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上篇项目市场调研报告目录一、宏观经济分析 (4)1.宏观市场研究 (4)1.1莱西市概况 (4)1.2经济发展现状 (6)1.3莱西经济的特点 (7)1.4莱西市城市发展规划特点 (9)2.莱西市房地产市场分析 (12)2.1莱西房地产整体概况 (12)2.2莱西市房地产发展现状分析 (12)2.3莱西市房地产供求状况 (13)2.4莱西市房地产特点 (14)2.5观点： (15)二、中观市场调研分析 (17)1.莱西市商业市场分析 (17)1.1莱西市商业市场发展现状 (17)1.2莱西市三大百货超市个案分析： (18)1.3莱西市商业街分析 (23)1.4莱西市专业市场分析 (24)1.5莱西市商业市场存在的主要问题 (28)三、微观市场调研分析 (29)1.莱西市微观市场调研分析 (30)1.1微观市场调研涉及的行业 (30)1.2莱西市休闲娱乐行业分析： (30)1.3莱西市餐饮业分析 (31)1.4.经营者调查问卷分析：（有效人数问卷：131份） (31)1.5对莱西韩国投资企业协会（莱西韩人商工会）的访问记录：36四、周边城市市场调研分析 (45)1．莱西周边城市商业分析: (45)1.1莱阳市商业分析： (46)1.2平度市商业分析： (46)1.3即墨市商业分析： (47)1.4招远市商业分析： (47)2．威海市商业分析： (48)3．青岛市商业分析： (49)五、观点 (51)一、宏观经济分析1.宏观市场研究1.1莱西市概况莱西位于山东半岛中部，隶属于山东省青岛市，是青岛市的"后花园"，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之一。
全市总面积1522平方公里，耕地70674公顷，人口72.8万，辖12个镇、4个街道办事处和1个经济技术开发区，862个村庄。
莱西市属北温带半湿润东亚季风气候，冬暖夏凉，气候宜人。
年平均气温11.4℃，莱西市历史悠久，文化底蕴浑厚,人类文明史达5500多年。
时代城项目策划报告一、项目基本情况：项目位于南山商业的黄金地段南油大道，南山商业文化中心区，也是将来南山最繁华的商业街，为住宅裙楼，主体三层，单层面积约2560多平方米，总面积约7700平方米。
二、项目周边商业情况：·南山商业市场基本得到认可，商业价值得以初步体现滨海大道开通，带来了南山房地产开发高潮，从而促进了南山商业的发展，南山商业四面开花，从目前南山已售、在售商场情况来看，一楼售价基本集中在25000-30000元之间，二楼售价基本集中在元之间，三楼则10000元左右，南山商业基本得到市场认可，商业的价值得以初步体现，南山已经成为投资者重点关注的对象。
南山区已售、在售商场、即将推出商场一览表：·项目区域商业出现断层，氛围有待提升，发展前景和空间广阔项目现在所处位置商业氛围不浓厚，一方面由于距离南边的沃尔玛商圈和北边的海雅百货商圈都有一定的距离，另一方面对面为规划的南油购物公园待建项目，尚未启动。
从而致使项目所在区域成了沃尔玛商圈和海雅百货商圈之间商业的断层与真空地带，整体商业氛围有待于进一步提升和升级。
但就项目所处区域条件而言，其发展前景好比华强北商圈之于福田，商业文化中心区的规划决定了该片区将是南山的商业、金融、文化中心，商业业态必将丰富多彩，多种业态的均衡发展势在必然，区域商业拥有广阔的发展空间。
·项目周边百“商”争鸣，楼盘林立，消费群体庞大，消费力强劲项目周边集中了众多的百货、家居专业主题市场，北面有友谊城百货（未开业）和海雅百货、满家福百货和岁宝百货万象店（未开业）；南面有沃尔玛、人人乐购物广场、顺电家居广场；斜对面为金晖家居广场和集美堂家居广场。
同时随着滨海大道的开通，缩短了南山与罗湖、福田的距离，南山成了最适宜居住的区域，从而带动了整个南山的住宅大开发，项目的东侧即为南山商业文化中心区新兴的大型社区组团，是南山的高尚居住区，人口素质和收入水平都比较高。
一、鼎晖时代城项目鼎辉时代城位于银川市金凤区新火车北侧，东邻上海路和通达北街、南邻北京路、西邻新火车站商圈及交通枢纽地带、北靠贺兰路。
鼎辉时代城是集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住、办公于一体的“城市综合体”，包括大型商业、室内外步行街、SOHO公寓、精装住宅等多种物业类型。
