房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制

开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措随着房地产市场的繁荣，越来越多的购房者选择通过银行贷款来购买房屋。

而开发商在银行按揭贷款中扮演着重要的角色。

本文将从法律风险和防范措施两方面分析开发商在银行按揭贷款中的问题。

一、法律风险1、贷款未发放在开发商与银行合作提供按揭贷款服务时，如果银行借款人已经获得批准，但由于开发商未按照规定时间和质量交付房屋，导致银行无法放款的情况出现。

这种情况可能会导致银行出现违约，而终止信贷关系，甚至损失客户。

2、销售追踪不足对于一些需要进行在售房源审查的银行，如国有银行，如果开发商没有及时向银行提供最新的销售和交付情况，可能会导致房屋被抵押给银行的贷款尚未支付，但经常库存情况出现。

这种情况可能会导致银行提出抗议，追求追偿。

3、手续不完整在现实中，开发商需要通过银行贷款来扩大生产和经营规模的需求很高。

但是，许多开发商的业务经验不足，他们处理操作无法满足银行的要求，可能导致信贷流程无法完成。

个别银行可能会依据验收合同中的附加风险条款和商业条款终止信贷关系。

二、防范措施1、加强对销售和交付情况的管理开发商需要追踪公司销售情况和项目房源交付情况。

开发商向银行提供最新数据，银行可以对借贷申请人的贷款资格做出及时动态评估，以确保信贷流程的正常进行。

2、强化协议约束力开发商可以在合作协议中建立良好的约束体系，例如设置相关指标和奖惩机制等，激励开发商履行自己的义务，确保前期贷款流程得以顺利完成。

3、技术手段的支持一些银行可以借助基于信息技术的贷款流程综合管理平台，提高贷款审核效率，更好地对银行和开发商的合作进行监督和管理，减少风险。

4、监督开发商的贷款流程并非仅有银行的目光，业主和房地产其他监管部门都对开发商提供的房产开发贷款及时进行监督和跟踪。

总体上说，开发商在银行按揭贷款中需要加强质量管理，提高协议的维护性，修建精细的贷款流程，加强管理，减少难以预测的风险，最终实现贷款流程的顺利进行。

现房按揭由房屋买受人在合同签订生效后,将其买得的房屋所有权和土地使用权证书交银行执管，并在管理部门作登记，向银行担保其用以清偿开发房款的借款本息，此外,开发也常同时为保证人，借款额度一般最高为房款的70％左右，此后买受人依约分期还款至清偿完毕。

买受人不偿还银行本息（通常约定连续六期不清偿)时，银行有权将该房折价或以拍卖、变卖该房的价款优先受偿，或者由开发（保证人)将该房回购，并将回购款偿付银行本息。

在按揭关系消灭之前,买受人未经银行同意，不得为负担行为或处分行为。

银行为保障债权顺利实现，常以格式条款要求买受人以银行为受益人作房屋财产保险。

由此也可看到，银行在所谓现房按揭中事实上不过是言按揭之名,行抵押之实而已。

ﻭ其一,开发与银行签订《合作协议》,约定开发开发的物业，银行可以提供按揭。

并约定开发为借款人提供不可撤销的保证.开发与银行之间合作法律关系.其二,开发与房屋买受人签订《商品房买卖合同》（一般为示范文本)，该合同中约定,买受人支付房屋价款的方式为首付款加银行.开发与买受人之间商品房买卖律关系。

其三，房屋买受人与银行签订《个人住房借款合同》，买受人从银行取得借款。

买受人与银行之间借款法律关系。

ﻭ其四,在上述《个人住房借款合同》签订的同时，依据《合作协议》,由开发与银行签订不可撤销的连带责任保证。

开发与银行之间保证法律关系。

上述借款合同和保证合同，在中，通常在一起签订,即以一份合同书的形式体现,名称通常为个人住房借款合同和抵押加阶段性保证借款合同.ﻭ其五,在买受人取得所购住房的房屋所有权证后,由买受人作为抵押人与银行作为抵押权人签订抵押合同，在办理完毕抵押物登记使抵押合同生效后，开发与银行签订的保证合同终止。

