房价为何而高：从财政收支表看房价走势

摘要近年来,我国房地产市场持续高速发展,作为国家支柱性产业之一,对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。

但是,由于我国房地产市场发展相对不成熟,房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来,不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。

总体来说，房屋价格呈上升趋势，上升幅度高于上年。

房地产价格过快上涨的主要是由供求关系、通货膨胀因素、政策因素、投机因素、心理因素等原因引起的。

过快上涨的房价使普通百姓无力承受,导致现阶段住房矛盾比较突出,在一定程度上影响了社会的和谐发展。

同时房地产价格过快上涨会带来居民购房负担重，抑制了其他消费，贫富差距加大，降低社会生产和资源配置率，影响城乡统筹发展等影响，降低了城市综合竞争力，容易引发金融风险，这些都不利于中国经济良性、持续的发展。

本文分析房地产价格上涨的原因,剖析其危害，并在此基础上探讨相应的对策。

关键词：房地产；房价；通货膨胀；供求不平衡；住房金融体系；保障性住房目录1.价格上涨的原因 (1)1.1 供求不平衡 (1)1.2 通货膨胀因素 (2)1.3 政策因素 (2)1.4 投机因素 (2)1.5 城镇居民人均可支配收入的影响 (3)1.6心理因素 (3)1.6.1 购房者的心理因素 (3)1.6.2 社会的舆论误导 (4)2.价格上涨的危害 (4)2.1居民购房负担重，抑制了其他消费 (4)2.2贫富差距加大 (4)2.3降低社会生产和资源配置率 (5)2.4影响城乡统筹发展 (5)2.5降低了城市综合竞争力 (5)2.6容易引发金融风险 (6)3.缓解价格上涨的对策 (6)3.1抑制不合理住房需求 (6)3.2逐步完善住房金融体系 (6)3.3控制住房抵押贷款风险 (6)3.4改善供应结构 (7)3.5加强住房需求管理，培育多种形式的住房租赁市场供给主体 (7)3.6加强银行监管，防范房地产金融风险 (7)3.7加强保障性住房建设 (8)1.价格上涨的原因1.1供求不平衡房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需 2- 3 年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。

影响房地产价格的因素分析摘要：房地产业是国民经济的支柱产业,与许多行业具有极强的关联性。

合理的房地产价格是保持社会和谐和保障民生的关键。

近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产业的繁荣推进了经济的快速发展。

但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，存在价格持续高涨、市场供求结构不平衡、一二线城市房价涨幅过大等问题影响着我国房地产业的健康发展。

究其原因，高房价的产生主要由经济、政治和社会三大因素决定。

因此，本文从宏观和微观层面分别对房地产价格的影响因素进行了深入而全面的分析,进而提出了相关政策建议。

关键词：房地产价格;微观因素;宏观因素影响房地产价格的因素，有住房和土地使用制度、经济发展状况、城市化进程、财政金融政策，税收政策等宏观因素，也有环境状况、交通设施、建筑物类型与质量、小区环境、住宅的品质、楼层、朝向等微观因素。

因此，本文将分为宏观和微观因素两方面来阐述房地产价格影响因素，微观层面主要是基于房地产行业或者房地产产品属性角度的探讨,宏观层面则主要体现在宏观经济指标对房价波动的影响。

一、影响房地产价格的宏观因素分析1。

1 经济因素经济的高速发展是支撑房价上涨的动力。

影响房价的经济因素很多。

本文主要研究国内生产总值、物价水平、利率对房地产价格的影响。

1.1.1 国内生产总值与房地产价格呈正向关系国内生产总值，即GDP，是指在一定时期内，一个国家和地区的经济中所能生产出的全部最终产品和劳务的价值总和。

国内生产总值主要从以下途径影响房地产价格：一是国内生产总值的增长带动了经济水平的提高和人民生活水平的改善。

当经济水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人们会加大对生活必需品的消费,在解决好温饱问题后，人们开始注重对住房的改善。

