关于房地产业营改增几个问题

浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对策略近几年来，“营改增”已经成为了我国经济发展的重要议题，其目的在于加快税制改革，提升企业发展动力和竞争力，同时也能够缓解中小微企业的税负压力。

对于房地产企业来说，营改增的实施对其经营活动和税负情况都会产生一定程度的影响。

本文将简要分析营改增对房地产企业的影响，并提出应对策略。

1.营业税改为增值税，税率上升营改增后，房地产企业从营业税改为增值税纳税，其中，商品房销售的增值税税率由5%上升至11%，税负增加明显。

同时，对于房地产企业内部的其他收入也要缴纳增值税，例如租金收入、物业服务费收入、广告收入等，这些都会增加企业的财务开支。

2.减少税负优惠，降低成本优势营改增后，房地产企业所享受的税收优惠将会遭到减少，例如营业税的进项抵扣、免征条件等都将被取消，这些均会降低企业的成本优势，影响其盈利能力。

3.税务风险增加，财务管理难度加大随着税制改革的深入推进，对于房地产企业而言，财务方面的管理难度将会增加。

例如，纳税申报与缴纳工作的复杂度加大，不合规操作风险增加等，这些都会增加企业的财务管理难度。

二、应对营改增的策略1.加强财务管理，规范会计凭证，提高纳税申报效率。

房地产企业需要重新审视企业的财务管理，加强对于会计凭证的规范化管理，加强各项业务的审核能力，避免涉税事项存在纰漏，造成税务行政处罚。

同时，也需要提高纳税申报的效率，避免错报漏报，对企业的优化管理有着重要作用。

2.合理掌控成本，增强抗风险能力。

企业需要对于自身的财务状况进行分析，审视成本的结构与比例，进一步降低成本，提高企业的抗风险能力。

例如，在物业服务费等方面，适当降低费用，让市场需求与企业财务状况保持平衡，也有利于企业的发展。

3.加强税务筹划，合理开展税务优化工作。

企业还可以通过合理的税务策划来规避税务风险，避免不必要的税务负担。

例如，通过开展合理的税务优化工作，利用税收优惠政策，通过符合法律的合规操作，合理减免税务负担，扩大企业盈利空间。

关于“营改增”对房地产税收影响的几点探讨“营改增”是指将原先的营业税改为增值税，是中国税制改革的一项重大举措。

对于房地产行业而言，这种税制改革对税收的影响是显著的。

本文将就“营改增”对房地产税收的影响展开几点探讨。

“营改增”将原先的营业税转化为增值税，对于房地产行业来说，意味着开发商购进房地产相关的材料和设备时可以申请抵扣税款。

这样一来，开发商的成本将会降低，从而提高了房地产企业的盈利能力。

购房者购买房屋时需要缴纳的增值税率也相对较低，降低了购房者的经济压力。

对于房地产行业来说，这种税制改革是利好消息。

对于租赁房地产行业而言，“营改增”将导致租赁行业税负的增加。

原先，企业租赁的房地产是属于营业税的征税范畴，而“营改增”将其转化为增值税。

对于租赁企业而言，租金收入被视为增值税的计税依据，税率在11%至17%之间浮动。

相较于营业税的税率，税负的增加对于租赁企业来说无疑会增加成本，影响企业的利润。

房地产行业中的二手房交易将受到“营改增”的影响。

在二手房交易中，由于改造和交易行为的原因，房地产转让的增值税负担通常是卖方负责承担。

而在“营改增”之前，这个增值税是按照营业税计算的，税率在5%至5.6%之间浮动。

而“营改增”将二手房转让的增值税按照增值税的计税原则来征收，税率在5%至17%之间浮动。

对于卖方来说，如果房地产的增值幅度较大，那么在“营改增”后将会增加税负，从而降低了卖方的收益。

相应的，这也可能导致二手房交易的量减少，从而影响房地产市场的稳定和发展。

需要注意的是，“营改增”对于房地产税收的影响也与地区和不同层次的政策有关。

不同地区的税收政策有一定的差异，对于房地产行业来说，“营改增”会在一定程度上影响地方政府的税收收入和财政压力。

在房地产行业税收政策的调整中，应该根据不同地区和不同层次的发展情况，加强政策的灵活性和差异化。

“营改增”对于房地产税收的影响是显著的。

对于开发商而言，这种税制改革降低了成本，增加了利润空间。

【营改增各地口径】安徽国税解答23个营改增政策与管理问题（2017年）发布日期：2017-12-27 来源：安徽国家税务局安徽国家税务局营改增政策与管理问题解答（2017年）一、建筑业（一）根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）文件中规定：“一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。

