土地增值税ppt课件

转让项目的性质 转让土地 （卖地）
新建房屋 （卖新房）
存量房屋 （卖旧房）
扣除项目 扣除项目（2项） 房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
扣除项目（3项）
具体内容
1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金
1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目
对于利息支出，分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金
融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ◆利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土 地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
第十四章 土地增值税
（1）出售旧房及建筑物的； （2）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （3）提供扣除项目金额不实的； （4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由
的（按照评估的市场价确定其实际成交价格）。
◆1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供 购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从 购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项 目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止， 每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的， 可以视同为一年。
4/5.与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设 税，教育费附加也可视同税金扣除（三税一费） 。

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。

土地增值税税额＝增值额 ×50%－扣除项目金额×15%
土地增值税金额＝增值额 ×60%－扣除项目金额×35%
三、土地增值税的会计处理
（一）房地产开发企业的土地增值税的会计处理
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三、土地增值税的会计处理
（二）非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理
1 兼营房地产业务企业的土地增 值税会计核算
（1）增值额未超过扣 除项目金额50%
（2）增值额超过扣除项目 金额50%，未超过100%
土地增值税税额＝增值额×30% （3）增值额超过扣除项目 金额100%，未超过200%
具体 公式
土地增值税税额＝增值额 ×40%－扣除项目金额×5%
（4）增值额超过扣除 项目金额200%
公式中的5%、 15%、35%分别 为二、三、四级的 速算扣除数。
（一）土地增值税纳税人
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得 收入的单位和个人。概括地说，不论法人与自然人、不分经济性质、不论内资与外资、 不分部门与单位，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
一、土地增值税概述
（二）土地增值税的征收范围
（二根）据账《簿土、地凭增证值管税理暂行制条度例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：
税务会计
土地增值税
一 土地增值税概述 二 土地增值税应纳税额的计算 三 土地增值税的会计处理 四 土地增值税的纳税申报
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一、土地增值税概述
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
我国现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的、自1994年1月1日起 施行并于2011年1月8日修订的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值 税暂行条例》）。

• A.与国有企业换房的外资企业 • B.合作建房后出售房产的合作企业 • C.转让国有土地使用权的企业 • D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间 • 【答案】D
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【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
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案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
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（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方