下载文档原格式
第八章土地增值税法第一节土地增值税全然原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收进的单位和个人征收的一种税。
对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。
二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比立广3、实行超率累进税率4、按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
简单讲：确实是根基征税范围内的所有单位和个人。
判定：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
答案：错误。
解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。
二、征税范围〔掌握〕〔一〕全然征税范围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
3、存量房地产买卖。
国家〔出让土地〕---甲〔转让国有土地〕--乙〔开发房屋出售〕---丙〔出售存量房〕---丁常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
如是集体土地必须先由国家征用变为国有才能够。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
注重：转让和出让不同。
标准之三：转让房地产是否取得收进。
〔二〕具体情况的判定〔能够回纳为应征、不征、免征三种情形〕：06单项选择题：以下各项中，应当征收土地增值税的是〔〕。
A、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A【2002年试题】以下各项中，应征收土地增值税的是〔〕。
A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】A没有取得收进不纳税；B免税；C 抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。
第八章土地增值税法一、本章命题常规本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。
土地增值税既能够出客观题型，经常出计算题，也能够与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。
二、本章新增或新变化的要紧考点1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种方法计算利息扣除。
【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。
该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10%。
则该企业最多同意扣除的房地产开发费用为（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。
2.增加对转让不能取得评估价的旧房的专门加计扣除的计算纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，能够视同为一年。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
关于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地点税务机关能够依照《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均通过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（1995年1月27日财政部财法字[1995]6号发布）2010-06-01 阅读次数：974 [ 字体大小：大中小 ]第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十四打的规定，制定本细则。
第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条条例第二条所称的国有土地、是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条条例第二条所称的地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他单位。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）、开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物折迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
授课计划课程名称：税法授课时间：××××编号：8-6教学过程及主要内容课程讲义第六节土地增值税法一、契税概述契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
我国目前房地产类税收主要有耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税等，契税是对土地、房屋权属转移行为征收的一种税，是唯一从需求方进行调节的税种。
具有课税范围广泛性，取得收入及时性和税基相对稳定性等特点，筹集财政收入的功能特别强，同时具有调控房地产市场，促进社会经济健康发展的作用。
二、契税的纳税人和征税对象1．土地增值税纳税人的认定土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
转让国有土地使用权、其地上建筑物和附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
所称的单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织；所称的个人包括个体经营者，此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。
2．土地增值税征税范围的确定1）土地增值税征税范围的一般规定土地增值税征税范围具有以下三个标准：（1）“国有”标准。
是指转让的土地使用权必须是国家所有，即转让的土地使用权只能是国有土地使用权，不包括集体土地及耕地。
（2）“产权转让”标准。
是指土地使用权、地上建筑物及其附着物必须发生产权转让。
地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
（3）“取得收入”标准。
是指征收土地增值税的行为必须取得转让收入。
房地产的权属虽转让但未取得收入的行为，如以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征税。
2）土地增值税征税范围的特殊规定（1）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，暂免征收土地增值税；投资、联营企业将上述房地产再转让时，应征收土地增值税；（2）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税；（3）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；（4）房地产交换，应征土地增值税，但个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；（5）房地产抵押的，抵押期间不征土地增值税；抵押期满以房产抵债而发生房地产权属转让的，应征土地增值税；（6）代建行为，房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入，由于没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。
中华人民共和国土地增值税暂行条例正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中华人民共和国国务院令（第１３８号）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》已经１９９３年１１月２６日国务院第十二次常务会议通过，现予发布，自１９９４年１月１日起执行。