”这里的“适用简易计税方法计税”，纳税人是否有选择权利？如果没有选择权的话，对同一项目因政策调整是前期按一般计税方法，后期按简易计税方法，还是整个项目全部调整为简易征收，将前期已经抵扣的进项税额做转出处理？答：（1）财税〔2017〕58号文件中规定：“建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。

”上述的“适用简易计税方法计税”是指对该满足文件规定的建筑项目，建筑工程总承包单位可直接适用简易计税方法。

（2）上述直接适用简易计税方法的建筑项目指2017年7月1日后的新项目，不包括2017年7月1日前的老项目。

（二）国家税务总局2017年第11号公告规定：纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。

请问对于“活动板房、机器设备、钢结构件等”列明之外的自产货物，是否可以比照执行？如农业生产者，种植并销售苗木、草皮，同时提供绿化服务，对其取得的绿化服务是否按照建筑业缴纳增值税？答：纳税人销售“活动板房、机器设备、钢结构件等”列明之外的自产货物同时提供建筑服务的，可以按国家税务总局2017年第11号公告规定，分别适用不同的税率或者征收率。

如农业生产者，种植并销售苗木、草皮，同时提供绿化服务，对其取得的绿化服务可以按照建筑服务缴纳增值税。

解答房地产业营改增的27个问题（马鞍山国税）1.房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法 (1)对企业2016年4月30日前收取的,未开具营业税发票,但已缴纳营业税的预收款,房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票,并且不需要再缴纳增值税,也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上. (2)房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款,补开增值税普通发票,属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第三条第(七)项中税务总局另有规定的除外的情形,在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票. (3)房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续,向购买方开具增值税发票时,若购买方不索取增值税专用发票,房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款,分为两条记录开在同一张普通发票上.若购买方索取增值税专用发票,房地产开发企业应开具两张发票,一张为增值税普通发票,填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款;一张为增值税专用发票,填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款. (4)对已缴纳营业税的预收款,房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票: ?企业使用航信公司开票系统(即金税盘)开票的,金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额,税率栏填0,然后在备注栏注明税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款. ?企业使用百旺公司开票系统(即税控盘)开票的,可以通过编码的方法解决,基本操作步骤为: 第一步,进入开票系统后首先选择商品编码; 第二步,进入操作界面,找到商品房对应的商品编码后点击操作界面上的增加按钮,然后自编一个商品代码,将自编的商品代码的税率设为0,然后在免税类型中选择不征税.完成新代码编制后点击操作界面上的保存按钮,完成不征税代码的编制工作. 第三步,在开票系统中选定企业自编的商品代码,进入增值税普通发票开票界面,金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额,税率栏选择不征税. (5)纳税人出租(不含其它个人)与机构所在地不在同一县(市、区)的不动产的税款征收问题.省局文件要求:纳税人向不动产所在地主管国税机关预缴增值税时,主管国税机关应根据纳税人提供的税务登记证副本复印件,先在征管软件的外埠纳税人报验登记模块中办理报验登记和税种登记,然后才能按规定开票征税.但通过这两天对外部纳税人报验登记模块的测试,发现如果纳税人未开具外经证的,上述想法无法实现,只能通过跨地区税源登记模块先登记纳税人信息,然后才能在《增值税预缴税款表》中录入纳税人预缴税款的相关信息.(外省纳税人在安徽提供建筑服务预缴税款时,如金三系统报验模块无法带出外经证信息的,也暂可以通过跨地区税源登记模块先登记纳税人信息,然后在《增值税预缴税款表》中录入纳税人预缴税款的相关信息.) 2.房地产开发公司开发建设的学校、幼儿园,其相应进项能否抵扣?若将学校、幼儿园无偿赠送给政府,是否视同销售还是做进项转出? 答:房地产开发公司开发建设的学校、幼儿园,其相应进项可以抵扣.若将学校、幼儿园无偿赠送给政府,不需要按视同销售计提销项税,也不要做进项税转出. 3.销售不动产中,一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,对于自建的定义是什么? 