买受人与银行之间抵押法律关系。

同时,作为阶段性的保证律关系终止。

ﻭ总之，在按揭保证法律关系群中包括上述互为前提的五种法律关系。

理顺了法律关系,即确定了合同的性质，合质的确定,最终决定了应适用的法律,找到适用的法律就为开发如何防范风险和损失提供了根据。

房地产行业合伙人合同的风险防范一、引言房地产行业作为我国经济发展的重要支柱之一，其稳定性和可持续性对于国家经济和社会发展具有重要意义。

随着房地产行业的不断发展，越来越多的投资者选择与合伙人共同开展房地产业务，以期实现更高的收益和更广阔的市场。

然而，在房地产行业中，合伙人合同的风险防范问题不容忽视。

本文将从多个方面探讨房地产行业合伙人合同的风险防范，为合伙人提供有益的建议和参考。

二、合同条款设计1.合作模式在签订合伙人合同之前，双方应明确合作模式，包括项目类型、投资比例、收益分配等。

同时，双方应就合作模式进行充分沟通和协商，避免因误解或沟通不畅导致合同执行过程中的风险。

2.责任分配在合伙人合同中，双方应明确各自的责任和义务，包括但不限于项目开发、销售、管理等方面的责任。

对于可能出现的风险和损失，双方应事先约定承担方式，避免因责任不清导致纠纷和风险。

3.股权转让在房地产行业中，合伙人股权的转让往往涉及到公司的经营和管理。

因此，在合同中应明确股权转让的条件、程序和费用等事项，确保股权转让过程的安全和稳定。

三、市场风险防范1.市场环境变化房地产市场受政策、经济、社会等多方面因素的影响，市场环境的变化可能导致合伙人利益受损。

因此，合伙人应关注市场环境变化，及时调整经营策略和合作方式，降低市场风险。

2.政策风险政策风险是房地产行业合伙人合同中常见的风险之一。

政策的变化可能导致市场波动、项目停滞或亏损等风险。

因此，合伙人应密切关注政策变化，及时了解相关法规和政策要求，避免因不了解政策而导致的风险。

四、财务风险防范1.预算与核算合伙人应共同制定合理的预算，并在实际经营过程中进行核算和监控。

对于超出预算的成本和收益，双方应进行充分沟通和协商，确保财务状况的透明和可控。

2.资金管理合伙人应建立完善的资金管理制度，确保资金使用的合规性和安全性。

同时，双方应明确资金使用的审批程序和责任追究机制，避免因资金管理不善导致的财务风险。

银行业对房地产开发贷款的风险管理与金融支持近年来，随着房地产市场的飞速发展，银行业对房地产开发贷款的风险管理和金融支持任务变得日益重要。

本文将从风险管理和金融支持两个方面进行探讨，并介绍银行对房地产开发贷款的具体措施与策略。

一、风险管理房地产开发贷款作为银行业务的一项重要组成部分，风险管理是银行必须重视的关键要素。

在金融风险与金融安全的背景下，银行需要采取一系列措施来管理房地产开发贷款的风险，以保护自身利益。

1. 严格风险评估银行在批准房地产开发贷款之前，必须进行严格的风险评估。

这包括对借款人的信用状况、项目可行性的评估以及市场风险的评估等。

通过科学的风险评估，银行可以减少不良贷款的潜在风险。

2. 多元化风险分散银行应该采取多元化的风险分散策略，避免对某一个项目或某一个地区过度集中。

通过将资金分散到不同的房地产项目，并选择不同的地区进行投资，银行可以降低受到单一因素影响而导致的风险。

3. 强化内部控制与监管银行需要加强对内部控制与监管的力度，建立健全的风险管理机制。

这包括完善风险管理流程、建立风险预警机制以及加强员工培训等。

只有通过内部控制与监管的有效实施，银行才能更好地管理房地产开发贷款的风险。

二、金融支持除了风险管理外，银行业还需要提供充足的金融支持，以促进房地产开发行业的稳定发展。

金融支持既有利于银行实现利润最大化，也有助于保持市场良性循环。

1. 合理定价与利率优惠银行在制定房地产开发贷款的利率时，应当结合市场情况和风险评估结果，进行合理定价。

在符合市场规律的前提下，适当给予利率优惠，以满足开发商的融资需求。

这对于推动房地产开发行业的良性发展具有重要意义。

2. 提供全方位金融服务银行可以为房地产开发商提供全方位的金融服务，例如提供项目咨询、资金结算、保险保障等。

通过与开发商建立良好的合作关系，银行可以更好地了解市场需求，为其提供更加精准的金融支持。

3. 建立互惠合作机制银行可以与房地产开发商建立互惠合作机制，通过合作共赢，实现资源共享。

开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措施谈到开发商的风险，多数人会想到其在从事房地产开发过程中的经营性风险，如商品房市场价格、建筑材料成本、项目市场定位、资金的融通以及与房地产开发有关的商业活动存在的风险等，而对于开发商在按揭中的法律风险却鲜为人知。

