万科工程管理全套文件60个(管理评审程序)

万科房地产开发有限公司管理制度目录一、万科房地产开发有限公司组织结构（P10）1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发有限公司职位说明书（P22）1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书6. 销售部销售部经理职位说明书7. 办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理（P60）1、项目投资与开发管理制度设计（1）企业项目投资管理制度（2）企业经营计划管理制度2、项目投资与开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表（2）企业年度总体经营计划书（3）投资项目竞争分析调研表（4）项目开发成本费用估算3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程（2）年度经营计划编制流程4. 项目投资与开发管理方案设计（1）年度经营计划方案（2）项目投资分析方案（3）项目拆迁安置方案四．万科房地产开发有限公司设计管理（P90）1.设计管理制度设计（1）工程设计管理制度（2）设计图纸自审制度2. 设计管理操作工具（1）工程项目设计任务单（2）设计任务修改审批表（3）设计任务修改审批表（4）设计跟踪检查记录单（5）设计输出文件审查表3. 设计管理工作流程（1）图纸设计管理工作流程（2）设计变更管理工作流程4.设计管理方案设计（1）工程设计合同书编制方案（2）工程计任务书编制方案五、万科房地产开发有限公司造价管理（P120）1. 造价管理制度设计（1）工程预结算管理细则（2）工程计量计价管理办法2. 造价管理操作工具（1）工程预算作业进度表（2）单项工程计量一览表（3）分项工程计价内控表（4）单项工程概、预算表3. 造价管理工作流程（1）工程预算编制流程（2）工程竣工结算流程4. 造价管理方案设计（1）工程水电预结算办法（2）竣工结算社会审价方案（3）项目付款审核审批办法六、万科房地产开发有限公司工程施工管理（P146）1．工程施工管理制度设计（1）项目经理部管理制度（2）项目招投标管理制度（3）工程承包商管理制度（4）工程监理管理制度（5）技术交底管理制度（6）临时水电使用规定（7）工程签证管理制度2. 工程施工管理操作工具（1）项目工程施工进度表（2）建设工程招标申请书（3）建设招标报价清单表（4）施工招标合同评审表（5）施工招标合同会签表（6）施工组织设计报审表（7）工程施工方案审批表（8）工程施工进度计划表（9）进度调整计划审批表（10）建设工程开工申请单（11）技术交底三签记录表（12）施工工程量签证单（13）周工程量统计表（14）工程管理日记表3. 工程施工管理工作流程（1）工程施工过程管理流程（2）工程进度控制管理流程4. 工程施工管理方案设计（1）施工组织总设计方案（2）安全生产协议书模板（3）给排水技术指导方案（4）施工技术管理方案（5）土方回填施工方案（6）工程成品保护方案七、万科房地产开发有限公司绩效管理（P237）1 房地产企业绩效管理制度设计（1）绩效考核管理制度（2）员工奖惩管理制度2 房地产企业绩效考核表（1）总工程师绩效考核表（2）前期部经理考核表-1（关于投资）（3）前期部经理考核表-2（关于经营）（4）项目经理绩效考核量表（5）水暖工程师绩效考核表（6）工程项目预算员考核表3 房地产企业绩效管理流程（1）目标设定工作流程（2）绩效管理工作流程4 房地产企业绩效管理方案设计（1）项目经理绩效考核办法（2）工程技术人员考核办法八、万科房地产开发有限公司财务管理（P264）1 财务管理制度设计（1）企业存货管理制度（2）货币资金管理办法（3）内部财务管理制度2 财务管理操作工具（1）营业利润测算表（2）年度财务费用台账（3）票据及存款日报表（4）财务审计报告表（5）审计查账记录表（6）现金流量分析表（7）融资项目登记表（8）项目融资申报表3 财务管理工作流程（1）资金管理工作流程（2）财务审计管理流程4 财务管理方案设计（1）财务会计报告管理方案（2）财务成本核算控制方案九、万科房地产开发有限公司行政人事管理（P298）1.行政人事管理制度设计（1）办公用品管理制度（2）会议管理制度（3）文书管理制度（4）印章管理制度（5）出差管理制度（6）档案管理制度（7）车辆管理制度2. 行政人事管理操作工具（1）办公费用明细表（2）办公用品请购单（3）办公用品领用表（4）办公设备登记表（5）固定资产登记表（6）图书借阅登记表（7）印章使用申请单（8）车辆使用申请表（9）安全状况检查表（10）会议申请表3 行政人事管理工作流程（1）行政经费控制流程（2）企业会议管理流程4 行政人事管理方案设计（1）办公费用控制办法（2）车辆使用管理办法一、万科房地产开发有限公司组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权1.万科房地产开发有限公司组织结构图2 项目前期部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管董事会董事长总经理行政副财务总监总工程师行政办公人力资源财物部审计部工程部商务部销售部总经理项目前期部经理投资发展主项目开发主项目规划主级3人职责1．负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证2. 负责制订房地产投资计划，并参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作3．对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟订可行的项目开发计划4．组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作5．组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作6．组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁协调等工作7．负责开展企业项目联系单位的公关工作8．配合商务部编制项目开工前相关合同（含规划、设计合同、委托市场调查合同、委托可行性分析合同及委托审计合同、环境评价合同、红线合同、勘察合同）9．负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作权力1．对投资项目的建议权及对投资计划、投资方案的审核权2．房地产行业资讯调查经费的合理使用权3．对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权4．要求相关部门配合的权力5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明3.设计管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人设计管理部经理根据实际而定职责1．参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作2．对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收3．配合商务部做好概算、预算及工程成本控制工作4．配合商务部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作5．参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图纸会审工作6．负责对工地的服务、跟踪工作，负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认7．负责与设计院、设计单位做好交流、协调、配合工作8．负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理权力1．工程设计单位的初步选择权2．对外部设计方案的审核权、修改建议权3．对设计变更、工程洽商的参与审批权4．建设工程质量的参与验收权5．对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力相图纸审核员资料管理员结构设计师关说明4 商务部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级2人根据实际而定1. 负责与工程相关的所有合同编制工作2. 根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等3．根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作商务部经理造价工程土建预安装预合同管理询价员合同主管5．对本部门人员的人事异动建议权、考核评价权和奖惩建议权相关说明5 工程管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1．负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作2．配合商务部起草工程相关合同工程管理部经土建工水电工市政工技术资料管各专业技6 销售部组织结构与责权门门负责人领导部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责1．编制和执行项目营销工作计划2．督促专业机构完成新项目所在区域的竞争对手及消费者调查并制定营销推广方案3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案3．负责项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作4．组建售楼中心，确定项目售楼处外部形象与内部装饰装修方案5. 负责销售备案工作及相关的政府部门协调工作6．策划与实施各类楼盘项目的推广、促销活动7．负责项目商业部分的招商工作8．按总经理及董事会要求编制销售报表销售部经理销售员客服主管营销策划专9、负责客户服务管理工作，建立市场研发及客户档案，处理投诉、退房等问题权力1．对营销推广方案和费用预算的审核权2．房地产行业资讯调查经费及营销推广费用的合理使用权3．对营销策划及宣传推广方案决策权4．要求相关部门配合的权力5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明7 办公室组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人办公室主任档案主行政主人力资源主管级3人根据实际而定职责1．协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务2．根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施3．参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论4．汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿，撰写总经理发言稿和其他以企业名义发言的文稿，并负责审核5．负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作6．负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理工作7．负责企业与上级主管部门的联系工作，以及有关法律咨询工作权力1．受总经理委托，具有对各部门工作的协调处理权2．企业经营决策的参与权二、万科房地产开发有限公司职位说明书1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管运营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1） 设计管理部经理职位说明书 （2） 结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4） 资料管理员职位说明书（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5. 工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书。

