商业地产基础手册

万达商业地产开发手册（2007版）万达商业地产开发手册（07版）项目管理操作手册发布日期：2007 / 4 / 15实施日期：2007 / 4 / 16目 录1 总则 (1)2 项目管理细化规定及操作细则 (1)2.1 项目管理细化规定 (1)2.1.1 文件上报规定及审批时限要求 (1)2.1.2 与政府签订的其它相关补充协议 (2)2.1.3 重大技术方案专题论证会 (2)2.1.4 方案、外立面、环境、泛光照明等相关规定 (3)2.1.5 业务协调会、现场协调会 (3)2.1.6 新增大额成本事项或突破目标成本 (3)2.1.7 工程款提前支付或工程款超付申请 (4)2.1.8 幼儿园招标及租赁合同 (5)2.1.9 住宅项目会所等经营性物业招商 (5)2.1.10 商场开业运行后的维修管理 (5)2.1.11 项目开发建设档案管理 (5)2.2 各类业务操作细则 (6)2.2.1 经营计划管理 (6)2.2.2 营销管理 (16)2.2.3 工程质量及安全管理 (27)2.2.4 物业经营管理 (36)3 各类业务操作指引、表单及范本 (42)3.1 经营计划类 (42)3.2 营销管理类 (75)3.3 工程质量及安全管理类 (117)3.4 物业经营管理类 (169)3.5 档案管理工作指引 (178)万达集团项目管理操作手册1 总则1.1 为保证项目执行阶段的各项工作顺利推进，在不突破管理制度的原则下，特编制此手册。

本手册制定的主要目的是：1、增加一些制度正本中未包括的业务规定；2、提供相关业务表单或案例模版；3、明确或便捷各项模糊事项繁长的业务审批流程，以适应快速发展的城市综合体项目的管理特点；4、同时，为制度中暂未明确约定的错综复杂的相关业务处理，指出业务的解决方法和指引，即项目公司必须在一定时间内获得有效指令，以提高工作效率、实现集团的经营目标。