特别是近年来，由于我国房地产市场持续升温，按揭的规模不断扩大，许多学者及业界人士对按揭的研究也投入了大量的精力，人们在肯定按揭对我国房地产市场起到积极作用的同时，也在反省按揭产生的风险，包括银行的贷款风险增加，购房人的供楼压力加大等等。

然而在按揭风险的研究中，开发商被作为按揭的最大受益者以及商品房买卖关系中的强者，往往成为维权者声讨的对象，开发商的风险也很少被人提及，处在被人遗忘的角落。

不可否认，按揭一定程度上刺激了我国房地产市场需求的迸发，开发商大多在这次市场放量过程中赚了个盆满钵溢，确实受益匪浅，但这并不表示开发商在按揭中就没有任何风险。

本文拟结合当前按揭中实际操作方式，通过分析按揭中各方法律关系，从法律角度及实际操作层面对开发商在按揭中的风险及防范措施进行简要分析，希望能引起有关方重视并与业界人士共同探讨。

一、按揭起源及目前在我国的操作方式按揭在我国纯粹属于“泊来品”，扎根的时间并不长。

因此，在分析按揭中开发商风险之前，有必要简要介绍按揭的起源及在我国的主要操作方式。

近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。

最早起源于18世纪英国人创办的建筑社团和1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立的牛津节俭会。

“按揭”一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中“mortgage”的广东话谐音。

我国的住房抵押贷款发展历史并不长，国务院于1988年1月召开全国住房制度改革工作会议，拟定《全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，推动了我国的个人住房贷款工作，为按揭的产生提供了良好的市场和政策环境。

1992年9月23日中国人民建设银行房地产信贷部颁布《职工住房抵押贷款暂行办法》，为促进个人住房贷款业务的大量开展打下了良好基础。

房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制邬辉林律师【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。

实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。

另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。

房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防一、开发商按揭贷款主要操作流程（一）首先确定合作的按揭银行。

房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。

（二）进行商品房销售活动。

开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。

（三）购房人办理按揭贷款手续。

购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。

同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。

（四）开发商承担保证责任。

在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。

但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。

房地产市场与金融机构的合作与风险控制在现代经济体系中，房地产市场和金融机构的密切合作是不可忽视的一环。

房地产市场的发展需要金融机构提供融资服务，而金融机构也需要通过与房地产市场的合作来获取收益。

然而，这种合作也存在着一定的风险，需要双方共同努力进行有效的风险控制。

一、房地产市场与金融机构的合作房地产市场与金融机构之间的合作可以从多个方面展开。

首先，金融机构可以向购房者提供房屋贷款，帮助他们实现购房梦想，同时也为自身创造了贷款利息收入。

其次，金融机构可以提供开发商所需的开发贷款，支持房地产项目的推进，为房地产市场的稳定和发展发挥积极作用。

此外，金融机构还可以通过与房地产市场的合作，参与到房地产基金、房地产信托等金融产品的发行与交易中。

这种合作不仅有利于房地产市场的发展，也为金融机构带来了可观的收益。

房地产市场作为一个庞大而稳定的市场，具有较低的流动性风险和较高的收益潜力，为金融机构提供了广阔的发展空间。

同时，通过与房地产市场的合作，金融机构还能够发展信贷业务、理财业务等多元化的金融服务，提升自身盈利能力和竞争力。

二、风险控制与监管然而，房地产市场与金融机构的合作也存在一定的风险。

首先，房地产市场具有周期性波动的特点，市场的不确定性会对金融机构的资产质量和盈利能力造成影响。

其次，房地产市场的过热发展可能导致泡沫的出现，使金融机构暴露于风险之中。

为了有效控制风险，需要加强监管和风险管理。

监管机构应加强对金融机构与房地产市场合作的监管，建立健全的制度和规则，确保金融机构的合作行为符合法律法规和市场规则，防范金融风险的发生。

同时，金融机构自身也需要加强内部风险管理能力，建立风险评估、预警和控制机制，提升自身的抵御风险能力。

风险控制的关键在于有效的信息披露和透明度。

金融机构应及时披露与房地产市场合作相关的信息，包括融资规模、风险暴露等，以提升市场对风险的认知和评估能力。

此外，金融机构还应加强对房地产市场的调研和分析，及时了解市场动态，减少投资风险。

房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制精编Document number：WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。

实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。

另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。

房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防一、开发商按揭贷款主要操作流程（一）首先确定合作的按揭银行。