答:我们意见,企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产: (1)企业完全使用自己聘用的员工进行施工,最终建成不动产. (2)企业既使用本企业员工进行施工,也对外购买建筑服务. (3)企业作为建设方,将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人. 4.有一单位在军区内自建房,无施工许可证、无施工合同、今后也无产权证,此房试点前已经出租,是否能算老项目? 答:我们意见,应按照实质重于形式的原则,以该单位会计账簿上的不动产入账时间作为取得时间. 5.房地产企业的开发项目在营改增前拆迁动工,营改增后开发项目竣工.房地产企业按照拆迁安置协议的约定,向原居民无偿转让的回迁安置房是否缴纳增值税?如果要缴纳增值税,应按什么价格作为增值税的计税依据? 答:房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换,不论是根据营业税税收政策,还是根据营改增税收政策,都应按销售不动产税目纳税.对于营改增后办理产权转移手续的拆迁安置房,由于房地产企业在营改增前未向原居民收取房屋价款,按照营业税纳税义务发生时间的规定不需要缴纳营业税.根据营改增试点实施办法中增值税义务发生时间的相关规定,房地产企业应以与原居民办理房屋产权转移手续的时间作为增值税纳税义务发生时间,按规定计算缴纳增值税. 根据国家现行法律法规规定,以招拍挂方式出让的土地,政府应以熟地出让,并主导完成此拆迁补偿工作.也就是说,负责拆迁工作的主体是政府而不是房地产开发商.但在实务操作中,因政府没有精力或者不愿意先期投入资金进行土地一级开发等原因,拆迁安置和三通(或七通)一平等基础工作是由房地产开发企业.因此,需要根据房地产支付地价款的具体方式确定拆迁还原房的计税依据. 对于采取净挂毛交方式出让的土地,即以净地招拍挂,而实际交付的是毛地,政府再以土地出让金返还形式返给开发企业资金用于拆迁安置的,房地产公司拿地后在红线内建造安置房,完工后交付给被拆迁户,实为向政府销售安置房,政府以此安置房补偿被拆迁户.因此,房地产拆迁安置房的计税依据应为收到的政府返还的拆迁安置款与原居民支付的超出拆迁安置面积的差价款之和.对于毛地价格成交毛地交付的土地,房地产企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权.由于房地产企业不需要支付拆迁安置房的土地成本,因此不能参考房地产企业在该块土地上建成的其他商品房的销售价格确定拆迁安置房的计税价格.对拆迁安置房的计税价格,我们意见,可参照原营业税政策的相关规定,对拆迁协议内约定偿还给原居民的房屋面积,以房屋的成本价作为增值税的计税依据,房屋成本价=(房屋建造成本+房屋土地成本)x(1+成本利润率);对原居民支付的超出拆迁安置面积部分的差价款,以实际收到的价款作为计税依据. 6.有房地产企业反映:他们开发的房屋在销售前,已经以房地产企业名义分户办理了产权登记.若未出售的房产此时留作自用或出租,不用再办理产权登记.出租一段时间后又销售,与未租前就销售,从产权登记方面来看没有区别.那么怎么判断其销售的是一手房、还是二手房?是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》,还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》? 答:房地产企业销售已办产权登记的不动产,适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》;销售自己开发的未办产权登记的不动产,适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》. 7.一般纳税人出租其2016年4月30日以前取得的不动产,根据什么判定?是根据取得的不动产房产证,还是根据该不动产的施工许可证或施工合同?还是根据租赁合同或购房合同?某单位自建房出租,开工许可证在试点前,竣工结算在试点后,可否选择简易征收? 答:一般纳税人出租其2016年4月30日以前取得的不动产,如果是自有但非自建的,应以办理产权证的时间作为取得时间;如果是自建的,则应以该不动产的施工许可证或施工合同上注明的开工时间为取得时间;如果是租入的,则应以租赁合同上约定的租入时间为取得时间. 8、某纳税人有N套房产,能否根据不同房产(或房产证)部分选择简易,部分选择一般计税? 答:如果纳税人拥有的房产是2016年5月1日后购入、租入或自建,则其对外出租时不能有的选择简易方法计税,有的选择一般计税方法计税;如果是2016年4月30日前购入的,则可以有的选择简易方法计税,有的选择一般计税方法计税. 9.开发单位代街道发放拆迁补偿款,款是政府通过街道转账给开发企业,开发企业代街道向被拆迁户发放.但街道(政府)要求开发企业就收到的拆迁补偿款向其开具发票,以前在地税时可以开具且不作收入,营改增后可否比照,开具国税普票,不作收入? 答:我们意见,开发企业对受托代发的拆迁补偿款可以开具增值税普通发票,开票时将拆迁补偿款作为不征税收入填写在增值税发票上,操作方法请参考我们放在省局网站上的已缴营业税收入开具增值税问题的操作说明和政策口径. 备注:安徽国家税务局口径具体如下 地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法 2016-12-15安徽国家税务局 根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第十七条和第二十四条规定,一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票. 