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房地产抵押估价报告估价项目名称：××××所属的位于×××××××××号××㎡住宅用房地产抵押估价报告委托方：××××估价机构：××××××××公司估价人员：×××、×××作业日期：××年××月××日至××年××月××日报告编号：川××房估报（××）第××号目录致委托方函 ......................................... 错误!未定义书签。
估价师声明 ......................................... 错误!未定义书签。
估价的假设和限制条件.................................... 错误!未定义书签。
房地产估价结果报告...................................... 错误!未定义书签。
一、委托方 ........................... 错误!未定义书签。
二、估价机构 ......................... 错误!未定义书签。
三、估价对象 ......................... 错误!未定义书签。
四、估价目的 ......................... 错误!未定义书签。
五、估价时点 ......................... 错误!未定义书签。
房地产估价报告估价项目名称：齐齐哈尔市建华区拆迁改建项目委托方：黑龙江运建集团股份有限公司估价方：齐齐哈尔齐兴土地估价事务所估价人员：刘茂忠估价作业日期：二◦一三年四月一日至二◦一三年五月三十日一、............................................................ 致委托方函.2二、............................................................ 估价师声明.3三、.................................................. 估价的假设和限制条件.4四、.......................................................... 估价结果报告.61、委托估价方 (6)2、估价方 (6)3、估价目的 (6)4、估价时点 (6)5、估价作业日期 (6)6、估价对象概况 (6)7、价值定义 (7)&估价依据 (8)9、估价原则 (8)10、 .............................................................. 估价方法.811、 .............................................................. 估价结果.912、 .................................................. 估价报告应用的有效期.913、本评估项目参加人员 ............................................ .10五、估价技术报告（未载入）六、附件一、致委托方函黑龙江运建集团股份有限公司：本公司接受贵单位的委托，对位于齐齐哈尔市建华区（建筑总面积3686.97就）及其土地使用权（土地面积1356.6 就）价值进行了评估，估价目的是为委托方拆迁补偿提供价值参考。
房地产抵押估价报告估价项目名称：××区××大厦房地产抵押估价报告委托方：×××公司估价方：×××房地产评估有限责任公司估价人员：××××××估价作业日期：2006年10月24日至2006年10月27日估价报告编号：×××字（2006）第01×号目录一、致委托方函 (1)二、估价师声明 (1)三、估价的假设和限制条件 (2)四、估价结果报告 (3)（一）委托方 (3)（二）估价方 (3)（三）估价对象 (3)（四）估价目的 (3)（五）估价时点 (3)（六）价值定义 (4)（七）估价依据 (4)（八）估价原则 (4)（九）估价方法 (5)（十）估价结果 (5)（十一）估价人员 (5)（十二）估价作业日期 (5)（十三）估价报告应用的有效期 (6)五、附件 (1)一、致委托方函×××公司：我公司接受贵公司的委托，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而对于估价对象即位于××区的××大厦的房地产抵押价值进行了评估，估价对象的建筑面积为××平方米，占地面积为××平方米。
根据有关房地产估价的法律法规，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2006年10月24日的估价结果为：总价：×××元人民币大写：壹佰万零玖佰叁拾壹元整单价：6630（元/平方米）（以上内容摘自房地产估价报告书，欲全面了解本评估项目情况，应认真阅读报告书全文。
）×××房地产评估有限责任公司法定代表人：（签字、盖章）二○○六年十月二十七日二、估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
中博评估公司2010年8月12日土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：鄂尔多斯市红太阳生态旅游度假村有限责任公司土地使用权抵押价格评估二、委托估价方：鄂尔多斯市红太阳生态旅游度假村有限责任公司三、受托估价方: 鄂尔多斯市中博房地产价格评估有限责任公司，法定代表人：李永秀，地址：鄂尔多斯市金辉大厦A座4楼。
联系话:8319611四、估价目的：为在工商银行阿拉腾支行抵押贷款提供土地使用权价格依据五、估价依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国房地产管理法》3、《城镇土地估价规程》4、《城镇土地分等定级规程》5、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知6、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地藉调查工作的通知》（国土资发[2000]31491.01号）7、委托方提供的：国有土地使用证8、估价人员掌握和收集的当地市场资料和现场勘查资料六、估价基准日：2010年8月12日中博评估公司2010年8月12日七、估价日期：2010年8月12日八、地价定义：估价对象的实际用途为仓储用地，宗地内实际开发程度为场地平整，宗地外实际开发程度为“六通”即通上水、通下水、电力、通讯、道路、供暖及宗地内场地平整。