1.2 易于理解、将模糊事项进行规范和指引、增加可操作性是本操作手册文件的基本要求，明确清晰的作业流程有助于业务管理制度的理解和执行。

房地产社区商业操作手册1. 引言房地产社区商业操作手册旨在提供一份全面的指南，以帮助房地产社区的经营者优化商业运营策略。

本手册将涵盖从市场调研和竞争分析到商业定位和营销推广的各个方面。

通过合理的商业操作，房地产社区可以提高租赁率、增加收入、满足租户需求，从而实现持续发展和经济效益。

2. 市场调研与竞争分析在开展任何商业运营之前，进行市场调研和竞争分析至关重要。

以下是一些必要的步骤：2.1 确定目标市场确定您的房地产社区的目标市场是成功的第一步。

根据社区的地理位置、人口结构、消费能力等因素，将目标市场细分为有效的客户群体。

2.2 研究竞争对手了解竞争对手是成功的关键之一。

研究竞争对手的定位、产品和服务、市场份额以及其优势和劣势，帮助您制定更具竞争力的商业策略。

2.3 分析市场需求了解目标市场的需求和趋势对于商业成功至关重要。

通过调查、用户反馈以及市场趋势报告等方式，分析市场需求，以便提供与之匹配的产品和服务。

3. 商业策略与定位基于市场调研和竞争分析的结果，制定适合房地产社区商业运营的策略和定位。

3.1 商业定位明确定位房地产社区的商业形象和定位是成功的关键之一。

根据目标市场的需求和竞争对手的情况，确定社区的商业特色和差异化。

3.2 价值主张制定明确的价值主张有助于与潜在租户建立联系并提供有吸引力的租赁和服务方案。

通过突出社区的优势和特点，吸引目标客户。

3.3 产品与服务策略根据市场需求和竞争对手的情况，开发适合社区的产品和服务。

包括但不限于租赁空间、社区设施、物业管理等。

通过有效的营销推广活动，提高社区的知名度和吸引力，吸引潜在租户。

4.1 品牌建设建立一个强大的品牌有助于增加社区的价值和认知度。

确定品牌标识、宣传口号、品牌声誉等。

借助互联网和社交媒体平台，开展在线营销活动，以增加社区的曝光度。

包括但不限于建立网站、社交媒体推广、搜索引擎优化等。

4.3 线下推广除了在线推广，线下营销活动也是不可或缺的。

商业地产招商运营手册第1章商业地产概述 (4)1.1 商业地产市场分析 (4)1.1.1 市场规模及增长速度 (4)1.1.2 市场竞争格局 (4)1.1.3 政策环境 (4)1.2 商业地产项目分类 (4)1.2.1 购物中心 (4)1.2.2 商业街 (4)1.2.3 写字楼 (4)1.2.4 酒店式公寓 (5)1.2.5 工业园区 (5)1.3 商业地产发展现状与趋势 (5)1.3.1 发展现状 (5)1.3.2 发展趋势 (5)第2章招商策略制定 (5)2.1 招商目标与定位 (5)2.1.1 招商目标 (5)2.1.2 定位 (6)2.2 招商策略规划 (6)2.2.1 招商策略 (6)2.2.2 招商渠道 (6)2.2.3 招商宣传 (6)2.3 招商团队建设与管理 (6)2.3.1 招商团队建设 (6)2.3.2 招商管理 (7)第3章市场调研与定位 (7)3.1 市场调研方法与步骤 (7)3.1.1 市场调研方法 (7)3.1.2 市场调研步骤 (7)3.2 竞争对手分析 (8)3.2.1 确定竞争对手 (8)3.2.2 分析竞争对手的优势与劣势 (8)3.2.3 竞争对手策略分析 (8)3.3 项目定位与业态规划 (8)3.3.1 项目定位 (8)3.3.2 业态规划 (8)第4章招商政策与优惠政策 (8)4.1 招商政策制定 (8)4.1.1 招商定位 (8)4.1.2 招商原则 (9)4.1.3 招商条件 (9)4.2 优惠政策设计 (9)4.2.1 租金优惠政策 (9)4.2.2 装修补贴政策 (9)4.2.3 税收优惠政策 (9)4.2.4 品牌推广支持 (9)4.3 招商合同签订与管理 (9)4.3.1 合同签订 (9)4.3.2 合同管理 (9)4.3.3 合同变更与解除 (10)4.3.4 合同纠纷处理 (10)第5章招商推广与宣传 (10)5.1 招商推广策略 (10)5.1.1 确定招商目标 (10)5.1.2 分析市场需求 (10)5.1.3 制定招商政策 (10)5.1.4 创新推广方式 (10)5.2 媒体渠道选择与合作 (10)5.2.1 线上媒体渠道 (10)5.2.2 线下媒体渠道 (10)5.2.3 媒体合作 (11)5.3 活动策划与执行 (11)5.3.1 活动主题策划 (11)5.3.2 活动组织与执行 (11)5.3.3 活动宣传与推广 (11)第6章招商谈判与签约 (11)6.1 招商谈判技巧 (11)6.1.1 谈判前的准备工作 (11)6.1.2 谈判策略与技巧 (11)6.1.3 谈判中的常见问题及应对措施 (12)6.2 资源整合与协同 (12)6.2.1 外部资源整合 (12)6.2.2 内部资源整合 (12)6.2.3 协同合作 (12)6.3 签约流程与风险管理 (12)6.3.1 签约流程 (12)6.3.2 风险管理 (13)第7章商户管理与培训 (13)7.1 商户引进与评估 (13)7.1.1 选择合适的商户 (13)7.1.2 招商洽谈与签约 (13)7.1.3 商户评估与调整 (13)7.2 商户关系维护 (13)7.2.1 建立良好的沟通机制 (13)7.2.3 建立商户激励机制 (14)7.3 商户培训与支持 (14)7.3.1 制定培训计划 (14)7.3.2 培训实施与跟踪 (14)7.3.3 提供多元化支持 (14)第8章运营管理与服务 (14)8.1 运营管理体系构建 (14)8.1.1 管理体系概述 (14)8.1.2 组织架构设计 (14)8.1.3 管理制度制定 (14)8.1.4 流程设计优化 (15)8.2 顾客服务与满意度提升 (15)8.2.1 顾客服务理念 (15)8.2.2 顾客服务内容 (15)8.2.3 满意度调查与改进 (15)8.2.4 顾客服务培训 (15)8.3 安全生产与物业管理 (15)8.3.1 安全生产管理 (15)8.3.2 物业管理规范 (15)8.3.3 应急预案与演练 (15)8.3.4 安全巡查与整改 (15)第9章财务分析与风险控制 (16)9.1 财务分析与预算管理 (16)9.1.1 财务分析 (16)9.1.2 预算管理 (16)9.2 成本控制与优化 (16)9.2.1 成本控制 (16)9.2.2 成本优化 (17)9.3 风险识别与应对 (17)9.3.1 风险识别 (17)9.3.2 风险应对 (17)第10章持续优化与升级 (17)10.1 项目评估与调整 (17)10.1.1 定期评估机制 (17)10.1.2 评估指标体系 (18)10.1.3 评估结果应用 (18)10.2 创新与升级策略 (18)10.2.1 创新策略 (18)10.2.2 升级策略 (18)10.3 持续发展路径规划 (18)10.3.1 市场趋势分析 (18)10.3.2 中长期发展目标 (18)10.3.3 发展路径规划 (18)第1章商业地产概述1.1 商业地产市场分析商业地产市场作为房地产领域的重要组成部分，其发展态势与国家宏观经济、城市化进程、居民消费水平及市场需求等因素密切相关。

