房地产企业成本核算方法

房地产开发成本计算方法(全套)房地产开发成本计算方法（全套）第一节建设项目投资估算建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

第二节房地产项目投资与总成本费用估算一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。

房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。

包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

而在核算上又可划分为：开发直接费和开发间接费。

亦可开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础办法建设费、修建安装工程费、大众配套办法建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。

住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。

该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产5,000万元组成。

房地产的成本核算方法一、房地产成本核算的重要性。

1.1 成本核算就像是房地产项目的财务管家。

如果把房地产项目比作一艘大船，那成本核算就是把控航向的舵手。

它能让开发商清楚知道钱都花到哪儿去了，是花在买地这个“大头”上，还是盖房子的材料、人工这些方面。

要是不做好成本核算，就像盲人骑瞎马，乱了套，很可能导致项目亏损。

1.2 对于购房者来说，成本核算也有意义。

虽然他们看不到背后的成本明细，但成本核算合理的项目，往往价格更合理。

就像老百姓常说的“一分钱一分货”，合理的成本核算能保证房子的质量和价格成正比，不会出现漫天要价的情况。

二、房地产成本核算的主要内容。

2.1 土地成本。

这可是房地产成本里的“大块头”。

买地的钱那是真金白银地往外掏。

不同地段的土地价格相差悬殊，就像在城市中心和偏远郊区，那地价是一个天上一个地下。

而且土地获取过程中还可能涉及到各种税费、拆迁补偿等费用。

这拆迁补偿有时候就像个“无底洞”，如果处理不好，成本就会大幅增加。

2.2 建筑安装成本。

这里面包括建筑材料和人工费用。

建筑材料的价格波动就像股票市场一样，时高时低。

比如说钢材，前几年价格一路飙升，这对房地产成本影响可不小。

人工成本也在不断上涨，现在的建筑工人可都是凭手艺吃饭，工钱低了可不行，就像俗话说的“便宜没好货”，工钱给少了，工程质量可能就没保障。

2.3 开发间接费用。

这部分涵盖的内容比较杂，像项目管理人员的工资、办公费用、营销费用等。

营销费用可不能小瞧，现在房地产市场竞争激烈，为了把房子卖出去，开发商得花大力气做广告、搞促销。

这就像一场没有硝烟的战争，谁的营销做得好，谁就能在市场上多分一杯羹。

三、房地产成本核算的方法。

3.1 目标成本法。

这就好比是先画好一张蓝图再施工。

在项目开始之前，根据市场情况、预期售价等因素，确定一个目标成本。

然后在项目推进过程中，千方百计地朝着这个目标去控制成本。

如果发现成本超支了，就得像勒紧裤腰带过日子一样，想办法削减不必要的开支。

房地产项目成本核算方法房地产项目开发成本分配方法第一节总则一、为了加强成本管理，规范地产板块公司房地产开发项目成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及集团制定的有关规定的要求，制定本指引。

二、成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

三、成本核算对象的确定：1、本钱核算对象的确定原则：应满意本钱计算的需要；便于本钱费用的归集；利于本钱的及时结算；适应本钱监控的要求。

2、各项目公司可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

(1)单体开发项目，一般以每独立体例设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为本钱核算对象。

(2)在同一开发地址、结构类型相同、开竣工工夫相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个本钱核算对象。

(3)关于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特性和本钱办理的需要，按开发项目标肯定地区或部位或周期划分红本核算对象。

成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

1同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

房地产企业成本核算方法
房地产企业的成本核算方法主要包括以下几种：
1. 直接成本法：将所有直接与房地产项目相关的成本列入项目成本范围，包括土地购置费、建筑物建设费用、设备采购费、人工成本等。