另外,城市人口和就业人口随着经济水平的提高而上升，从而住宅需求增加。

因此，房地产价格上升.二是国内生产总值的提高反映了一国或者地区宏观经济条件较好，增强了房地产开发商的信心，从而房地产投资增加，拉动经济增长.为了分析房价与GDP之间的关系，我们研究了房地产价格(源于年度数据)增长率与GDP（源于年度数据)增长率之间的关系.如图1所示：展示了房价增长率与GDP 增长率之间的关系.房地产价格增长率与GDP增长率的走势基本相同，说明二者之间确存在正向相关关系。

我国财政分权对地方财政收支的影响分析作者：汪艳仙来源：《现代经济信息》2014年第24期摘要：文章分析了现行财政分权对地方政府财政收支的影响。

一方面，分析现行财政分权制度下地方财政收入的结构，提出其所存在的问题，如地方政府财政收支缺口，土地财政带来的问题。

另一面，分析造成地方财政支偏好的原因和对地方发展的影响，如地方财政行政支出额过多、占地方财政支出比重过大，地方财政支出结构出现重经济建设、轻民生工程现象和对地方政府财政收支缺乏有效监管导致腐败问题等。

关键词：财政分权；财政收支；地方政府中图分类号：F812.2 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）012-000-02我国是以分税制为手段实现财政分权的，实行分税制一个重要的目的是为了提高中央政府财政收入占全国财政收入的比重和全国财政收入占GDP的比重，而多年实践也证明了分税制确实实现了中央政府财政收入的持续稳健增长。