房地产商业运营中心运营手册房地产商业运营中心运营手册第一章：总则1.1 目的和范围本手册的目的是为了规范房地产商业运营中心的运营流程和管理制度，提高运营效率和服务质量。

本手册适用于所有房地产商业运营中心的员工和管理人员。

1.2 定义和缩写- 房地产商业运营中心：指房地产开发商经营的商业运营中心，为租户提供管理、运营和服务支持等综合服务。

- 租户：指在商业运营中心内经营的商户或公司。

- 管理人员：指房地产商业运营中心的负责人和各部门的负责人。

- 员工：指房地产商业运营中心的全体员工。

第二章：组织架构2.1 高层组织架构商业运营中心的高层组织由总经理和各部门负责人组成。

总经理对商业运营中心全面负责，各部门负责人负责本部门的运营和管理。

2.2 部门职责- 运营部门：负责商业运营中心的日常运营管理，包括租户管理、物业维护、服务品质监控等。

- 营销部门：负责商业运营中心的租赁和销售工作，包括租户招募、租赁合同管理等。

- 客户服务部门：负责商业运营中心租户和客户的服务工作，包括售后服务、投诉处理等。

- 财务部门：负责商业运营中心的财务管理和资金运营。

- 其他部门：根据需要设立其他部门，如安保部门、市场部门等。

第三章：运营流程3.1 租户管理流程- 租户招募：开展积极的市场招募活动，吸引优质租户入驻商业运营中心。

- 租赁谈判：与租户进行租赁谈判，确定租赁合同的各项条款和费用。

- 合同签订：租户与商业运营中心签订租赁合同。

- 入驻手续：租户按照商业运营中心的规定完成入驻手续。

3.2 物业维护流程- 设备保养：定期对商业运营中心内的设备和设施进行维护保养，确保设施和设备的正常运行。

- 环境卫生：定期对商业运营中心内的公共区域进行清洁和消毒处理，提供良好的工作和消费环境。

- 安全检查：定期对商业运营中心内的安全设施和消防设备进行检查，保障租户和客户的人身和财产安全。

3.3 服务质量监控流程- 客户满意度调查：定期对商业运营中心的租户和客户进行满意度调查，了解他们对服务质量的评价和意见。

管理制度及行为准则一、考勤规章制度1、工作时间为早上8：3０-下午18:00分。

2、每日上、下班须亲自打卡,任何人不得互相代打或以任何借口不打卡，如有漏打每次扣罚10元，一个月内累计3次漏打,则给予书面警告,一个月内累计２次书面警告,则作解雇处理。