根据《关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)第九条第十一项规定,增加6未发生销售行为的不征税项目,用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形.未发生销售行为的不征税项目下设601预付卡销售和充值、602销售自行开发的房地产项目预收款、603已申报缴纳营业税未开票补开票.使用未发生销售行为的不征税项目编码,发票税率栏应填写不征税,不得开具增值税专用发票.现就上述规定在执行过程中涉及的政策口径和操作方法明确如下: 1.对企业2016年4月30日前收取的,未开具营业税发票但已缴纳营业税的预收款,房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票,并且不需要再缴纳增值税,也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上. 2.房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款补开增值税普通发票,属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第三条第(七)项中税务总局另有规定的除外的情形,在2016年12月31日后仍可补开增值税发票. 3.房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续,向购买方开具增值税发票时,区分两种情况:(1)当预收款小于最终开票销售额时,房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款分为两条记录开在同一张增值税发票上,一条为已缴纳营业税的预收款部分,选择未发生销售行为的不征税项目下603编码已申报缴纳营业税未开票补开票,发票税率栏填写不征税;另一条为全部销售额和预收款差额部分,按适用税率或征收率开具.(2)当预收款大于或等于最终开票销售额时,将全部开票销售额选择未发生销售行为的不征税项目下603编码已申报缴纳营业税未开票补开票,发票税率栏填写不征税,预收款超过开票销售额所对应预缴营业税部分,应当向地税机关申请退还营业税,此种情形不能开具增值税专用发票. 10.纳税人专门从事二手房收购交易的,不同房源再销售时,有赚有亏,是否合并计税?还是按照单项计算,该征税的就征税,亏损的不征税也不可以冲减盈利二手房的计税依据. 答:纳税人专门从事二手房收购交易的,不同房源再销售时,如果房子是2016年4月30日前取得的,不合并计税,盈利的,就其差额征税,亏损的,不征税,亏损额不能冲减盈利额;如果是2016年5月1日后取得的,按一般计税方法分别计算销项税额和进项税额后,根据计算出的应纳税额扣减在地税预缴的税款后的余额向国税机关缴税. 11.个体工商户出租住房与个人出租住房如何区分,房产证都是个人名称,一线征管难以判断. 答:房产证都是个人姓名的,该房屋出租时适用其他个人销售不动产的相关政策. 12.政府向拆迁户发房票,拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款,请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款? 答:暂不需要预缴税款. 13.根据国家税务总局2011年51号公告,纳税人重组涉及不动产转让不征收营业税.请问,涉及重组业务的不动产办理产权变更时是否需要提供不动产转让的增值税发票?如果需要提供增值税发票,此种情况如何开具发票? 答:是否需要开具发票视不动产登记部门的要求而定.如果需要开具发票的,开票方法参照省局下发的已缴营业税收入补开增值税发票的操作方法执行. 14.某建设投资有限公司作为高新区开发建设主体,负责高新区的土地一级整理和开发.目前,公司土地改造项目运作模式为:由该公司与高新区管委会签订指定区域内土地改造协议,该公司负责区域内土地的报批、项目前期工作、征地拆迁、土地规划设计、场地平整、设计监理、地块周边绿化、项目融资等投资支出;高新区管委会对项目地块按照标的土地挂牌出让价作为公司投资收益,公司对土地改造项目自负盈亏.根据国家税务总局公告2013年15号文件精神,该公司投资过程中,投资土地改造项目属于投资行为,不属于营业税征税范围,其取得的投资收益不征收营业税.5月1日营改增后,该公司的投资土地改造项目是否仍属于投资行为,不缴纳增值税? 答:该企业提供拆迁、土地平整、三通一平或七通一平服务取得的收入,按建筑服务缴税,向政府提供支付拆借款资金取得的利息按贷款服务缴税. 15.买房(毛坯房)送家电业务,需要视同销售么?房地产企业销售精装房(装修标准里包含家电、家具等),是否视同销售?或者混合销售分开核算? 答:房地产企业销售精装房(装修标准里包含家电、家具等),不需要按不同货物适用的税率分别计提销项税,对销售收入全额按销售不动产征收增值税. 16.买房送物业费,需要做视同销售处理吗? 答:不需要. 17.房地产企业没收的定金或其他违约金,要区分已备案或未备案从而缴纳增值税或免缴增值税吗? 答:未完成交易而没收的定金或其他违约金不需要缴税,因为应税行为没有发生. 18.土地出让金返还(指政府不指定用途)需要冲减土地成本从而在计算增值税时减少可扣除的地价么? 答:如不是降低地价的返还款,则房地产企业还可以原来支付的土地价款扣减房地产销售额. 19.二手房交易后,购房者凭地税机关代开的增值税发票到公积金中心申请住房公积金贷款,公积金中心按不含税价计算贷款额度,小于营改增之前贷款金额.如:同一购房者,买房花30万元.