房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。

（二）进行商品房销售活动。

开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。

（三）购房人办理按揭贷款手续。

购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。

同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。

（四）开发商承担保证责任。

在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。

但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。

开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措随着房地产市场的不断发展和人们购房意愿的增加，银行按揭贷款成为了很多购房者选择的一种方式。

对于开发商来说，在银行按揭贷款中也存在着一定的法律风险。

本文将从开发商在银行按揭贷款中的风险和防范措施两方面进行阐述。

一、开发商在银行按揭贷款中的法律风险1. 管理风险开发商在销售房屋时，需要进行价格定价、销售方式、营销手段等方面的管理。

如果开发商对于这些管理不当，就有可能违法经营，导致银行终止贷款。

在房地产市场中，开发商的经营管理存在着一定的风险。

2. 建设风险在进行房地产建设过程中，开发商需要经过地勘、规划、设计、施工、材料采购等多种过程，如果其中一环出现问题，就有可能会导致整个项目无法完成，从而导致银行的贷款无法按期偿还。

3. 市场风险房地产市场存在着很强的市场风险。

开发商在进行房地产项目的选择时，需要考虑市场需求和供应关系，以及价格波动等因素。

如果开发商忽略了市场风险，就有可能导致项目无法按预期效益运作。

二、开发商在银行按揭贷款中的防范措施1. 合理定价开发商在房地产销售中，需要对于房屋进行合理定价。

定价不当会导致销售难度加大，从而影响了银行的贷款操作。

开发商需要注意市场变化，以及顾客需求，进行合理定价。

2. 规范操作开发商需要在项目的勘探、规划、设计、施工和营销过程中，严格按照政策规定和法律法规进行操作。

如果存在问题，需要及时解决，并做好记录。

这样可以最大程度地规范操作，避免银行贷款无法按期偿还。

3. 风险管理在项目运作过程中，开发商需要根据市场情况和经营状况，及时进行风险管理。

开发商需要注重预算和审核机制，纠正经营中发生的问题。

及时解决风险管理问题，可以降低风险和不必要的财务损失，更大限度地保障银行的贷款操作。

4. 偿还贷款开发商需要严格履行贷款合同中的条款，精准安排贷款偿还周期和金额。

如遇到经营不良或者出现收入短缺等问题，开发商应当与银行积极沟通并及时处理，以减少不必要的风险。

开发商在预售商品房按揭贷款中的法律风险及预防随着银行服务观念的改变以及广大群众消费观念的改变，按揭贷款已经成为房屋购买人支付房款的主要方式.据有关资料统计，在近几年的预售商品房当中，90％以上的房屋购买人采用按揭贷款方式支付房款.按揭贷款的盛行,有效地促进了房地产市场的繁荣。

和银行、消费者一样，开发商无疑也是按揭贷款的获益者，但在按揭贷款关系中开发商也面临许多的法律风险。

一、按揭贷款中的当事人及法律关系一般来说,在按揭贷款关系中涉及到银行、开发商、房屋购买人三方当事人。

从法律关系上来讲三方之间存在着如下法律关系。

1、开发商与购买人之间的商品房买卖法律关系。

购房人以按揭形式购买商品房须与开发商签订商品房买卖合同，在合同中约定房屋的支付方式为按揭贷款。

一般来说双方会在商品房买卖合同中约定购房人先交20—30％的首付款，其余款项采用按揭贷款的方式由银行直接划到开发商账户。

2、购房人与银行之间的借贷关系。

银行审核购房人的有关资料后,对于符合按揭贷款条件的房屋购买人银行与房屋购买人签订借贷合同，双方之间建立起借贷关系。

3、购房人与银行之间的抵押担保关系。

购房人与银行建立借贷关系的同时，银行同时会在有关条款中要求购房人将所购房屋抵押给银行。

4、开发商与银行、购房人之间的担保关系.由于房屋抵押登记必须在取得房屋权属证书以前才能办理，所以银行与房屋购买人之间虽然签订抵押合同，但在办理抵押登记之前该行为并不生效，因此银行都要求开发商在按揭贷款中提供阶段性的担保。

即在办理抵押登记之前由开发商为购房人的还款提供担保责任，购房人不还款开发商要承担连带保证责任。

在三者关系中银行是债权人，购房人是债务人，开发商是保证人。

在上述法律关系中,开发商与购房人之间的商品房买卖关系是通过双方签订《商品房购销合同》实现的.购房人与银行之间的借贷关系,购房人与银行之间的抵押担保关系、开发商与银行、购房人之间的担保关系是通过三方签订的《抵押借款合同》实现的。