但是全国财政收入占国内生产总值的比重虽然有所上升，但是上升的幅度十分有限。

当前财政分权的特点是将财权上收、事权下放形成收支两条线。

政府层面上的财权上收主要表现在：第一，中央政府掌握立法权。

我国的预算立法权和财政预算收支安排的权力主要集中在中央政府。

地方政府所拥有的自主安排财政支出的权力很少，而且这种权力往往还受到中央政府的制约。

第二，财源集中在高层次政府中。

经济欠发达地区的政府，因其财力较匮乏，财源主要来自上级政府对其转移支付，所以其财权的决策必定受到上级政府的影响。

部分发达地区的基层政府本身的财力也比较匮乏，因为大部分财权都集中在高层次政府。

因此，低层次的地方政府往往难以根据当地情况自主制定其财政支出预算和当地社会的发展方案，也缺乏能够的自主财力为当地居民提供公共服务。

事权即职权、处理事务的权力，包括中央政府和地方政府在内的各级政府根据宪法和法律所规定的权限。

从法律层面上来说，我国宪法和相关法律都是根据中央政府和地方政府性质不同对双方职责权限作出规定，并体现出明显的中央政府和地方政府“职责同构”的特点。

浅谈房地产市场价格上涨随着经济不断发展，房地产市场价格一直处于不断上涨的状态。

不可否认的是，房地产市场是国家经济中非常重要的一环。

房地产行业的发展情况不仅直接关系到个人的生活质量，更直接关系到国民经济的发展状况。

然而，当前的房地产市场价格不断上涨却带来了一系列的问题。

本文将对房地产市场价格上涨的原因进行探讨。

一、需求数量增加需求是决定商品价格的主要因素之一。

在房地产市场中，随着城市化的进程，人口不断增加，人口基数扩大，购房的需求肯定会相应增加。

此外，城市人口素质提高，对住所的要求也更高。

故而在需求的影响下，房地产市场的价格不断攀升。

二、土地价格上涨资本积累的结果是土地价格上涨，这种上涨会通过购买土地的申请、竞争等方式间接地体现在价格上。

由于土地短缺，土地价格高位运行成为房价上涨的主要原因之一。

三、外来需求加剧随着国家的发展，外商不断涌入。

外商不仅对城市的经济建设带来了贡献，同时也对房产市场带来了巨大的影响。

外来需求的增加导致了市场上房屋的紧缺，这又间接地导致了房价的上涨。

在此，我们还应该看到外来需求对居民生活产生的影响：如购买力度大，房租的涨幅也可能会超过居民的预期范围。

四、城市规划的约束城市的规划与土地的开发是一种有机的关系。

但是，当前城市规划中存在很多问题，如规划的滞后、规划的水平等等。

市场在这种规划约束下，供大于求的情况使得豪华小区、公寓等房产价格居高不下。

五、政府调控不力政府的行为会对市场产生很大的影响。

政府调控的效果直接决定了房屋市场的价格。

根据调查，目前政府对房地产市场的调控力度不够，缺乏有效的制度、政策和管理工具，使得房价长期处于上升阶段。

综上所述，房地产市场价格继续上涨的原因是多种多样的。

价格上涨对经济社会发展带来巨大影响，影响的范围甚至超过了房地产市场本身。

因此，合理的调控政策能够推动房价稳定，促进经济健康发展。

房地产有没有价格泡沫？有没有崩盘将所有人的身家毁掉？这些问题需要用数据与时间来验证。

分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究1998年住房制度改革以来，中国房地产业进入快速发展的阶段，由于房地产行业上、下游产业多，产业涉及面广，已经成为促进国民经济快速、稳定增长的重要产业。

同时，伴随着房地产投资、消费的过快增长，房价日渐攀升，飞涨的房价已成为整个社会关注的焦点，并可能成为社会和谐进步、经济持续健康发展的隐患。

本文着重从分税制这一制度层面，进一步分析房价增长背后的制度问题。

分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究，许多学者提出了丰富的观点大致可以分为两个层面：一是分税制改革和土地财政的形成。

华伟、艾华（2007），孔善广（2007）和周飞舟（2006）认为我国实行财政分税制，在中央财政收入迅速增长的同时，中央政府承担的相对义务大幅减少，地方政府则承担了过重的财政支出责任，地方政府必然会扩大财源，追求GDP 的增长增加财政收入，在土地和城市建设中获取“土地财政”。

二是土地财政与房价的关系。

宫汝凯（2012），张涛（2009）和何苗（2015）认为较高的房价水平总是与较高的财政分权度联系在一起的，而较高的财政分权度又与1994年的分税制改革密切相关。

回归分析显示分税制的改革激励了地方政府土地财政规模的扩大；现有财税体制下，土地财政规模的扩大对住宅价格有正向影响。

由此可见，大部分的学者基本上形成了两个结论：分税制改革是引发土地财政的形成的重要的制度性因素；分税制背景下的土地财政是推动房价持续快速上涨的不可忽略的因素。

但已有研究近年来，国家对房地产行业的调控力度逐年增大，房价逐渐趋于平稳，进一步研究分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究依然具有重要的意义。

1分税制改革的背景分析分税制是按税种划分中央和地方收入来源的一种财政管理体制。

实行分税制，要求按照税种实现“三分”：即分权、分税、分管。

房地产市场运行对地方财政收入的影响研究摘要：2014年以来，我国房地产市场进入调整期，财政收入增速也总体下滑。

在此背景下，深入研究房地产市场运行对地方财政收入的影响，对于完善房地产市场调控政策和探索地方财政收入稳定增长机制有着重要意义.本文在梳理现行地方预算制度基础上，研究了房地产市场运行对财政收入影响的作用机制,并对房地产税收和土地出让收入在地方预算收入中的重要性进行了区域间比较分析，采用全国省级区域数据建立面板数据模型，来研究各地区房地产市场对财政收入影响的差异性.研究表明，房地产销售价格是影2014年以来，我国房地产市场总体进入调整期，商品房销售额出现负增长，大中城市房价涨幅收窄，房地产开发投资增速走势与2008年金融危机时相似.与此同时，中央财政收入和地方财政收入增速也总体下滑，2014年全国财政收入增速比上年下降1。

