城市总体规划中物流园的用地规模问题

系。例如，《流通业务市街地的整顿法律 （流市法）》确定在东京、大阪、名古屋、 广岛、福冈、仙台等３０ 个城市建设都市物 流园区，并按人口（１５０ 万～３００ 万）、经 济总量、运输总量、区域交通条件确定物 流团地（物流园区）的分布数量，如东京为 ５ 个，大阪３ 个，名古屋、广岛、福冈、仙 台等中等城市各１ 个，等等，全国共计８６ 个。从１９６５ 年至今，日本已建成２２ 个大 型的物流园区，平均占地 ７４ ｈｍ２。韩国于 １９９５ 年～１９９６ 年分别在富谷和梁山建立了 两个物流园区，占地规模都是 ３３ ｈｍ２。荷兰 统计的１４ 个物流园区，平均占地４４．８ ｈｍ２。 德国的物流园区又叫做货运中心，目前已 经规划了 ４０ 个物流园区，其中 ３３ 个物流 园区已建成并投入使用，一些货运中心占 地规模较大，如不来梅的货运中心占地在 １００ ｈｍ２ 以上。加拿大、法国、墨西哥等 一些国家配送中心多是保税仓储和集装 箱货运站场，用地规模均在 ５０ ｈｍ２ 以内。 一般来说，国外的物流园区用地一般为 １０ ｈｍ２～５０ ｈｍ２，最大规模不超过 １ ｋｍ２。
城市物流园的规模问题可以分解为两 个问题，即城市物流园的总体数量和单个 物流园的规模问题。这两个问题是相互关 联、彼此影响的。实质上，目前对于一个 城市的物流园区的数量和规模并没有严格 的限定，城市物流园的规模主要与城市在 物流网络中的地位级别和城市物流发展需 求有关系。当城市物流需求一定时，单个 物流园规模越大，城市物流园的数量就少； 反之，单个物流园规模越小，城市物流园 的数量就多一些。
根据货运总量的变化特点，我们采用 回归分析、平均系数、弹性系数三种方法 对未来特征年 ２０１０ 年的货运总量进行预 测，并以此为基础，综合分析得出２０１０ 年 的社会货运总量的预测值。
①回归分析法。回归分析是利用货运 总量跟ＧＤＰ 的相关关系，应用函数进行模 拟，得出未来特征年的货运总量数据。
一般来说，一个城市物流园区的数量， 取决于城市的总体规模、经济总量、物流 需求和交通条件，跟城市的功能结构、道 路布局也有一定的关系。
３ 国内外的经验参考
从国外的经验看，日本是最早建立物 流园区的国家，早在 １９６４ 年，日本就着 手规划构建物流体系：在八大区域按经济 总量规划、建设和整顿物流设施，形成以 物流园区为据点的区域物流网络，由这些 网络构成全国的地面物流体系，配合虚拟 的信息网络建设，形成日本的立体物流体
一方面，物流园是物流企业和物流活 动集中的场所，要追求一定的集聚效益， 因此物流园的规模一般不能太小；另一方 面，如果物流园区规模过大就会导致其服 务半径过大，出现不经济配送的现象，且 过多的物流企业集聚，也会导致产业过度 竞争，引发环境、卫生、供给等问题，因 此物流园的规模应控制在一定范围之内， 根据不同等级物流园的具体情况而有所不 同。
点；规划期限越短，取值就越小，而规划
期限越长，取值就越大。
②分配系数β。分配系数为规划物流
园在城市物流园体系中作业量的承担系
数，主要取决于物流园的综合区位条件，
综合区位条件越高，分配系数β越大，反
之越小，一个城市所有物流园区的分配系
数之和等于 １。如果在利用层次分析法对
物流园区的条件进行综合评价的基础上，
A Probe on Logistics Park Land Scale in Urban Master Plan/He Guohua
[Abstract] With the rapid development of Logistics Park, the enclosure movement of Logistics Park emerges without control or guidance, which will inevitably result in inflation of logistics parks. Experience from abroad reveals that logistics park land scale can be decided by exponential and analogy researches, more specifically, by logistics demand and analogy of familiar cities. [Key words] Urban master plan, Logistics park, Land use scale
４ 物流园规模的确定方法
城市物流园的规模可以通过预测城市
物流需求的规模进行换算，也可以根据同
类城市进行比较计算。根据这两种原理，
得出两种计算方法：参数法和类比法。
（１）参数法。
参数法的计算公式为：
Ｓ＝ αβＱ ε／３６５ 公式（１）
式中，Ｓ 表示所求物流园的面积（单
位：万平方米）；α表示适站系数，即进入
从国内的经验看，深圳是我国物流业 发展较早和最早规划物流园区的地区，目 前已规划六大物流园区，西部港物流园区 占地 ４０ ｈｍ２，盐田港物流园区占地 ５０ ｈｍ２， 龙华物流园区占地 ４０ ｈｍ２，平湖物流园区 占地 ５０ ｈｍ２，笋岗—清水河物流园区占地 ５０ ｈｍ２，航空城物流园区占地 １０ ｈｍ ２～ １ ５ ｈ ｍ ２。上海规划有四大物流园区：深 水港物流园区、外高桥物流园区、浦东 空港物流园区、西北综合物流园区。北 京规划三大物流基地：北京空港物流园 区、通州物流产业园区和西南物流综合 基地，平均占地约 １ ｋｍ２。