房地产开发商在按揭贷款中如何防范法律风险（一）采取替代责任方式。

1.由专业的担保公司为购房人提供连带责任担保。

这样做的好处是可以避免开发商在将房屋售出后，还要继续承担理应转移的社会职能，减轻开发商的精神压力和经济负担，更好地投入到产品的品质提高和市场建设中去，而担保公司又因此拓宽了业务领域。

但此种方式的前提或困难在于：（1）担保公司出于避险的目的，不愿意涉及这一领域的业务。

（2）担保公司目前的实力有限，对小的开发项目尚可，但达到一定规模的，恐怕就力不从心了。

（3）开发商与担保公司既往的或曾经有过的合作关系，这对是否能采取此种方式至关重要。

（4）在担保费用的负担上，开发商和购房人能否达成一致。

（5）现行法律或者政策方面应给予一定的保障和支持。

2.赋予商品房预售抵押的生效法律效力。

因为根据我国现行法律规定，不动产的抵押，需经过抵押登记方能生效，而在产权证下发到购房人前，房屋抵押无法在法律上达到生效的条件。

所以，在产权证下发到购房人前，开发商为了销售以及回款，不得不去承担连带保证责任的风险。

根据《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款规定，“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

”从此条规定看，似乎应隐含着预售的商品房也是可以办理抵押的。

北京市房地产管理部门目前已经开始接受办理预售商品房的抵押登记，其中的关键环节是房地产管理部门能否制定好流程，并且作为银行的开发商能否接受。

（二）在按揭现行操作方式下完善合同条款。

如果短期内改变现行按揭贷款的模式和流程难度过大，涉及多方面的协调与配合，那么现阶段把好合同的签约质量关，是一种比较具有实效性的方式。

1.与银行的按揭合作协议。

首先，应当增加约定办理抵押登记期限的条款。

开发商应在与银行的按揭合作协议中约定，如开发商在办理完毕购房人所购房屋产权证并向银行提供后多少个工作日内，银行应办理完毕抵押登记手续，逾期办理银行应对由此造成开发商增加损失赔偿，并按逾期的期限承担相应的违约责任，由此督促银行加快办理速度。

浅析按揭贷款中开发商的风险与控制作者：吴春明来源：《丝路视野》2017年第36期【摘要】作为被保证人的贷款购房人不履行还款义务或未按合同约定按期偿还贷款时，贷款银行可以要求购房人承担还款义务和违约责任，并且有权直接要求开发商承担连带保证责任下的为贷款购房人还贷。

贷款银行为了便于追回贷款，要求开发商承担保证担保责任成为了首选，为此开发商承担这巨大的风险。

【关键词】连带保证责任；风险一、引言目前，大多数购房者都是采取按揭贷款的方式支付房款，而贷款银行也乐于“成人之美”，以此赚取长期稳定利润。

房地产开发商更是得益于按揭贷款购房的模式，在商品房建设过程中完成销售，大大的缩短了开发周期，加快资金周转。

然而利益与风险往往是并存的。

贷款银行以贷款购房人尚未建成取得的商品房进行抵押贷款给贷款购房人，在这种交易模式中贷款银行必定会占据主动，通过规则的设置，将风险尽可能的转移出去。

因此，房地产开发企业便成了所谓“替罪羔羊”，为失信的购房人“买单”。

本文主要着重于研究房地产开发企业在按揭贷款中的风险，并在此基础上着重从实务操作的层面对房地产开发企业的风险防控方面进行探讨。

二、在按揭贷款中开发商面临的风险种类（一）阶段性连带保证责任风险在商品房建成交付前，需要开发商与贷款银行签订阶段性连带保证担保合同，开发商对贷款购房人的依约还贷承担共同连带保证责任。

一旦作为被保证人的贷款购房人不履行还款义务或未按合同约定按期偿还贷款，贷款银行可以要求购房人承担还款义务和违约责任，同时有权提前解除按揭贷款合同，也可以直接要求开发商承担连带保证责任，为贷款购房人还贷。

（二）追偿不能的风险根据我国《担保法》的相关规定，开发商在承担担保责任之后有权向贷款购房人追偿以弥补损失。

此时开发商追偿所能采取的方式是，一是要求贷款购房人赔偿损失，此时的追偿变成了返还房款的债权之诉；二是要求解除商品房买卖合同收回房屋，此时为合同纠纷的确权之诉。

在很大程度上都依赖法院判决和购房者的配合，对于开发商而言都会存在风险。

按揭贷款业务合作协议书甲方（银行）：_________银行股份有限公司乙方（开发商）：_________房地产开发有限公司鉴于甲方是一家依法设立并有效存续的金融机构，有权提供各类金融服务；乙方是一家依法设立并有效存续的房地产开发企业，有权开发、销售房地产项目。