总理李鹏１９９３年１２月１３日中华人民共和国土地增值税暂行条例第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。
增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。
增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。
增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
附件1中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）第一条在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。
第二条本法所称转移房地产，是指下列行为：（一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。
土地承包经营权流转，不征收土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入。
第六条计算增值额时准予扣除的项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转移房地产有关的税金；（五）国务院规定的其他扣除项目。
第七条 本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。
第八条 土地增值税实行四级超率累进税率：第九条 纳税人有下列情形之一的，依法核定成交价格、 扣除金额：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由 的。
第十条 出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着 物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出 资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。
具体征收办法由省、 自治区、增值额未超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40% 。
增值额超过扣除项目金额 200% 的部分，税率为 50% 。
增值额超过扣除项目金额 50% 的部分，税率为 30% 50% 、未超过扣除项目金额 100% 、未超过扣除项目金额 200% 的部分，税率为 60%直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决第十一条下列情形，可减征或免征土地增值税：（一）纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20% 的，免征土地增值税；（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税；（三）国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字[1995]6号1995年1月27日）第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。
第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册会计师考试辅导《税法》第八章练习土地增值税法一、单项选择题1、某工业企业转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和准予扣除的开发费用共计3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税2.5万元)。
该企业应缴纳土地增值税()万元。
A.96.75B.97.50C.306.75D.307.502、某内资房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得销售收入7000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费用及开发成本合计为2400万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10％，销售商品房缴纳的有关税费385万元。
该公司销售商品房应缴纳土地增值税（）万元.A.1128.25B.1222.75C.1535.25D.1540.253、某房地产企业在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。
下列项目可以计入利息支出扣除的是( )。
A.金融机构加收的罚息B.超过贷款期限的利息部分C.超过国家规定上浮幅度的利息支出D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额4、对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）A.房地产开发企业的预提费用，准予扣除B.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起60日内到主管税务机关办理清算手续C.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除D.房地产开发企业发生的房屋装修费用计入开发费用在计算土地增值税时可以扣除5、清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是()。
A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的C.建成后直接赠与其他企业的D.建成后产权属于全体业主的。
第八章土地增值税法第八章 土地增值税法一、概述（一）概念是对有偿转让国有土地使用权及地上建 是对有偿转让筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
（二）特点1、以转让房地产取得的增值额为计税依据。
2、征税面广。
3、采用扣除法和评估法计算增值额。
4、实行超率累进税率。
5、实行按次征收。
（三）作用11、增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控。
22、有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。
33、增加国家财政收入。
二、纳税人有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
外籍个人等。
三、征税范围有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得增值额。
土地增值税的征税范围常以三个标准来判定： 土地增值税的征税范围常以 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
如果是集体所有的土地，应依法对集体土地实 如果是集体所有的土地，应依法对集体土地实行征用，依法征用后属于国家所有。
集体土地能否进行自行转让？集体土地能否进行自行转让？标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
11、征税范围不包括国有土地使用权出让所得的收入。
出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。
22、不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。
即是否发生房地产权属的变更。
即是否发生房地产权属的变更。
标准之三：转让房地产是否取得收入。
不包括房地产的权属虽然转让，但未取 不包括房地产的权属虽然转让，但未取得收入的行为。
如：继承房地产。
五、计税依据的确定（一）收入的确定、货币收入11、货币收入22、实物收入：需进行估价33、其他收入：如无形资产，需估价（二）扣除项目的确定（二）扣除项目的具体确定，可扣除11、对于新建房地产转让，可扣除11）取得土地使用权所支付的金额（（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。
22）房地产开发成本3）房地产开发费用：期间费用（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用房地产开发费用房地产开发费用 = = 利息利息利息++（取得土地使用权所支付的金额支付的金额++房地产开发成本）房地产开发成本）××5%5%以内以内 其中：利息最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
