中国房地产业10大事件
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2007年中国房地产业10大事件
一 《物权法》八审通过，促进行业健康发展
2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议表决通过《中华人民共和国物权法草案》，将于2007年10月1日起实行。《物权法》中与房地产业相关的重要规定包括：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。在建设用地使用权续期问题上区分住宅用地和非住宅用地，并作出了规定：住宅建设用地使用权期满后自动续期；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，比如占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
作为重要的民事基本法律，《物权法》不仅涉及国家的基本经济制度，也关系到普通民众安居乐业的具体利益，尤其影响到房地产业的发展。1999年产生第一个专家草案，2001年产生法工委的正式草案，然后进入审议阶段。一部法律由全国人大常委会审议八次，这在我国立法史上是创记录的。它既是改革开放以来首部公开听取群众意见的法典，也是迄今为止引致最多讨论的民法。《物权法》确立了平等保护国家所有权、集体所有权和私人所有权的基本原则，并完善了对所有权等物权进行保护的法律制度。整体而言，对房地产业发展影响重大，由于不动产产权是《物权法》重点保护对象，这就从法理上理顺了产权关系，必将促进房地产业健康有序发展。《物权法》消除了部分业主对于70年之后产权问题的忧虑；由于确立了私权所有，将促使更多地产商和机构投资者更多地持有物业，进行长期经营；拆迁户可以依托《物权法》维护自己的合法权益，同时也将增加城市动拆迁的难度；为开征物业税创造了前提条件，《物权法》的作用将会在未来进一步有所显现。
二 “国24号文”出台，住房保障加快推进
2007年8月1日，国务院常务会议讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房面难的若干意见》（国发[2007]24号）。8月7日，“国24号文”正式下发，其主要内容包括两个部分：一是进一步建立健全城市廉租住房制度。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排、住房公积金增值收益、土地出让净收益的10%以上等。二是改进和规范经济适用住房制度。供应对象为城市低收入住房困难家庭；建筑面积控制在60平方米左右；购买不满5年不得直接上市交易，满5年可转让经济适用住房，但应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购。另外，还提出通过加快集中成片棚户区的改造、积极推进旧住宅区综合整治、多渠道改善农民工居住条件等方式，逐步改善其他住房困难群体的居住条件；最后，还明确了完善配套政策和工作机制。与之相应，国务院有关部门于11月重新修订了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》。
我国住房制度变革，经历了一个过程，1994年国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动，但进展缓慢；1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，但在我国住宅商品化与市场化的过程中，全国房价增速过快，住房保障严重滞后。正是在这一背景下，“国24号文”重装出场。它以重点解决城市低收入家庭住房困难为目标，主要通过廉租房和经济适用房两个产品来达到目的，廉租房方面，最重要的是扩大保障范围；经济适用房方面，重点是改进和规范制度，实行动态管理、有限产权，住房保障的落实情况纳入对城市政府的政绩考核之中。为了更好地落实“国24号文”，11月，国务院有关部门重新修订了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》。总之，“国24号文”重新调整我国住宅产业的发展方向，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。值得关注的是，这一政策并未提及如何对中等偏下收入阶层进行住房保障，全面建立健全住宅制度仍有待制定《住宅法》。
三 地价房价加速上涨，宏观调控不断深化
2007年以来，尤其二三季度，全国房价地价出现加速上涨的态势。国家统计局数据表明，70个大中城市新建商品住房售价同比涨幅，从4月的5.3%，到7月的8.1%，再到11月的12.2%，呈现逐月递增之势。事实上，部分热点城市涨幅更大，比如从11月份新建商品住房售价同比涨幅来看，乌鲁木齐21.1%、宁波18.8%、北海18.3%、北京17.4%、长沙17.2%、深圳17.0%、杭州16.7%、南宁16.1%，房价快速上涨城市已涵盖东中西部。地价同样出现这一情况，全国70个大中城市土地交易价格，第一季度同比上涨9.8%，第二季度同比上涨13.5%，第三季度同比上涨15%。比较房价和地价可知，第一至第三季度全国70个大中城市土地交易价格累计平均上涨12.8%，而同期70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，地价涨幅约是房价涨幅的两倍。