5个百分点，其中地方财政收入增速下降3。

0个百分点。

房地产市场运行对地方财政收入有显著影响,既可以通过税收直接为财政收入做出贡献，又可以通过产业带动作用拉动相关产业税收增长。

除此之外，主要由房地产市场拉动的土地出让市场，为地方政府投融资平台运行提供了大量资金，对地方基础设施建设和经济增长起到至关重要的作用。

在当前房地产市场总体下行但有所回暖的形势下，深入研究房地产市场运行对地方财政收入的影响,无论对完善房地产市场调控政策，还是对探索地方财政收入稳定增长机制都具有重要意义。

一、文献综述文献中对房地产市场运行与地方财政收入的研究主要集中在两者的互动关系及作用机制方面.一是土地财政拉动了房地产市场的繁荣和房价高涨。

周彬等（2010）构造一般均衡模型发现,土地财政必然推动房价持续上涨，地方政府具有推动房价上涨的内在激励，且地方政府一般具有豪宅偏好。

吕炜等（2012)研究发现,土地财政是我国房地产市场投机泡沫产生的重要原因.王学龙（2012）研究表明，土地财政导致地方政府对房地产市场过分依赖，从而有动力利用各种政策支持高房价,这就降低了房地产投机的风险,推高了房价。

房地产价格上涨的原因、危害及对策摘要：房地产业是国民经济发展的重要产业，是事关民生的重要产业；房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。

其上涨原因主要有：供求矛盾逐步凸显；开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡；经济适用房所占比例极小，无法影响供给、平抑房价；流动性过剩下的被动投机；户籍制度间接推动了房地产价格的上涨。

房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫，增加金融风险，不利于中国经济良性、持续的发展。

关键词：房地产价格；原因分析；调控政策一、房地产价格的概念房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比” 两个指标来衡量。

房价收入比即住房总价与居民年收入的比值，该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性，国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当，这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。

黑马指出，房价收入比高于6倍，就难以形成买方市场，要使人们买得起房，房价收入比要在5以下。

而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右，在一些城市已超过或远远超过10倍，北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。

这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。

房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度，也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。

二、房地产价格攀升的原因大规模的房地产价格的上涨，中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。

日本在20世纪90年代房地产泡沫的破灭，严重地打击了其经济，造成了其近十年的经济衰退。

国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究，并得出了有价值的结论。

但是，日本房地产发展有其特殊的一面，它是在特定的历史环境和经济形势下产生的。

日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别，中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫，只有了解中国房地产价格上升的真正原因，才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展。

一、房价上涨的原因以及未来走势，和抑制房价上涨的措施（一）通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（1）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨。

（2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。

近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨（3）住房供应结构的不合理国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。

随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。

（4）资金可获得性高且成本低一方面对房地产业来说，过度的低利率使开发商的投资成本低而且房价又不断地上升，致使他们产生了一种对房地产进行投资不仅不亏而且所赚利润极其丰厚的预期，从而助长了开发商们盲目的投资。

另一方面对购房者来说，住房投资和住房消费都属于人们的经济决策，一些理性的投资者在做出经济决策之前就必须会作机会成本的考虑，会衡量一笔资金的利用率，也就是如何利用该笔资金才是最合理的。

如果投资者用自有资金购买房子作为投资，在不考虑税金和其他费用的情况下，所获得的投资年收益率只要高于银行存款利率或购买债券的利率，那么该项投资就是合算的，否则就不合算。

房地产业地方财政收支的影响分析【摘要】近年来，房地产行业一片繁荣景象，因为房地产业的兴起，地方财政收入也快速增长，但是因房产而引发的地方政府违法拆迁等社会矛盾的出现，影响着地方社会的稳定。

本文对政府向房地产商征收土地出让金、房地产业税金和地方财政收支进行回归分析。

研究结果表明，要通过严格控制商业用地的出让和买卖、地方财政收入实现多元化、改变地方官员的考核机制、不以GDP 论政绩，来促使地方财政收入健康发展。

【关键词】房地产业地方财政收支影响分析1 房地产业与地方财政收入问题的提出土地有偿出让制度是应用经济手段来调节城市建设用地的供应，保证了城市建设对土地的需求，同时也有利于土地利用的最大化。