双方基于互惠互利的原则，就乙方向甲方推荐购房者办理房屋按揭贷款业务事宜，经友好协商，达成如下合作协议：一、合作内容1. 乙方同意向甲方推荐其开发的房地产项目中的购房者，作为甲方的潜在按揭贷款客户。

2. 甲方根据相关法律法规和内部政策，对乙方推荐的购房者进行贷款审批。

3. 双方应共同制定按揭贷款产品方案，包括贷款利率、期限、还款方式等，并确保方案的合法性与竞争力。

二、责任与义务1. 乙方应确保所推荐的购房者具备良好的信用记录和还款能力，不得隐瞒重要事实或提供虚假信息。

2. 甲方应负责审查购房者的贷款申请，并在规定时间内给予明确答复。

3. 双方应各自承担合作过程中产生的费用，除非另有书面约定。

三、风险控制1. 甲方有权对乙方推荐的购房者进行独立的风险评估，并据此决定是否批准贷款。

2. 乙方应配合甲方进行风险控制，包括但不限于提供购房者的相关资料和信息。

3. 如发生违约事件，双方应协商解决，必要时可采取法律手段保护各自权益。

四、保密条款1. 双方应对合作过程中获取的商业秘密和客户信息予以保密，未经对方书面同意，不得向第三方披露。

2. 保密义务在本协议终止后仍然有效。

五、协议的变更与解除1. 本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为___年。

2. 任何一方可在提前___个月书面通知对方的情况下，提出变更或解除本协议。

3. 如遇不可抗力因素导致无法履行协议，双方应及时沟通并协商解决方案。

六、争议解决本协议在履行过程中如有争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成时，可提交甲方所在地人民法院诉讼解决。