2. 间接成本法：将与房地产项目相关但难以直接分配的成本归入间接成本，例如管理费用、销售费用、研发费用等，按照一定的分摊比例计入项目成本中。

3. 全面成本法：综合考虑直接成本和间接成本，并将所有与房地产项目相关的费用都纳入核算范围，包括项目前期开发费用、设计费用、融资成本等。

4. 边际成本法：只考虑新增投资所导致的成本变化，不计算已有的固定成本和间接成本。

在实际应用中，房地产企业常常结合以上方法制定适合自身运营的成本核算方法，以准确计算项目成本，为决策提供参考。

房地产项目成本核算方法指引成本核算方法指引是对房地产项目成本核算的流程和方法进行规范和指导的文件，它包括成本核算的步骤、方法和主要注意事项。

下面将介绍一种常用的房地产项目成本核算方法指引。

一、成本核算步骤1.确定核算对象：确定项目的核算对象，这包括项目的地块、建筑物、设备等。

2.收集原始数据：收集项目各项费用的原始数据，包括土地成本、建筑材料费用、劳务费用、设备投入费用等。

3.制定成本分类表：根据项目的特点和需要，制定成本分类表，将各项费用按照一定的分类标准划分，方便后续的核算和分析。

4.按照分类表核算费用：根据成本分类表，将各项费用进行核算，包括费用的计算和摊销。

5.编制成本报表：根据核算结果，编制成本报表，直观地反映了项目的各项费用。

二、成本核算方法1.直接成本法：直接成本法是将各项费用直接分配到项目的不同阶段，然后计算各个阶段的总成本。

这种方法简单直观，但对于复杂的项目会存在一定的误差。

2.比例成本法：比例成本法是将各项费用按照一定的比例分配到项目的各个成本要素中，然后计算各个成本要素的总成本。

这种方法对于复杂的项目能够更准确地分配费用。

3.单位成本法：单位成本法是将项目的总成本除以项目的总产值，从而计算出单位面积或单位建筑面积的成本。

这种方法可以直观地反映项目的经济效益。

三、主要注意事项1.注意成本分类准确性：成本分类的准确性将直接影响到成本核算的结果，因此在制定成本分类表时要慎重考虑，避免出现漏项或重复项。

2.注意费用摊销时机：对于一些需要摊销的费用，如土地成本、劳务费用等，要根据实际情况确定摊销时机，避免费用过早或过晚摊销，影响项目的经济效益。

3.注意费用计算的准确性：费用计算的准确性将直接影响到项目的成本核算结果，在进行费用计算时要严谨细致，避免出现计算错误导致核算结果的不准确。

4.注意成本核算的及时性：成本核算的及时性对于项目的经营管理非常重要，及时地进行成本核算可以让项目管理层及时了解项目的成本情况，做出相应的决策。

房地产开发公司开发成本与时期花费的核算方法第一节房地产公司开发成本一、房地产公司开发成本核算的内容房地产开发公司在开发经营过程中发生的各样耗资，包含物化劳动耗资和活劳动的耗资，统称为成本与花费。

此中开发成本是指开发现场发生的各项耗资，包含土地受让金、土地征用及拆迁赔偿费、先期项目费、建筑安装项目费、基础设备建设费、公共配套设备费及为进行现场管剪发生的各项开发间接花费。

在开发成本中，又可分为土地开发成本、房子开发成本、配套设备开发成本、代建项目开发成本等。

开发成本的核算是房地产开发公司会计核算的中心环节。

开发成本与各项花费发生于公司开发经营过程的一直，它代表了公司整体的耗费水平，也反应了公司的经营管理水平，所以搞好公司的成本、花费核算，关于控制公司的各项花费支出，降低开发成本、提升经济效益，加强公司的市场竞争力，有侧重要的意义。

二、开发成本核算的科目设置1.“开发成本”账户为了核算各项开发成本，房地产公司要设置“开发成本”总账科目。

该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项花费，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实质成本。

期末借方余额反应的是正在开发，还没有完工的各开发项目已发生的实质成本。

该账户应按开发产品的不一样内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房子开发”等二级账户进行分类核算。