等级: 绝密级流程目录一、人事行政部行政—01 会议管理流程 (04)行政—02专项档案管理流程 (05)行政—03固定资产采购领用管理流程 (06)行政—04 公文管理（发文）流程 (07)行政—05 公文管理（收文）流程 (08)行政—06办公用品采购领用管理流程 (09)行政—07网络信息管理流程 (10)行政—08重要档案借阅管理流程 (11)行政—09 文书档案管理流程 (12)行政—10 秘书日常事务管理流程 (13)人事—01培训计划管理流程 (14)人事—02招聘管理流程 (15)人事—03员工定薪管理流程 (16)人事—04 职位说明书管理流程 (17)人事—05 绩效考核管理流程 (18)人事—06—劳动合同管理流程 (19)二、市场发展部市场—01集团年度经营计划制订流程 (20)市场—02产品定位报告编写流程 (21)市场—03可研分析工作流程 (22)市场—04销售计划管理流程 (23)市场—05销售价格管理流程 (24)市场—06销售工作督察工作流程 (25)市场—07物业销售流程 (26)市场—08市场推广流程 (27)市场—09广告宣传流程 (28)市场—10合同签定流程 (29)市场—11销售优惠管理流程 (30)市场—12销售资料管理流程 (31)市场—13 房屋交付流程 (32)市场—14 客户投诉处理流程 (33)市场—15 信息管理流程 (34)三、资金财务部财务—01费用报销管理流程 (35)财务—02资产购置管理流程 (36)财务—03资产入帐管理流程 (37)财务—04资产调用管理流程 (38)财务—05资产处置管理流程 (39)财务—06资产盘点管理流程 (40)财务—07资金流入管理流程 (41)财务—08资金流出管理流程 (42)四、总工程师办公室工程管理流程编制说明 (43)工程—01方案设计管理流程 (44)工程—02初步设计管理流程 (45)工程—03施工图设计管理流程 (46)工程—04总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程 (47)工程—05开工准备工作管理流程 (48)工程—06施工图会审管理流程 (49)工程—07工程进度与计划管理流程 (50)工程—08 设计变更管理流程 (51)工程—09质量缺陷修补及质量事故处理流程 (52)工程—10基础及主体工程结构验收管理流程 (53)工程—11 单位工程竣工验收管理流程 (54)工程—12技术资料管理流程 (55)工程—13综合验收及工程移交物业管理流程 (56)工程—14 保修期工程维修管理流程 (57)工程—15 材料检验管理流程 (58)五、造价审计部造价—01项目成本计划编制流程 (59)造价—02工程项目总承包招标管理流程 (60)造价—03 监理招标管理流程 (61)造价一04分包工程招标管理流程 (62)造价—05甲供材料与设备采购招标管理流程 (63)造价—06甲定乙供材料与设备定价管理流程 (64)造价—07工程合同管理流程 (65)造价—08费用签证管理流程 (66)造价—09工程款中期支付管理流程 (67)造价—10工程结算支付管理流程 (68)造价—11履约保证金退还管理流程 (69)造价—12造价信息管理流程 (70)造价—13审计工作检查考核管理流程 (71)造价—14审计档案资料管理流程 (72)编号：行政—01第______ 次修改相关部门万科集团有限公司会议管理流程人事行政部编制日期：2009-09-16修改日期：______________相关领导万科集团有限公司专项档案管理流程编号：行政—02 第次修改编制日期：2009-09-16修改日期：相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司固定资产管理流程编号：行政—03第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________相关部门人事行政部 相关领导相关部门 人事行政部 相关领导万科集团有限公司 公文（发文）管理流程编号：行政—04 第 ______ 次修改编制日期：2009-09-16 修改日期： ____________开始万科集团有限公司公文（收文）管理流程编号：行政—05第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________ 相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司办公用品采购领用管理流程主管领导批办编号：行政—06第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________ 人事行政部相关领导相关部门提出米购需求人事行政总监审核万科集团有限公司网络信息管理流程编号：行政—07第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：___________ 相关部门人事行政部相关领导月度发稿统计万科集团有限公司重要档案借阅管理流程编号：行政—08第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________ 相关部门人事行政部相关领导主管领导审核万科集团有限公司文书档案管理流程编号：行政—09第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________ 相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司秘书日常事务管理流程工作预测编号：行政-10编制日期：2009-09-16第次修改修改日期：相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司总结、归档万科集团有限公司编号：人事—01 第 ______ 次修改相关部门 人事行政部 相关领导培训计划管理流程编制日期：2009-09-16 修改日期： ____________万科集团有限公司招聘管理流程编号：人事02编制日期：2009-09-16第次修改修改日期：相关部门人事行政部相关领导-------------------------------------- 