2017年物业管理行业分析报告

2017年物业管理行业分析报告2017年10月目录一、行业管理 (4)1、行业主管部门及监督体制 (4)2、行业主要法律、法规及产业政策 (4)二、行业发展现状及趋势 (7)1、物业管理行业起源 (7)2、物业管理行业发展现状 (8)（1）基础服务持续提升 (8)（2）行业规模持续增长 (9)（3）区域差距逐渐减小 (11)（4）商业模式的发展 (13)三、行业竞争格局、市场供需和利润水平变动情况 (13)1、行业竞争格局 (13)（1）向一二线城市聚集 (14)（2）经营规模和经营能力的提升 (14)2、行业竞争的发展方向 (15)（1）成本竞争 (15)（2）抢滩智能互联网平台 (16)（3）优化人力资源结构 (17)3、利润水平 (18)四、行业主要企业及市场份额 (19)五、影响行业发展的因素 (19)1、有利因素 (19)（1）市场规模高速增长 (19)（2）市场竞争机制的引入 (20)（3）移动互联网技术的发展催生多元业务 (20)（4）国内资本市场环境的逐步改善 (21)2、不利因素 (21)（1）行业竞争格局分散，企业并购速度加快 (21)（2）受上游行业的宏观政策影响较大 (21)（3）管理粗放，服务专业化水平低 (22)（4）企业服务成本上升 (22)（5）人才需求难以满足 (23)六、行业技术水平及技术特点 (23)七、行业进入壁垒 (24)1、企业资质壁垒 (24)2、企业品牌壁垒 (24)3、经营和管理壁垒 (25)八、行业上下游的关联性 (25)九、行业周期性、区域性和季节性特征 (26)1、季节性 (26)2、区域性 (26)3、周期性 (27)一、行业管理1、行业主管部门及监督体制物业管理行业的监管体制以政府职能部门为主，根据国务院公布的《物业管理条例》，中华人民共和国住房与城乡建设部和国家发改委负责全国物业管理活动的监督管理工作。

除此之外，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同监管物业服务收费项目。

2017年物业管理行业简析
一、行业管理 (2)
1、行业主管部门及监管体制 (2)
2、行业主要法律法规 (2)
3、行业主要政策 (3)
二、行业发展现状和趋势 (3)
1、行业发展概况 (3)
2、行业发展趋势 (4)
（1）运营模式的创新转变 (5)
（2）服务的多元化发展 (5)
（3）管理的专业化能力提升 (6)
三、进入本行业的主要障碍 (6)
1、资质壁垒 (6)
2、经营和管理能力壁垒 (7)
四、影响行业发展的因素 (7)
1、有利因素 (7)
（1）国家产业政策支持 (7)
（2）城市化的水平不断提升 (8)
（3）监管环境的优化 (8)
2、不利因素 (9)
（1）人力成本持续上升 (9)
（2）专业经营人才匮乏 (9)
（3）竞争机制不完善 (9)
一、行业管理
1、行业主管部门及监管体制
行业行政主管部门为中华人民共和国住房与城乡建设部，主要负责制定相关的法律法规以及产业发展政策，对物业管理企业的运营以及行业的发展进行规范。

此外，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督，主要负责对物业服务收费进行监督。

行业自律组织为中国物业管理协会，行业协会主要负责协助政府执行国家有关法律法规和政策；协助政府开展行业调研与统计工作为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案与建议；组织开展对物业管理企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作等。

