济南市房地产市场区域差异分析(一)

山东省房地产市场现状及发展对策研究沈大善;赵雷【摘要】为引导房地产市场发展,需要正确掌握和认识房地产市场现状,提出符合实际的对策和建议.通过最新数据,对山东省房地产市场进行了简要分析,探讨了山东省房地产市场的趋势:即房地产开发投资将会保持一定增速;商品房库存压力会逐步减轻,房价将继续保持在比较合理水平;提出了促进山东省房地产市场平稳健康发展的对策和建议.【期刊名称】《中国房地产（学术版）》【年(卷),期】2015(000)005【总页数】4页(P25-28)【关键词】房地产;现状;发展对策【作者】沈大善;赵雷【作者单位】山东省建设发展研究院,山东济南250000;山东省房地产业协会,山东济南250000;山东建筑大学,山东济南250101;山东省房地产业协会,山东济南250000【正文语种】中文【中图分类】F293房地产市场有其自身的运动规律。

房地产市场特点之一即是区域性市场，山东省下辖17个地市，经济发展水平不同，住房需求存在区域性差异。

本文通过对山东省不同城市房地产市场的数据统计分析，对各个城市具有共性的问题进行研究，针对目前市场现状，提出促进全省房地产市场长期平稳健康发展的对策。

2014年，山东省房地产市场运行状况呈总体平稳趋势，房地产开发投资持续增长，商品房均价低于全国平均水平1007元，上涨幅度低于10%，与居民可支配收入增幅基本一致，房地产市场发展与全省经济社会发展态势基本保持一致，没有出现大起大落的现象。

但是，受经济社会发展大环境和房地产市场调整影响，山东省房地产开发指标出现不同程度下降或回落，市场下行压力增大，主要体现在以下方面。

1.1 房地产开发投资小幅增长，增幅回落2014年，山东省房地产开发投资5818亿元，同比增长6.9%，增速全年呈回落态势，与2013年相比回落8.7个百分点。

住宅投资占房地产投资的71.9%，同比回落1.1个百分点,办公楼及商业营业用房投资占20%，同比提高1.8个百分点。

2016年上半年济南市房地产市场分析一、区域简介（一）济南简介1、济南概述济南市，简称‚济‛，别称‚泉城‛，位于山东省的中部，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，是山东省省会、全国十五个副省级城市之一，是山东政治、文化、教育中心，是国家历史文化名城，首批中国优秀旅游城市，史前文化龙山文化的发祥地之一。

济南北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点，环渤海地区和黄河中下游地区中心城市，山东半岛城市群和济南都市圈的核心城市。

济南市辖历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘市、平阴县、济阳县、商河县，设6区、1市、3县，有90个街道、53个乡镇（2个乡、51个镇）。

全市户籍总人口621.6万人，常住人口706.7万人，城市化率66.41%2、经济发展2015年全市地区生产总值6100.23亿元，比上年增长8.1%，在全省十七个城市排名第3位，在全国十五个副省级城市排名第11位，在全国省会城市排名第9位；占全省比重9.7%。

分产业看,第一产业增加值305.39亿元，增长4.1%；第二产业增加值2307.00亿元，增长7.4%；第三产业增加值3487.84亿元，增长8.9%。

产业结构进一步调整优化，三次产业比例由上年的5.0:39.2:55.8调整为5.0:37.8:57.2。

人均生产总值85919元，增长7.0%。

全年城镇居民人均可支配收入39889元，比上年增长8.0%；城镇居民人均生活消费支出26319元，增长9.3%。

3、总体规划8月2日，国务院原则同意《济南市城市总体规划(2011-2020年)》正式公布。

规划规定，济南城市规划范围共有3257平方公里，到2020年，中心城区常住人口控制在430万人以内，城市建设用地控制在410平方公里以内。

济南市的城市定位为国家历史文化名城，环渤海地区南翼的中心城市。

济南市五顶茂岭山庄住宅小区项目可行性分析一、总论（一）工程概况1．项目名称: 济南市五顶茂岭山庄住宅小区2．建设地点: 济南市工业南路562号3．建设单位: 开元房地产开发公司（二）工程概况：项目占地24900㎡, 总建筑面积42600㎡, 其中小高层住宅23600㎡, 多层住宅16800㎡。