如：开发成本—土地开发开发成本—房子开发开发成本—配套设备开发开发成本—代建项目开发为了详细核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账下，分设“土地开发明细账”、“房子开发明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。

三级账内，应按每一开发项目分别设置三级账户。

如：开发成本—土地开发— A 土地—B 土地开发成本—房子开发— A 房子—B房子等开发成本一级账户和二级账户应采纳三栏式账页，而三级账应采纳借方多栏式账页，以分别记录和反应各不一样的成本项目。

2.“开发间接花费”账户为了核算公司开发现场发生的各项间接花费，房地产开发公司应设置“开发间接花费”总账账户。

房地产开发成本核算程序房地产开发是一个复杂的过程，涉及到许多方面，如土地购买、设计和建造等。

在这个过程中，成本核算程序是至关重要的，因为它可以帮助开发商准确地估算开发成本，提高盈利能力并避免出现潜在风险。

一、土地购买成本核算程序土地购买是房地产开发中的第一步和最重要的一步。

在土地购买阶段，开发商需要确定土地的价格和价值。

土地购买成本核算程序包括以下步骤：1.确定土地的位置和用途，例如住宅区、商业区或工业区。

2.评估土地的潜在价值，例如根据周边房价、规划和准入要求等因素确定合理的土地价格。

3.进行市场分析，比较不同土地的价格和潜在市场回报率。

4.与地方政府部门协商，将土地用途转换为商业或住宅用地等，以扩大潜在市场。

二、设计成本核算程序设计是房地产开发的关键环节之一，设计的好坏直接影响到房地产的质量和价值。

设计成本核算程序包括以下步骤：1.确定建筑面积和层数，确定建筑面积和层数是估算建筑成本的关键环节。

建筑面积和层数的确定，涉及到建筑所需的基础、结构等技术要求。

2.选择合适的建筑材料，例如钢筋、水泥、砖瓦等。

3.进行建筑设计，包括建筑风格、外观和内部设计等。

三、建造成本核算程序建造是房地产开发的重要环节之一，建造的好坏直接影响到房地产的质量和价值。

建造成本核算程序包括以下步骤：1.确定工程量和工期，估算建造成本和时间。

2.选择合适的建筑材料和设备。

3.制定建筑施工计划，安排施工人员和工作机器。

四、其他成本核算程序除了上述阶段外，还有一些其他的成本核算程序需要考虑，例如：1.小区基础设施费用，如管道、道路、电缆等的设计和安装成本。

2.销售和管理成本，如销售和管理员工的费用，广告宣传费用等。

3.监管和法律成本，如建筑审批费用、法律咨询费用等。

总之，房地产开发成本核算程序是一个非常复杂的过程，需要开发者进行深入分析和思考，从而准确估算和控制成本，提高项目的效率和盈利能力。

只有通过严密的成本核算程序，才能保证房地产开发过程的安全性、合法性和科学性。

安徽房地产成本核算方法
安徽房地产成本核算方法是指在安徽省范围内，对房地产项目的成本进行核算的一种方法。

该方法通常包括以下几个步骤：
1. 确定成本项目：将房地产项目的各项成本按照类型分类，比如土地成本、建筑工程成本、设计费用、审批费用、销售费用等。

2. 计算成本金额：将各项成本按照实际发生的金额进行统计，包括直接成本和间接成本。

3. 分摊成本：对于一些间接成本，如管理费用、财务费用等，需要按照一定的比例分摊到每个房地产项目中。

4. 确定成本单价：将总成本金额按照项目规模、建筑面积等因素进行分摊，得出每平方米或每套房屋的成本单价。

5. 计算销售价格：将成本单价加上一定的利润，得出房地产项目的销售价格。

在安徽省范围内，房地产成本核算方法通常是由房地产企业的财务部门或专业的成本核算师来负责实施。

这种方法的实施可以帮助企业合理控制成本，提高盈利能力，同时也有助于消费者了解房屋价格的构成，保护其合法权益。

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房地产开发企业成本核算办法第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算,提高企业的经济效益,规范房地产开发企业成本核算方法,根据企业财务通则、企业会计准则和房地产开发企业会计制度,结合实际情况及管理要求,特制定本办法;第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位;第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定,一经确定就不得任意改变,更不能互相混淆、串户;成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素,分别做以下处理：1．一般的开发项目以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象;2．同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近,同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;3．