本报告所出具的土地使用权价格内函是指在评估基准日为2010年8月12日，设定土地开发程度为宗地外“六通”即通上水、通下水、电力、通讯、道路、供暖及宗地内场地平整，土地用途为仓储用地，土地法定最高出让年限50年。
九、需要特殊说明的事项1.本评估结果作为委托方向土地管理部门办理土地使用权他项权证，不作他用。
2.本报告评估结果的有效期为壹年，自评估基准日期起计，如要过期使用，必须进行调整或重新评估。
3.估价对象土地使用权性质为出让，用途为仓储用地。
4.本报告评估结果是在满足地价定义前提条件下的宗地价格，未来土地使用权属性质改变及其整体不能按照商服用地用途持续使用等一切改变，均不能使用本结果。
房地产抵押估价报告xxxxxxxxxxx (201x)第 0xxx 号关于对XXX所有的XXXX小区X号楼X单元X层XXX室房地产抵押价值评估报告估价委托方：XXX估价机构：XXXX房地产评估咨询有限公司注册估价师：XXX XXX估价作业日期：201X年XX月XX日至201X年XX月XX日目录（略）第一部分致委托方函xxx您为申请房地产抵押贷款，委托我公司对位于xxxxx城x号楼x 单元x层xxx室房地产进行了评估，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，以国家有关房地产估价的法规、政策和您提供的证件为依据，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算和判定，估价时点为现场勘查之日即201x年xx 月xx日，估价的目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。
确认房屋所有权人xxx、共有权人xxx，房产证号：xxxxx号、第xxxx号，房屋建筑面积为xxxx平方米、储藏室建筑面积xxxx平方米的房地产抵押价值为人民币xxxx万元，人民币大写：xxxxxx 整。
房地产抵押估价结果汇总表注：抵押价值二假定未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款。
本估价报告应用的有效期，自提交报告之日201x年xx月xx日起至201x年 xx月xx日一年内有效。
特此函告！xxxx房地产评估咨询有限公司二。
一 x年xx月xx日第二部分估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有任何个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
房地产估价报告模板××市××区××广场×号××大厦房地产估价报告项目名称：位于×× 市×× 区×× 广场×号的××大厦委托人：××大厦酒店有限公司估价机构：××房地产估价公司估价人员：××× ×××估价作业日期：二00八年十二月1日至二00八年十一月六日估价报告编号：××××××目录一、致委托人函……………………………………第×页二、估价师声明……………………………………第×页三、估价的假设和限制条件………………………第×页四、估价结果报告…………………………………第×页五、估价技术报告…………………………………第×页六、附件……………………………………………第×页致委托人函×× 大厦酒店有限公司：受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于×× 市×× 区×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。
本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。
在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。
房地产估价报告范本（一）引言概述：本文旨在提供一个房地产估价报告范本，以帮助读者理解如何编写一个完整的房地产估价报告。
估价报告是评估房地产价值、确定房地产市场价格以及提供买卖双方参考意见的重要文件。
本文将按照以下五个主要方面进行详细阐述：市场概况、估价方法、评估对象、数据分析和估价结论。
正文：一、市场概况：1. 区域概述：介绍所在地区的地理位置、发展潜力和环境特点。
2. 市场趋势：分析当前房地产市场的状况，包括供需关系、价格波动和销售情况等。
3. 临近设施：说明周边的交通、商业、教育和医疗设施，以及对房价和市场需求的影响。
4. 政府政策：列举相关的政府政策和法规，比如楼市调控政策和土地使用规划等。
5. 竞争分析：对周边类似物业的价格、销售情况和竞争力进行比较和评估。
二、估价方法：1. 市场比较法：介绍常用的市场比较法，通过对类似物业的销售价格进行对比，确定房屋的市场价值。
2. 收益法：说明收益法的基本原理，针对商业物业或产生租金收入的物业，通过估算未来的产生收入和投资回报，确定房产的现值。
3. 重置成本法：介绍重置成本法的原理，通过计算重建或替换房屋所需的成本，确定物业的价值。
4. 报废及盈余法：说明如何根据物业的寿命及未来现金流预期，计算物业目前的残值和潜在盈余。
5. 综合法：综合运用以上多种方法，根据实际情况和需求，确定最终的估价结论。
三、评估对象：1. 物业信息：提供被评估物业的基本信息，包括位置、用途、建筑类型、建造时间、土地面积和建筑面积等。
2. 报告目的：明确估价报告的编写目的，比如购房贷款、房产转让或保险索赔等。
3. 检查方法：说明评估师采取的检查方法和数据来源，例如市场调研、房屋内部检查和权威数据查询等。
4. 评估标准：根据国家或地方的评估准则和估价师的专业规范，确定评估的标准和方法。