营改增之前,不动产交易开具的是营业税发票,公积金中心凭营业税发票开具的金额30万元作为货款额度.营改增之后,由于增值税发票实行价税分离,开具发票的价款为28.57万元,增值税税款为1.43万元,公积金中心以不含税价28.57万元作为货款额度,导致纳税人该部分利益受损,易引起负面舆情.建议省局从政策层面明确,以便执行. 答:我们先了解一下公积金中心有没有省级管理部门.如有我们再尽快与其进行协商.在此之前,请各地先尽量与本地公积金中心进行沟通和协调. 20.房地产企业销售自行开发的异地房产取得的销售收入(非预收款),是否要在项目所在地预缴增值税? 答:根据税务总局对销售不动产的纳税义务发生时间的解读,房地产企业销售自行开发的房地产项目的纳税义务发生时间为不动产的产权转移时间,房地产企业销售房地产从收款到办理产权转移中间必然要间隔一段时间.因此,房地产企业收取的售房款只能是预收款,按规定必须在项目所在地预缴税款. 21.房地产企业一次拿地,分期开发.目前,只拿了第一期的施工许可证.在第一期预售时,由于后期的规划及许可证均未下来,也不知道后期的可售面积有多大,其在第一期销售时土地价款如何扣除(即第一期可售面积占总面积的比例无法确定)?按什么方法扣除? 答:房地产企业一次性购地,分次开发,可供销售建筑面积无法一次全部确定的,按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款: (1)首先,计算出已开发项目所对应的土地出让金 已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金x(已开发项目占地面积÷开发用地总面积) (2)然后,再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款: 当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)x已开发项目所对应的土地出让金 当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积. 房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积. (3)按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算,且其总额不得超过支付的土地出让金总额. 22.关于安置房问题.某城市建设投资有限公司是独立法人资格的国有独资企业.主要经营范围是对城乡建设投资,市政工程管理,土地收储整理等社会公益项目建设.安置房建设作为城市棚户区改造规划的一个重要组成部分,安置房性质属于公益性建设,在房屋分配过程中与商品房买卖有着较大的区别.安置房分配执行房屋产权调换1:1还原互不找差价,安置房面积超出产权调换面积的部分,以安置房成本价结算,即根据与拆迁户签订的拆迁协议进行结算,超出协议安置部分安置户需缴纳差价房款,城投公司按成本价收取.(1)安置房属于公益性建设,对于安置房1:1还原部分,是否可以作为用于公益事业的情形,不视同销售?(2)如果只对超过1:1还原补差的部分征税,是否可以按实际收取的款项(成本价)计税?是否可全额开具发票,作为安置户办理房产证的依据? 答:拆迁安置房不属于公益性项目,应按规定缴纳增值税.对拆迁安置房的计税价格,我们意见,可参照原营业税政策的相关规定,对拆迁协议内约定偿还给原居民的房屋面积,以房屋的成本价作为增值税的计税依据,房屋成本价=(房屋建造成本+房屋土地成本)x(1+成本利润率);对原居民支付的超出拆迁安置面积部分的差价款,以实际收到的价款作为计税依据. 23.私人开发房屋和单位集资建房问题.(1)个人购买单位集资建房的房屋,该集资单位缴纳了土地契税并取得房产大证,现需进行大证分割,请问是按首套房还是二手房? 答:按二手房缴税. (2)私人开发房子(部分自用,部分销售;自家用地),交完罚款后,办理了房产大证(已缴纳土地契税),现销售其中两套房,大证分割,请问是按首套房还是二手房?如果按首套房,国税金三的实际操作流程? 答:按二手房缴税. 24.《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》(国家税务总局2013年第15号公告),一些纳税人与地方政府合作,投资政府土地改造项目,投资方行为属于投资行为,不属于营业税征税范围,其取得的投资收益不征收营业税.现请示营改增后该政策是否予以平移? 答:此问题我们已明确,按5月26日视频培训的口径执行.() 25.跨区域房地产开发企业如何缴税.宁波某公司(注册地宁波)在我市某县取得土地使用权开发房地产.该房地产项目现将整体销售给当地某公司,用于安置职工住宿,拟销金额1.34亿.现请示该跨区域房地产开发企业如何缴税?是否应在项目开发地缴纳增值税?从其他省出台解读,确定异地销售房地产需要在房地产所在地缴纳增值税,但税率有5%,也有3%.该公司6月份将要销售该房地产,时间紧政策不明确,亟待省局予以明确. 答:如属于房地产老项目,应按5%征收率在项目所在地全额预缴税款. 26.银行处置抵押的不动产,如果抵押房已跑路,银行能不能自己开票给购买方办理产权证.抵押方找不到了,银行虽有处置权,但到底能否以自己开票,还有开票后如要缴税,以谁的名义缴? 答:银行可凭抵押合同以不动产的原产权人名义到地税机关代开发票、缴纳税款,地税机关按36号文件的相关政策征收增值税,税款从不动产的销售款中扣除. 27.地税有房屋估价系统,是否继续延用其估价系统的数据作为征税依据? 答:是的. 小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

