北京高校物业管理系统服务及收费指导实用标准化

高校物业管理服务及收费指导标准Document serial number【NL89WT-NY98YT-NC8CB-NNUUT-NUT108】北京高校物业管理服务及费用评估标准2007版（征求意见稿）北京高校后勤物业专委会编制北京学校后勤社会化改革领导小组办公室印发编制说明为推进北京高校后勤社会化改革，规范物业管理服务及相应收费标准，根据北京市有关法规及收费办法，结合北京高校实际，由北京高校物业管理专业委员会、公寓管理专业委员会、服务专业委员会讨论，制定此标准，建议北京各高校参照执行。

为了便于理解和把握，现就有关编制要点做以下说明：一、分类“指导标准”共划分为16大项门类管理服务，其中包括：消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁、教学楼办公楼学生公寓综合管理、校园环境绿化保洁、供配电运行维护、电梯运行维护、二次供水运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、供暖运行维护、空调运行维护、教学楼办公楼学生公寓房屋及设施设备小修维护、邮政服务、特约服务、企业管理、校园住宅区物业管理服务。

二、编制的指导思想1、在编制中，凡与国家或北京相关法规接近的门类，依据法规编制标准。

本标准编制共引用法规6份，涉及管理服务8项；2、在编制中，凡没有国家或北京相关法规可借鉴的文件，依据高校后勤管理服务实际并广泛征求意见的基础上编制标准,包括：消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁及综合管理、供配电运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、空调运行维护、邮政服务、特约服务、企业管理，共计10大项；3、在门类划分及表格设计上，尽量做到细化、量化，使大多数管理人员和操作人员易于理解、掌握和实际运用，如清扫、保安、供暖等项，是按面积配置人员，再按岗位设计人工费率；楼管、中控是按数量、行规配备人数，再按岗位设计人工费率。

这种设计方法直接反映了运行成本；4、将执行劳动法增加的费用纳入人员成本核算，包括：工资、社会保险、加班费；5、学校提供的经营性资产不纳入“指导标准”体系。

高校物业管理导入国际标准的思考【摘要】本文分析了近年来部分高校为推动高校后勤社会化、提升高校物业管理效能、服务质量和服务水平而在物业管理方面导入国际标准的情况和成就。

同时本文探讨了适合高校物业管理的国际标准选择,并结合实践,分析高校物业管理导入国际标准中应注意的事项。

【关键词】高校物业管理标准化随着社会主义市场经济体制的建立和发展,高等教育改革与发展步伐也在进一步加快,高校后勤的生存环境及条件也在逐步发生根本性的变化。

作为高校后勤重要组成部分的高校物业管理,也在改革的浪潮中不断转变观念、建立和完善管理机制。

在这一过程中,导入和实施诸如ISO9001:2000质量管理体系、ISO14001环境管理体系等国际标准,也成为许多高校物业管理实现管理理念创新、发展思路创新、管理机制创新、服务手段创新的重要手段。

一、近年来部分高校物业管理导入和实施国际标准的情况在我国改革开放与国际接轨的过程中,许多企业尤其是制造业企业在导入一些国际标准,取得国际认证后,在管理、服务、产品质量等方面取得的成功,也逐步被高校物业管理从业人员所认知。

一些具有较强敏感性的高校物管部门也在思考和尝试导入相关体系,以此来实现因高校后勤社会化带来的外在压力和内部驱动力急需的变革。

在短短的五、六年间,高校后勤集团或物业中心(公寓管理中心)引入ISO9001质量管理体系等国际标准得到越来越多的尝试实施并渐成趋势,先后已经有100多所高校后勤部门(物业中心)通过了相关管理体系的认证工作。

北京师范大学、北京航空航天大学、北京邮电大学、北京林业大学、北京理工大学、中央民族大学、北京石油化工学院、中国戏曲学院、中国农业大学、厦门大学、中山大学、上海交通大学等高校物业中心(公寓服务中心)在ISO9001质量管理体系贯标工作方面走在了前列,并取得了很大效益。

其中,北京师范大学物业中心、宁波大学、汕头大学率先开展了ISO9001质量管理、ISO14001环境管理、ISO18001职业健康安全管理“三标”(或“二标”)整合认证工作。

北京高校学生公寓、物业管理服务及费用评估标准（ 2015版）北京高等教育学会后勤管理研究会编制说明北京高校后勤研究会物业专业委员会根据国家和北京市有关法规、收费标准及物价上涨指数，结合北京高校实际，在广泛征求意见的基础上，对《北京高校物业管理服务及费用评估标准》（2007版）进行了修订，形成了《北京高校学生公寓、物业管理服务及费用评估标准》（2015版）。