具体建设内容如下表所示：序号项目名称建筑面积（万m2）1 总用地面积1171442 总建筑面积530691.863 地上总建筑面积455487.934 地下总建筑面积75203.935 住宅建筑面积284517.416 公寓建筑面积460387 商业建筑面积63242.48 办公式公寓建筑面积32982.489 酒店式公寓建筑面积25871.64建成后的鼎辉时代城不仅可以最大限度地满足市民一站式消费和多元化服务的需求，而且能大幅度地促进金凤区居住条件及商圈的升级换代，成为银川西部的新商圈核心并与毗邻的鼎辉财富广场联动形成区域核心动力，成为银川新的居住及商业中心。
鼎辉财富广场联动形成区域核心动力，成为银川新的居住及商业中心。
此外，由于开发商集约用地，因此必然会极大地提升该地区的土地价值。
本项目建设规模和投资巨大，采用前卫的建筑设计理念和先进的信息、环保节能等技术，有益于进一步提高银川市宜居的城市形象，并同时为银川市今后城市建设、规划提供良好的示范带动效应。
1.1本项目鸟瞰图1.2项目周边社区本项目周边配套完善，比较成熟的社区有：颐和城府、森林半岛、星河雅居、金波小区、紫馨苑、金冠华庭、锦瑞苑、花半里、陶然水岸、铁路职工居住区、贺兰山北路经济适用房等二十余个住宅区。
项目辐射宁夏大学城，宁夏大学、宁夏财经学院、北方民族大学、宁夏警官学院，宁夏建筑学院、宁夏旅游学院、宁夏艺术学院等高等学府林立周边。
1.3项目周边配套设计内容包括站前广场及地下人防设施、城市公园、邮件处理中心、城市综合交通换乘枢纽，以及站前广场应该配套的商务写字楼群、宾馆、及及已经在兴建中的50万平米的小高层住宅形成巨大的商业价值联动。
远洋时代城调研报告一、调研目的远洋时代城在开发区是一个具有代表性的楼盘，其项目规划、户型设计、配套建设以及相关的物业管理，在很大程度上可以给我们起到借鉴的作用。
所以项目部派出相关工作人员对其进行调研。
二、调研方法通过对售楼处的实地访问（明调）、扮成客户现场咨询（暗调）以及打电话询问等多种形式对远洋时代城进行调研。
三、调研内容1、项目简介远洋时代城由远洋地产开发，项目地址位于开发区大学城（大连大学对面）。
开发区2路、5路公交车在附近设有站点，大连火车站至大连大学的客车在此经过。
与大黑山风景区咫尺相望，北临光伸商城，南靠丹大高速，西倚开发区八号路，东至大窑湾高速路。
2、产品信息项目总占地面积27万平方米，建筑面积55万平方米，总户数7000户左右，产品规划有56-一三0㎡的宽景高层——时代公馆、108—一三0㎡的西班牙风情别墅——克拉墅、23-33㎡超强存储空间的精装公寓——摩宿896和5万平方米整体商业运营以及2000平方米大型超市等综合物业。
远洋时代城住宅以高层建筑为主，22栋一八层（其中有一栋24层）住宅、1栋26层的公寓（精装修）和19栋2—3层的联排别墅。
具体如下表：建筑类型小高层高层公寓联排别墅栋数 1 22 1 19层数10/11 一八/24 26 3/4单元数 2 1 4联/5联电梯数一梯二梯户数 3 3/4/5 总共86套远洋时代城户型以70-88平米的二室二厅为主，得房率在83%左右，小户型和大户型房源的面积设计得相对比较均匀。
具体如下表：户型一室一厅一室二厅二室二厅二室二厅三室二厅一卫三室二厅二卫面积23-33㎡55-57㎡70-76㎡81-87㎡107-112㎡1一八-120㎡比例10% 10% 60% 10% 10% 3、营销和价格情况远洋时代城项目共分2期开发，期房销售，目前在售的是1期，预计20一三年4月30号之前交房，凭借其户型设计和相对适中的价格，远洋时代城的销售业绩比较好，具体如下表：一期第一次 一期第二次 一期第三次 推出户型 75-112㎡70-120㎡75、84、110㎡价格相关 均价6400元/㎡6000元起价，均价6800元/㎡6400起价，均价6900元/㎡开盘推出套数360套 214套 210套开盘当天销售情况———— 90%（70㎡的户型当天售罄）85%（75、84平㎡基本售罄，剩若干110㎡的大面积）推出时间 2010.12.192011.04.232011.05.28整体销售状况95%备注：（1）、高层1楼和2楼的层差在200元左右，其他楼层层差在30-50元。