3、招商部工作人员,在上班期间如遇突发事件需要外出应向招商经理请示并获得批准才能外出,如违规外出予以旷工处理。

4、实行六天工作制,采用逢周六、周日轮休制,休假要由招商经理统一安排,连续休假时间一般不可以超过三天。

5、如遇突发事件需请假,须于当日上班前告知经理且获得批准,并在上班后的一个工作日内补办请假手续,若没有及时知会经理作旷工处理及予以口头警告。

6、招商人员必须及时填写《客户来访资料登记表》、《已租客户资料表》(租控)、《周工作总结表》、《月工作计划表》及《客户资料保护名单》等,每天交经理存档。

7、凡开业和举行重大活动期间休假，请假须征得招商经理同意,否则按旷工论处。

8、凡相关培训会议均不得缺席,如有特殊情况须向上级请示，若不同意则不得缺席。

9、安排市场调查当天,必须先回公司，知会上级,再由公司出发。

10、工作时间内,需要外出时须向上级申请，不得私自决定。

擅离岗位没有上报公司者作旷工论处。

二、日常工作要求1.如在工作场所做与工作无关的私人事情（包括吃零食、吃早餐、化妆、看与工作无关之报刊、睡觉、开小差、听耳机等），一经发现,罚款１0元及作口头警告处理;屡劝不改或情节严重者，予以书面警告或即时解雇。

2.任何时间都要以客人为重，不得怠慢，尤其注意午餐时间来访的客人。

怠慢客人者视情况轻重而定处以口头警告,或书面警告处理情节严重者立即辞退。

3.严禁在市场散播不利入驻商户的流言,以免影响整体士气及公司声誉，一经发现，书面警告处理,事态严重或再犯者立即解雇。

4.要注意保持工作场所整洁,特别在开业和举行其他重大活动期间，所有招商人员均有义务保持招商部及市场内部的整洁，亦有责任将有关资料归整放好,违者予以最低1０元,最高50元的罚款处理。

