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台湾地区物业管理基本情况及其对上海的启示一、台湾地区物业管理基本情况如果用一个字概括对台湾地区住宅小区的印象，那就是“旧”,乍看上去，甚至不如上海的老旧公房小区。
但是在这里，从高楼到矮房，从小区道路到住户楼道，没有乱停乱放的车辆，没有随处堆放的杂物，到处透出的是小区的安全、整洁、文明、有序。
台湾地区物业管理从上世纪60 年代开始，经过30 年的发展和不断完善，已形成了较为成熟、完善的管理模式。
在台湾地区，多数社区实行业主自治的物业管理模式，即社区的物业管理由业主自治管理，既不由房地产开发商负责，也不聘请专门的物业管理公司。
业主自治的物业管理最大优势是业主最了解自己小区情况，同时业主自治能减少业主的开支，也能对住宅小区实行统一的物业管理，并实现政府所要求达到的相关管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、有序的居住环境。
在台湾地区物业管理中，政府主要是负责公房的管理和维修。
台湾地区物业管理的经验可以归纳为四点:1. 正确处理政府与市场的关系;2. 牢牢把握公房的管理和维修;3. 积极倡导私宅的业主自治;4. 在处理矛盾纠纷时凸显法制的作用。
二、对上海物业管理的启发从台湾地区物业管理制度中，我们可以看到几个特点：在管理目标方面，以保障住户的权益为重点，而住户在享有权益的同时也要承担相应的责任和义务。
在管理原则方面，以自治管理为根本，管理组织受托开展物业管理业务的运作。
在管理力度方面，以从重处罚为基调，违规付出的代价较大，约束力较强。
我们认为这些特点对上海物业管理具有重要的启示作用。
（一）进一步加强业主大会及业委会建设，不断提高物业管理的水平与台湾地区相比较，上海物业自治管理发展相对滞后。
就目前绝大多数物业管理小区而言，业主对小区公共事物管理的参与程度参差不齐，大致可分为三类:一是无心参与小区公共管理事务、对小区物业管理现状不在意;二是热心于小区公共管理事物，想对社区服务作出贡献;三是想参与小区公共管理事物，但却别有用心、意图谋取个人利益。
台湾公寓大厦管理条例第一章总则第一条为加强公寓大厦之管理维护，提升居住品质，特制定本条例。
本条例未规定者，适用其他法令之规定。
第二条本条例所称主管机关：在中央为内政部，在直辖市为直辖市政府；在县(市)为县(市)政府。
第三条本条例用辞定义如下：一、公寓大厦：指构造上或使用上或在建筑执照设计图样标有明确界线，得区分为数部分之建筑物及其基地。
二、区分所有：指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共用部分按其应有部分有所有权。
三、专有部分：指公寓大厦之一部分，具有使用上之独立性，且为区分所有之标的者。
四、共用部分：指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。
五、约定专用部分：公寓大厦共用部分经约定供特定区分所有权人使用者。
六、约定共用部分：指公寓大厦专有部分经约定供共同使用者。
七、区分所有权人会议：指区分所有权人为共同事务及涉及权利义务之有关事项，召集全体区分所有权人所举行之会议。
八、住户：指公寓大厦之区分所有权人、承租人或其他经区分所有权人同意而为专有部分之使用者或业经取得停车空间建筑物所有权者。
九、管理委员会：指为执行区分所有权人会议决议事项及公寓大厦管理维护工作，由区分所有权人选任住户若干人为管理委员所设立之组织。
十、管理负责人：指未成立管理委员会，由区分所有权人推选住户一人或依第二十八条第三项、第二十九条第六项规定为负责管理公寓大厦事务者。
十一、管理服务人：指由区分所有权人会议决议或管理负责人或管理委员会雇佣或委任而执行建筑物管理维护事务之公寓大厦管理服务人员或管理维护公司。
