[案例]买卖不破租赁

商业地产“售后包租”P.K.“买卖不破租赁”规则的案例商业地产“售后包租”“买卖不破租赁”规则的案例提要: 本案争议的焦点在于: 根据《合同法》第二百二十九条之“买卖不破租赁”规则, 承租方cc饭店在其承租房产被转让的前提下是商业地产“售后包租”“买卖不破租赁”规则的案例根据建设部的相关解释, 所谓“售后包租”是指开发商向购房人承诺, 对其所购买的商品房, 由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。

案情简介:A项目, 位于沈阳市中心商业核心地段, 于2005年底破土动工, 2007年6月竣工完成。

该大楼占地面积7172平方米, 总建筑面积近11万平方米。

开发商为沈阳AA房地产开发有限公司。

A项目竣工以前, AA地产与沈阳cc饭店有限责任公司签订A项目房屋整体租赁协议, 用途为酒店及宾馆;协议约定由cc饭店出资装修, 租期为20年。

2008年, AA地产以“国际知名连锁酒店承租, 确保20年高额稳定回报”对外进行“售后包租”的商业运作, 大肆进行商业宣传。

截止到2008年下半年, 近100家单位及个人从AA地产购买了A 项目中的房产, 并与AA地产投资设立的AA+酒店运营公司签订《委托经营协议》及《租金回报协议》。

AA地产所谓“售后包租”实质上就是将A地产项目拆零销售给非特定小投资人, 同时通过由其投资设立的关联公司AA+与买受人签订20年固定化、利率化的返租回报协议, 从而将物业经营权从大量分散的产权人手中取回, 然后由其统一管理、运营, 获取租金, 回报产权人。

这种商业模式一方面满足了AA地产资金实力不足、资金链脆弱, 需短时期回笼资金的需要;同时又满足了大量小投资者对于所谓“零风险、高回报”的投资需求, 能够保证投资者在若干年限内获取稳定的租金回报, 使其回避了较大的经营成本与风险。

cc饭店在得知这一情况之后, 立即与AA地产方面接触, 认为这种将房屋出售给若干不特定人然后再通过新产权人与其关联公司AA+签订《委托协议》包租的方式, 不能直接、完全地保障cc饭店作为房屋实际承租人的相应权利。

案例说明“买卖不破租赁”
买卖不破租赁，是租赁合同中一个重要概念。

案例一
甲将一套房出卖给乙，交付了房屋，但未办理过户。

未经甲同意，乙将房屋出租给丙。

租赁期间，甲又将该房屋出卖给丁，并给丁办理了过户登记。

【评析】
乙不是房屋的所有权人，但乙作为买受人，在房屋交付后，有权不经所有权人甲的同意将房屋出租给丙。

乙、丙的租赁合同适用买卖不破租赁。

注意1：就租赁合同的类型而言，以下两类租赁合同均适用买卖不破租赁规则。

（1）出租人为租赁物的所有权人的；
（2）出租人虽非租赁物的所有权人，但出租人享有订立该租赁合同的权利的。

（本案中的乙就属于本合同类型张的出租人）案例二
甲将一辆汽车出租给乙，乙经过甲的同意转租给丙。

在两个租赁合同存续期间，甲将汽车出卖给丁，并以指示交付的方式完成交付。

【评析】
第一，甲是汽车所有人，故甲乙间的租赁合同适用买卖不破租赁；
第二，乙非所有人，但乙经过甲同意转租给丙，故乙丙间的转租合同也适用买卖不破租赁。

注意2：就租赁物而言，动产（如汽车）租赁合同与不动产（如房屋）租赁合同，均适用买卖不破租赁规则。

【买卖不破租赁的构成要件】
第一，租赁合同有效；
第二，出租人已将租赁物交付给承租人（承租人占有中）；
第三，租赁期间，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押权的实现、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。

【买卖不破租赁的例外】
下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则：
第一，租赁物被没收、征收的；
第二，先抵押后出租，抵押权已经登记的；
第三，房屋在出租前已被法院依法查封的。

买卖不破租赁-「案情介绍」1990年，安某与本市某区房管所签订，约定安某承租某区房管所直属管辖的两间公房（建筑面积为21.5平方米）作为商业营业用房，租期为3年。