本标准为指导性标准，仅供各校根据实际参照使用。

为了便于理解和把握，作以下说明：1．标准所列费用不涉及经营性资产和经营性服务2．适用范围：依靠保障经费运行的管理服务项目3．适用人员：学校后勤面向社会招聘的务工人员4．人员费用包括：工资（13个月）、社会保险、加班费、培训费，不包括住房费用和住房公积金5．仅供2015年参照使用6．本标准由北京高等教育学会后勤管理研究会物业专业委员会负责解释7．咨询联系方式：电话58808263 邮箱：wyzx@2015年3月目录1．客服中心 (1)2．消防、治安 (2)3．学生公寓综合管理 (3)4．送旧、迎新 (4)5．教学楼、办公楼综合管理 (5)6．学生公寓、教学楼、办公楼保洁 (6)7．校园环境绿化保洁 (7)8．邮政服务 (8)9．供配电运行维护 (9)10．电梯运行维护 (10)11．二次供水运行维护 (11)12．自备井运行维护 (11)13．中水运行维护 (11)14．浴室、茶炉、蒸汽锅炉运行维护 (12)15．供暖运行维护 (13)16．中央空调运行维护 (14)17．房屋及设施设备小修维护 (15)18．管理费用 (17)19．招投标项目 (18)20．校园住宅区物业管理服务 (19)注：1．材料费用包含：记录本、笔、电池、网络电话费、复印、工服等费用。

注：1．消防探头、消火栓、消防水泵、消防水箱、消防管道等消防系统的管理维护费用由消防主管机构另行制定；2．安防设备由安防主管机构另行制定；3．不包含门禁限电、楼宇自控相关费用；4．巡检面积按建筑面积计量；5．材料费用包含：通讯器材、通讯费、记录本、笔、手电、电池及工服等费用。

北京市物业服务收费管理办法第一条为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》，国务院《物业管理条例》，国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》，制订本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域范围内物业管理企业的物业服务收费管理。

第三条本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争；促进物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。

第五条本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。

实行市场调节价的物业服务收费标准由物业服务合同、房屋买卖合同的当事人协商确定；实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房屋主管部门制定基准价标准及浮动幅度，并定期公布。

第六条符合下列情形之一的物业服务收费实行市场调节价：1、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅；2、按照《北京市物业管理招标投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区；3、业主大会或按照《物业管理条例》第十条规定不成立业主大会但共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主，与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；4、本办法实施后，在物业服务合同和房屋买卖合同中明确约定了物业服务收费标准的住宅区；5、本办法实施前，经计划、规划、建设、国土房管等政府主管部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区。

实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。

第七条经济适用住房小区、执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19 号）政策的危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业管理企业根据所提供的服务内容和标准，按不高于经济适用住房物业服务收费政府指导价收费标准确定物业服务收费标准。

北京高校物业管理服务人员配置及费用测算指导意见（ 2019版）（征求意见稿）北京市高等教育学会后勤研究分会编制说明北京高校物业管理服务人员配置及费用测算指导意见（以下简称“指导意见”），是北京市高等教育学会后勤研究分会组织专业人员进行编制，并经研究会讨论通过，予以公布。

“指导意见”的公布是为了建立并保持高校基本的物业管理服务品质，为物业管理供需双方提供具有参考价值的成本信息。

“指导意见”中的人员配置是根据政府法规、行业规范并结合实际需要进行编制，费用测算是参照北京市人力资源和社会保障局发布的《北京市2017年企业工资指导价位》（以下简称“2017工资指导价位”）进行编制。

北京高校物业管理服务涉及范围广泛、内容繁多、且具有多变性，因此“指导意见”的编写是一个不断修正完善的过程。

现就已编制的有关概念、内容、依据和方法说明如下:1. “指导意见”列表涉及的管理服务内容特指经费用途，主要包括：客服、设施设备运维、园林绿化养护、楼宇场馆管理服务、保洁、秩序维护、消防监控等。

2．管理服务内容及要求的编制，是依据政府发布的有关文件、信息，以及物业管理服务实际并结合行业共识。

3．楼宇场馆保洁、环境保洁、园林绿化养护等人员配置是以实际维护面积为基数，以行业共识配置人数；消防监控、设施设备运维等人员配置是以工作站为基数，以行业规范配置人数。

4. 人员费用测算参照“2017工资指导价位”、用人单位必须支付的社会保险费及教育培训费用等综合计算。

5. 本“指导意见”涉及的人员分为操作人员和管理人员两个层级。

操作人员是指对客户、设施设备、园林绿化、楼宇场馆、保洁、消防监控设施等进行直接管理服务的工作人员，其中包括：客服员、设备运行值守维护员、设备维修员、园林绿化工、楼管员、保洁员、消防监控员等。

管理人员是指对操作人员、技术、财务、材料、工具、文件等进行管理服务的工作人员，其中包括：主任、经理、工程师、技术员、预算员、主管、会计、出纳、报账员、库管、文员等。