导致地价和房价同步上涨的因素较多，主要包括以下几个方面：一是2004年开始，紧缩“地根”成为房地产调控的重点之一，导致全国新增建设用地供应下降；二是虽然宏观调控持续进行，但近几年我国楼市需求旺，从2005年开始，我国房地产市场由供大于求转变为供不应求，在这种情况下，房价必然持续上涨；三是国内外普遍存在的流动性过剩，使许多资本源源不断地流进楼市，而2006年以来A股的飙升产生了造富效应，2007年以来股市出现调整，促使资金由股市回流楼市；四是人民币持续升值导致国外资本大量涌入内地房地产市场，整栋收购现象屡屡出现；五是自2004年实行“招拍挂”以来，全国地价持续上涨，2006年以来，许多大型企业从资本市场筹集大量资金，导致各地频现“地王”。房价地价加速上扬，增加了宏观调控的难度，因此加强和改善宏观调控依然成为今年房地产业的主旋律，在此指导方针下，中央出台了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》、《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、《土地储备管理办法》和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等政策。由此可见，中央稳定房价和地价的决心依然很大，更多更细的措施仍有可能出台。
四 市场秩序专项整治，八部委联手抓执行
2007年4月2日，建设部、国土资源部、财政部、国家审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局八部委联合发布了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，提出将在未来一年内，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。将围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位展开，要对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，并对有投诉举报的项目进行重点调查。
此次八部委整治行动，是2005年7月份三部委《关于进一步整顿规范房地产市场交易秩序的通知》的“升级版”。大规模地展开严厉的整治行动，反映出中央关于房地产调控的方式和手段正在发生转变。其一，由宏观层面转向微观层面，此次整治风暴也正是以房地产开发项目为切入点，顺藤摸瓜，查处各种违规交易行为；其二，由调节房地产经济转向重点查处违规行为，以期通过严惩部分企业与官员来达到推动政策落实的目的；其三，由整体的、笼统的调控市场，转向具体地、深入地调控市场幕后的“推手”——地方政府及官员。根据这一指示，各地亦有所行动，比如上海市房屋土地资源管理局主要围绕三个方面予以布置落实：一是检查和处理房地产开发企业的捂盘行为；二是查处房地产开发企业纵容雇用销售人员和工作人员利用职业便利炒作房价行为；三是查处房地产开发企业无证预订预售、期房售后包租、拆零销售等违法违规行为。2007年6月5日，上海房屋土地资源管理局开始对汤臣一品、嘉和国际大厦、经纬城市绿洲等三大高撤销率楼盘进行专项调查。
五 二套房贷概念明确，金融政策再度紧缩
2007年12月5日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号）。这一文件，是对2007年9月27日出台的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）的重要补充，主要针对“严格住房消费贷款管理”。主要内容包括：1.以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；2.对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行；3.已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行；4.商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍和税收等证明材料。
自2007年9月“359号文”出台以来，央行、银监会与商业银行之间、各家商业银行之间、商业银行总部与地方分行之间的诸多利益博弈激烈进行。争议和矛盾的焦点在于如何界定“第二套住房”，其中以“家庭”还是以“个人”为单位是焦点中的焦点。结果表明，国有银行如建行是以“家庭”为单位，而股份制银行和外资银行如浦发银行则以“个人”为单位。“452号文”可谓对房贷新政全方位严格化，尤其是明确第二套房以“家庭”为单位，充分体现了我国房地产金融政策正在进一步紧缩，这既是抑制房地产贷款增长过快、抑制市场需求过旺的需要，也是紧随国家宏观经济政策的具体表现。因为2007年12月3日至5日举行的中央经济工作会议，将已实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”，这表明2008年央行将继续加强和改善宏观调控，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用。可以预期的是，各种性质的商业银行都将受此政策约束，各家银行及其地方分行或多或少地都要重新调整房贷细则；从市场层面分析，严格地紧缩房贷，必将直接抑制市场需求，不仅打压了投资、投机性需求，连部分改善性需求亦被抑制，将会引发市场整体观望情绪。
六 全国“地王”长沙诞生，“地王”频现有待调控
2007年7月24日，长沙市新河三角洲地块进行公开拍卖，参加竞拍的企业有金融街、世纪金源、北京城开与北辰联合体三家企业，最后由北京城开与北辰联合体以92亿元胜出。这幅以住宅为主的用地，占地117174亩，是长沙旧城改造史上规模最大、投资最多的项目，也是长沙市由政府拆迁腾地、然后大规模统一招商出让的首宗土地。92亿元的成交价比