2、行业主要法律法规。

文本目录一、行业概况和市场规模 (4)1、行业发展基本情况 (4)1）基础服务取得新提升 (6)2）规模服务取得新增长 (6)3）企业数量取得新增长 (8)4）经营收入取得新增长 (9)5）从业人员数量取得新增长 (9)6）商业模式创新取得新进展 (11)2、行业发展趋势 (12)1）运营模式与现代信息技术的深度融合 (12)2）服务的多元化发展 (13)3）多业态物业服务发展迅速 (14)4）行业价值逐步兑现 (15)二、行业监管体系和产业政策情况 (15)1、行业监管体系 (15)2、行业相关法律法规规章 (17)3、行业相关政策 (20)三、进入本行业的主要障碍 (21)1、企业资质壁垒 (21)2、项目管理能力壁垒 (22)3、行业专业化壁垒 (22)4、品牌壁垒 (23)四、行业上下游关系及行业价值链的构成 (23)五、行业的周期性、季节性、区域性特点 (25)1、周期性 (25)2、区域性 (25)3、季节性 (26)六、行业基本风险特征 (26)1、政策风险 (26)2、市场竞争风险 (27)3、人力资源风险 (27)七、影响行业发展的有利和不利因素 (28)1、有利因素 (28)1）国家政策推动行业发展 (28)2）市场空间广阔 (29)3）“互联网+”推动行业变革 (29)2、不利因素 (30)1）市场竞争加剧 (30)2）人力成本持续上升 (30)3）服务外包比例高，不利于标准化管理 (31)八、行业竞争状况 (32)九、相关公司简介 (34)1、河南楷林物业管理有限公司 (34)2、河南正弘物业管理有限公司 (35)3、河南新康桥物业服务有限公司 (35)4、河南万厦物业管理有限公司 (36)5、郑州新世纪物业服务有限公司 (36)一、行业概况和市场规模1、行业发展基本情况20 世纪80 年代初，随着我国改革开放国策的实施，市场经济的产物——物业管理由香港引入。

深圳是我国物业管理的发源地，1981 年全国第一家企业化经营的专业物业服务企业—深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。

全国物业行业调研报告一、全国物业行业概述1、物业行业现状及分析2、全国物业行业主管部门及主要法律法规3、全国物业行业百强企业及部分物业企业分析二、东北地区物业行业概述1、辽宁、吉林、黑龙江省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析三、华北地区物业行业概述1、河北、山西、内蒙古省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析四、京、冿、渝、沪地区物业行业概述1、北京、天冿、重庆、上海物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析五、华东地区物业行业概述1、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析六、中南地区物业行业概述1、河南、湖南、湖北、广东、广西、海南省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析七、西南地区物业行业概述1、四川、云南、贵州、西藏省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析八、西北地区物业行业概述1、陕西、宁夏、青海、甘肃、新疆省物业现状及分析2、各省市物业主管部门及地方主要法律法规3、各省GDP前三城市主要物业企业及部分物业企业分析4、物业企业新技术、新方法的应用分析苏州市东吴物业管理有限公司苏州市东吴物业管理有限公司,成立于2000年11月，注册资金2000万元。