办理入职手续万科集团有限公司员工定薪管理流程编号：人事—03 第次修改编制日期：2009-09-16修改日期：相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司职位说明书管理流程编号：人事—04第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________ 相关部门人事行政部相关领导万科集团有限公司绩效考核管理流程次修改修改日期：被考核人人事行政部相关领导万科集团有限公司劳动合同管理流程编号：人事—06第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________万科集团有限公司集团年度经营计划制订流程编号•市场一01 第次修改编制日期：2009-09-16修改日期：相关部门市场发展部相关领导各项目公司制定年度综合计划万科集团有限公司 产品定位报告编写流程编号•市场一 02 第次修改编制日期：2009-09-16 修改日期：相关部门市场发展部/策划公司相关领导（开始）Sr市场发展部/策划公司根据市调报告 等基础资料对项目进行深化研究注：如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司 可研分析工作流程编号：市场-03 第 ______ 次修改资金财务部提供财务数据分析项目公司、总师办按正式 文本编制设计任务书项目总经理审核分管副总裁审核编制日期：2009-09-16 修改日期： ______________相关部门 市场发展部/策划公司 相关领导项目总经理审批注：如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司 销售计划管理流程编号：市场一 04 第 次修改相关部门 项目公司销售部 相关领导编制日期：2009-09-16 修改日期： ______________集团市场发展部分析汇总万科集团有限公司销售价格管理流程编号：市场一05第______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________项目公司销售部/策划公司相关部门相关领导注：如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司销售工作督查工作流程编号：市场—06 第次修改编制日期：修改日期：2009-09-16相关部门市场发展部相关领导项目公司进行整改、处理万科集团有限公司物业销售流程编号：市场—07 第次修改编制日期：2009-09-16修改日期：相关部门项目公司销售部相关领导编号：市场一08 第次修改相关部门项目公司销售部/策划公司相关领导市场推广流程方案调整编制日期：2009-09-16修改日期：_____________结束注：如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司编号：市场- 09第______ 次修改相关部门广告宣传流程项目公司销售部/策划公司编制日期：2009-09-16修改日期：_____________相关领导注：如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司合同签定流程编号：市场一10编制日期：2009-09-16第次修改修改日期：相关部门项目公司/策划公司销售部相关领导注：如该项目为策划公司服务代理，则流程责任主体为“策划公司”万科集团有限公司销售优惠管理流程编号：市场一11第_______ 次修改万科集团有限公司编制日期：2009-09-16修改日期：_____________ 相关部门项目公司销售部相关领导销售资料管理流程编号：市场- 12编制日期：2009-09-16第次修改修改日期：相关部门项目公司销售部相关领导万科集团有限公司房屋交付流程编制日期：2009-09-16编号：市场一13次修改修改日期：相关部门项目公司销售部相关领导万科集团有限公司客户投诉处理流程编号：市场一14编制日期：2009-09-16次修改修改日期:相关部门 项目公司销售部 相关领导相关部门 项目公司销售部 相关领导万科集团有限公司 信息管理流程编号: 市场-15 编制日期：2009-09-16 第次修改修改日期：开始结束万科集团有限公司费用报销管理流程编号. 财务一01编制日期：2009-09-16第次修改修改日期：相关部门资金财务部相关领导万科集团有限公司资产购置管理流程编号：财务一02第_____ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：____________相关部门资金财务部相关领导资产入帐管理流程编号：财务一03编制日期：2009-09-16第_____ 次修改资金财务部修改日期：_____________相关领导相关部门收到供应商到货通知核对发票和申购单并验收不领用领用填写资产领用单万科集团有限公司资产调用管理流程编号：财务一04第_____ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：_____________万科集团有限公司资产处置管理流程编号.财务一05编制日期：2009-09-16第次修改修改日期：相关部门资金财务部相关领导相关部门资金财务部相关领导否万科集团有限公司 资产盘点管理流程编制日期：2009-09-16 修改日期： _____________相关领导编号：财务一06 第 ______ 次修改资金财务部确定盘点流程及人员培训资金流入管理流程编号：财务一07第_______ 次修改编制日期：2009-09-16修改日期：_____________相关部门资金财务部相关领导万科集团有限公司资金流出管理流程编号：财务一08第_____ 次修改相关部门资金财务部相关领导填写用款申请书或借款申请书通过编制日期：2009-09-16修改日期：____________不需要总裁审批万科集团有限公司工程管理流程编制说明：1、在工程一01《方案设计管理流程》中，定位报告由集团市场发展部提供。