5. 风险评估：对评估对象进行综合评估，包括风险和不确定性因素的考虑，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产抵押估价报告建融2011估字第01010138号估价项目名称：赛罕区大学东路春雨小区11栋1单元1层2号委托人：张毅杨爱萍估价方：呼和浩特房地产评估咨询有限公司估价人员：邱穆兰文晓强张志华估价作业日期：2011年12月1日至2011年12月15日估价报告摘要表建融2011估字第01010138号委托人张毅、杨爱萍产权人张毅杨爱萍项目名称赛罕区大学东路春雨小区11栋1单元1层2号估价时点二○一一年十二月十日产权证书《房屋所有权证》：(呼房权证赛罕区字第2003034935号)估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产抵押价值估价对象总建筑面积98.63平方米建筑结构混合结构备注11楼1单元1层建筑面积为197.26平方米（其中：2号套内建筑面积为87.075平方米，公摊面积为11.56平方米）估价对象用途住宅及小院土地使用权面积小院35.4平方米土地使用权类型设定为划拨建成年份2000年土地使用年限70总楼层五层（无电梯）单元所处楼层自然层第一层估价结果货币种类人民币评估单价单元住宅小院合计¥6000元/平方米2000元/平方米------市场价值评估额肆拾贰万零陆佰元整（¥590,000）叁万陆仟柒佰元整（¥70,000）肆拾伍万柒仟叁佰元整（¥660,000）交易税费贰万柒仟捌佰元整（¥27,800）贰仟伍佰元整（¥2,500）叁万零叁佰元整（¥30,300）土地使用权出让金―――――------ ―――――扣除相关税费后评估额拾万仟佰元整（¥0,000）万仟佰元整（¥0,000）拾万仟佰元整（¥0,000）备注此处的交易税费是指根据呼和浩特市有关文件规定。
上表所述内容均摘自房地产抵押估价报告书,欲了解本评估项目全面情况,需认真阅读本次房地产抵押估价报告书全文。
目录一、致委托人函┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄4二、注册房地产估价师声明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄5三、估价的假设和限制条件┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄6四、房地产估价结果报告┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄8五、房地产估价技术报告┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11六、附件┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄17致委托人函2011估字第01010138号张毅、杨爱萍（先生/女士）：受您们的委托，本公司特派估价人员对位于赛罕区大学东路春雨小区11栋1单元1层2号的房地产进行了价格评估。
房地产估价报告范本附件一房地产抵押估价报告（格式部分）成套住宅北京房地产估价师和土地估价师协会二〇〇九年五月声明：在使用本文本时，如有疑议或需解释，请由所在单位向北京房地产估价师和土地估价师协会提交“释疑申请”。
协会认为有必要，将以书面形式进行解释或更正。
房地产抵押估价报告估价项目名称：××（按房产证上的坐落）抵押价值评估委托方：估价方:估价人员：估价报告作业日期：估价报告编号：目录致委托方函 (3)估价师声明 (4)估价的假设和限制条件 (6)估价报告 (7)一、委托估价方 (7)二、估价方 (7)三、估价对象分析 (7)四、估价目的 (10)五、估价时点 (10)六、价值定义 (10)七、估价依据 (11)八、估价原则 (11)九、估价方法 (11)十、估价测算过程 (11)十一、估价结果 (14)变现能力分析 (15)附件 (16)致委托方函致函对象（为委托方的全称）致函正文①估价对象位置、建筑面积、土地面积、权属状况、用途描述②估价目的③估价时点④估价结果⑤参与本报告评估的估价师⑥房地产估价结果，包括市场价值、抵押价值特殊事项说明表致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名）二〇〇**年**月***日估价师声明我们郑重声明：⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
⑶我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
⑸我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘），估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
房地产估价报告6房地产估价报告估价项目名称：位于宣城经济技术开发区水阳江路以南麦莎广场2幢一层、二层、三层部分商业房共计45本产权证明书证载之房地产抵押价值评估委托方：宣都市恒基房地产开发经营估价方：XXX房地产估价经纪咨询估价人员：XXX XXX估价作业日期：2021年元月14日—2021年元月15日估价报告编号：XXX房估字[2021]0365号XXX房地产估价经纪咨询编制目录一、致估价托付方函―――――――――――――-------2二、注册房地产估价师声明―――――――――――――-6三、估价的假设与限制条件―――――――――――――-8四、估价结果报告1.估价托付人――――――――――――――――----102.估价机构―――――――――――――――――----103.估价对象概况―――――――――――――――――104.估价目的――――――――――――――----------135.估价时点及其确定理由―――――――――――----136.价值类型及其定义―――――――――――――----137.估价依据―――――――――――――――――----138.估价原那么―――――――――――――――――----159.估价方法―――――――――――――――――----1610.估价结果―――――――――――――――――---1611.估价人员―――――――――――――――――---1612.估价作业日期―――――――――――-----------1613.估价报告应用有效期――――――――――-------16五、估价技术报告1.实物状况描述与分析―――――――――――------172.权益状况描述与分析―――――――---――――---183.