租期届满后，安某仍按月支付房租，某区房管所也按月收取房租，直至1996年底。

后某区房管所以安某非法转租为由强行将房屋收回，并于1997年10月以3千元的价格卖给了该区住户任某。

安某诉至法院，要求继续承租该房。

「审判结果」法院经调查审理后认为，原告安某系房屋承租人，对房屋享有合法承租和使用权。

被告认为原告转租房屋的证据不足，其收房行为不妥。

考虑第三人任某以善意取得房产且无过错，房产不宜返还，故被告应向原告提供同等条件的出租房屋或经济补偿。

因此判决，某区房管所在其负责管理的辖区内为原告安某安置平方两间（建筑面积不低于21.5平方米），逾期不能履行，被告须向原告支付补偿费十三万元。

「本案评析」本案中，涉及到以下几个法律问题：一。

合同的期限。

合同的履行期限是一个合法有效的合同中的重要条款，应在合同中明确规定，在此期限内双方享有合同约定的权利、承担合同约定的义务。

当该期限届满时，合同失去效力即不再约束双方当事人。

但双方当事人可以协商延长合同的期限，只要双方协商一致达成合意，该合同即可以继续有效。

在这种情况下，双方为意思表示的方式有两种：一种是明示的，比如签订协议延长合同；另一种是默示的，即双方用行动表示愿意继续履行合同。

如本案中，双方所签合同的期限是3年，但当合同有效期限届满后，承租方仍按月支付租金即承担约定的义务，出租方也继续接受了承租方支付的租金。

这说明双方当事人对延长合同、继续履行合同均无异议。

这就是以默示的方式延长了原承租合同的期限。

那么，延长后的合同，其期限至何时为止呢？由于双方并未约定，故应视为一未约定期限的合同。

此种合同，双方均有权随时终止，但应给予对方合理的准备时间。

具体到房屋租赁合同中，即房屋产权人应提前一个月通知承租人，以便其另寻住所。

［案例］买卖不破租赁_买卖合同1990年，李某作为承祖人与房主王某签订房屋租赁合同，约定租赁王某私房两居室，期限为XX年，租金每月300元。

以后数次变更租金，至1996年，租金为每月1000元。

1996年9月21日，王某因儿子出国，急需用钱，便与孙某签订借款协议，以两居室作抵押，借款20万元。

王某到期未能还款，又与孙某协商将房屋作价20万元，冲抵债务，王某即通知李某并办理了产权变更登记。

此后，孙某通知李某，该房屋已归其所有，要求李某腾房。

李某以无房可租为由，要求继续租赁。

双方发生分歧，而诉至法院。

[问题]1.原租赁合同是否继续有效? 2.为什么王某冲抵债务时要通知李某?有何法律依据?答：1.我国《合同法》第229条规定：”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”这在理论上称作”买卖不破租赁”。

买卖是所有权的转移，依据物权优先的原则，买卖本应破租赁。

《合同法》特别规定买卖不破租赁，则表明租赁权物权化，具有物权化的效力。

这样做更加有利于保护承租人的利益，维护租赁关系的稳定。

本案中，尽管房屋所有权人已经发生变更，但房屋租赁合同仍然有效，李某可以继续租赁该房屋。

2.《合同法》第230条规定：”出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

”在本案中，王某因无力还债，以租赁物冲抵债务，应通知承租人李某，因为承租人李某在同等条件下，有优先购买权。

[财经类试卷]会计专业技术资格初级经济法基础(劳动合同与社会保险法律制度)模拟试卷5及答案与解析精品资料1会计专业技术资格初级经济法基础（劳动合同与社会保险法律制度）模拟试卷5及答案与解析一、单项选择题本类题共25小题，每小题1分，共25分。