商业地产入门培训手册（1）商业地产概述商业地产是指一切非居住的房地产，包括商业、办公、工业、酒店、旅游等用途的地产。

商业地产通常是经济活动的支点，它随着经济的发展而变化，它的交易方式也十分灵活，可以进行招租、租赁、销售、分期等方式。

（2）商业地产市场商业地产市场是由不同的地产汇聚在一起构成的市场，主要包括办公楼、银行、商业中心、购物中心等。

该市场受到多个因素的影响，例如地区的经济活力、人口数量和结构、潜在租户的需求、交通、监管等方面。

（3）商业地产的投资商业地产投资通常通过物业管理、租赁收益、资产升值等方式进行收益。

其投资风险也较大，但也有较好的回报。

商业地产的投资者需要具备丰富的市场知识和经验，以更好地把握市场机会。

（4）商业地产投资规划商业地产投资规划包括寻找物业、物业分析、租客调查、管理和运营、定价和制定预算等方面。

在投资规划过程中，应考虑物业的位置、周边环境、购买价格、租赁或销售价格、维护费用等诸多因素。

（5）商业地产的持有期与出售商业地产的持有期因市场波动而有所变化，通常应平均在 5 到 10 年之间。

随着时间的推移，该地产的升值和租金收入也会增长，可以在该时间段内出售或继续持有。

（6）商业地产投资的风险管理商业地产投资具有一定的风险，主要包括市场风险、资产管理风险、财务风险、环境风险等。

商业地产投资者需要进行有效的风险管理，例如购买地产证保险、进行尽职调查、制定危机管理计划等。

（7）商业地产投资的资金来源商业地产投资的资金来源通常包括个人资产、融资、资本市场、房地产基金等。

投资者需要确定资金来源和资金使用计划，以更好地管理和控制他们的财务风险。

（8）商业地产投资的成功要素商业地产投资的成功要素包括市场研究、风险管理、资产管理、租金和销售收益等。

成功的商业地产投资者需要具有市场洞察力、风险意识、管理能力和战略眼光。

（9）商业地产的未来商业地产的未来发展方向主要包括科技创新、城市的新型产业、房地产市场的差异化发展等。

商业业态发展概述商业市场的进化过程随着消费型态的改变，已从过去之农业经济、工业经济、服务经济转变至“体验式经济”时代(Experience Economy)。

农业经济：在生产行为上是以原料生产为主；消费行为则仅以自给自足为原则。

工业经济：在生产行为上是以商品制造为主；消费行为则强调功能性与效率。

（改革开放前）服务经济：在生产行为上强调分工及产品功能；消费行为则以服务为导向。

（九十年代以后）体验经济：在生产行为上以提升服务为首，并以商品为道具；消费行为则追求感性与情境的诉求，创造值得消费者回忆的活动，并注重与商品的互动。

（未来发展趋势）如今，消费理念的革命性更新将使商业结构发生根本性变化，传统经济所注重产品的功能强大、外型美观、价格优势将进化为现代经济关注的从生活与情境出发，塑造感官体验及思维认同，吸引消费者的注意力，改变消费行为，并为产品找到新的生存价值与空间。

而符合该理念的“体验式经济”将成为主流发展商业经济模式。

业态，Marketanalysis是指一个商场在经营过程中如何确立自己的发展方向、和根据中国的实际情况所做的经营调整。

我国商业业态的发展过程漫长，受政府因素和多元化文化影响较大，形成了目前百花齐放的多种形态。

目前划分的零售商业业态主要是九大类别：超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店和大型购物中心，以下对几种主要业态进行简要分析：大型购物中心（Shopping Mall）城郊购物中心地区性购物中心市中心购物中心社区购物中心规模（平米）22万以上12万以上5-25万3-12万拥有商店60家25-40家20-60家10-25家位置城郊城郊及其边缘城市之间市中心住宅区或都市中辐射范围全市以区域性为主全市以社区消费为主特点以娱乐、餐饮、服务、休闲购物为一体的综合性购物中心。

大卖场（大型综合超市/仓储商店）(Warehouse Store)规模：5000平方米至 2万平方米辐射范围：20万人口或半径3公里商圈特点：中低档次、会员制、自主的购物形式超市（Super Market）规模：500平方米左右辐射范围：每1万人特点：连锁性经营，商品品种较丰富便利店（Convenience Store）规模：50-100平方米辐射范围：约3000人或300米特点：经营食品、副食品和日用杂货、统一门店标识，多数为24小时营业，连锁经营百货店（Department Store）规模：5000平方米左右辐射范围：半径5公里特点：规模大型化、组织集团化、经营多元化和向新业态延伸大型专业店（Specialization Super Market）规模：2000平方米以上辐射范围：半径5-8公里特点：相对价格较低、专业服务、连锁经营随着外资连锁商家的不断涌入，前几年国内有一些新型商业地产物业出现，例如SHOPPING MALL、OUTLET STORE(工厂直销店)、各类零售超市、特色商业街等，商业地产的开发会迅速升温，成为市场的热点。