区位状况描述与分析―――――――――――------194.市场背景描述与分析―――――――――――------215.最高最正确利用分析――――――――――――------276.估价方法适用性分析――――――――――--------287.估价测算过程――――――――――――――-―---298.估价结果确定――――――――――――――------329.抵押价值风险提示――――――――――――――--3310.抵押物变现能力分析――――――――――――---34六、附件-------------------------------------------361.估价托付书复印件.；2.托付方承诺函复印件；3.不动产证书复印件；4.估价对象外观照片；5.估价机构营业执照复印件；6.估价机构资格证书复印件；7.注册估价师资格证书复印件致委托方函宣都市恒基房地产开发经营：依照贵公司的托付，我公司差不多对位于安徽省宣都市麦莎广场2号馆共60处总建筑面积为5157.95m2的商业房产〔属宣都市恒基房地产开发经营所有〕进行了现场勘查，并进行了房地产公布市场价值与房地产抵押价值评估，目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
致委托方函致游珍女士：受您的委托，我们对您持有的位于广州市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估.估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年.估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据估价时点为2012年12月20日。
估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的,按照科学的估价程序,并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。
估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下(币种：人民币）：建筑面积：55平方米估价总价： 515。
0452 万元大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元估价单价： 93645 元/平方米大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米广州钱程似锦房地产评估有限公司2013年1月3日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告.5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任.6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者,报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得以任何形式公开发表。
8、本评估报告由广州钱程似锦房地产评估有限公司负责解释。
估价师签名:估价师注册号：*＊*＊*＊＊＊＊＊*估价的假设和限制条件一、估价的前提条件1、对于被评估的房地产权属，我方仅以委托方提供有关产权证明材料予以确定。
2、对于房屋的建筑面积等有关数据,均以委托方提供的证明材料为依据，我们并未进行实地丈量。
3、我们没有接受进行结构测试和检验设施的要求，因此不能确定物业有无内部缺损。
4、物业评估价格为市场价格,其中包含发生转让时应交的各项税费，这里假设该物业不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支所约束.5、本报告并未考虑该等资产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。
6、本报告各项附件与报告书具有同等效力，不可分割对待.必须说明，本报告仅就上述评估目的对物业的市场价值做出评估，不对其它用途负责。
本次物业评估价格为现时价，即在评估期日对物业利益进行合理销售的最佳价格,假设：①自愿销售的卖主；②有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；③在此期间物业价值将保持稳定；④该物业可以在公开市场上自由转让；⑤不考虑特殊买家的额外出价。
二、估价结果和估价报告的使用1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效.2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时，估价结果需做相应的调整.3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，由使用方负责。
4、本报告分为《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》两部分，估价方仅提供给委托方《房地产估价结果报告》，《房地产估价技术报告》留作备案存档及行业行政主管机关检查.估价的有关技术问题由广州钱程似锦房地产评估有限公司负责解释.房地产估价结果报告一、委托估价方姓名：游珍地址：＊＊＊＊*＊＊＊＊**＊*＊联系电话：*＊＊＊＊＊＊＊**＊*＊二、估价方广州钱程似锦房地产评估有限公司房地产估价机构资质等级:*级法定代表人：***联系人:*＊＊联系电话:020-*＊＊＊*＊＊＊地址：广州市***＊＊＊三、估价对象1、房地产概况五山街娇兰佳人商铺位于广州市天河区五山岳洲路，建筑面积55m2,，建筑物为钢筋混合土结构，地面铺地板砖，内墙、天花为简单装修,电照线路暗设。
2、房地产利用状况：委估房地产现作临街商铺，公共配套设施好,宗地内外开发程度均为七通一平。
3、地产产权状况：委估对象位于广州市天河区五山岳洲路，房地产权证（穗房地市字(＊＊**）第*＊＊**＊号），权属游珍女士所有。
由于资料方面的原因,它项权利是否受限无法核实。
商铺的商业用地其土地使用权的最高使用年限为40年,而其土地使用权到期后可优先申请土地使用权的续期,故商铺的使用年限可看该建筑物的使用年限。