安徽国税解答房地产行业营改增的35个热点难点问题1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？答：（1）“取得的不动产”中的取得方式包括租入。

（2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。

（3）纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。

2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。

（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。

（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。

3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。

若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。

4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。

房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。

5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。

【精品优质】价值文档首发！重磅：财税[2016]36号发布，全面解读房地产等4大行业营改增
热点问题[税务筹划优质文档]
编者按：2016年3月24日，财政部、国家税务总局网站发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），明确自2016
年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

同时以附件形式发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》，相应的《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）等文件废止。

本期华税带您重点关注新政的重点事项。

建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业营改增政策——财税[2016]36号发布了，距离5月1日仅有短短的37日，时间异常紧迫，让我们一起对新政中的热点问题有一个整体的了解。

一、四大行业增值税税率确定为6%、11%
新政：增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。

40个营改增实务问题，湖北国税已逐一明确啦！营改增政策执行口径第一辑为方便大家更好更快地了解营改增政策，有效解决营改增前期准备工作中遇到的问题，引导纳税人及时、充分享受营改增政策红利，依据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及国家税务总局系列公告规定，结合总局培训、视频通报会上明确的事宜，经研究，现就有关问题全省统一明确如下。

第一部分综合问题1.关于混合销售界定的问题一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。

对于混合销售，按以下方法确定如何计税：（1）该销售行为必须是一项行为，这是与兼营行为相区别的标志。

（2）按企业经营的主业确定。

若企业在账务上已经分开核算，以企业核算为准。

2.关于差额征税项目的范围、销售额的确定及发票开具问题（1）金融商品转让。

销售额=卖出价-买入价不得开具增值税专用发票（以下简称专票），可以开具增值税普通发票（以下简称普票）。

（2）经纪代理服务销售额=取得的全部价款和价外费用-向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费作为差额扣除的部分（即向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费），不得开具专票，可以开具普票。

其余部分可以开具专票。

其他各行业发生的代为收取的符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费，以及以委托方名义开具发票代委托方收取的款项，不计入价外费用范畴。

（3）融资租赁业务销售额=取得的全部价款和价外费用-支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税可全额开具专票。

（4）融资性售后回租服务销售额=取得的全部价款和价外费用（不含本金）-对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息可就取得的全部价款和价外费用（不含本金）开具专票。

但2016年5月1日以后，融资性售后回租属于贷款服务，纳税人接受的贷款服务，其进项税额不得抵扣。

（5）原有形动产融资性售后回租服务根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：①销售额=收取的全部价款和价外费用-向承租方收取的价款本金及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具专票，可以开具普票。