十二、规约：公寓大厦区分所有权人为增进共同利益，确保良好生活环境，经区分所有权人会议决议之共同遵守事项。
第二章住户之权利义务第四条区分所有权人除法律另有限制外，对其专有部分，得自由使用、收益、处分，并排除他人干涉。
专有部分不得与其所属建筑物共用部分之应有部分及其基地所有权或地上权之应有部分分离而为移转或设定负担。
公寓管理规章制度公寓是现代城市生活方式的典型代表。
不同于传统住宅，公寓具有统一的管理、共享的设施和服务等优点。
而管理规章制度是公寓物业管理的重要组成部分。
在保障住户安全、提供优质服务方面，严格遵守公寓管理规章制度显得尤为重要。
公寓管理规章制度包括哪些内容？如何执行？本文将从以下几个方面为读者进行解读。
一、关于公寓管理规章制度公寓管理规章制度是根据法律、法规和政策，针对公寓物业管理提出的具体要求和规定。
它是物业服务企业和住户约定的必要内容，是对公寓物业及住户行为的规范，也是物业服务企业为居民提供规范、便利、安全、舒适住房条件的必要手段。
公寓管理规章制度内容应当包括以下几个方面：（1）住宅范围：包括公寓内外部空间的定义和划分；（2）房屋管理：包括房屋的使用、保养和维修等方面；（3）设施设备管理：包括公共设施设备的使用、保养和维修等方面；（4）环境卫生管理：包括公共区域的卫生清洁和日常保洁等方面；（5）安全防范管理：包括公寓内的安全措施和应急处理等方面。
二、公寓管理规章制度如何落实公寓管理规章制度不是一纸空文，它需要落实到实际生活中。
一般来说，公寓管理规章制度的执行需要以下几个方面的配合：（1）物业服务企业：公寓管理规章制度的制订和执行都需要物业服务企业的配合，它可以为住户提供相关指导和帮助。
（2）业主委员会：对于业主委员会，制订和执行公寓管理规章制度是其非常重要的职责之一。
业主委员会要协调物业服务企业和住户之间的关系，保证公寓管理规章制度的执行。
（3）住户：住户是公寓管理规章制度的执行者，他们需要按照相关规定行事，并要配合物业服务企业的工作。
三、公寓管理规章制度的实际应用公寓管理规章制度需要实际应用才能见效。
以下为公寓管理规章制度的具体应用场景：（1）住户使用设备时需要按照公寓管理规章制度的规定操作，如洗手间设施的使用需要遵守特定的规则；（2）住户在公共区域需要保持基本的卫生和秩序，例如垃圾无法随意丢弃，公共区域的杂物需要尽快清理；（3）对于公共区域的设备损坏或设施问题，需要联系物业服务企业及时纠正；（4）若住户发现公寓管理规章制度的执行存在问题，可以向业主委员会提出反映。
学校代码： 10385 分类号： 研究生学号：**********密级：台湾地区合会合法化对大陆的借鉴与启示The reference and Enlightenment of the legalization ofTaiwan ROSCAS to the mainland of China作者姓名： 庄晓皇指导教师： 兰仁迅 副教授实际导师： 温振伟 检察官专业学位类别/领域： 法律硕士研究方向： 民商法所在学院： 法学院论文提交日期：2016年12月12日摘 要合会作为一种金融互助形式，其产生是基于地缘及亲缘关系，具有缓急相济、互帮互助功能，大大解决百姓生产经营中遇到的金钱问题。
经过数千年的发展和演变，合会已经成为传统金融体系的有机组成部分，合会的迅速发展，满足了会员在生产、生活方面的经济需求，解决中小企业借贷难题，促进社会消费的增长。
但是随着合会不断发展壮大，其已经突破了地缘、血缘的限制，合会互助性质逐渐淡化，为融资所取代，这种趋利性为倒会埋下了隐患。
另一方面，我国至今没有对合会进行立法，因为缺乏法律的规范，再加上行政机关对民间合会监管的缺失，对合会活动放任自流，使合会游长期离于政策法规之外，最终导致合会畸形发展，为投机分子所利用，引发大规模倒会事件，冲击了正常的社会秩序,不利于经济的健康增长。