建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年,已使用25年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限为50年（从1987年12月到2037年12月），即委估宗地剩余使用年限为25年。
按房地产收益的稳健性原则,该房地产的收益年限按剩余使用年限25年计的市场价格。
4、市政基础设施条件、周围环境委估对象所处地理位置交通便捷，毗邻地铁三号线和华农大正门公交站，周围遍布临街商铺，繁华程度大,有很好的商业氛围。
而且附近有华南农业大学和华南理工大学，学生市场需求量大，商机明显。
四、估价目的为委托方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据五、估价时点2012年12月20日六、价值定义本次评估价值为估价对象截止估价时点2012年12月20日外部经济环境条件以及假设、限制条件下的公允市场价值.未考虑短期强制变现及他项权利存在对评估结论的影响。
七、估价依据1、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《中华人民共和国土地管理法》4、《广州市房地产交易管理办法》5、《城市房产交易价格管理暂行办法》6、委托方提供的《房地产证》、房地产买卖契约、房地产买卖登记确认书、发票等产权证明文件及其他有关文件。
7、本公司现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料。
八、估价原则1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、遵循最高最佳使用原则,以估价对象的最高最佳使用方式-—保持现状继续使用为前提估价;3、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；4、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取收益法作为本次估价的基本方法。
这是由于同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明,所以采用收益法。
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点，将其累加后得出估价对象的公开市场价值。
收益法计算公式为：P=P=待估房地产价值;=待估房地产未来第i年的净收益R=资本化率n=待估房地产未来可获收益的年限.十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在2012年12月20日的估价结果为：（币种：人民币）建筑面积:55平方米估价总价：515.0452万元大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元估价单价:93645元/平方米十一、估价人员评估人员估价师注册号签章麦文耀***＊＊*＊十二、估价作业日期本次估价作业时间为2012年12月15日—2013年1月3日。
十三、评估报告应用的有效期本评估报告应用的有效期为一年，即从2012年12月20日至2013年12月20日止.房地产估价技术报告一、个别因素分析1、估价对象状况五山街娇兰佳人商铺位于广州市天河区五山岳洲路，建筑面积55m2,，建筑物为钢筋混合土结构，地面铺地板砖，内墙、天花简单装修,电照线路暗设.2、房地产利用状况:委估房地产现作临街商铺，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为七通一平。
3、权利状况：委估对象位于广州市天河区五山岳洲路，房地产权证(穗房地市字(*＊*＊)第*＊*＊＊*号），权属游珍女士所有。
由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实.商铺的商业用地其土地使用权的最高使用年限为40年，而其土地使用权到期后可优先申请土地使用权的续期，故商铺的使用年限可看该建筑物的使用年限建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用25年，尚可使用25年;委估宗地法定使用年限为50年（从1987年12月到2037年12月），即委估宗地剩余使用年限为25年。
按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限25年计的市场价格。
二、区域因素分析委估对象近邻五山花园、茶山小区等物业；华南农业大学、华南理工大学近在咫尺，人流量大，市场需求量大，繁华程度高；且有78、b10、218、41、197等巴士经过，邻近有地铁3号线五山站，交通较为便利。
三、市场背景分析1、社会经济发展概况2011年，广州市积极贯彻落实国家宏观调控政策，在世界经济复苏放缓、日本大地震和欧美主权债务危机加剧的国际背景下，以结构调整和经济增长方式转变为着力点,各项工作稳步推进,全市经济社会形势稳定,国民经济保持了平稳较快增长。
2、城市经济增长广州市统计局《2011年广州市经济社会发展综述报告》显示，2011年广州市实现地区生产总值（GDP)12303。
12亿元,同比增长11。
0%.2011年广州经济总量位居中国大陆城市第三位，按常住人口计算，人均生产总值达到1.3万美元,达到中等发达国家和地区水平。
3、居民收入和物价水平今年以来,面对全国范围的物价上升，广州市物价持续高位运行，市委、市政府切实采取一系列稳物价保民生的政策措施,居民消费价格水平过快上涨势头得到遏制、升幅有所回落.2011年,城市居民消费价格同比增长5.5%，升幅均比一季度和上半年提高0。
1个百分点，比1—3季度回落0。
3个百分点。
其中消费品和服务项目价格分别上升6.6％和3。
4%，升幅分别比1—3季度累计收窄0.2个和0。
4个百分点.2011年,我市城市居民人均可支配收入34438元，同比增长12.3%，增速低于全国（14。
1％）；其中工资性收入增长9.4%。
农村居民人均纯收入14700元(预计数），同比增长16。
0％,增速低于全国（17。
9%）;从2008年起，农村居民人均纯收入增速连续四年快于城市居民人均可支配收入.城乡居民人均收入比由上年的2。