房地产业是我国经济发展的重要支柱行业之一，但在过去的几年里，房地产业的发展面临诸多问题和挑战。

为了推动房地产业的可持续发展，我国政府于2024年出台了房地产业的营改增办税指南，以降低房地产企业的税负，增加其盈利空间。

以下是我对2024年房地产业营改增办税指南的一些解读和评价。

营改增是将原来的营业税改为增值税，目的是降低企业的税负，增加其盈利能力。

房地产业作为一个非常特殊的行业，其税收政策也具有一定的特殊性。

根据营改增办税指南，房地产企业在计算增值税时，可以采取两种方法，一种是按12%的税率计算，即税率为12%，另一种是按5%的税率计算，即税率为5%。

房地产企业可以根据自身情况选择合适的税率进行增值税的计算。

根据营改增办税指南，房地产企业计算增值税时，可以采取以下方法。

首先，房地产企业可以根据增值税税率表，按照规定的税率进行计算。

其次，房地产企业可以根据增值税增量法进行计算。

增值税增量法是指将企业应交增值税包括在企业销售价格中，以实现增值税的内部划分。

对于房地产企业来说，采取哪种计算方法取决于企业自身的情况。

如果房地产企业的销售价格在税率为12%的情况下能够获得更高的利润，那么该企业应该选择12%税率进行计算。

相反，如果房地产企业的销售价格在税率为5%的情况下能够获得更高的利润，那么该企业应该选择5%税率进行计算。

在实际操作中，房地产企业应根据市场需求和政策环境来确定合适的税率进行增值税的计算。

营改增办税指南的出台对房地产企业来说是一项利好政策。

通过将营业税改为增值税，可以降低房地产企业的税负，增加其盈利空间。

这将促使房地产企业加大投资力度，扩大产能和规模，推动房地产业的可持续发展。

此外，营改增办税指南还提出了对房地产企业的一些税收优惠政策，比如对首次购房者的购房贷款利息，可以享受税收抵扣的优惠。

这将为首次购房者提供更多的购房机会，促进房地产市场的健康发展。

然而，营改增办税指南也存在一些问题和挑战。

“营改增”对建筑行业的影响及对策一、引言“营改增”是指营业税改征增值税，是财税改革的重要一环。

2016年5月1日，我国进行了“营改增”试点全面启动，从此前的营业税向增值税的转变，对建筑行业产生了重要影响。

本文将从“营改增”对建筑行业的影响和应对策略进行分析和探讨。

1. 成本上升建筑行业在项目开发、施工、装饰等环节中，需要大量使用原材料和劳动力，通过“营改增”，之前在建筑行业所需的营业税转变为增值税，原本不用缴税的环节也将纳入到了税收范围，从而导致了企业的生产成本的增加。

2. 税收负担加重在营业税时代，部分企业通过迂回手段逃避缴纳营业税，而增值税是按照货物和劳务的实际增值额来征收税费的，所以“营改增”将导致企业不能轻易逃避税收，加重了企业的税收负担。

3. 税负分担压力营改增后，承包商缴纳的增值税也成了企业成本的一部分，进而加重了项目的总成本。

这部分成本需要承包商自行承担，或者向业主提出提高合同价款的要求来分担税负，税负分担成为一些建筑行业企业的一大难题。

4. 增值税专用发票管理增值税专用发票是企业开具的证明其向购货方提供货物或劳务并收取增值税款的凭证，企业要获取增值税专用发票需要严格遵守税务规定，一旦发票管理失误会导致罚款或税收风险，对企业的经营活动带来了一定的不便。

5. 行业市场竞争加剧由于税负增加，建筑行业各企业的成本都会上涨，因此产品和服务价格也会相应上涨，这将导致行业内各个企业之间的市场竞争变得更加激烈，行业进一步洗牌。

三、营改增对建筑行业的对策1. 提高企业管理水平建筑企业要加强内部管理，提高企业效益，通过提高生产效率，控制人力成本、管理成本、营运成本，降低未成本，从而抵消“营改增”带来的税负增加对企业经营的影响。

2. 优化资金结构企业可以通过优化资金结构，减少负债比例，将部分债务转变为股权融资，降低融资成本，减少企业的财务负担。

3. 加大技术创新力度通过技术创新、提高设计效率等方式，提高产品、服务品质和降低成本，提高企业在市场中的竞争能力。