对于个别规模较大、工期较长的项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象;第四条各成本项目的预算成本计划成本和实际成本的核算范围,计算口径必须一致;第五条成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格,按照"权责发生制"的原则,分别进行成本核算,做到手续完备、内容真实、准确及时;按照"收益与费用配比"的原则,正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目;第三章成本项目和开支范围第六条根据房地产开发企业会计制度规定,开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．基础设施费；5．公共配套设施费；6．开发间接费开发企业没有二级管理机构则无此项目;第七条成本开支范围一、土地征用及拆迁补偿费：1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金; 2．耕地占用税;3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴,超转人员安置费等;4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出,地上地下市政管线拆改费;拆迁旧建筑物回收的残值冲减此成本费用;二、前期工程费1．规划设计勘测费：居住区总体规划、设计、项目可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用;2．三通一平：为达到施工要求而发生修建道路,通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用;3．前期不可预见的其他费用;三、建筑安装工程费：列入建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑工程费,含设备费;四、公共配套设施费：列入建筑安装工程施工图预算项目内的,在开发区内构成独立的非营业性建筑项目;如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕；另外还有副食店、菜站、粮店、小吃店、邮局、中小学、文化站、奶站、门诊所、卫生站等;五、基础设施费：开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属设施；供水管线、高压水泵房、环卫设施;六、开发间接费：指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用;包括开发人员的工资、奖金、福利费按工资总额14％提取计入、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费,其他费用等;第八条下列开支不得列入成本1．为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出;2．对外投资支出;3．没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐赠等支出;4．应在应付福利费中列支的费用;5．应在期间费用开支的费用;6．国家法律、法规规定以外的各种支出,国家规定不得列入成本、费用的其他支出;第四章成本管理责任制第九条开发企业按照分级、归口管理、权责结合,责任到人的原则,建立健全与生产管理体制相适应的责任制;第十条开发企业负责全面的经济核算,负责编制计划成本和降低成本措施,负责编制开发项目的概算,审查施工单位的概预算,负责审定内部结算价格,统一材料价格差异,办理工程价款结算,核算开发项目实际成本,负责编制和汇总年、季度成本报表;第十一条开发企业的经理,对企业开发经营的经济效果负全面责任;第十二条总会计师或行使总会计师职权的副经理,协助经理组织领导本企业的成本管理,正确执行成本计划,准确核算成本,对本企业的成本管理和财务管理负责;第十三条总经济师协助经理管理计划、经营、预算等项工作,采取有效措施,节约投资,降低成本,对其经济效果负责;第十四条总工程师协助经理管理规划、设计、施工、技术革新等工作,做到技术上先进、合理,经济上节约、有实效,对各项技术组织措施的经济效果负责;第十五条开发企业财务部门对成本管理的责任是：参与开发项目可行性研究和项目评估；汇总计划成本资料,制定本企业成本管理制度,监督成本开支范围；组织成本核算,考核成本计划的执行情况,对成本进行预测、预控和分析；编制成本报表;第十六条开发公司各部门,应结合本部的职责,在经理的领导下,以财务部门为核心参与企业成本管理,向财务部门提供有关数据资料,对本部门的成本管理负责;1．规划部门;负责开发项目总体规划,设计方案的选优；按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模;2．经营计划部门;组织开发项目可行性研究,对项目提出决策性建议,编制年度开发建设计划,执行工期定额,严格控制建设周期；组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格,负责办理产品预售、组织收取购房定金,及时办理产品销售,搜集并向有关部门提供市场信息;3．