外商投资房地产条件及程序(精)

2010-3-1510土地使用权取得阶段《国有土地使用证》项目立项阶段项目立项书规划许可阶段用地规划许可《建设用地规划许可证》总体规划许可施工图纸审查《建设工程规划许可证》施工阶段工程招投标《建设工程施工许可证》开始施工准备签订施工合同施工中单项验收验收证明工程综合验收《竣工验收备案表》商品房预售商品房销售产权转移《商品房预售许可证》《商品房销售许可证》分户房产证发改局规划建设局国土局施工单位监理公司质监站房管局房地产开发业务流程流程图2、房地产开发流程图说明1.根据开发建设的层次和产品内容的不同, 可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。

两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地）, 由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。

国外一般以前者为主, 在我国绝大多数企业以后者为主, 也有少数企业同时从事两个层次的开发。

2.根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同, 分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式, 简称为新开发和再开发。

新开发是城市的外延和扩展, 建设卫星城就是一种大规模的新开发形式, 再开发则是对原有城市功能的改造和扩充, 涉及到拆迁安置改造等环节, 程序更为复杂。

新开发和再开发的主要工作内容分别是:开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。

在市场经济体制条件下开发设想是否准确地反映了市场的需要、是否符合政府的规划要求将决定未来整个房地产项目开发的成败。

这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势, 确定不同地段的发展前景, 把握不同项目的市场需求状况。

其次设想究竟有没有真正的市场前景、开发楼盘是否会得到购买者青睐, 这需要进行可行性研究；政府是否批准此项目立项、（实行土地招拍挂办法以前）银行是否同意给予资金支持、不可预见费用的考虑是否充分都需要参考可行性研究的结果。

外商投资房地产方式、限制及流程经济表现优异的中国，加入WTO后，随着人民币升值的启动，迅速蹿红，成为国际资本的头号角逐目标。

国际资本圈甚至流行一句名言“购买所有人民币资产，包括垃圾”。

房地产行业作为中国经济支柱，对外资的吸引力越来越大。

有数据统计，在外资购房的高潮期，2005年外籍人士在京购买高端物业占比为20%，外资成为支撑北京、上海等一线城市高房价的一股“生力军”然而从2006年开始，对于外资而言，中国楼市的“美羹”开始无法轻易“品尝”。

2006年9月份“171号”文件下发，对外资投资房地产亮出红灯。

此后，政策为外资投资房地产业筑起了一道道的“门栅”。

外籍人士在京购置高档楼盘的比例也由2005年的20%骤降至2007~2008年2.1%左右。

外商投资房地产，是指外国投资者通过新设、并购、再投资等方式投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。

外商投资房地产业主要有：新设、并购和再投资三种方式。

外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或服务。

新设方式是外资投资房地产业最基本的投资方式。

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------遵循商业存在原则和项目公司原则外商在中国境内投资购买非自用房地产，应当遵循“商业存在”的原则。

即外商应首先在中国境内申请设立外商投资企业，经有关政府部门批准并办理相关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

简单的说，商业存在原则要求“从事房地产开发活动”，必须按照要求“设立房地产开发企业”，经批准、登记，在核准的范围内从事相关活动。

一、现行规X外商投资房地产有关法律法规与规X性文件1、中华人民某某国国务院《指导外商投资方向规定》 (第 346号 , 2002年2月 11日发布《外商投资产业指导目录》 (2007年修订2、建设部、商务部、开展改革委、人民银行、工商总局、外汇局《关于规X 房地产市场外资准入和治理的意见》 (建住房〔 2006〕 171号 , 2006年 7月11日发布3、中华人民某某国商务部办公厅《关于贯彻落实有关问题的通知》 (商资字[2006]192号 , 2006年 8月 14日发布4、国家外汇治理局、建设部《关于规X房地产市场外汇管理有关问题的通知》 (汇发〔 2006〕 47号 , 2006年 9月 1日发布5、商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规X外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 (商资函 [2007]第 50号 , 2007年 05月 23日发布6、国家外汇管理局综合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目的通知》 (汇综发 [2007]130号 , 2007年 7月 10日发布7、商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》 (商资函 [2008]23号, 2008年 7月 1日实施8、国家开展改革委《关于进一步加强和规X外商投资项目管理的通知》(发改外资 [2008]1773号, 2008年 7月 8日实施二、外商投资房地产企业的设立根据 50号文的规定,外商投资从事房地产开发、经营,应遵循项目公司原如此。