每小题备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。

多选、错选、不选均不得分。

1 某企业职工王某的月工资为8 500元，当地社会平均工资为2 400元，根据劳动保险法的有关规定，王某每月应由个人缴纳的基本养老保险费为( )元。

买卖不破租赁案例在租赁合同中，买卖不破是一个重要的法律原则，它规定了当出租物件被出租人卖出时，租赁合同不会因此而自动终止。

这个原则在实际生活中经常出现，因此我们需要了解这个原则的具体适用情况和相关法律规定。

首先，买卖不破原则适用于租赁合同的哪些情况呢？一般来说，只有在出租物件被出租人卖出后，买方成为新的出租人，原有的租赁合同才会继续有效。

这意味着，租户不需要因为出租物件的买卖而被迫搬离，他们有权继续享受租赁合同所规定的权利和义务。

这一原则的存在，保障了租户的合法权益，避免了因为出租物件的买卖而给租户带来不便和损失。

其次，买卖不破原则有哪些具体的法律规定呢？根据相关法律法规的规定，出租物件的买卖不会对租赁合同产生影响，租赁合同仍然有效，租户仍然享有租赁物件的使用权。

同时，买方作为新的出租人，也需要履行原有的租赁合同义务，包括提供租赁物件、保障租户的权益等。

这些规定保障了租户的合法权益，确保他们在出租物件的买卖过程中不会受到损失。

此外，买卖不破原则在实际生活中的应用也需要我们注意哪些问题呢？在实际操作中，租户和买方需要注意及时通知原出租人和原租户，确保双方的权益得到保障。

同时，租户和买方也需要协商解决一些具体的问题，比如租金支付方式、租赁物件的使用等。

这些问题需要在买卖不破原则的基础上，通过协商解决，确保双方的权益得到最大程度的保障。

总的来说，买卖不破原则在租赁合同中具有重要的意义，它保障了租户的合法权益，避免了因为出租物件的买卖而给租户带来不便和损失。

同时，买卖不破原则也为出租人和买方提供了明确的法律规定，确保双方在出租物件的买卖过程中能够依法行事，保障各自的权益。

因此，在实际操作中，我们需要充分了解买卖不破原则的相关规定，做好相关的应对准备，确保租赁合同的有效性和稳定性。

(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外1. 引言2. 买卖不破租赁概述“买卖不破租赁”是一种特殊的条款，它规定在买卖合同签订后，租赁合同仍然有效，并且租赁权益将转让给买受人。

这种条款的目的是确保租赁方的权益不受买卖交易的影响，并使租赁方继续享有租赁合同下的权利和义务。

3. 买卖不破租赁的应用范围“买卖不破租赁”条款通常适用于以下情况：- 不动产买卖：当不动产的所有权转移时，租赁合同仍然有效，并且转让给买受人。

买卖双方必须尊重现有租赁合同，并承担相应的权利和义务。

- 动产买卖：在某些情况下，动产的所有权和使用权可以分离。

例如，机器设备的所有权可以转让给买受人，而租赁合同下的使用权仍然归原租赁方所有。

4. 买卖不破租赁的例外情况尽管“买卖不破租赁”是一项常见的合同条款，但也存在一些例外情况，即在以下情况下，租赁合同可能会被解除或终止：- 双方协商：双方可以自愿协商解除或修改租赁合同。

这可能涉及到新的租金协议、房屋维护和修复责任的变更，或者其他送达。

- 合同违约：如果任何一方违反了租赁合同的条款和条件，另一方可能有权解除合同。

- 法律限制：某些法律规定可能会导致租赁合同的终止。

例如，当租赁物件因自然灾害或政府征收等原因无法继续使用时，租赁合同可能会被强制终止。

- 买卖合同的先决条件：买卖合同可能包含先决条件，如融资批准和审计报告等。

如果这些条件无法满足，买卖合同可能被终止，并间接导致租赁合同的终止。

5. 结论“买卖不破租赁”是一项重要的买卖合同条款，它确保租赁方的权益在买卖交易中得到保护，并允许租赁合同的继续存在。

也需要注意到一些例外情况，可能导致租赁合同的解除或终止。

在任何情况下，合同各方应该充分理解和遵守合同条款，并在需要的时候进行协商以解决可能的纠纷。

通过明确买卖合同和租赁合同的权利和义务，双方能够更好地管理和保护自己的利益，并促使良性商业合作的发展。

在签订合，应该仔细阅读合同条款，充分了解其中的条款和条件，以减少可能出现的潜在风险。

我的房子谁作主——对“买卖不破租赁”制度的法律分析【案例回顾】2002年3月，刘某将其拥有一套面积为80 平方米的闲置房屋两间借用给张某居住，但是同年6月，张某在没有经过刘某同意的情况下，把其中一间40平方米的房屋租给了王某。

在张某将房屋租赁给王某的期间内，刘某因资金紧张，于2002年12月8日又将这两间房屋转卖给马某，并随即办理了产权过户手续。

马某获得房屋产权后打算入住该房屋，于是要求王某搬出，王某拒不同意。

马某认为房屋产权已经属于自己，其有权利居住，王某的行为损害了其使用权，遂向法院提起诉讼，要求判令王某立即从该房搬出并赔偿损失。

【法院判决】一审法院经审理查明后认为：本案中，作为出租人的张某并不是房屋所有人，房屋所有权的转让行为是由所有人刘某完成的，鉴于出租人不是租赁物所有人，不能适用我国《合同法》第229条的相关规定，即在学理上所称的买卖不破租赁原则。

据此，法院作出如下判决：对原告的诉讼请求予以支持，判令被告王某从该房子搬出并赔偿原告相关损失。

【法律分析】民法上有所谓“买卖不破租赁”的原则，即租赁关系成立后，出租人又将出租物转卖给第三人，原租赁关系对买受人有效，承租人仍可向受让人主张租赁权，受让人所取得的也仅为负有租赁债权负担的财产所有权。

举个例子，比如A将房屋出租给B，租赁期限为1年，B在得到A的许可后又将房屋转租给D，在此期间A又将房屋出卖给C，并进行了过户登记，此时C就不能以房东的身份要求D搬离房屋，否则就违反了原先的租赁合同，要承担相应的违约责任。