学校物业管理服务标准学校物业管理服务是学校运行管理中不可或缺的一部分，它直接关系到师生的学习和生活环境。

为了提高学校物业管理服务的质量，我们制定了以下学校物业管理服务标准，以便更好地为师生提供舒适、安全、便利的学习和生活环境。

一、环境卫生管理。

1.1 教室和公共区域的清洁应该每日进行，包括地面、桌椅、黑板、门窗等的清洁卫生。

1.2 学校应定期进行大扫除，保持学校环境整洁。

1.3 垃圾桶应摆放在明显位置，定期清理，并进行分类处理。

二、设施设备管理。

2.1 学校设施设备应定期进行检查和维护，确保设施设备的正常运行。

2.2 学校应设立设备维修保养台账，及时记录设备的维修保养情况。

2.3 学校应建立设备报修制度，及时响应师生的报修需求。

三、安全管理。

3.1 学校应建立健全的安全管理制度，包括消防安全、食品安全、校园安全等方面。

3.2 学校应定期进行安全隐患排查，及时整改存在的安全隐患。

3.3 学校应定期进行安全演练，提高师生的安全意识和自救能力。

四、服务态度。

4.1 学校物业管理人员应具备良好的服务态度，热情、耐心地为师生提供服务。

4.2 学校应加强对物业管理人员的培训，提高其服务意识和服务水平。

4.3 学校应建立投诉处理机制，及时处理师生的投诉和意见建议。

五、节能环保。

5.1 学校应加强对水、电、气等资源的节约使用，降低能源消耗。

5.2 学校应推行垃圾分类制度，倡导环保理念，提高师生的环保意识。

5.3 学校应加强对环保设施设备的维护和更新，提高设施设备的节能环保水平。

六、综合管理。

6.1 学校应建立健全的物业管理团队，明确各岗位职责，提高工作效率。

6.2 学校应定期进行物业管理服务评估，及时发现问题并加以改进。

6.3 学校应加强与学生、家长、教职员工的沟通，建立良好的学校物业管理服务品牌形象。

以上就是学校物业管理服务标准，希望全体物业管理人员能够严格执行，为师生营造一个良好的学习和生活环境。

同时，也希望学校领导能够重视物业管理工作，给予足够的支持和关注，共同努力，提高学校物业管理服务的质量，为学校发展营造良好的环境。

物业管理服务标准化操作指南第一章物业管理服务概述 (3)1.1 物业管理服务定义 (3)1.2 物业管理服务范围 (3)第二章物业服务合同管理 (3)2.1 合同签订与备案 (4)2.2 合同履行与变更 (4)2.3 合同解除与终止 (4)第三章物业服务费用管理 (5)3.1 费用标准制定 (5)3.2 费用收取与管理 (5)3.3 费用使用与审计 (6)第四章物业设施设备管理 (6)4.1 设施设备维护保养 (6)4.2 设施设备更新改造 (6)4.3 设施设备安全检查 (7)第五章物业安全管理 (7)5.1 安全管理制度 (7)5.2 安全防范措施 (8)5.3 安全处理 (8)第六章物业环境管理 (8)6.1 环境卫生管理 (8)6.1.1 管理目标 (8)6.1.2 管理内容 (8)6.1.3 管理措施 (9)6.2 绿化与景观管理 (9)6.2.1 管理目标 (9)6.2.2 管理内容 (9)6.2.3 管理措施 (9)6.3 环保与节能减排 (9)6.3.1 管理目标 (9)6.3.2 管理内容 (9)6.3.3 管理措施 (10)第七章物业维修服务 (10)7.1 维修服务流程 (10)7.2 维修服务质量 (10)7.3 维修服务费用 (11)第八章物业客户服务 (11)8.1 客户服务流程 (11)8.2 客户投诉处理 (12)8.3 客户满意度调查 (12)第九章物业人力资源管理 (12)9.1 人员招聘与培训 (13)9.1.1 招聘策略与流程 (13)9.1.2 招聘渠道与选拔标准 (13)9.1.3 培训与发展 (13)9.2 员工考核与激励 (13)9.2.1 考核体系 (13)9.2.3 激励措施 (13)9.3 人力资源配置 (13)9.3.1 岗位设置与人员配置 (13)9.3.2 人力资源调配与优化 (13)9.3.3 员工关怀与福利 (14)第十章物业财务管理 (14)10.1 财务管理制度 (14)10.1.1 财务管理基本职能 (14)10.1.2 财务管理基本任务 (14)10.1.3 会计核算基本原则 (14)10.2 财务报告与分析 (14)10.2.1 财务报告编制 (14)10.2.2 财务报告分析 (14)10.2.3 定期财务报告 (14)10.3 财务风险控制 (15)10.3.1 财务风险识别 (15)10.3.2 财务风险防范 (15)10.3.3 财务风险监控 (15)第十一章物业项目管理 (15)11.1 项目策划与启动 (15)11.1.1 项目目标确定 (15)11.1.2 项目范围界定 (15)11.1.3 项目时间规划 (15)11.1.4 项目成本预算 (15)11.1.5 项目质量管理 (16)11.2 项目实施与监控 (16)11.2.1 项目组织与管理 (16)11.2.2 项目进度控制 (16)11.2.3 项目成本控制 (16)11.2.4 项目质量控制 (16)11.2.5 项目风险管理 (16)11.3 项目验收与总结 (16)11.3.1 项目验收 (17)11.3.2 项目总结 (17)第十二章物业法律法规与伦理 (17)12.1 物业法律法规概述 (17)12.2 物业服务伦理规范 (17)12.3 法律纠纷处理 (18)第一章物业管理服务概述1.1 物业管理服务定义物业管理服务，是指专业物业服务企业或个人，根据业主的需求和委托，对各类物业进行投资管理、建筑物管理以及相关增值服务的一种综合服务活动。