时至今日，东吴物业下设6个管理部门，20个子、分公司。

物业管理行业分析报告物业管理是指管理和运营物业的相关工作，包括物业维修、保洁、安全管理、设备运行、小区环境等各个方面。

物业管理行业经过多年的发展，已经成为城市社会服务的重要组成部分。

以下是对物业管理行业的分析报告：一、市场规模和发展趋势：目前，随着城市化进程的加快，物业管理行业迅猛发展。

根据统计数据显示，物业管理业务的市场规模逐年扩大。

随着城市人口的增加和城市化建设的推进，未来物业管理行业的发展前景可观。

二、行业竞争格局：当前，物业管理行业的竞争格局相对分散，行业内有大量的小型物业管理公司存在。

然而，大型物业管理公司利用其资金实力、技术水平和服务质量的优势，开始垄断行业市场。

此外，行业内也存在一些优质的物业服务品牌，如绿城物业、万科物业等，它们的服务质量和品牌口碑在行业内占据一定的优势地位。

三、行业政策和法规：为了规范物业管理行业的发展，政府加强了对该行业的监管力度，并制定了一系列的政策和法规。

这些政策和法规主要涉及物业管理公司的准入条件、操作规范、服务质量要求等。

这对于行业的长期健康发展是有利的。

四、面临的挑战和机遇：物业管理行业在发展过程中面临着一些挑战，如行业准入门槛低、人才短缺等。

同时，也带来了一些机遇，如城市化进程的加快，意味着物业管理市场的需求将会持续增长。

同时，新技术的应用也为物业管理行业带来了发展机遇，如物联网、大数据、人工智能等。

五、发展建议：为了促进物业管理行业的健康发展，可以从以下几个方面进行改进：1.加强行业自律，提高服务质量。

物业管理公司应加强内部管理，提升服务质量，提供更专业、高效、便捷的服务，提高用户满意度。

2.注重人才培养，提供良好的职业发展机会。

物业管理行业应加大人才培养力度，通过建立培训体系、提供职业发展机会等方式，吸引优秀的人才加入行业。

3.利用新技术，提高服务水平。

物联网、大数据、人工智能等新技术的应用可以提高物业管理的效率和质量，推动行业的发展。

4.加强行业协会的建设和管理，起到行业自律和服务指导的作用。

2017年物业管理行业
分析报告
2017年4月
目录
一、行业监管体系与相关法规政策 (4)
1、行业监管体制 (4)
2、相关法规及行业政策 (4)
二、行业发展概况 (5)
1、行业发展现状及趋势 (5)
2、行业市场规模及容量 (6)
3、上下游的关系 (9)
三、进入本行业的主要壁垒 (10)
1、资格资质壁垒 (10)
2、品牌壁垒 (10)
3、经营和管理壁垒 (11)
四、影响行业发展的因素 (11)
1、有利因素 (11)
（1）良好的政策环境 (11)
（2）市场需求不断增长 (12)
（3）行业运行环境比较成熟 (13)
2、不利因素 (14)
（1）行业竞争格局分散，企业规模整体偏小 (14)
（2）专业人才的相对短缺 (14)
五、行业风险特征 (15)
1、企业服务成本上升 (15)
2、服务风险 (15)
3、高端经营管理人才匮乏 (16)
六、行业竞争格局 (16)
一、行业监管体系与相关法规政策
1、行业监管体制
行业的上级主管部门是国家发展和改革委员会与住房和城乡建设部，二者负责制订产业政策。

中国物业管理协会及各地方协会是物业管理行业的自律组织。

中国物业管理协会主要协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议；为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务等。

县级以上人民政府价格主管部门会与同级房地产行政主管部门协同负责对物业服务收费进行监督。

2、相关法规及行业政策。

2017年物业管理企业成长路径分析报告2017年5月目录一、物业服务公司成长的理论路径 (4)1、增加物业在管面积 (4)2、提升物业管理的定价 (6)3、控制物业管理成本 (7)二、物业龙头成长预计将经历三个阶段 (8)1、第一阶段：价稳量升，重点争夺新房资源，在管面积扩大 (8)（1）新增新房物业管理储备面积，抢占市场份额 (8)（2）并购存量房物业管理权 (14)（3）把握存量房业主更换物业管理公司的机会 (16)2、第二阶段：价量齐升，存量房重定价和存量在管面积上升 (16)3、第三阶段：收入来源拓展，消费升级背景之下的生活服务集成 (20)三、非住宅类物业管理业务概述 (24)四、海外可比公司简介 (25)五、看好高品质物业服务提供商：绿城服务 (28)1、高质量的服务是看好绿城服务的出发点 (28)2、维持较强定价能力，毛利率持续上升通道 (28)3、以拓展新房为主扩大物业管理面积，充足储备面积决定未来业绩稳健增长 (29)4、积极培育早教等园区生活服务，有所为有所不为 (29)六、主要风险 (29)1、市场竞争日趋激烈的风险 (29)2、人工成本上升的风险 (30)本报告重点讨论物业管理行业竞争格局的可能演变，和龙头物业管理企业的可能发展路径。