商业地产招商手册范本第一章招商背景1.1 公司简介1.1.1 公司名称及注册资金1.1.2 公司发展历程1.1.3 公司经营范围1.1.4 公司宗旨和发展目标1.2 项目概况1.2.1 项目名称及位置1.2.2 项目规模及投资情况1.2.3 项目竞争优势1.2.4 项目定位及目标客户群体第二章项目亮点2.1 项目设计理念2.1.1 建筑风格及造型2.1.2 空间布局设计2.1.3 环保与可持续发展2.2 商业配套设施2.2.1 品牌商户组合2.2.2 租户服务设施2.2.3 交通及停车场2.3 人文环境及周边配套2.3.1 周边人口及消费潜力2.3.2 教育及医疗资源2.3.3 公共设施及休闲娱乐设施第三章招商政策3.1 物业租赁政策3.1.1 租赁面积及期限3.1.2 租金及支付方式3.1.3 租户装修和维护责任3.2 招商优惠政策3.2.1 房租优惠及租金补贴3.2.2 免租期及其他费用减免3.2.3 进驻商户优惠和补贴3.3 合作方式及合同条款3.3.1 售卖合作及租赁合同3.3.2 合作模式及权益保障3.3.3 互利共赢的商业合作第四章招商流程4.1 市场调研4.1.1 目标客户调查和分析4.1.2 竞争对手分析4.1.3 潜在租户需求研究4.2 招商策划4.2.1 招商定位和目标4.2.2 招商推广活动策划4.2.3 招商宣传资料制作4.3 招商洽谈4.3.1 租户咨询及洽谈4.3.2 租赁合同谈判及签约4.3.3 租户建店筹备指导4.4 租后服务4.4.1 租户投诉处理及维护4.4.2 租户经营指导及培训4.4.3 商场品牌推广支持第五章合作案例5.1 成功招商案例一5.1.1 公司简介及项目概况5.1.2 招商背景和政策5.1.3 合作流程及成果展示5.2 成功招商案例二5.2.1 公司简介及项目概况5.2.2 招商背景和政策5.2.3 合作流程及成果展示第六章联系方式6.1 公司地址及联系电话6.2 项目招商部门及联系人6.3 官方网站及微信公众号以上是一份商业地产招商手册范本的大致内容，具体内容可根据实际情况进行调整和补充。

商业地产招商手册范本商业地产作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，如何制定商业地产的招商手册呢?下面店铺给大家介绍关于商业地产招商手册范本的相关资料，希望对您有所帮助。

商业地产招商手册如下委托人(甲方)：受托人(乙方)：为共同做好南浔的招商引资工作，委托人与受托人约定，由甲方委托乙方进行招商引资事务。

为明确双方之权利义务，依照《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规的规定，经双方充分协商，订立本委托代理合同。

第一条委托事务乙方以甲方名义对外推介南浔开发区，并进行独立招商活动。

第二条委托期限自年月日起，至年月日止。

第三条转委托(第项)(一)乙方不得再行委托第三人处理委托事务。

(二)乙方委托第三人处理委托事务的，必须事先征得甲方同意。

第三人处理委托事务，须接受本合同约束。

第三人不得再行转委托。

第四条费用及支付(一)具体项目引进谈判中，在南浔的考察费用由甲方承担。

具体有：上述款项支付方式及时间：(二)乙方在处理委托事务中，其余的一切费用和损失，由乙方自行承担。

第五条报告情况乙方每(星期、月、季、半年、年)应以书面的形式向甲方报告招商引资工作中的情况。

第六条委托事务成果的交付时间、方式(一)乙方在处理委托事务过程中，遇有投资意向的客商，必须在日内向甲方报告，并且向甲方提供相关的一切资料。

(二)乙方须按甲方的通知和要求在日内将有关委托事务的一切资料及相关事宜移交甲方，并积极协助配合甲方招商引资的相关工作。

第七条报酬及支付乙方的计酬办法，以实到资金为计算依据，具体为：上述款项支付方式及时间：第八条双方的权利和义务一、甲方的义务：(一)甲方向乙方提供南浔经济开发区的所有招商资料和政策，及乙方所要求的相关资料，并承诺政策的正确性，如遇政策调整，甲方应及时通报乙方。

(二)甲方应为乙方配备工作所必要的设施、设备。

具体有：二、乙方的义务：(一)乙方在招商活动中必须严格执行我国的有关招商政策。

(二)乙方不得以甲方名义进行与代理招商无关的经济社会活动。