《中国现行税制》第九章 土地增值税-PPT文档资料

9.2.1土地增值税纳税义务人
土地增值税纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着 物产权并取得收入的单位和个人，包括各类企业（内外资企业）、事业 单位、国家机关和社会团体及其他组织，个人也包括个体经营者。
9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率
9.2.2土地增值税征税范围
土地增值税的征税范围包括：有偿转让国有土地使用权及地上建筑 物和其他附着物产权所取得的增值额。
第9章 土地增值税法
学习目标
1.了解开征土地增值税的概念以及作用 2.掌握土地增值税的税制要素以及应纳税额的计算 3.掌握土地增值税的税收优惠和征收管理办法 4.掌握土地增值税的清算 5.了解全面营改增后的土地增值税的新政策及改革方向
9.1 土地增值税概述
9.1.1 土地增值税的概念
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建 筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所 取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除 法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳 的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地 产的行为。
（4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将 国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税 。
（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
9.2土地增值税纳税人、征税范围和税率
（6）企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时， 应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定 缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。 （7）企业按有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税 务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
9.3土地增值税的计税依据和应纳税额的计算

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。

（一）转让房地产的应税收入 货币收入、实物收入、其它收入
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（二）准予扣除项目
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
指销售费用、管理费用、财务费用等期间费用 不是据实扣除，按标准扣除 扣除标准：2种
利息支出＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发 成本）×5％ （取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×10％
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取得收入环节： 征收营业税、城 市维护建设税、 教育费附加、土
地增值税
对交易过程中的 特定行为：征收 印花税、契税
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对所得收益：征 收企业所得税和
个人所得税
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第二节 纳税人、征税范围与税率
一、纳税人 二、征税范围 转让土地使用权 转让土地使用权及地上建筑物（转让
第四节 税收优惠与征收管理
一、减税免税 1.建造普通住宅出售，增值率≤20％； 2.国家征用收回的房地产：拆迁补偿 3.个人转让居住满5年的自用住房，免征； 满3～5年，减半征税；<3年，征税中。
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（4．个人之间互换自有居住用房地产的，经税务 机关核实，免征土地增值税。
5．以房地产进行投资、联营的，在投资期内暂免 征收土地增值税。若投资、联营企业将房地产再 转让的，应征收土地增值税
房地产） 存量房地产转让（二手房转让）
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注意问题：
对集体土地使用权转让不征税：集体 土地的自行转让是违法行为
国有土地使用权出让行为不征税
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只对转让房地产并取得收入的行为征税： 必须如房地产的出售、交换

土地增值税税额＝增值额 ×50%－扣除项目金额×15%
土地增值税金额＝增值额 ×60%－扣除项目金额×35%
三、土地增值税的会计处理
（一）房地产开发企业的土地增值税的会计处理
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三、土地增值税的会计处理
（二）非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理
1 兼营房地产业务企业的土地增 值税会计核算
（1）增值额未超过扣 除项目金额50%
（2）增值额超过扣除项目 金额50%，未超过100%
土地增值税税额＝增值额×30% （3）增值额超过扣除项目 金额100%，未超过200%
具体 公式
土地增值税税额＝增值额 ×40%－扣除项目金额×5%
（4）增值额超过扣除 项目金额200%
公式中的5%、 15%、35%分别 为二、三、四级的 速算扣除数。
（一）土地增值税纳税人
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得 收入的单位和个人。概括地说，不论法人与自然人、不分经济性质、不论内资与外资、 不分部门与单位，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
一、土地增值税概述
（二）土地增值税的征收范围
（二根）据账《簿土、地凭增证值管税理暂行制条度例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：
税务会计
土地增值税
一 土地增值税概述 二 土地增值税应纳税额的计算 三 土地增值税的会计处理 四 土地增值税的纳税申报
— 2—
一、土地增值税概述
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
我国现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的、自1994年1月1日起 施行并于2011年1月8日修订的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值 税暂行条例》）。

①营业税：4600×5％=230（万元）
②城市维护建设税与教育费附加：
230×（7％＋3％）=23（万元）
③可扣除的税金的总额：
230＋23=253（万元）
（5）计算财政部规定的其他扣除项目。根据《实施细则》之规定， 本案例中的纳税义务人为房地产开发公司，可以依法进行其他项目 的扣除：
让收入全额，营业税税率为5% ； （2）城建税和教育费附加。 注意：由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独
扣除。 非房地产开发企业可扣除： （1）营业税。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转
让收入全额，营业税税率为5% ；销售或转让其购置的房地产时， 计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额； 营业税税率为5% ； （2）印花税。印花税税率为0.5‰（产权转移书据）； （3）城建税和教育费附加
注意：若土地增值额超过扣除项目金额50%以上，同时适用两档或 两档以上税率，就需分档计算。
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2.房地产转让收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部 价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 1）以交易价格为房地产转让收入 2）以评估价格为房地产转让收入
一、土地增值税的概念
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规 定税率征收的一种税。
所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化 或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下 发生地价上涨而形成的增值。
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二、 土地增值税的特点
②纳税人不能按转让房地产项目分ຫໍສະໝຸດ 利息支出或不能提供金融机构 贷款证明的

土地增值税课件-精
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
Thank you
Байду номын сангаас
40、人类法律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿

– 外国机构、华侨、ห้องสมุดไป่ตู้澳台同胞及外国公民。
• 特点：以有偿转让为界限；不论法人与自然人；不论 经济性质；不论内资与外资；不论部门。
第一节 土地增值税概述
三、土地增值税的征税范围
• 征税范围：转让国有土地使用权；地上建筑物及其附着 物连同土地使用权一并转让；存量房地产买卖。 – 转让的土地使用权属于“国有”而非“集体所有” – “转让”土地使用权而非“出让”土地使用权 – 权属转让，取得收入
⑥旧房及建筑物的评估价格（存量转让）
• 纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取 得土地使用权所支付的地价和按国家统一规定缴纳的有 关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额
• “旧房及建筑物的评估价格” 评估价格=重置成本×成新率
• 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的 营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。
第一节 土地增值税概述
一、土地增值税概念和特点
• 概念：土地增值税是对转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
• 目的：适度加强国家对房地产开发、交易行为的 宏观调控；抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地 权益；规范国家参与土地增值收益的分配方式， 增加财政收入。
• 土地增值税征税范围的具体规定
– 以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及 附着物：征
– 继承、赠与方式转让房地产：不征
– 房地产的出租：不征
– 房地产的抵押：抵押期不征；期满视情况而定
– 房地产的交换：征；个人交换自用住房，免征
– 房地产的投资、联营：免征：再转让征
– 合作建房：自用免征；转让征
• 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供支付地价 款凭据，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

• 【例题4】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房， 与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公 司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定 计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比 例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目 缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的 金额为（ ）。 A.1500万元 B.2000万元 C.2500万元 D.3000万元
• 房地产开发企业：内资扣“两税一费” （营业税、城建税、教育费附加），外资 扣“一税”（营业税）
• 非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附 加），外资扣“两税”（营业税、印花 税）。
• 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣 除：
加计扣除费用＝（取得土地使用权支 付的金额＋房地产开发成本）×20%
• 【例题5】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付 8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元， 签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成 新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（ ）。 A.400万元 B.1485万元 C.1490万元 D.200万元
第八节 征收管理
• 一、申报时间：纳税人签订房地产转让合 同后7日内
结束语
谢谢大家聆听！！！
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• 【答案】ABD • 【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以
上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免 税优惠。 •
• 【例题2】（2006年）下列项目中，按税法规定 可以免征土地增值税的有（ ）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.因为国家建设需要而被政府征用的房产

（三）应纳税额的计算
【计算】 （3）确定增值额=9 000-6 429.5=2 570.5（万元）。 （4）确定增值率=（3）÷（2） =2 570.5÷6 429.5≈39.98%。 根据增值率找税率，增值率未超过50%，适用税率为30%，扣除 数为0。 （5）应纳土地增值税税额=2 570.5×30%=771.15（万元）
【注意3】税收优惠：纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过 扣除项目金额20%的，予以免税。
（二）具体规定
2.扣除项目
转让项目
具体扣除项目
扣除标准
销售存量 房屋
①房屋及建筑物的“评估价格”重置成本价×成新率
（二手） 土地价值 ②取得土地使用权所支付的地 据实扣除
房
价款和缴纳的有关费用
销售税金 ③与转让房地产有关的税金 据实扣除
（三）应纳税额的计算
【计算】
（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：
④ 与转让房地产有关的税金：企业为“国有商业企业”，非房地 产开发企业，转让缴纳印花税可扣除，因此可扣除税金=城市维护 建设税和教育费附加+印花税=45+4.5=49.5（万元）。
⑤ 非房地产开发企业不涉及加计扣除，因此转让房地产的扣除项 目金额=3 000+2 800+580+49.5=6 429.5（万元）
（二）具体规定
1.应税收入的确定
① 包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、 实物收入和其他收入，均为不含增值税收入。
【转让价款不合理，则由税务机关核定确认】
② 非直接销售和自用房地产收入的确定，按顺序确定：①按本企 业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；② 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价 值确定。

三、应纳土地增值税的计算 【例9-1】 相关计算如下：
销售额=（15 490-3 500）÷1.09=11 000（万元） 应交增值税=11 000×9%-385=605（万元） 扣除项目金额=［（7 500-3 500）÷1.09+3 500］×（1+30%）
=7 169.724 8×（1+30%）=9 320.642 2（万元） 增值额=11 000+3 500-9 320.642 2=5 179.357 8（万元） 增值率=517 9.357 8÷7 169.724 8×100%=72.24% 应交土地增值税=5 179.357 8×40%-9 320.642 2×5%
一、转让收入的确认 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除
的土地价款）÷（1+税率或征收率） 增值税销项税额=销售额×税率或征收率 土地增值税应税收入 =全部价款和价外费用-增值税销项税额
二、扣除项目金额的确认 （一）新建房扣除项目金额 1.取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使 用权所支付的地价款或出让金，以及按国家统一规定缴纳的 有关费用。 2.开发土地和新建房及配套设施的成本。纳税人房地产开发 项目实际发生的成本（房地产开发成本），包括土地征用及 拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 公共配套设施费、开发间接费。
二、扣除项目金额的确认 （一）新建房扣除项目金额
3.开发土地和新建房及配套设施的费用。此项费用亦称房地产开发 费用。它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 其中，财务费用中的利息支出，在最高不超过按商业银行同类同期贷款 利率计算的金额前提下，可以据实扣除；管理费用、销售费用，则按上 述1、2项计算的金额之和的5%以内计算扣除（具体比例由省级政府规 定）。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出以及不能提供金融机 构证明的房地产开发费用的，按上述1、2项计算的金额之和的10%以内 计算扣除（具体比例由省级政府规定）。

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