七、其他事项本协议未尽事宜，由双方另行协商补充。

补充协议与本协议具有同等法律效力。

房地产开发协议书的风险和注意事项一、引言房地产开发协议是进行房地产开发项目合作的重要文件，其中涉及到的风险和注意事项对于双方的合作至关重要。

本文将就房地产开发协议书中的风险和注意事项进行详细探讨。

二、开发项目风险1. 市场风险房地产市场的波动性较大，投资者应意识到市场需求、政策调整等因素对项目可行性的影响。

在签订开发协议前，双方应对市场进行充分的调研和评估，以确保项目的可行性和长期稳定的投资回报。

2. 法律风险房地产开发涉及到的法律法规繁杂，包括土地法律、建筑法律、环境法律等等。

双方在签署协议前应咨询专业律师，确保协议符合相关法律法规，并充分考虑未来可能发生的法律风险。

3. 资金风险房地产开发项目通常需要大量的资金投入，包括土地购置、工程建设、营销推广等费用。

双方应确保项目能够获得充足的融资，防范资金短缺的风险，以确保项目的顺利进行。

4. 技术风险房地产开发项目需要涉及土地规划、建筑设计、工程施工等技术方面的问题。

双方应确保项目具备合适的技术支持，避免由于技术问题导致的工程质量问题和项目延误。

5. 市场竞争风险房地产市场竞争激烈，双方应对项目周边的竞争情况进行充分了解，并制定合适的竞争策略。

同时要注意对项目的特色和市场定位，以在竞争中脱颖而出。

三、开发协议注意事项1. 完善合作条款协议中应包含明确的项目描述、各方的权责和义务、合作期限和终止条件等条款。

各项协议都应能够合理保护各方的利益。

2. 规避风险措施协议中应包含相应的风险防范措施，包括但不限于充分考虑市场波动、制定解决争议的方法和程序、明确违约责任等。

3. 明确资金分配和返还机制开发协议应明确资金的分配方式、支付时间和方式，并在项目终止或完工后规定资金的返还程序。

4. 认真审查土地使用权和规划审批文件在签署协议前，双方应认真审查土地使用权和规划审批文件的合法性和真实性，确保项目可行和符合相关法律法规。

5. 充分调研市场和项目潜力双方应进行充分的市场调研和项目潜力评估，确保项目的可行性和投资回报，并在协议中体现相关调研数据和结果。

第1篇随着我国经济的快速发展，房地产行业作为国民经济的重要组成部分，对经济增长的贡献显著。

然而，房地产行业的高风险特性也日益凸显，尤其是开发商的财务风险和信用风险。

银行作为开发商资金的主要来源，对开发商的管控风险显得尤为重要。

本文将从银行对开发商管控风险的策略和实践两方面进行探讨。

一、银行对开发商管控风险的背景1. 房地产行业高速发展，风险加剧近年来，我国房地产行业发展迅速，市场规模不断扩大。

然而，在高速发展的同时，行业风险也日益加剧。

主要体现在以下几个方面：（1）开发商财务风险：部分开发商过度依赖融资，资产负债率较高，抗风险能力较弱。

（2）信用风险：开发商在项目开发过程中，存在拖欠工程款、延期交房等问题，损害了银行贷款安全。

（3）市场风险：房地产市场波动较大，开发商面临销售压力，可能导致项目资金链断裂。

2. 银行对开发商贷款风险防控的重要性作为开发商资金的主要来源，银行对开发商的贷款风险防控具有重要意义。

一方面，银行通过管控风险，保障自身资产安全；另一方面，有助于促进房地产行业健康发展。

二、银行对开发商管控风险的策略1. 严格审查开发商资质（1）审查开发商的注册资本、资质证书、开发经验等基本信息，确保开发商具备合法的开发资格。

（2）了解开发商的财务状况，包括资产负债率、现金流、盈利能力等，评估其偿债能力。

（3）审查开发商的信用记录，包括是否有拖欠工程款、延期交房等问题，评估其信用风险。

2. 实施差异化信贷政策（1）根据开发商的资质、财务状况、信用记录等因素，实施差异化信贷政策，合理配置信贷资源。

（2）对优质开发商给予一定的信贷优惠，如降低贷款利率、延长贷款期限等。

（3）对高风险开发商提高贷款门槛，限制贷款额度，甚至拒绝贷款。

3. 加强贷款用途监管（1）明确贷款用途，确保贷款资金用于房地产开发项目。

（2）要求开发商提供项目进度报告、资金使用情况等证明材料，确保贷款资金合理使用。

（3）对开发商的贷款资金使用情况进行实时监控，防止资金挪用。

房地产开发公司按揭贷款法律风险及其防备（一）背景介绍：因为按揭贷款波及的法律主体多，各主体之间的法律关系纷复杂杂，只有清晰此间所波及的复杂法律关系，采纳有效举措，防患未然，才能为房地产开发公司带来巨大的商机；若对此中一个法律关系的办理不慎，很可能惹起连锁的“多米诺骨牌”效应。

所以，规范房地产开发公司按揭贷款流程，进而尽量达到防止法律风险，拥有较强的现实意义。

（二）主要内容：1、按揭贷款中的各样法律关系（1）房地产开发公司与银行之间签署的银行供给按揭贷款的合作关系；（2）房地产开发公司与物业买受人之间的商品房买卖合同法律关系；（3）物业买受人与银行之间的借钱法律关系；（4）房地产开发公司与银行之间的保证法律关系；（5）在物业买受人获得所购物业的房子全部权证后，物业买受人与银行之间的抵押法律关系。

2、按揭贷款的法律风险（1）房地产开发公司的保证责任。

因为房地产开发公司在物业买受人的按揭贷款合同中，承诺为购房人供给担保责任，又因为物业买受人未按合同商定按期归还银行按揭贷款、房地产开发公司在经济实力上明显比物业买受人更有优势，致使房地产开发公司第一肩负责任将成为银行的首选方案。