但是房地产业的快速发展，地产开发到处可见，这给政府带来可观的财政收入，使政府对房地产依赖性增强。

政府出让大量土地的使用权获得了巨额的财政收入，不可否认的推动了地方经济的发展，也引发了买地引起的各种社会问题与冲突，同时老百姓与政府之间因为拆迁利益的分配不公而形成了对立之势，恶化了党群关系和干群关系。

房地产操作过热，房价快速上涨，也增加了老百姓购房的负担，使老百姓对政府的作法十分不满。

不可否认，房地产业的发展带动了地方商业的繁荣，建筑建材、五金材质、家电零售等行业因房地产行业的发展而兴起。

邵一江（2010）对10年间上海房地产销售与政府财政收入的年度（2001-2010年）数据进行了计量经济学分析，证实了地方财政收入的增加刺激了地方财政的支出，收入的量决定着支出的量。

在地方财政收入中，政府因出让土地而获得的财政收入比重不断上升，虽然加大了廉租房、城市建设和农村基础设施建设力度，但是政府倾向于出卖土地建城扩容的短期发展规划，以各种非法手段获取高额的财政收入。

2 实证分析2.1 材料与数据描述本文通过国家经济信息中心数据库，获取了2001年-2010年地方财政收支，房地产购置费用、房地产经营税金及附加费在地方财政收入中所占比例的变化，分析房地产业对地方财政收入的影响。

房价上涨的原因分析作者：冉令杰来源：《经济研究导刊》2012年第04期摘要：房地产业是国民经济的基础性、先导性和支柱性产业部门，它的发展、变化及运行情况，直接影响相关产业部门的发展和人民的生活质量。

因此，对住宅产业的宏观调控就成为政府对整个国民经济实施宏观调控和提高国民生活水平的重要组成部分。

而了解中国城市住宅价格波动的原因是政府施行宏观调控措施的前提。

影响一种商品价格的有许多因素，但是成本、供给、需求是最重要的三种因素。

住房也是一种商品，它的价格也是在这三种主要因素影响下形成的。

关键词：成本；供给；需求；房价；上涨；原因中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）04-0158-01住宅产业和人们日常生活最息息相关，它的价格波动对整个国民经济的运行和社会的稳定有着重要影响。

导致房价上涨的原因是多方面的，本文主要从成本、供给、需求三个方面来分析房价上涨的原因。

一、成本因素1.土地价格上涨。

中国目前地价的大幅上涨与地方政府息息相关。

地方政府推动地价上涨的根本动机就是其“土地财政”利益，即通过出让(批租)若干年土地使用权就能在短期内获得巨额财政收入。

巨大的“土地财政”利益成为地方政府推涨地价的内在动力。

2.新建住宅建造成本增加。

水泥和钢材是建造房屋的主要原料。

经济危机之前钢材和水泥市场得到极大发展；经济危机发生后，由于受到经济危机的影响钢材、水泥价格连续下降；2009年第二季度以来，宏观经济形势企稳回升，直接拉动了钢材和水泥价格的反弹。

二、供给因素1.土地供给对房价的影响。

房地产与土地联系紧密具备不可移动性、使用的长期性等特点。

土地直接影响着房地产产品的供应水平，是房价的重要构成部分。

随着国民经济和城市建设的发展，相关土地因级差地租变化的影响，造成土地出让价格的上涨。

2002年7月起，国家强化了土地的计划管理，发出了土地供给偏紧的信号，全国商品房用地出让全部实行“招、拍、挂”以来，城市国有土地使用权的出让价普遍翻了一番多，房价迅速上涨，土地供应不足严重限制了住房的供应水平。

关于我国房价影响制约因素与调控手段的文献综述（南京农业大学 经济管理学院金融系 李雪莹 16309314）摘要：我国房价居高不下成为现阶段政府与民众的关注热点。

相关学者对于房价问题的多方面研究与论证可以成为政府调控房价的重要借鉴，也可以为普通民众对于房价起伏的认识上升到理性高度。

本文献综述旨在从我国房价的现状、影响房价的主要因素、房价对于普通民众生活的影响、政府调控房价的手段与评价、学者的政策建议五个方面，综合我国及国外研究学者的研究成果，梳理成文，为后人的研究调查提供借鉴与依据。