那么依照这一原则理解，案例中的判决岂不是有问题？答案是否定的。

因为该原则的适用还须满足一定的条件：1，租赁合同须合法有效。

我国《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

买卖不破租赁案例分析买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

买卖不破租赁的意思是租赁期间，租赁物的所有权发生转移，不影响租赁的法律效力。

但是现在经常出现买卖不破租赁的纠纷，所有权转移后很多人认为租赁关系不存在了。

所以，小编在下文为大家分析买卖不破租赁案例，希望对大家有所帮助。

▲【案情】甲公司(破产企业)与乙公司(承租方)于2008年签订一份租赁合同，合同约定：乙方承租甲方四层办公楼，租期为10年，租金每年100000元，付款方式为每年一月份缴纳当年租金，违约责任为：甲方或乙方单方面解除合同的，向另一方支付30万元违约金，但未约定解除合同的情形。

后甲方因资不抵债被人民法院依法宣告破产，甲公司名下办公楼被依法拍卖，丙公司(现房产所有权人)通过竞拍取得该房屋所有权。

丙公司要求与乙公司解除租赁合同，但乙公司以“买卖不破租赁”抗辩，拒绝解除合同，要求丙公司继续履行合同，后经人民法院调解未果。

现通过三个方面分析保障丙公司权益的有效途径。

▲一、对抗“买卖不破租赁”原则的可行性。

1、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

”2、《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

“买卖不破租赁”的例外案例张某有位于青岛市市北区某处的一套88平方米房屋。

年6月1日，张某与甲公司签订一份《房屋租赁合同》，约定将前述房屋出租给甲公司，租赁期限自年6月日至年5月31日，租金5万元，于合同签订之日一次性支付给张某，出租方应于收到租金后立即将房屋交付给甲公司，若不能如期将房屋交付给甲公司使用，需每月按租金总额5万元的5支付违约金。

合同签订当日张某收取了5万元租金，但此后张某一直未将房屋交付给甲公司。

年3月，张某将该房屋卖给王某并办理了过户登记，王某于年6月装修入住。

年7月27日，甲公司诉至法院，请求判令张某、王某腾空房屋并交给甲公司使用，同时请求判令张某支付逾期交付房屋的违约金3万元暂计至起诉日。

一审法院经审理认为，甲公司与张某之间签订的房屋租赁合同合法有效，虽然讼争房在租赁期限内因被告之间的买卖而发生所有权变动，但该事实依法不影响租赁合同的效力，故判决张某、王某将房屋腾空交给甲公司使用。

宣判后，王某不服一审判决，提起上诉。

二审法院认为，本案租赁物尚未交付承租人，从而也就没有产生公示效果，在此期间，张某将房屋转让给王某，王某已善意取得房屋所有权并装修入住。

故甲公司在租赁合同签订长达一年之久后，才起诉要求王某腾空房屋交付其使用缺乏法律依据。

至于甲公司要求张某承担交付不能的违约责任，可另案提起诉讼予以解决。

最后判决撤销一审判决，驳回甲公司的诉讼请求。

分析所谓买卖不破租赁原则，是指即租赁关系依法成立之后终止之前，出租人再将租赁物转让给第三人的，租赁合同对受让人继续有效。

《中华人民共和国合同法》第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

对此，山东岛城律师事务所石志远分析认为，就本案而言，本案租赁物在租赁期间发生所有权变动，其表面形式符合《合同法》第229条规定之情形，一审法院亦据此认定租赁合同有效，进而判令出卖人及买受人应当腾空租赁物交付承。

买卖不破租赁银行案例
以下是两个涉及“买卖不破租赁”原则的银行案例：
案例一：
某银行向某公司发放了一笔贷款，并接受了该公司提供的一处房产作为抵押。

同时，该房产上存在一项长期的租赁合同，由另一家公司租赁使用。

随后，该公司在未告知银行的情况下，将房产转让给了第三家公司。

由于“买卖不破租赁”的原则，即使房产的所有权发生了变化，但租赁合同仍然有效。

因此，银行在追讨贷款时，不能直接要求第三家公司搬离该房产，而需要先通过法律途径解除租赁合同。

案例二：
某银行向某个人发放了一笔住房贷款，并以该个人的房产作为抵押。

随后，该个人将房产转让给了另一家公司，但未告知银行。

由于“买卖不破租赁”的原则，该公司在购买房产后仍然需要继续履行租赁合同。

在这种情况下，银行可能会面临一定的风险。

如果该公司在购买房产后不再继续履行租赁合同，而银行又无法及时采取法律措施，可能会导致抵押物价值下降，进而影响银行的贷款安全。

以上两个案例都涉及到了“买卖不破租赁”的原则。

这一原则旨在保护承租人的合法权益，确保租赁合同在房产所有权发
生变化时仍然有效。

但在实际操作中，银行需要加强对抵押物的管理和监控，及时了解抵押物的情况，以降低潜在的风险。