例：支付的地价款为例：支付的地价款为例：支付的地价款为280280280万元，开发成本万元，开发成本为520520万元，利息按实际发生数扣除。
万元，利息按实际发生数扣除。
则其他开发费用扣除数额不得超过则其他开发费用扣除数额不得超过4040万万元，即（元，即（280+520280+520280+520））×5%5%，，（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用= = = （取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额++房地产开发成本）成本）××10%以内 例：仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限例：仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为额为808080万元，即（万元，即（万元，即（280+520280+520280+520））×10%10%，超限额部分不，超限额部分不得扣除。
得扣除。
另规定：（（1）利息上浮幅度按国家规定执行，超过上浮部分不允许扣除；（（2）对于超过贷款期限的利息部分和罚息不允许扣除。
4）与转让房产有关的税金营业税、印花税、城建税、教育费附加等可扣除；如果将印花税列入了管理费用，印花税不再 如果将印花税列入了管理费用，印花税不再单独扣除；个人购买房产再转让的，在购买环节缴纳的 个人购买房产再转让的，在购买环节缴纳的契税，不予扣除。
5）其他项目从事从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用 加计扣除费用 = = （取得土地使用权支付的金（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）××20% 例：仍以上例数据为例，例：仍以上例数据为例， 加计扣除费用为（加计扣除费用为（加计扣除费用为（280+520280+520280+520））×20%= 16020%= 160万元。
万元。
万元。
2、对于存量房地产转让，可扣除： 11）房屋及建筑物的评估价格。
评估价格评估价格评估价格==重置成本价重置成本价××成新度折扣率 22）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（必须有凭据）。
33）转让环节缴纳的税金。
六、应纳税额的计算土地增值额土地增值额 = = 转让收入转让收入转让收入--扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（（1）隐瞒、虚报房地产价格的：按市场价格进行估价 （（2）提供扣除项目金额不实的 取得时的基准价取得时的基准价取得时的基准价--扣除项目金额 （（3）转让价格低又无正当理由的：按市场价计算计算方法：以转让房地产的增值额为基础，依据超率以转让房地产的增值额为基础，依据超率累进税率计算。
其方法是：11、以出售房地产的收入减扣除项目金额得增值额；22、增值额、增值额//扣除项目金额扣除项目金额==土地增值率 33、选定适用税率乘以增值额减去扣除金额乘以速算扣除率即得。
（一）转让土地使用权和出售新建房应纳税额适用税率--扣除项目金额扣除项目金额**增值额**适用税率==增值额速算扣除率例例1：20092009年某房地产开发公司销售其新建商品年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入房一幢，取得销售收入1.41.41.4亿元，已知该公司支付与亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为48004800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为税时房地产开发费用扣除比例为10%10%10%；销售商品房缴；销售商品房缴纳的有关税金纳的有关税金770770770万元。
万元。
计算：该公司销售该商品房应缴纳的土地增值计算：该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税 。
解：（解：（11）计算扣除金额 =4800=4800=4800＋＋48004800××10%10%＋＋770770＋＋48004800××20% =7010（万元）（万元）（（2）计算土地增值额 =14000=14000=14000－－7010=69907010=6990（万元）（万元）（万元）（（3）计算增值额占扣除项目金额的比例）计算增值额占扣除项目金额的比例 =6990=6990÷70107010××100%=99.7%，适用税率为 第二档，税率第二档，税率第二档，税率40%40%40%、扣除系数、扣除系数、扣除系数5%5% （（4）应纳土地增值税 =6990=6990=6990××40%40%－－70107010××5%=2445.5（万元）（万元）例例2： 某市区房地产开发公司建造商用楼出售，取得销售收入取得销售收入500050005000万，公司缴纳了有关税金及附加。
万，公司缴纳了有关税金及附加。
已知该公司为了取得使用权而支付的土地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为国家统一规定缴纳的有关费用为500500500万，房地产开发万，房地产开发成本成本150015001500万，开发费用中的利息支出为万，开发费用中的利息支出为万，开发费用中的利息支出为120120120万（支付万（支付的集资款利息，比按同期银行的贷款利率计算多的集资款利息，比按同期银行的贷款利率计算多1010万）。
该公司所在的政府规定除利息外其他房地产开发费用的扣除率为开发费用的扣除率为5%5%5%。
计算土地增值税。
解：解：11、扣除项目（（1）500500万万（（2）15001500万万（（3）开发费用）开发费用==（120-10120-10））+（500+1500500+1500））*5%=210万（（4）允许扣除的税费营业税营业税营业税=5000=5000=5000**5%=2505%=250万万城建税及附加城建税及附加城建税及附加=250=250=250**（7%+3%7%+3%））=25=25万万合计合计合计275275275万万（（5）其他扣除项目（（500+1500500+1500））*20%=400万扣除金额合计扣除金额合计扣除金额合计=500+1500+210+275+400=2885=500+1500+210+275+400=2885=500+1500+210+275+400=2885万万2、增值额、增值额=5000-2885=2115=5000-2885=2115=5000-2885=2115万万33、增值率、增值率 =2115/2885=73.31%=2115/2885=73.31%4 4、应纳土地增值税、应纳土地增值税=2115=2115=2115**40%-288540%-2885**5%=846-144.25=701.75万例3：某中外合资房地产开发公司，20092009年发生以下业务年发生以下业务年发生以下业务：（1）1月，通过竞拍取得市区一土地的使用权，支付土地出让金60006000万万元，缴纳相关税费240240万；万；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，面积各1/31/3；；（3）住宅楼开发成本30003000万，分摊到住宅楼的利息万，分摊到住宅楼的利息300300万，包括超过贷款万，包括超过贷款期限的利息期限的利息404040万；万；（4）写字楼开发成本40004000万，无法提供金融机构的利息支出具体数额；万，无法提供金融机构的利息支出具体数额；（5）与住宅楼配套的会所开发成本480480万，无法准确分摊利息支出，会所万，无法准确分摊利息支出，会所的所有权属于住宅楼全体业主所有；（6）9月全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1500015000万元，万元，将写字楼作价字楼作价900090009000万与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风万与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到，当年收到250250250万元。