ABSTRACT:It i s no denying that t he high housing price h as been a hot topic i n societynowadays. The concerned scholars have proceeded multi-layers researches to lead to practical conclusion, which can be an important reference for the government to make policy, and raise the public's view to a rational layer. This essay is meant to staof housing price, main factors affectingtopic w ith 5 aspects: current situationhousing p rice, housing p rice'sinfluence on public, government's policy t o housingprice an its comment and scholars' advise. Abroad & domestic scholars' opinions are gathered here to offer a reference to futurity's study.关键词：房价 制约 调控前言：基于我国房价长期以来波动不下，问题难以解决，货币与税收手段疲软的现状，国内外学者进行过很多专题研究。

2003年以来我国房地产调控政策的效果分析【摘要】近年来，我国房地产价格持续走高，尤其是2003年以来，房价增幅明显上涨。

为遏制房价持续过快增长，近年来的房价调控政策相继出台，然而其政策效果不能让人满意，房价被“屡调屡高”。

本文对2003年以来的房价调控政策进行了梳理，通过剖析房价的构成要素分析房价高的原因，通过比较政策的内容和同时期房价的变动情况，试图分析房价调控政策的效果，进而探寻我国房价“屡调屡高”的政策因素。

【关键词】房产价格房价调控政策效果房产税一、概论房地产指的是房产和地产的总称,包括土地及地上建筑物及其所衍生的权利。

房地产价格指的是：建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价是土地价格与建筑物价格之和。

房地产是一种比较特殊的商品,由于房地产位置固定性、异质性和有限性的自然属性,房地产市场属于不完全竞争市场。

在房地产价格形成机制中,生产价格机制论认为,房地产价格由房地产的开发成本和开发商利润构成；而市场供求价格机制认为,房地产的市场价格是在房地产供给与需求双方相互作用的过程中形成的。

二、近年来我国的房价水平国家信息中心钱敏泽研究员认为,判断房地产价格是否合理可以参照房价收入比的这一国际通行标准。

而中国近年来的房价收入比值都在6.0以上,大于国际标准。

房地产价格的涨幅已经超过了居民的支付水平。

房产的高价格主要由以下几种因素造成：土地价格、建筑材料成本、哄抬价格和销售成本、炒房者的投资或投机和普通购房者的刚需。

（见表一）表一：房价的构成及高房价的成因分析对于重视家庭的中国人而言，房产是最重要的家庭资产和支出，房产是家庭的基本需求，普通购房者的愿望为高房价做出了贡献；土地价格是构成高房价的最重要因素，这与我国自1994年起实行的分税制改革有关，土地财政成为地方政府的重要收入来源。

此外，房产商哄抬房价和投资者的炒房行为也导致了房价的过快增长。

除2008年遭遇经济危机的短暂小幅下降外，近年来我国的房价水平持续增长。

用供求定理分析中国房价我国房地产业的发展一直受到广泛关注，有两点原因：第一，住房是民生的重大需求，每一个人都需要住房，因此房地产问题不仅是经济问题，而且是社会问题，甚至是政治问题。

