房地产估价中价值类型与价值涵义

产估价 中的价值类型与价值涵义提 出了新的理解 ， 建议 估价 师重新 审视估价报告 中对于价值涵义的表述。
［ 关键词］ 房 地 产评 估 ； 价值 类 型 ； 价 值 涵 义
［ 中图分类号］ Ｆ ２ ９ ３ ． ３
［ 收 稿 日期 】 ２ ０ １ ４ 论及 应用
房地产估价中价值类型与价值涵义
闰晓慧 ， 蔡 立明 ， 王庆泰
（ １ ． 吉林工商 学院 财税 学院 ， 吉林 长春 １ ３ ０ ５ ０ ７ ； ２ ． 吉林 北泰房地 产估 价咨询有 限责任公 司 ， 吉林 长春 １ ３ ０ ０ ０ ０ ）
［ 摘要】注册房地产估价师在估价报告 中如何 阐述价值 类型及价值涵 义， 直接影 响估价报告结果的使用。本文对房地
估价 目的 以抵（ 质） 押为 目的 以税收为 目的
由 目的命名的价值类型 抵押价值 税基价值
一
、
价值 类型
房地产估价 中的价值类型 ，是指房地产估价结果的价值属性及其表现形式 。不同的价值类型其价值属 性是不 同的， 同一宗房地产选用不同的价值类型在数值上往往存在着较大差异。
１ ． 价 值 类 型首先 可 以按市 场条 件进 行分 类
表 １ 各价值类型的属性及 市场 条件 价值类型 市场价值 价值属性 要 点 市场条件 正常市场条件 ： １ ． 公开 的， 买者与卖者是 众多的； ２ ． 买和卖可 以进行比较 、 选择 ， 尽
第３ ０卷第 ２ 期 ２ ０ １ ４年 ４月
吉 林 工 商 学 院 学 报 Ｊ ＯＵ Ｒ ＮＡ Ｌ Ｏ Ｆ ｍ Ｉ Ｎ Ｂ ＵＳ Ｉ Ｎ ＥＳ Ｓ Ａ ＮＤ Ｔ Ｅ Ｃ Ｈ ＮＯＬ ＯＧ Ｙ Ｃ Ｏ Ｌ Ｌ Ｅ Ｇ Ｅ
Ｖｏ １ ． ３ ０ ． Ｎｏ ． ２
Ａｐｒ ． ２０１ ４
市场价值 和非市场价值
依据房地产权益性质
完全产权价值 、 出租人权益价值 、 承租人权益价值
３ ． 依相 关法律 法规 或 契约等确 定 的价值 类 型
某些特定的估价业务其估价结论的价值类型会受到相关法律法规或者契约的约束。如以抵（ 质） 押为 目 的的估价业务要受到《 担保法》 、 《 城市房地产抵押管理办法） ｘ 建设部令第 ９ ８ 号） 、 《 房地产抵押估价指导意见》 （ 建住房［ ２ ０ ０ ６ １ ８ 号） 等法律法规 、 规章的约束 。 参照《 房地产抵押估价指导意见 》 ， 房地产估价报告中以抵（ 质）
以进 行 充 分 的 讨 价 还 价
理性 而谨慎 的交易双方 ，出于利 己动 机， 有较充裕的时间， 在了解交 易对象 、 １ ． 理性 ２ ． 自愿
．
知 晓 市 场 行 情 下 自愿 进 行 交 易 最 可 能 ３ 正常公平交易 可能使资产达到最高最佳使用状态 ； ３ ． 可 的 价格 是 指 某 个 特 定 的投 资 者 基 于 个 人 的 需 １ ． 主观 的 狭 隘 市场 条 件 投资价值 要或意愿 ： １ ． 仅有一个卖方和一个买 对交易对 象所评估 出的价 ２ ．因投 资者 不同
押为 目的的估价也应该选择 ‘ 抵 押价值类型” ； 又如财产保险为 目的的估价业务 ， 主要受到保险双方签订的契 约的约束。表 ３ 概括了几种 由相关法律法规或契约规定 的价值类型的基本涵义及与市场价值的比较。
表 ３ 相 关 法 律 法 规 或 契 约规 定 的 价 值 类 型 与市 场 价 值
至关 重要 的 。
２ ． 价值 类型 的其他 分 类
表 ２ 价值类型的其他分类
分类标准 估价标准 估价假设 的角度 继续使 用价值 、 市场价值 和清算价值
包括 内容 重置成本 、 收益现值 、 现行市价（ 或变现价值 ） 和清算 价格
估价 目的
估价时所依据 的市场条件
抵押价值 、 保 险价值 、 课税 价值 、 投资价值 、 清算价值 、 转让价值 、 保全价值 、 交易价值 、 兼并价 值、 拍卖价值 、 租赁价值 、 补偿价值等
［ 文章编号］ １ ６ ７ ４ ． ３ ２ ８ ８ （ ２ ０ １ ４ ） ０ ２ ． ０ ０ ３ ６ ． ０ ４
［ 作 者简 介】 闫晓慧（ １ ９ ６ ４ ． ） ， 女， 吉林长春人 ， 吉林 工商学院财税 学院教授 ， 研 究方 向： 资产评估 。
注册房地产估价师在估价报告中如何 阐述价值类型及价值涵义 ，直接影响估价报告结果的使用。 目 前 在估价报告中对该 “ 价值类型” 的表述几乎是千篇一律的， 即仅仅从定义角度去说明什么是 “ 市场价值” 类型， 什么是 ‘ 抵 押价值” 类型。产生这种情况 的主要原 因， 笔者认为是大家对于价值类型与价值涵义的理解有偏 差， 因此 有必 要在 这里 进行 一下 探讨 。
价值类型的其他分类表2价值类型的其他分类分类标准包括内容估价标准估价假设的角度重置成本收益现值现行市价或变现价值和清算价格继续使用价值市场价值和清算价值抵押价值保险价值课税价值投资价值清算价值转让价值保全价值交易价值兼并价值拍卖价值租赁价值补偿价值等估价目的估价时所依据的市场条件市场价值和非市场价值完全产权价值出租人权益价值承租人权益价值依据房地产权益性质3
残余价值 非继续利用条件下 的价值
用途 的改变
狭隘市场条件 ： １ ． 对整体资产而言是残余 价值 ； ２ ． 对拆除部分而言是市场价值
・
３ ６ ・
由表 ｌ 可见 ， 非市场价值类型并非 ‘ ‘ 一种” 价值类型， 而是 ‘ ‘ 一系列” 价值类型的统称 ， “ 正常市场条件” 是
次等 快速变现 是指在估价对象被迫出售 、 快速变现等 １ ． 被迫
２ ． 快速 谨慎价值 在存在不确定性 因素的情况下 ， 遵守谨 １ ． 不确定 因素 慎原则评估 出的价值 ２ ． 谨慎原则
值等于市场价值 ） 狭隘市场条件 ： １ ． 非主观意愿 ； ２ ． 时间条
件 以正常市场条件为基础 ， 考虑风险 因素
值， 亦称特定投资价值
，
而不同
方； ２ ． 买方 的条件是特定 的
非 市 在用价值 现状利用下的价值
不改变现有用途 、 资产不一定达 到最高最佳使用状态 （ 如 规模 、 集约度和档 果现状使 用为最高最佳用途 ， 则 在用价
场 价
值 价值 非正常市场条件下的价值估计 数额