（2）银行逾期放款或未按商定放款。

银行可否按期依据按揭贷款合同商定供给贷款将直接影响房地产开发公司的资本链。

因为物业买受人的按揭贷款手续需要经过银行严格的审批流程，实质操作过程中，银行不按期放贷情况屡有发生。

但因为实践中房地产开发公司与银行的按揭合作协议中基本没有对于银行逾期放款的违约责任的商定，所以，银行的延缓放贷将可能影响开发进度。

（3）银行悲观履行权益的结果。

假如在现实中出现了物业买受人缓期付款的情况，依据贷款合同，银行是有权排除贷款合同的。

但银行其实不焦急与购房人解约，而是依据银行与房地产开发公司的按揭合作协议，要求房地产开发公司肩负还款保证责任，并直接从后者的保证金账户中划转。

房地产开发公司能做的也不过经过各样方式去要求购房人按期还款，但常常成效不甚理想。

开发商在按揭贷款中的风险防范按揭是指将房地产先转移到贷款⼈名下，等还清贷款后，再将房地产转回到抵押⼈名下的⼀种买房措施，这是⼀种⽐价普遍的买房策略。

下⾯就由店铺⼩编为⼤家整理有关开发商在按揭贷款中的风险防范的相关资料。

以供⼤家阅读，希望对⼤家有所帮助。

⼀、开发商在“按揭”贷款中的风险“按揭”犹如⼀把双刃剑，虽然为开发商回流资⾦提供了⼀臂之⼒，但是其中的风险也已经点点滴滴渗透于开发商的房屋销售过程中。

在购房⼈没有取得房屋所有权证之前，因为各种复杂的情况，银⾏随时可能要求开发商提供连带保证责任，因⽽引发的各⽅风险也会接踵⽽⾄。

1、连带保证责任风险开发商在“按揭”中最⼤的风险就在于承担连带保证责任。

该风险也可谓⼀切风险之源头，⼀切风险也皆因之⽽⽣。

所谓“连带保证责任”，就是作为被保证⼈的购房⼈，⼀旦不履⾏还款义务，⽆论是恶意，还是善意，此时，作为受益⼈的银⾏可以要求购房⼈承担还款义务，不仅包括本⾦，还包括利息、逾期利息、违约⾦，并承担违约责任，也可以要求开发商履⾏还款义务及违约责任。

体现在诉讼中，银⾏可以起诉购房⼈和开发商，也可以单独起诉开发商。

2、回购风险同样是购房⼈逾期还款的违约⾏为，回购义务要求开发商按照《商品房买卖合同》约定的价款从购房⼈⼿中购买房屋，此时，开发商要出两笔钱，⼀笔是购房⼈的⾸付款，⼀笔是按揭银⾏的贷款本⾦以及利息等。

可以看出，回购的结果使得房屋交易⾏为回溯到没有交易之前，按揭银⾏收回了贷款，购房⼈丧失了房屋，开发商痛苦的要从⼝袋⾥往外掏钱。

3、追偿风险开发商承担连带保证责任和回购责任的结果是开发商代购房⼈承担了应向按揭银⾏承担的付款责任。

因此，开发商有权在承担责任之后，向购房⼈追偿，弥补⾃⼰的损失。

开发商追偿所能采取的⽅式有两种，其⼀，开发商要求购房⼈赔偿开发商承担保证责任或回购责任的损失;其⼆，开发商解除商品房买卖合同，收回房屋。

⽽这两种⽅式均⽆保证措施，完全依赖法院判决和购房⼈的配合。

房地产合作开发协议的风险控制房地产合作开发是一种常见的商业合作模式，通过协议的签订和执行，开发商与房地产投资商共同投资和开发房地产项目。

然而，房地产合作开发也存在一定的风险，包括财务风险、法律风险、市场风险等。

为了有效地控制这些风险，合作双方需要在合同中明确的约定风险的分担和应对措施。

本文将从不同维度探讨房地产合作开发协议的风险控制。

一、财务风险控制1. 分配比例和投资金额的确定在签订合作开发协议前，双方应明确各自的投资金额，并确定利润分配比例。

这样可以保障每个合作方在项目收益分配中的权益，减少财务风险。

2. 资金来源的可行性评估投资商和开发商在合作前需对双方的资金来源进行调查和评估。

确保双方有足够的资金支持完成整个项目，避免因资金短缺导致项目中断或停滞。

3. 资金监控及报告制度在合作过程中，建立健全的资金监控和报告制度是必要的。

资金流入、流出的记录及定期报告，能够帮助双方及时了解项目进展，并采取相应的措施应对可能的财务风险。

二、法律风险控制1. 合同条款的明确性合作开发协议中各项条款应具体、明确，双方在签署前应充分讨论并确保共识。

以及在涉及解除协议、违约责任等方面，合同中应有详细的约定，避免法律风险的产生。

2. 法律风险的预测和应对在合作开发协议中，可以约定一些法律风险的预测和应对措施。

例如，在土地使用权争议、政策变化等方面，可以约定协作双方采取仲裁或诉讼解决纠纷，以降低法律风险的影响。

3. 合法合规的手续在合作开发项目前，双方应严格遵守相关法律法规，办理合同履行所必需的手续和审批，确保项目的合法合规。

同时，在合同中可以约定双方在法律条款和执行上的必要义务，保障双方的权益。

三、市场风险控制1. 市场调研和项目定位在合作前，双方需要进行市场调研，了解项目所在地的政策环境、需求市场以及竞争情况。

并在合同中明确项目定位和销售策略，以降低市场风险。

2. 风险分担与责任划分在合同中，可以约定各方在市场风险中的责任划分和风险分担比例。