第二，房地产对于国民经济的拉动作用是相当大的。

房地产的发展不仅能拉动生产资料的需求，还能拉动消费资料和服务业的需求。

随着我国工业化、城市化的进展，新就业人口和从农村转移到城市的人口不断增加，想改善住房条件的家庭日益增多，对住房的需求一直会保持比较旺盛的态势。

学习了微观经济学，我们了解到，在市场经济中，商品价格是由需求和供给的均衡决定的。

目前中国各城市房价较高，主要是由消费者对住房需求过大从而导致供给不足造成的。

经济学中讲到，供求关系是决定商品价格的主要因素。

下面从需求和供给两方面说起。

一、从需求方面分析(1)人们消费水平的增加。

随着现在居民的消费水平的日益增长，大家对买房已经形成一种热潮，大家纷纷把收入用来买房。

(2)城市化进程的加快也推动了房地产的发展，大家对买房的热情只增不减。

(3)随着降低首付、贷款利率优惠等措施相继出台，大大刺激了老百姓的买房欲望。

(4)婚房需求的大量增加。

随着时间的推移，结婚前买房已成为大多家庭结婚的首要条件,使买房成为了有子女家庭的必要。

（5）外来人口的增加。

随着经济的不断发展，一线二线城市的外来人口不断增加，市内人口急剧增长，从而形成了住房的大量需求，导致需求加大。

二、从供给方面(1)随着物价的增长，以及各种政府政策的限制，现在房产的开发也遇到瓶颈。

地方政府出于增加财政收入的自利性目的，率先开始行动，即提高土地价格，因为地方政府是土地市场上唯一的卖家，在市场上处于完全垄断的地位，通过提高土地价格，地方政府实现了财政收入的增加。

但这种行为导致了土地的升值预期，从而引发了房地产开发商的土地囤积效应，结果就出现了有效供给不足。

(2)市场中的时滞现象，房地产商所获得的信息有出入，不能很好很全面的了解房价市场。

基于经济学原理下当前房价的涨跌现象分析摘要：我国房价一直是社会集中关注的话题，房价是否合理更是直接影响社会大众的生活质量。

然而高昂的房价成为目前制约我国人民生活水平提升的重要因素，尤其是普通百姓更是望房而叹。

本文基于经济学原理分析了目前我国房价居高不下的主要原因，同时分析了我国房价未来的走势，提出了房价止涨的措施。

关键词：房价；涨跌；分析居者有其房是我国人民基本的生存原则，但是近几年持续上涨的房价，不仅影响了民众的生活和工作，也给房地产行业的健康、稳定发展带来阻碍，同时也对社会造成很大的不良影响，不仅造成底层人群住房困难，还会影响银行资金及社会资金的合理性，加快贫富差距，对我国社会的稳定发展非常不利。

基于此，对房价涨跌尤其上涨进行合理调控，对保证人们生活质量及维护社会稳定意义重大。

1基于经济学原理下对目前房价居高不下的现象分析1.1房地产市场供给不合理房地产持续发展的主要成本需要依靠土地价格来维持，我国土地资源是有限的，这对房地产市场供给造成了一定制约。

众所周知，我国的土地属于国有性质，有限的土地供给远远跟不上房地产行业持续发展的实际需求，这是导致房价持续攀升的重要原因。

地价越高就会拉动房价持续上涨，而持续攀升的房地产价格会导致地价不合理升高，这是一种不良的循环现象。

由于区域不同，商品价格也会存在差异，房地产也是如此，低价进、高价出是目前我国房地产套利的重要手段，但由于房屋属于不动产，没有区域流动方面的条件，导致房地产市场发生区域性差异，而对于的市场供给不够灵活。

纵观全球经济较为发达的国家，其不仅有商品房，还为人们提供了保障性住房。

但我国保障性住房建设与发达国家相比较为落后，导致我国住房供给结构处于严重无序状态，再加上我国腐败问题严重致使仅有的少数保障性住房无法服务于真正有需求的社会大众，这也是我国房地产市场供给失衡的主要方面。