施工招标合同Bidding Contract for The Construction建设单位：工程名称：文件编号：签订时间：年月日施工合同文件目录第一章. 施工招标文件第一条 投标人须知 (5)第二条 工程概况 (6)第三条 施工工期 (6)第四条 施工工地 (6)第五条 工程质量目标及奖罚 (7)第六条 投标保证金、工程履约保函 (7)第七条 工程款支付方式 (8)第八条 商务报价须知 (9)第九条 工程承包方式 (11)第十条 评标原则 (12)第十一条 投标日程安排 (12)第十二条 无效投标书和重大偏差 (12)第十三条 投标有效期 (13)第十四条 其他 (13)第二章. 施工合同书 (14)第三章. 施工合同条款第一条 词语定义 (16)第二条 工程概况 (17)第三条 工程承包范围 (17)第四条 合同语言、标准和适用法律法规 (18)第五条 图纸 (18)第六条 工程监理 (19)第七条 甲方代表 (19)第八条 乙方代表 (19)第九条 甲方工作 (20)第十条 乙方工作 (21)第十一条 工期管理 (26)第十二条 工程质量 (28)第十三条 检查和返工 (29)第十四条 隐蔽工程和中间验收 (29)第十五条 竣工验收 (31)第十六条 工程款支付方式 (32)第十七条 工程保修 (33)第十八条 保险 (33)第十九条 不可抗力 (34)第二十条 争议 (34)第二十一条 合同解除 (34)第四章. 施工合同专项条款第一条 竣工资料管理要求及档案押金 (36)第二条 材料及设备 (36)第三条 工程分包 (39)第四条 新工艺、新技术、新材料 (41)第五条 工程造价 (42)第六条 安全、工地现场管理 (48)第七条 文明施工管理办法 (49)第八条 水电费用管理办法 (50)第九条 附件 (50)附件一：廉政管理协议书 (51)附件二：工程质量保修书 (53)附件三：设备材料采购合同 (57)附件四：三方工程施工承包合同 (74)第五章. 技术规范一、基本技术要求 (89)二、施工技术操作细则 (89)三、施工现场的CI形象管理 (111)第六章. 工程量清单 (114)第七章. 图纸和技术资料 (114)第八章. 投标文件 (114)封面 (115)附件1：投标函 (116)附件2：证明函 (117)附件3：施组编制 (118)附件4：人员配备 (119)附件5：机械配备 (120)附件6：仪器配备 (121)附件7：工程清单报价汇总表 (122)附件8：限价说明及报价表附件9：安全承诺书 (124)附件10：摄影承诺书 (125)第一章 施工招标文件第一条 投标单位须知1.凡参加投标者，必须已通过资格预审，且已收到招标邀请书的单位。