北京市教育委员会关于印发北京高校标准化物业服务标准(试行)的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市教育委员会关于印发北京高校标准化物业服务标准（试行）的通知（京教勤[2009]10号）各普通高等学校：随着北京高校后勤社会化改革的深入和高校后勤整体水平的不断提高，高校物业服务逐步科学化，为高校提供了便捷、专业的服务。

2007年，经北京高校后勤研究会物业专业委员会编制，北京高校后勤社会化改革领导小组办公室印发了《北京高校物业管理服务及费用评估标准（2007版）（征求意见稿）》（以下简称《评估标准》），并得到了各高校有关部门的积极响应和支持，在规范与提升物业服务方面起到了积极作用。

为进一步推进北京高校物业服务的发展，我委在《评估标准》的基础上，依据国家及北京市相关法规，结合高校实际情况，组织专家共同研究制定了《北京高校标准化物业服务标准（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。

各高校标准化物业服务自查和我委对学校进行评估验收均依据本标准。

自查办法和评估验收程序另行通知。

二〇〇九年十一月二十四日附件：北京高校标准化物业服务-教室（学）楼标准（试行）教室楼标准总分100分项目及分值项目内容单项分值评估方法（一）管理组织机构与制度（30分）1、学校建立教室管理委员会，负责本校教室的组织领导工作（2），每年至少开会一次，研究教室建设、管理和服务工作（2）。

4查阅会议记录及人员名册并询问管理人员及学生02、教室楼管理服务人员按照三班二运转单岗配备（1），经岗前培训合格方能上岗（2）。

33、教室楼主管应具有大专（含）以上学历（1）。

管理服务人员应具有较强的事业心和责任感，有较高的文化素质和管理经验（1）。

高校物业管理服务及收费指导标准Final revision on November 26, 2020北京高校物业管理服务及费用评估标准2007版（征求意见稿）北京高校后勤物业专委会编制北京学校后勤社会化改革领导小组办公室印发编制说明为推进北京高校后勤社会化改革，规范物业管理服务及相应收费标准，根据北京市有关法规及收费办法，结合北京高校实际，由北京高校物业管理专业委员会、公寓管理专业委员会、服务专业委员会讨论，制定此标准，建议北京各高校参照执行。

为了便于理解和把握，现就有关编制要点做以下说明：一、分类“指导标准”共划分为16大项门类管理服务，其中包括：消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁、教学楼办公楼学生公寓综合管理、校园环境绿化保洁、供配电运行维护、电梯运行维护、二次供水运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、供暖运行维护、空调运行维护、教学楼办公楼学生公寓房屋及设施设备小修维护、邮政服务、特约服务、企业管理、校园住宅区物业管理服务。

二、编制的指导思想1、在编制中，凡与国家或北京相关法规接近的门类，依据法规编制标准。

本标准编制共引用法规6份，涉及管理服务8项；2、在编制中，凡没有国家或北京相关法规可借鉴的文件，依据高校后勤管理服务实际并广泛征求意见的基础上编制标准,包括：消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁及综合管理、供配电运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、空调运行维护、邮政服务、特约服务、企业管理，共计10大项；3、在门类划分及表格设计上，尽量做到细化、量化，使大多数管理人员和操作人员易于理解、掌握和实际运用，如清扫、保安、供暖等项，是按面积配置人员，再按岗位设计人工费率；楼管、中控是按数量、行规配备人数，再按岗位设计人工费率。

这种设计方法直接反映了运行成本；4、将执行劳动法增加的费用纳入人员成本核算，包括：工资、社会保险、加班费；5、学校提供的经营性资产不纳入“指导标准”体系。