1.2民众购房需求急剧上涨基于经济学原理进行分析，如果商品上涨，需要购买者有主观需求及购物欲望，还需要具备一定的购买能力。

中国房价持续上涨的真正原因作者：***来源：《财富管理》2021年第04期二十幾年来的中国房地产，并不存在典型意义上的周期，而是始终在波动上升。

今年以来，我国一线城市房价呈现加速上涨趋势。

5月份全国70个大中城市中，环比上涨的城市有62个。

其中，一线城市的涨幅更高，同比增速达到了6.0%，较上年末提高了2.1个百分点，为2017年三季度以来的最大值。

我国的高房价，有土地供给的原因，也有土地制度、政策的原因。

2015年后，大城市土地成本占住房价格的比例平均已达40%。

而长期以来，我国房地产市场侧重于需求调控，调控效果并不具有可持续性，一度形成了房价单边上涨的预期。

目前大城市需求端调控手段几乎已经用到极致。

房地产调控需要结合我国经济发展的特征和规律，采用系统性的方法。

所谓“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，应当从房地产与经济协调发展的角度来定位。

今年新出版的《房地产与中国经济》一书，论证了房地产与中国经济紧密而复杂的关系，并从全局出发，对我国住房问题提出建议。

我国房地产市场的结构性特征我国城市土地大量供应在商业和工业，这与地方政府的GDP考核有密切关系——商业用地、工业用地会带来持续的税收收入和GDP增长。

中国的住宅土地供应占全部土地供应的比例在主要国家当中是最低的。

2016年，我国一线城市居住用地占城市建设用地面积的比例平均约为27%，而纽约则超过40%。

在提出“去库存”战略时，我国商品住宅的去化周期约为4.4个月（按照2013-2017年商品住宅年均销售规模12.31亿平米测算），目前约为1.7个月。

目前，一线城市住宅几乎没有库存，新房都需要摇号排队。

而商办用房库存高企。

上海的商办用房去化周期高达110个月左右;北京、深圳相对低一点，但也有30个月、50个月上下。

我国一线城市不合理的土地供应结构，造成了商业用房销售的巨大压力。

所以城市用地结构有待改善。

城市间的分化也很明显。

由于产业发展、人口迁徙，以及医疗、教育、养老条件比较好，一二线城市，尤其是一线核心城市，这些年房价都涨得比较高。

从财政收支划分的角度谈我国“房产税”改革一、我国财政收支划分引发的问题财政收入的划分是为了充分发挥各级财政的职能而对国家的中央政府与地方政府以及地方各级政府之间在财政收入和财政支出等方面所享有的职责和权限所进行的划分。

①在财政收入权划分上，我国实行的是高度集中的模式，财政收入权，特别是其中最重要的税收立法权高度集中于中央，地方只享有极其有限的税收立法权。

1993年底国务院颁布了《关于实行分税制财政管理体制的决定》，对中央与地方事权和财政支出的划分做了明确区分。

虽然分税制改革的实施在一定程度上加强了政府和中央对经济的调控能力，但是，由于财政税收体制改革不到位、不完善以及过度重视gdp对地方政府绩效的反映，加之分税制改革的实施使得我国地方税制更加薄弱，地方缺乏充足的财政收入来源，但又要完成大量的公共事务，因此，避开税收而大量收取各种”费”，曾一度盛行的费大于税现象的出现也就不足为奇了。

同样的，在房产税征收的过程中，地方政府为拓宽财政收入来源，往往以费代税，重复征税。

这样做就直接导致了房地产业投资成本增加的后果。

当然，”羊毛出在羊身上”，此后，开发商又通过价格操纵将税费负担直接转嫁到消费者身上。

另外，除了通过大量以费代税，”土地财政”也是地方政府一项收入来源，并且是最大的一块收入来源。

有人形象地将其称为”土地绑架政府”现象。

财政入不敷出促使地方政府逐步从”税收财政”走上”土地财政”，具体表现就是政府高价拍卖土地。

但我们应当认识到的是：这种”土地绑架政府”的做法，带来的只是眼前利益，但是却提高了房地产开发环节成本，间接推高了地方房价，损害了城乡居民的经济利益。

为此，为扭转”土地财政”现状，从宏观上来看，不仅需要国家对目前的土地制度和征用办法等条例的修订和完善，更需要改革和完善财政税收体制，促进回归正常有效的”税收财政”。

②从微观上、从具体措施上考虑，若想真正摆脱房价牵着政府鼻子走的恶劣态势，就必须寻找一条能够给地方政府带来稳定税源的新路，”房产税”正是作为这种新的财政收入来源出现的。