万科地产工程管理控制文件编制：工程管理部编号：SHVK-EMD-PM-2005-1日期：2018年月日目录目录1. 工程管理部工作职责 (1)2. 项目经理部的架构与建制 (8)3．项目经理部工程管理程序 (13)4. 工程招投标工作管理制度 (18)5. 工程管理部工地检查制度 (21)6．项目经理部合同管理制度 (28)7. 工程施工组织设计审查制度 (30)8. 施工图纸会审管理制度 (33)9. 工程质量控制及管理办法 (37)10．工程进度控制及管理办法 (40)11. 材料设备采购管理制度 (41)12．项目经理部文档管理制度 (82)13. 住宅交付使用标准规定 (85)14 文明工地标识标准 (91)15. 工程技术咨询管理制度 (95)16. 项目管理控制表单 (97)17．设计变更和工程签证管理程序 (106)工程管理部工作职责部门目标建立完善工程管理的规范性文件及相关制度，为各项目经理部提供技术、信息支持，使公司在规定时间内，以具竞争力的成本，提供高品质及不断改进的住宅产品，在客户中建立优质及物有所值的良好声誉。

基本职责项目管理：工程管理制度，施工质量、进度、签证等监控。

材料设备采购：选择合格供应商，样板示范，招投标工作。

技术管理：建筑技术信息收集，专业培训，优化设计、施工，信息交流。

部门经理岗位职责1.确定部门的组织构架，规定下属的工作范围及管理、监理职能；2.选择下属，进行技能培训，以便保证人才和物力的使用效率最高；3.通过与其他部门的协调，安排本部门的工作或本部门与其他部门或单位的活动；4.组织部门工作周例会，检查指定业务工作完成情况，贯彻实施公司及本部门的规章制度，起草工作月报告；5.对本部门的工作承担责任；6.协助下属处理重要的和困难的工程管理或技术性问题；7.在建筑新材料、新技术、新工艺方面与外界进行交流，建立专业顾问人才信息库；8.审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见；9.检查各项目管理部工程进度，采取有效的管理措施，以确保公司的最佳赢利程度，并使工程符合合同规定的质量标准。

签收：签收人请注意：您在此签字时，您表示同意下述两点：1、本人保证严格按此文件要求执行。

2、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。

签收：签收人请注意：您在此签字时，您表示同意下述两点：1、本人保证严格按此文件要求执行。

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签收：签收人请注意：您在此签字时，您表示同意下述两点：1、本人保证严格按此文件要求执行。

2、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。

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签收：签收人请注意：您在此签字时，您表示同意下述两点：1、本人保证严格按此文件要求执行。