工程部门;按开发项目规划征购建设用地,及时组织拆迁安置和地上、地下物的处理,及"七通一平",减少前期工程费用；按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施；负责工程质量的监督、检查,组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收;4．材料部门;负责材料设备的采购供应计划,核算材料设备的价格,降低采购成本；健全保管和收发制度,加强材料、设备的管理；办理收料与供料的结算手续,及时结算购房单位应负担的材料差价,降低材料成本;5．预算部门;参与开发项目可行性研究,编制开发项目投资概算和审核施工图预算；合理编制招标工程的造价标底；同有关部门签订经济合同并履行合同中的经济条款；编制计划成本;6．行政管理部门;负责编制管理费开支计划,制定管理费用的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管,归口负责;第五章计划成本编制第十七条开发项目的计划成本必须以开发项目总体现划为依据,由预算部门编报;一、编制计划成本的依据1．经批准的开发项目总体规划;2．工程项目设计概算;3．经建设银行预算审查处审核的工程预算,平方米造价指标、中标价等;4．市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料;5．中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件;6．管理费用计算方法;7．市政府及其他有关部门制定的有关税费标准;二、编制计划成本的作用1．是确定商品房价格的依据;2．是编制年度成本计划,制定成本降低措施、内部承包考核的依据;3．是控制、分析、考核成本支出的依据;4．经建设银行批准可配合会计核算的开展;第十八条各单位编制所承担开发项目的年度成本计划,分解为季、月度计划;开发部汇总后,下达成本计划指标,协调与计划成本的关系,并考核完成情况;第六章会计核算第十九条财务部门对成本核算对象进行日常的会计核算工作,建立成本帐目,依据统一的核算办法归集分配成本费用,及时结转;第二十条成本费用的归集、分配根据开发企业会计制度规定,在建设开发过程中所发生的成本费用,应在下列科目中核算;一、土地开发本科目核算开发各种商品性建设场地所发生的各项建设费用;企业开发的建设用地如果仅为商品房建设使用,且能分清使用对象,其成本费用可直接记入"房屋开发"科目核算,如果开发的同一建设场地所发生成本费用应由两个以上成本核算对象负担的,应先通过本科目进行归集,再按一定标准分摊记入有关房屋建设成本中;本科目下设立六个成本项目下同：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．公共配套设施费；5．基础设施费；6．开发间接费;一成本归集,在建设过程中发生的成本费用时：借：土地开发-××工程贷：银行存款或应付帐款××单位二成本结转1．开发完成的商品性建设场地借：开发产品-土地开发-××工程贷：土地开发-××工程2．开发完成后用于企业商品房建设的建设场地借：房屋开发-××工程贷：开发产品-土地开发-××工程二、房屋开发本科目核算企业开发建设的各种房屋不含代建房所发生的各项建设费用,本科目下设成本项目同上;一成本归集在建设过程中发生各种成本费用时,根据承包单位提出的工程价款结算帐单和支出的各种成本费用发票;借：房屋开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位二在房屋建设竣工后,应及时按实际成本结帐;借：开发产品-××房屋贷：房屋开发-××工程三对不同步建设的未完配套设施,经有关部门批准,可以采取预提的方式预提配套设施费借：房屋开发-××工程贷：预提费用-××工程配套设施费四发生配套设施费支出时借：配套设施开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位五配套工程完工后,按实际支出冲减预提配套设施费借：预提费用-××工程配套设施费贷：配套设施开发-××工程实际支出数与预提费用的差额;实际大于预提时,应摊入有关成本项目,数额较大时,应视同待摊费用,分期摊入有关成本项目;实际支出小于预提费用,应冲减有关成本项目;三、配套设施开发本科目核算非营业性配套设施与房屋建设不能同步和营业性配套设施所发生的建设费用;本科目下设二个二级科目;即非营业性配套设施；营业性配套设施;一发生费用时借：配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位二配套工程竣工验收后,按实际支出结转借：开发产品-××配套设施贷：配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程四、代建工程开发本科目核算企业接受委托单位委托,代为开发建设的除代建的土地、房屋以外的各种工程所发生的费用支出;下设二级科目同上;一发生费用时借：代建工程开发-××代建工程贷：应付帐款银行存款-××单位二代建工程竣工后,按实际成本结转借：开发产品-代建工程-××工程贷：代建工程开发-××代建工程五、开发间接费的分摊各内部核算单位发生的开发间接费用,先通过开发间接费科目核算,季度末按在建工程完成的工作量进行分配,季末一般无余额;计算公式：1．开发间接费分摊系数＝季开发间接费用总计／季在建工程完成工作量×100％2．某在建工程项目应分摊的开发问接费＝分摊系数×某在建工程项目季度完成工作量;六、其他费用的核算1．