物业管理企业成长的理论路径。

物业管理企业成长要么依靠提升营收，要么依靠降低成本。

提升营收的路径包括增加物业管理费收入或增加生活服务相关增值收入。

增加物业管理费收入的主要路径包括提升物业管理面积和提升物业管理费。

提升物业管理面积的主要办法包括从开发企业获得新房落成后物业管理服务资格，或通过并购/竞标手段获得存量房物业管理权。

物业管理龙头养成第一阶段：价稳量升，重点争夺新房资源，在管面积扩大。

新房年竣工面积规模庞大。

而且，新房的物业管理费定价逐年提升，开发企业比较重视高品质物业管理品牌对于在售项目的正面价值推动，消费者则在高昂的房价面前对物业费水平并不敏感。

2017年物业管理企业专题分析报告目录第一节业务模式已经分化，社区增值服务成新增长点 (4)一、彩生活：打造社区家庭服务平台 (4)二、中奥到家：管家服务与“爱到家”平台推动长期成长 (4)三、绿城物业：领先的高端住宅物业管理服务供应商 (5)四、中海物业：提供中高端物业优质管理服务，O2O平台起步 (6)第二节大行业小公司背景下，市场面临整合 (8)一、百强企业发展态势：集中度正在提升 (8)二、4家研究公司经营对比 (10)第三节财务分析 (15)一、盈利规模与增长：四家企业均增长迅速，彩生活最为耀眼 (15)二、盈利能力：彩生活与中奥到家各指标改善显著 (18)三、成本控制 (22)四、核心财务指标 (27)第四节总结：扩张速度和消化能力是关键，O2O是新增长点 (29)图表目录图表1：2011-2014物业服务百强企业服务规模变化趋势 (8)图表2：2014全国各类物业竣工面积及百强企业管理业态 (8)图表3：2011-2014物业服务百强企业业务收入变化 (9)图表4：2014物业服务百强企业收入构成 (10)图表5：2012-2015年4家公司的在管项目建筑面积 (10)图表6：2012-2015年4家公司的在管项目数量 (11)图表7：4家研究公司2015年收入构成对比 (13)图表8：2012-2015年彩生活收入（酬金制为主） (15)图表9：2012-2015年另外3家公司收入（包干制为主） (15)图表10：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业毛利润对比 (16)图表11：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业EBITDA对比 (17)图表12：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业核心净利润对比 (18)图表13：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业毛利率对比折线图 (19)图表14：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业EBITDA利润率对比折线图 (19)图表15：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业核心利润率对比折线图 (19)图表16：彩生活业务线毛利率 (20)图表17：中奥到家业务线毛利率 (20)图表18：中海物业业务线毛利率 (21)图表19：绿城物业业务线毛利率 (22)图表20：彩生活销售及管理费用率 (22)图表21：中奥到家销售及管理费用率 (23)图表22：中海物业销售及管理费用率 (24)图表23：绿城物业销售及管理费用率 (24)图表24：中奥到家销售及服务成本主要项目 (25)图表25：中海物业销售及服务成本主要项目 (25)图表26：绿城物业销售及服务成本主要项目 (26)表格目录表格1：4家研究企业的业务模式优缺点 (6)表格2：4家研究公司的在管建筑面积和项目的增长率 (11)表格3：O2O平台建设对比 (14)表格4：4家研究公司的核心财务指标 (27)第一节业务模式已经分化，社区增值服务成新增长点一、彩生活：打造社区家庭服务平台彩生活成立于2002年，于2014年6月30日在香港联交所主板挂牌上市，成为国内社区服务运营第一股。