而根据 171号文、 192号文和 50号文等的规定,设立外商投资房地产企业应当满意以下条件:(1已先取得土地使用权、房地产建筑物所有权, 或已与土地管理部门、土地开发商 /房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让 /购置协议 ;(2投资总额 300万美元以下 (含的,注册资本不低于投资总额的 70%, 300万美元以上的, 注册资本不低于投资总额的 50%。

外商投资房地产方式、限制及流程经济表现优异的中国，加入后，随着人民币升值的启动，迅速蹿红，成为国际资本的头号角逐目标。

国际资本圈甚至流行一句名言“购买所有人民币资产，包括垃圾”。

房地产行业作为中国经济支柱，对外资的吸引力越来越大。

有数据统计，在外资购房的高潮期，年外籍人士在京购买高端物业占比为，外资成为支撑北京、上海等一线城市高房价的一股“生力军”然而从年开始，对于外资而言，中国楼市的“美羹”开始无法轻易“品尝”。

年月份“号”文件下发，对外资投资房地产亮出红灯。

此后，政策为外资投资房地产业筑起了一道道的“门栅”。

外籍人士在京购置高档楼盘的比例也由年的骤降至年左右。

外商投资房地产，是指外国投资者通过新设、并购、再投资等方式投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。

外商投资房地产业主要有：新设、并购和再投资三种方式。

外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或服务。

新设方式是外资投资房地产业最基本的投资方式。

遵循商业存在原则和项目公司原则外商在中国境内投资购买非自用房地产，应当遵循“商业存在”的原则。

即外商应首先在中国境内申请设立外商投资企业，经有关政府部门批准并办理相关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

简单的说，商业存在原则要求“从事房地产开发活动”，必须按照要求“设立房地产开发企业”，经批准、登记，在核准的范围内从事相关活动。

外商在中国境内从事房地产的开发和经营，应当遵循“项目公司”原则。

即外商欲申请设立房地产公司，必须事先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或者已经与土地管理部门、土地开发商或者房地产建筑物所有人签订土地使用权或者房产权的预约出让或者购买协议。

也就是说，项目公司要求有“从事房地产开发活动”的实际需要，才能“设立房地产开发企业”，否则，审批部门不予批准。

“从事房地产开发活动”和“设立房地产开发企业”是相辅相成的。

“设立房地产开发企业”是以“从事房地产开发活动”为前提和条件的，但同时，“设立房地产开发企业”也是“从事房地产开发活动”的前提和条件，二者互为条件，缺一不可。

北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定(93修改)文章属性•【制定机关】北京市人民政府•【公布日期】1993.05.21•【字号】北京市人民政府第7号令•【施行日期】1993.05.21•【效力等级】地方政府规章•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定（１９９２年１１月１８日北京市人民政府第１８号令发布根据１９９３年５月２１日北京市人民政府第７号令修改）第一条为引进资金，开发房地产，加快城市建设，促进经济发展，根据国家有关法律、法规，结合本市情况，制定本规定。

第二条凡国外的企业、其他组织和个人投资者（以下简称投资者），均可依照本规定，在本市行政区域内进行下列领域房地产的开发和经营：（一）科技、工业、农业、交通；（二）旅游、商业、金融、娱乐、体育；（三）高档住宅、办公楼。

香港、澳门、台湾地区的企业、其他组织和个人以及华侨，也适用本规定。

第三条本规定所称房地产，是指城镇国有土地使用权（以下简称土地使用权）及其地上建筑物、其他附着物。

本规定所称房地产经营，是指转让、出租、抵押土地使用权和买卖、租赁、抵押房屋等建筑物及其他附着物的经济活动。

第四条投资者开发、经营房地产，必须遵守中国的法律、法规、规章，其投资成立的开发企业在法律和合同范围内，有权自主进行经营活动。

投资者的合法权益，受法律保护。

第五条投资者开发、经营房地产，应分别依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定，成立合资经营企业，或合作经营企业，或独资企业（以下三类企业简称开发企业）。