工程总投资13730.07万元, 每平方米造价3223.02元。

（三）资金来源：企业项目资本金 2000万, 不足部分由商业银行贷款及预售房款解决。

（四）可行性研究报告编制依据1.开元房地产开发公司与济南市第五化工厂签订的《国有土地使用权转让合同》；2.济南市规划设计院《工业南路沿线控制性详细规划》；3.济南市建筑工程学院设计研究院《“五顶茂岭山庄住宅小区”项目初步规划方案》；（五）可行性研究报告研究范围（六）根据项目建议书批复和初步规划方案, 本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略, 投资估算与资金筹措, 项目经济效益评价等。

（七）可行性研究结论（八）根据收益计算, 税后项目的财务内部收益率为13.37%, 财务净现值（Ic=12）107.03万元, 投资回收期3.97年, 其经济效益良好, 项目可行。

（九）主要经济技术指标（见表1）（十）存在问题和建议二、从目前房地产市场分析, 商品住宅结构性的矛盾还很突出, 建议在下一步方案规划时对初步确定的住宅户型和功能标准做进一步的市场调研, 要根据市场变化做出更为准确的市场定位。

三、市场分析与营销战略（一）济南市当前住宅市场分析济南市住房市场的发展状况有以下特点:1.政策的效应作用非常显著；2.市场比较明显地处于景气状态；3.个人购房比例大幅度提升（如图1所示）；4.商品房以“白领阶层”和私营企业主为购买主体。

表1 项目经济技术指标图1 购房比例对比图（二）本项目区域市场调查1．该小区位于工业南路西端, 西临二环东路, 交通便利；2．人口较为密集。

东部是济南市的工业区, 在此上班的工人多在此购房居住3．该地区居民收入平均每月2000～3000元左右；（三）住房档次以中档为主, 高档为辅, 中高档结合, 价位在3000～4000元/㎡左右。

离宫别苑（建大花园三期）项目定位一、市场定位1、项目区域宏观背景分析：离宫别院（建大花园三期）位于历城区山东建筑大学西北角，属于山东建筑大学校园整体规划的一部分。

本项目北临世纪大道，西临凤歧路，南面与建大花园一二期相连，为规划建设的建大花园小区三期工程。

建大花园总占地约400亩，为济南市东部雪山片区最大的房地产项目，该项目与山东建筑大学3000亩大学风景完美融合，尽享建筑大学优美的自然环境与各类型运动休闲设施。

有效提升了片区的自然环境，社区景观优美，为济南市少有的优质景观环境社区。

再加上完善、高起点的教育配套设施，建成后将成为从幼儿园至大学一站式高品质教育大盘。

2、项目区域房地产市场发展预判：从济南市土地交易中心数据分析，发现历城区东部房地产行业投资占固定资产比一直在全市处于下游水平。

住房成交平均价格和主城其他区平均价格仍有1000元左右差距。

受国家房产调控政策外部环境影响因素加大，但鉴于本区土地价格优势和区位优势明显，本区域房地产市场仍有较大的空间未释放出来，提升空间巨大。

二、项目本体分析：1、项目简介：离宫别苑（建大花园三期）位于济南市东部新城，山东建筑大学西侧。

奥体中心、全运会场馆已全部完工；省立东院即将东迁，医疗设施逐步完善；山东建筑大学、高科园及十余所高校聚集，山东档案馆建设中，文化设施逐步完善；城市配套设施全面兴起，大城市生活圈即将形成！离宫别苑（建大花园三期）总建筑用地面积51288平方米，地上建筑面积约175500平米，地上容积率为3.4，地下容积率10.5，规划高层电梯洋房，一梯两户，每栋楼两个单元，并且建大教授花园内有小学、初中、社区幼儿园、商业街等公建配套。