2、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。

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万科房地产开发有限公司管理制度目录一、万科房地产开发有限公司组织结构（P10）1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权二、（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4. 商务部（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理（P60）（1）企业项目投资管理制度（2）企业经营计划管理制度2、项目投资与开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表（2）企业年度总体经营计划书（（3（（（（（1.（（2）设计图纸自审制度2. 设计管理操作工具（1）工程项目设计任务单（2）设计任务修改审批表（4）设计跟踪检查记录单（5）设计输出文件审查表3. 设计管理工作流程（1）图纸设计管理工作流程（2）设计变更管理工作流程4.（（（（（（（（3. 造价管理工作流程（1）工程预算编制流程（2）工程竣工结算流程4. 造价管理方案设计（2）竣工结算社会审价方案（3）项目付款审核审批办法六、万科房地产开发有限公司工程施工管理（P146）1．工程施工管理制度设计（1）项目经理部管理制度（（（（（（（（（（（（6）施工组织设计报审表（7）工程施工方案审批表（8）工程施工进度计划表（9）进度调整计划审批表（11）技术交底三签记录表（12）施工工程量签证单（13）周工程量统计表（14）工程管理日记表3. 工程施工管理工作流程（（（（（（（（1（（2）员工奖惩管理制度2 房地产企业绩效考核表（1）总工程师绩效考核表（2）前期部经理考核表-1（关于投资）（4）项目经理绩效考核量表（5）水暖工程师绩效考核表（6）工程项目预算员考核表3 房地产企业绩效管理流程（1）目标设定工作流程（4（（1（（（2（（（3）票据及存款日报表（4）财务审计报告表（5）审计查账记录表（6）现金流量分析表（8）项目融资申报表3 财务管理工作流程（1）资金管理工作流程（2）财务审计管理流程4 财务管理方案设计（（1.（（（（（（（（1）办公费用明细表（2）办公用品请购单（3）办公用品领用表（4）办公设备登记表（6）图书借阅登记表（7）印章使用申请单（8）车辆使用申请表（9）安全状况检查表（10）会议申请表3（（4（（1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权2 项目前期部组织结构与责权部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人职责1．负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证2. 负责制订房地产投资计划，并参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作3．对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟订可行的项目开发计划4．组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作5．组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作6．组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁协调等工作7．负责开展企业项目联系单位的公关工作8．配合商务部编制项目开工前相关合同（含规划、设计合同、委托市场调查合同、委托可行性分析合同及委托审计合同、环境评价合同、红线合同、勘察合同）项目前期部经理投资发展主管项目开发主管项目规划主管投资发展专员各专项工作专员专业工程师9．负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作权力1．对投资项目的建议权及对投资计划、投资方案的审核权2．房地产行业资讯调查经费的合理使用权3．对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权4．要求相关部门配合的权力5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明3.设计管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责1．参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作2．对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收设计管理部经理图纸审核员资料管理员结构设计师4 商务部组织结构与责权经理级1人主管级2人根据实际而定1. 负责与工程相关的所有合同编制工作2. 根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等3．根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作4．审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件5．配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较6．严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履行工程款支付的签字程序7．负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有关的数据和资料，按合同编制《项目月度付款计划》 8．配合项目前期部完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明商务部经理 造价工程师 土建预算员 安装预算员 合同管理员询价员 合同主管9．完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的暂定价格，编制采购合同10．负责投资造价的政策、技术文件的收集和发放工作权力1．工程合同的编制权（政府文件明确规定需要招标必须采用标准合同的除外）2．工程预、结算文件的编制权、审核权及工程量的审核权3．招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，招标、开标工作的参与权3．规划设计、施工图设计的建议权4．工程进度付款的审核权5．对本部门人员的人事异动建议权、考核评价权和奖惩建议权相关说明5 工程管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人工程管理部经理根据实际而定职责1．负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作2．配合商务部起草工程相关合同3. 办理供水、供电、消防手续2．审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标3．熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作4. 负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系5. 根据企业项目建设的实际情况，编制并实施完成工程进度计划6．参与及工程施工招投标工作7. 加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全过程8. 组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工作9．负责工程变更初审、工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作6 销售部组织结构与责权责人 部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责1．编制和执行项目营销工作计划2．督促专业机构完成新项目所在区域的竞争对手及消费者调查并制定营销推广方案3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案 3．负责项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作4．组建售楼中心，确定项目售楼处外部形象与内部装饰装修方案5. 负责销售备案工作及相关的政府部门协调工作 6．策划与实施各类楼盘项目的推广、促销活动 7．负责项目商业部分的招商工作 8．按总经理及董事会要求编制销售报表9、负责客户服务管理工作，建立市场研发及客户档案，处理投诉、退房等问题权力 1．对营销推广方案和费用预算的审核权销售部经理销售员客服主管营销策划专员2．房地产行业资讯调查经费及营销推广费用的合理使用权3．对营销策划及宣传推广方案决策权4．要求相关部门配合的权力5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明7 办公室组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人主管级3人根据实际而定职责1．协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务2．根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施办公室主任档案主管行政主管招聘主管培训主管档案文员后勤主管人力资源主管二、万科房地产开发有限公司职位说明书1. 高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书（（2）副总经理（分管运营）职位说明书（（4）总工程师职位说明书（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书3.设计管理部（2）结构设计师职位说明书职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书（2）土建工程师职位说明书（（4）市政工程师职位说明书。