2017年物业管理行业分析报告2017年4月目录一、行业概况 (4)1、第一阶段：我国物业管理的起步初期 (4)2、第二阶段：我国物业管理的发展期 (5)3、第三阶段：我国物业管理的规范期 (6)二、行业管理 (7)1、主要监管机构 (7)2、主要法律法规及行业政策 (8)三、行业上下游情况 (8)四、行业生命周期 (9)五、行业壁垒 (10)1、项目管理能力壁垒 (10)2、专业化服务壁垒 (11)3、市场品牌壁垒 (11)六、行业市场规模 (11)七、行业发展现状及发展趋势 (15)1、行业发展现状 (15)（1）综合管理体制不顺、执法能力较差 (15)（2）业主自律机制不完善 (15)（3）物业服务与市场价格相背离造成物业企业生存压力大 (16)2、发展趋势 (16)（1）传统物业服务向现代物业服务的转变 (16)（2）管理的专业化能力提升 (18)（3）服务的多元化发展 (18)八、影响行业发展的因素 (19)1、有利因素 (19)（1）国家政策推动行业持续发展 (19)（2）城市化水平不断升级 (21)（3）行业监管趋于完善 (22)（4）行业基础环境的不断提升 (22)（5）发展模式取得创新 (23)2、不利因素 (23)（1）人力成本日益增加 (23)（2）行业集中度较低 (24)（3）行业责任边界较为模糊 (24)（4）专业人才缺乏 (24)九、行业周期性、区域性和季节性 (25)1、周期性 (25)2、区域性 (25)3、季节性 (25)十、行业竞争状况 (26)1、企业间竞争激烈 (26)2、物业增值服务成为物业公司竞争热点 (26)十一、风险因素 (27)1、市场竞争风险 (27)2、政策变化风险 (27)3、内部经营管理风险 (27)一、行业概况服务业是国民经济的重要组成部分，其发展水平代表着专业化分工程度和劳动效率，是一国经济发展水平的重要标志。

物业管理是一种综合性的经营服务方式，主要服务于住宅小区或商业地产等，集合清洁、水电、绿化、房屋维修等于一体，是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物，与房地产市场发展状况具有一定的关联性。

2017年物业管理行业分析报告2017年6月目录一、行业现状：行业规模稳增，龙头优势渐大 (4)1、物管行业发展进入市场化阶段 (4)2、行业规模：稳步增长，住宅物管规模最大 (5)3、行业格局：集中度持续提升，龙头企业优势逐渐扩大 (7)4、行业趋势：物管业务收入快速增长，增值业务利润占比提升 (12)5、行业痛点：行业集中度低服务质量参差不齐，管理成本日渐走高企业盈利能力下降 (14)二、行业发展方向：专注物管业务or开拓增值业务 (16)1、守中抱一，主攻物管业务 (16)2、开疆拓土，转型发展增值业务 (19)3、项目获取能力决定物管企业的发展策略 (22)（1）依托于强大的地产开发母公司 (22)（2）拥有富有声誉的公司品牌 (23)（3）强大的收购兼并实力 (23)三、行业相关上市公司简析 (24)1、彩生活：传统物管业务稳步扩张，社区生态圈建设已具规模 (25)2、绿城服务：高端住宅物管龙头，品牌价值促进业绩快速增长 (27)3、中海物业：强大母公司确保业务增长，综合性高端物管服务提供商 (29)四、主要风险 (30)1、全国商品房新开工面积大幅下滑 (30)2、增值业务转型效果不及预期 (30)2014 年以来，物管行业龙头企业彩生活、中海物业、绿城服务先后于港股上市，随着物管行业整体市场化程度的提高，企业也希望通过资本市场的力量来助力自身发展。

我们通过分析当前行业内企业的两种不同发展路径，剖析其内在原因，并展望行业未来的发展格局。

建议投资者关注相关投资机会。

物管服务业务收入仍为企业主要收入来源，随管理面积扩张而快速增长，毛利率逐年下降。

2016 年物管行业百强企业全年实现营业收入均值6.3 亿元，同比增长16.1%。

其中基础物业服务收入均值5.2 亿元，同比增长15.3%，业绩贡献度达82.7%。

物业服务业务收入快速增长的核心因素在于管理面积的扩张。

由于管理成本尤其人力成本逐年上升，物管业务的毛利率逐年下降。