规划广角
城市总体规划中物流园的用地规模问题
□ 何国华
［ 摘 要］ 随着物流业的蓬勃发展，物流圈地运动也随之兴起，缺乏科学有效方法指导的物流园规划，无法确定 合理的物流园用地规模，难以有效控制物流园的用地膨胀。国内外物流园的发展经验表明，城市物流园的用地 规模可以通过参数法和类比法两种方法加以确定，即可以通过预测城市物流需求的规模或者根据同类城市进行 比较计算得出。 ［ 关键词］ 城市总体规划；物流园；用地规模 ［文章编号］１００６－００２２（２００８）０３－００６３－０４ ［中图分类号］ＴＵ９８４．１３ ［文献标识码］Ｂ
２ 物流园的规模和数量问题
城市物流园的规模对城市物流业发展具有重大 影响。首先，如果一个城市物流园的规模太小，就 很难承担起为整个城市物流业服务的职能，进而会
２００８年第 ３期 第 ２４卷 63
阻碍城市物流业的发展；反之，如果物流 园规模太大，物流基础设施数量过大，不 仅会导致物流园区空置率很高，投资成本 难以收回，物流园难以维持经营，也会使 不同物流园区之间产生恶性竞争，最后对 城市物流业发展起到许多负面作用。因此， 适度的物流园区规模对城市物流业发展是 最有利的。
得到一个城市 ｎ 个物流园的最后综合得分
分别为 ｚ ，ｚ ，…，ｚ ［１］，那么第 ｉ 个物
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ｎ
流园的分配系数β 的计算公式为： ｉ
β ＝ｚ ／ Σｚ 公式（２）
ｉｉ
ｉ
③物流需求量 Ｑ。物流需求量 Ｑ 为规
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划年份城市所有物流作业量的预测值，出 于研究方便，一般用社会货运量的预测值 代替。
物流园的物流量占城市总物流量的比；β
为分配系数，表示单个物流园所处理的物
流量占城市所有物流园处理物流量的比
例；Ｑ 为城市物流需求量，表示城市物流
作业的总量，通常用社会货运总量代替（单
位：万吨）；ε为单位生产能力用地参数，
表示日处理一吨货物需要物流基础设施的
面积（单位：平方米／ 吨）。
①适站系数α。适站系数α跟城市
（２）类比法。 类比法是参照国内外物流发达地区物 流基础设施的规模情况而进行本城市物流
基础设施布局的方法。当然，由于地区的
差异，不能直接根据其他城市的物流基础
设施规模来确定本城市的物流基础设施规
模，而是要根据一定比例类推。比较常用
的对比指标有城市经济规模、物流需求规
模等。
类比公式为：
由此可得：
公式（３）
２００５ 年，哈尔滨市社会货运量总计 ９ ８３０．４ 万吨（２００５ 年调整后的统计口 径），其中铁路货运量 １ ３７１ 万吨，占总 货运量 １３．９％；公路货运量为 ８ １４８ 万 吨，占总货运量的 ８２．９％；水运货运量 为 ３０９ 万吨，占总货运量的 ３．１％；航空
货运量为 ２．３５ 万吨，占总货运量的比重 不到万分之三。从历史数据看，近年来， 铁路运输货运量基本保持不变（略微下 降）；公路运输货运量增长较快，１ ９ ９ ５ 年～２００５ 年增长将近 １ 倍，平均年增长 率为 ５％（表１）。
物流业的发展阶段有关，一般来说，城市
物流业的发展阶段越低，第三方物流的比
例就越低，物流作业进入园区的比例就
越低；反之，物流业发展的阶段越高，第
三方物流的比例就越大，物流作业进入
园区的比例就越高级。根据经验，在进行
城市物流规划时，适站系数α一般取值
为 ０．２～０．４，物流相对发达的城市取值
大一点，物流相对落后的地区取值小一
公式（４）
式中，Ｓ 为城市物流基础设施面积，Ｇ
为城市区内生产总值，Ｑ 为城市物流总量。
５ 案例研究
下面以哈尔滨市物流园的规划为例， 探讨确定物流园规模的方法。
哈尔滨市是黑龙江省会城市和东北地 区北部中心城市，经济基础比较好，工业 实力雄厚，但物流业发展相对落后，阻碍 了经济发展，亟需调整和规划。
④用地参数ε。用地参数ε表示处理 单位物流量需要的物流基础设施面积。用 地参数跟物流园区的集约化程度有关，也 跟物流作业的品种品类、作业特点相关。 一般来说，物流园区建设强度大，单位面 积处理货物的能力就强，用地参数ε取值 就小；反之，取值就大。不同类型的货物 品种，占地情况也不一样，一般来说，生 产资料型的物品，如木材、钢材、机械设 备等，占地面积大，用地参数ε就大；而 生活资料型的物品，如食品、服装等，可 以立体存放，占地面积小，用地参数ε就 小 。用地参数也跟物流园的作业类型有 关，一般来说，配送型和枢纽型的物流园 区，其货物周转期短，在相同时间内货物 周转次数多，周转量大，单位货物占地面 积小，因此用地参数ε就小；反之，仓储 型物流园，货物周转期长，用地参数ε就 要大一些。国内物流园用地参数可借鉴日 本东京物流园区的运作经验［２］，根据具体 情况在 ４０ ｍ２／ 吨～６０ ｍ２／ 吨之间取值①。