本市行政区域内的企业、其他组织与投资者成立合资、合作经营开发企业的，必须具有房地产开发经营资格。

投资者成立独资企业成片开发房地产和合资、合作经营企业或独资企业以房地产从事商贸经营活动的，必须经市人民政府审核，报国务院主管部门批准。

外商投资房地产方式流程和限制
股权投资方式是指外商通过购买房地产企业的股权来参与房地产业的
投资活动。

外商投资房地产企业应当符合国家产业政策和法律法规的规定，同时需经过审批程序、注册登记等一系列的流程才能正式开展经营活动。

委托经营方式是指外国投资者将房地产业务委托给中国企业进行经营。

外商投资房地产的委托经营方式需要与中国企业签订委托经营合同，按照
国家有关法律法规进行审批登记等一系列程序。

外商投资房地产的限制主要集中在土地使用权和投资规模上。

根据国
家有关法律法规的规定，外商投资房地产在土地使用权方面有一定的限制，一般只能通过租赁等方式取得土地使用权。

同时，对于外商投资房地产的
资金和投资规模也有一定的限制，需要符合国家产业政策和外商投资准入
的规定。

总结起来，外商投资房地产的方式及流程主要包括股权投资、合资合作、独资及委托经营等，需要按照国家有关法律法规进行审批、注册登记
等程序。

同时，外商投资房地产也存在土地使用权和投资规模的限制，需
要符合国家产业政策和外商投资准入的规定。

房地产开发程序及相关税费房地产开发程序复杂、税费名目繁多，行政审批要和众多政府职能部门打交道，各地区程序和收费略有差别。

现将搜集整理到的相关内容整理如下，仅供参考。

一、房地产开发公司的设立（一）、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记（二）、外资房地产开发公司的设立1、申请批准项目建议书2、办理企业名称登记3、送审合资或合作合同、章程4、申领外商投资企业批准证书5、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费二、房地产开发项目的立项和可行性研究1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费三、房地产开发项目的规划设计和市政配套（一）、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计（二）、房地产开发项目的市政配套1、征求主管部门审查意见2、落实市政公用设施配套方案3、报审市政配套方案4、市政各管理部门提出市政配套意见5、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费四、房地产开发项目土地使用权的取得（一）、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还（二）、国有土地使用权的划拨1、国有土地使用权划拨用地申请2、主管部门现场勘察3、划拨用地申请的审核、报批4、取得划拨用地批准（三）、集体土地的征用1、征用集体土地用地申请2、到拟征地所在区（县）房地局立案3、签订征地协议4、签订补偿安置协议5、确定劳动力安置方案6、区（县）房地局审核各项协议7、市政府下文征地8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费9、办理批地文件、批地图 10、办理冻结户口 11、调查户口核实劳动力 12、办理农转工工作 13、办理农转居工作 14、办理超转人员安置工作 15、地上物作价补偿工作 16、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税五、房地产开发项目的拆迁安置1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费六、房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段（一）、设计招标邀请招标程序：1、编制招标文件 2、向拟被邀请的设计单位进行投标探询 3、购买或领取招标文件 4、报送投标申请书 4、资格审查 5、召开招标文件说明会6、投标单位勘察现场 7、投标单位编制标书 8、按规定的时间密封报送标书 9、开标，共同确认标书的有效性，并由投标单位介绍标书 10、评标，定标 11、发出中标通知书 12、与中标单位签定合同议标程序：1、编制招标文件 2、向拟被邀请的设计单位进行投标探询 3、投标单位正式签询或领取招标文件 4、投标单位编制标书 5、按规定的时间密封报送标书 6、评标，并分别与投标单位商议 7、选定中标单位 8、与中标单位签定合同公开招标程序：1、编制招标文件 2、发表招标广告 3、购买或领取招标文件 4、报送投标申请书 5、资格审查 6、召开招标文件说明会 7、投标单位勘察现场 8、投标单位编制标书 9、按规定的时间密封报送标书 10、开标，共同检查确认标书的有效性，并由投标单位介绍标书 11、评标、定标 12发出中标通知书 13、招标单位与中标单位签定合同。