1目的确保公司质量方针、目标和质量管理体系持续的适宜性、充分性和有效性，以满足ISO9001：2000标准的要求和相关方的期望，提高本公司的竞争力和适应力。

2适用范围本程序适用于公司管理层对公司质量管理体系进行的定期管理评审。

3职责3.1公司总经理负责批准管理评审计划、管理评审报告，主持管理评审会议。

3.2公司管理者代表负责编制管理评审计划、组织管理评审工作的准备、编制管理评审报告、跟踪管理评审改进措施的实施。

3.3公司副总经理及各部门经理负责准备管理评审资料、参加管理评审会议，并根据管理评审会议要求，采取必要的改进措施。

4工作程序总经理确定管理评审日期a)公司每年至少进行一次管理评审，一般安排在第四季度进行。

b)遇下列情况时由总经理确定临时增加管理评审的具体日期：⏹公司管理层、组织结构、质量方针、经营项目、相关法规及集团管理要求等发生重大变动。

⏹出现严重质量问题（安全事故）或有重大质量投诉时。

评审计划内容应包括：评审的目的、范围；参加人员；时间和地点；会议议程及评审内容；各部门需准备的文件和资料清单。

管理者代表制定管理评审计划总经理批准管理评审计划《管理评审计划》第 1 页共3 页参会人员应包括：总经理、副总经理、管理者代表及各部门（项目）经理，参加人员不得缺席。

管理者代表应提前一周将管公司管理层及相关人员管理评审会议a)评审会议由总经理主持，各部门负责人和有关人员参加并签到。

b)根据会议准备资料，对体系适宜性、充分性和有效性进行综合评价。

c)总经理指定人员作会议记录，形成《管理评审会议纪要》。

各部门经理管理者代表起草管理评审报告总经理审批管理评审报告管理评审报告应包括下列内容的输出：⏹质量管理体系及其过程的改进；⏹与顾客要求有关的产品的改进；⏹资源需求；⏹与竞争对手比较需要的改进。

管理者代表下发管理评审计划会议资料准备必须按评审计划要求进行，包括但不限于以下方面的信息：a)审核结果；b)顾客反馈/市场评价；c)预防和纠正措施的状况；d)内部业务运作的业绩状况；e)服务和工程质量的符合性；f)以往管理评审的跟踪措施；g)可能影响质量管理体系的变化；h)改进建议。

万科物业管理体系文件整理汇总万科物业管理体系文件的分类:Ⅰ职能管理类ZⅡ顾客关系类CⅢ设备与房屋本体类SⅣ安全管理类AⅤ环境管理类HⅥ经营管理类JⅠ职能管理类Z、一、文件管理1、受控章在文件左上角的为体系文件正本，右上角为副本，公司受控章为红色印章，非受控章为蓝色印章。