预提费用：企业按规定从成本中预先提取,但尚未支付或发生的费用;提取的原则应根据哪期受益哪期预提的原则进行,待实际支付后,据实调整预提费用;2．待摊费用：企业已经支出,但需由本期或以后各期成本负担的,分摊期不得超过一年的各项费用,如果摊销期超过一年时,应在"递延资产"中核算,但连续不得超过十二个月;第七章期间费用的核算一、管理费用企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用;包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险金、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其他费用;二、财务费用企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业在经营中发生的利息净支出汇总净损失,调剂的外汇手续费,金融机构手续费及企业筹资中发生的其他财务费用等;三、销售费用企业为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用,以及专设的销售机构的各项费用;包括在产品销售过程中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售服务费；在产品销售前发生的改装修复费、产品看护费、水电费等；专设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费等;第八章成本分析第二十一条企业为了降低成本,加强成本管理,制定降低成本目标,编制成本计划,加强成本控制,进行成本核算和成本考核,并采取各项措施,保证完成和超额完成降低成本的计划要求,在这个过程中,为了挖掘降低成本的潜力,寻找降低成本的途径和方法,应经常地进行成本分析;第二十二条成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合,分季、年度分析,并加以说明;成本分析的方法,主要采用对比分析法和因素分析法两种;1．对比分析法：以实际指标与计划指标对比,找出实际与计划的差异,可以说明计划完成的情况,为进一步分析提供方向；同规模小区相比,可以找出各小区的差距原因;2．因素分析法：按成本项目逐个分析影响因素;第九章成本报表第二十三条为了及时了解企业成本费用情况,指导各开发企业成本核算,各单位必须及时编报以下成本报表：1．在建开发产品成本表；2．已完开发产品成本表；3．开发间接费用表;第二十四条报表编制要求：1．企业在填列成本表各行次时,应按开发产品的类别和项目,逐行填列;同一成本核算对象的开发项目,所属各单项工程全部竣工,并已进行已完工程成本结转的,不再填列本表,本表应根据开发成本科目填制;季末十日前上报开发部财务科,年报另规定时间;2．已完开发产品成本表,本表填本年度内完工的开发产品,应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列;上报时间同上;3．开发间接费用表：应根据开发间接费用科目分项填列,本表发生额应于分摊各成本项目有关科目开发间接费相等;上报时间同上;。

房地产开发企业的成本核算科目Ⅰ、开发产品计税成本支出（也就是开发成本）内容包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六大项。

一、土地征用费及拆迁补偿费设科目“土地成本”，将与土地征用及拆迁补偿有关的费用计入该科目，开工建设投入使用时按开工建设面积结转至建筑成本。

为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费（土地闲置费企业所得税前可扣除，计算土地增值税时不能扣除）、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

注意：拆迁补偿费是必须实际发生，支付给单位的拆迁补偿费一定要有拆迁补偿协议并取得对方开具的发票，如果是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。

二、前期工程费(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。

一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。

通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。

主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。

这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

（具体的包括规划费用、设计费用、项目可行性研究费用、水文费用、地质费用、勘探费用、测绘费用、七通一平支出、其他支出包括土方回填及临时用电安装等）三、建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。

建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成，直接费由直接工程费和措施费组成。