规划地下车库1360个，地上车库150个。

社区幼儿园、品牌小学、初中就在家门口，15年黄金教育，一站式服务，让孩子赢在起跑线上，给孩子一个金色的未来；社区内推窗即欣赏凤凰山，大学校园美丽风光，体验坡地风情景观，享受健康优雅生活；商业街、社区运动设施，周边运动、生活配套齐全，运动、购物、休闲、娱乐，根植建大，罕见学府人文环境，高性价比户型，成就精英聚会的城市优居领地，享受永不落幕的大学生活！2、市场分析：2-1项目优势（Strength）该项目位于济南市历城区，处于东城发展规划中心地带，自济南实施东拓计划以来，东部发展迅速，经济项目投资日益增多，一个经济繁荣的东部新城呼之欲出。

2010年10月济南房地产市场研究报告2010年10月济南房地产市场研究报告2010年10月济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2010年11月11日目录一、市场综述6 二、10月土地市场分析6 1、土地市场月度变化分析6 2、区域土地市场分析7 3、土地供应结构分析7 4、土地成交价格分析8 三、济南整体市场概况11（一）普通住宅11 1、开盘信息11 2、供应量及区域分布13 3、新增供应量及区域分布14 4、市场成交情况15 5、价格走势16 （二）、别墅16 1、别墅市场概述16 2、在售别墅项目列表16 3、在售别墅项目产品信息17 4、销售情况18 （三）公寓18 1、市场概述18 2、供应量19 3、新增供应19 4、成交量20 5、价格走势20 （四）写字楼21 1、市场概述21 2、供应量21 3、成交情况22 4、价格走势22 （五）商业23 1、供应量23 2、成交量23 3、在售项目列表24 四、济南区域住宅市场概况25（一）、东部区域25 1、市场概述25 2、供应分析25 3、新增供应25 3、成交分析26 5、价格走势27 （二）、西部区域27 1、市场概述27 2、供应分析28 3、新增供应28 4、成交分析29 5、价格走势29 （三）、南部区域30 1、市场概述30 2、供应分析30 3、新增供应31 4、成交分析31 5、价格走势32 （四）、北部区域32 1、区域概况32 2、供应分析33 3、成交分析33 4、新增供应33 4、价格走势34 （五）、中部区域35 1、市场概述35 2、供应分析35 5、新增供应36 4、成交分析36 5、价格走势37 五、二次调控政策分析37 1、针对需求方面的调控37 2、针对供给市场的调控38 3、其他政策40 六、济南城市建设规划动态42 1、道路交通部分42 2、用地规划44 一、市场综述“金九银十”，是房地产市场的传统旺销季节；然而，在宏观调控持续走深、9.29二次调控来临之后的这样一个金秋十月，济南的房地产市场还会旺销依旧吗？答案是肯定的——10月份的济南土地市场虽较为平淡、土地成交面积环比9月有所下降；但住宅市场的供应量环比9月有小幅上升、多个楼盘集中开盘或加推，成交量更是有大幅攀升，成交均价甚至已达济南住宅市场的新高。

济南市东部房地产宏观市场分析报告目录一、济南城市结构及城市规划1、济南城市结构-----------------------------------------------042、济南城市规划-----------------------------------------------063、济南城市规划发展目标---------------------------------------114、小结------------------------------------------------------12二、济南宏观经济背景1、经济增长及财富指标----------------------------------------122、房地产投资分析--------------------------------------------16三、济南房地产政策因素分析1、近年房地产宏观调控历程------------------------------------192、宏观调控对房地产市场的影响--------------------------------20四、济南住宅市场特征1、住宅市场区域划分------------------------------------------212、各区域市场特征分析----------------------------------------213、2007年市场总结-------------------------------------------254、2008年上半年市场总结-------------------------------------265、住宅市场发展预测-----------------------------------------32一、济南城市结构及城市规划1、济南城市结构（1）、地理位臵济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。