2、动议编制/更改体系文件需填写《文件编制/更改申请表》，经部门负责人确认后，报品质管理部，经管理者代表或品质管理部经理审批。

体系文件通过审批后，最迟自文件标明的生效日期开始生效执行。

文件修改时，有更改的文字内容须加下划线标明（质量记录表格可不加下划线）。

3、新编体系文件，由品质管理部填写《文件发放签收表》，按《体系文件分类（发放）表》报部门负责人审核，片区分管领导审批，抄送人力资源部。

二、人事信息类1、申诉处理：职员如认为部门管理中存在不合理时，可向人力资源部申诉，对职员的申诉须在三个工作日内予以回复。

2、正式职员离职和职员延期转正时，部门负责人或授权人事管理员必须与职员面谈并填写《面谈表》，每延期一次，需面谈一次。

3、信息分类：定期信息、即时信息、突发及预警信息。

定期信息：是指某一时间段内业务变化状况的周期性信息，是通过季报、月报或周报等定期流转形式的总结性文件。

如管理服务报告、新项目信息周报等。

即时信息是指记录常规的动态业务变化状况的信息，是通过快报形式流转的信息类文件。

如重要会议纪要、公司荣誉、入住快报等。

突发及预警信息：是指描述或预警各类突发性事件的信息，它是通过快报形式流转的信息类文件。

包括紧急法律事件诉讼、媒体负面曝光、重大/热点投诉、事故灾祸四种。

4、信息传递原则：及时性原则、真实性原则、完整性原则、扁平化原则、保密性原则。

5、各信息员岗位若发生变动，须提前2个工作日通报总经理办公，并完善各项交接手续，变动部门原信息员负责对新信息员进行必要培训。

6、公司各部门的信息管理工作考核由总经理办公室进行，并于每季度的首月10日前将上季度信息管理考核的综合结果公布于公司内网。

地盘总体施工工作程序1、目的：对地盘总体施工质量、进度、成本进行有效控制，确保最终产品达到国家标准，见《室外排水工程规范》、《电气装置工程施工及验收规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准，且满足销售部指定要求，满足四大市政配套公司的施工要求，满足设计总体构思要求，达到经济、美观、安全，确保第一时间解决问题。

2、范围：适用公司投资建造的工程项目总体现场施工的全过程控制。

3、职责：本程序由工程部主管、设计部、销售部、预算部、监理公司相关，项目经理总负责，主管工程师负责实施。

4、程序进度：4.1.1各现场施工单位根据公司施工进度计划编制各工种工程进度计划表，并且根据实际工程进度及时修改、调整。

4.1.2主管工程师根据四大市政配套公司现场施工实际情况，以及根据公司营销工作要求，监督监理公司，每周定期参加生产会议，针对实际施工与计划的偏差及时平衡、调整，脱节严重的，制定应急补救方案。

成本控制：4.2.1土方工程见公司《土方工程临时管理办法》进行总量平衡控制。

4.2.2四大配套公司进场施工配合：根据现场实际情况，制定相应的施工计划，在经济、快捷、保进度、质量的前提下，尽力配合，完成施工。

4.2.3绿化工程：与物业公司密切合作，配合销售，完成工程，尽量做到一次成型，少返工、少破坏。

4.2.4围墙与小品工程：根据销售与设计要求，并且根据专业要求进行施工，督促设计完善，减少育目施工。

4.2.5道路及下水道工程：在设计审图阶段就进行总体把关，使设计走向、埋渠合理、经济，在施工过程中要求监理公司进行监督，严格控制。

质量控制：4.3.1现场监理，所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在主管工程师的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容：4.3.1.1在施工过程中，进行现场指导、监督，根据《室外排水工程规范》、《建筑给水排水工程规范》、《建筑工程施工及验收规范》等标准，及时纠正不当施工，进行过程质量控制。

深圳市万科物业管理有限公司程序文件编号VKWY4.2.3-Z02名称文件资料管理程序版本C/0 第 1 页共5 页编制蒋俊更改李寅峰审核张跃敏批准吴耀平生效期2005 年 2 月 1 日文件处理流程发文/收文部门部门负责人分管领导 / 总经理办公室文件经办部门总经理拟定需发布的文件 /制度N N红Y Y Y 发布文头审审件 / 制度核批文件N文件/制度存档N 审批发布文Y件 / 制度文件/ 文件及相关资制度存料存档档办理文接收外提出处提出处件规定的相关来公文理意见理意见事项规范公司和各部门文件资料的管理。

2.范围适用于公司各部门。

3.职责4.方法和过程控制4.1 文件的分类4.1.1行政文件：公司级人事任免、奖惩决定、对内外发文等以红头文件形式发布；公司日常往来函、公司级会议纪要、片区级行政文件、部门级行政文件以非红头文件形式发布。

4.1.2业务文件：包括各类管理制度、组织架构、职务说明书等。

4.1.3其他文件：包括新闻稿件、宣传海报等（不需编号）。

4.1.4外来文件：包括外来公文和外来标准/法规。

外来公文指政府部门、上级公司下发的公文。

外来标准/法规指政府部门制定的与公司业务有关的各种行业标准、管理/技术标准、法律法规；上级公司下发的各种管理制度等。

深圳市万科物业管理有限公司程序文件编号VKWY4.2.3-Z02名称文件资料管理程序版本C/1 第 3 页共 5 页编制蒋俊更改李寅峰审核张跃敏批准冯霞生效期2005 年 9 月 15日4.2.1 公司级行政文件编号方法为：深万物[年度]序号，序号为三位数。

须经总经理办公室审批、统一管理。

红头文件格式如下：红色文件头编号（五号黑体）文件名称（小三号黑体）文件内容（小四号宋体）深圳市万科物业管理有限公司（小四号宋体）签署：（小四号宋体，对外发文无须签署）二○○四年一月八日（小四号宋体，中文数字）4.2.2 部门级行政文件编号方法为：VKWY（部门/片区简称）[年度]序号，序号为三位数。