相比之下，台湾地区为了统一司法标准，解决合会衍生问题，适应社会发展，在1999年将合会作为有名合同纳入民法典债篇，对其进行规范，经过十几年的实施，其合会法律制度日益成熟。
虽然合会存在倒会的风险，但其促进了社会经济的增长。
合会在金融政策逐渐宽松以及海峡两岸社会经济交流频繁的今天，我们更应重新审视这一民间金融，这也是维护社会稳定的需要。
合会的合法化不仅有利于完善金融机构改革，缓解中小企业融资困难，而且也有利于打击地下钱庄，促使民间资本收益合法化。
我们应根据我国合会的实际运作情况，结合台湾地区合会法制的有益经验，尤其是对台湾地区合会入典途径及内容的学习，去糟求精，加以完善，立足于我国的政治经济环境，探究适合国情合会法制的模式，引导和规范合会的发展，保护其成员权利，最大限度发挥其正面作用。
公寓业主委员会的意义公寓业主委员会（以下简称“委员会”）作为公寓社区的组织机构，具有重要意义。
本文将介绍委员会的主要作用和功能，以及为什么委员会对于公寓居民来说是有意义的。
主要作用和功能委员会有以下主要作用和功能：1.代表业主利益：委员会作为业主的代表，对公寓事务进行监督和管理，并代表业主与物业公司、开发商等进行协商和沟通，确保业主的权益得到保障。
1.代表业主利益：委员会作为业主的代表，对公寓事务进行监督和管理，并代表业主与物业公司、开发商等进行协商和沟通，确保业主的权益得到保障。
1.代表业主利益：委员会作为业主的代表，对公寓事务进行监督和管理，并代表业主与物业公司、开发商等进行协商和沟通，确保业主的权益得到保障。
1.代表业主利益：委员会作为业主的代表，对公寓事务进行监督和管理，并代表业主与物业公司、开发商等进行协商和沟通，确保业主的权益得到保障。
1.代表业主利益：委员会作为业主的代表，对公寓事务进行监督和管理，并代表业主与物业公司、开发商等进行协商和沟通，确保业主的权益得到保障。
1.代表业主利益：委员会作为业主的代表，对公寓事务进行监督和管理，并代表业主与物业公司、开发商等进行协商和沟通，确保业主的权益得到保障。
1.代表业主利益：委员会作为业主的代表，对公寓事务进行监督和管理，并代表业主与物业公司、开发商等进行协商和沟通，确保业主的权益得到保障。
1.代表业主利益：委员会作为业主的代表，对公寓事务进行监督和管理，并代表业主与物业公司、开发商等进行协商和沟通，确保业主的权益得到保障。
1.代表业主利益：委员会作为业主的代表，对公寓事务进行监督和管理，并代表业主与物业公司、开发商等进行协商和沟通，确保业主的权益得到保障。
2.维护社区秩序：委员会负责制定和执行公寓社区的规章制度，维护社区的秩序和安全。
例如，制定停车管理规定、垃圾分类要求和安全措施等。
2.维护社区秩序：委员会负责制定和执行公寓社区的规章制度，维护社区的秩序和安全。
台湾房地产经纪业管理制度及其启示台湾房地产经纪业管理制度及其启示本文深入研究了我国台湾地区房地产经纪业管理制度，内容包括立法性质、机构设立、监管范围、业务范围、资格认证、佣金、违规行为等问题，以期通过台湾地区的房地产经纪业管理制度及其管理经验，对大陆有所启示。
关键词：台湾房地产经纪业管理自20世纪60年代，台湾地区房地产业迅速发展，全省从事房地产经纪业的公司、行号日益增多，由此引出的购房纠纷成为各类消费申诉与民事诉讼案件的首位，严重影响了消费者权益。
为加强房地产经纪业管理，台湾地方政府于1998年1月正式通过了“不动产经纪业管理条例”（以下简称“条例”），同年8月又制定了“不动产经纪业管理条例实行细则（草案）”，标志着台湾地区房地产经纪业进入了规范化管理阶段。
“不动产经纪业管理条例”的立法目的与性质台湾地区房地产经纪业管理的立法目的是：“建立不动产交易秩序，保障交易者权益，促进不动产交易市场健全发展”。
其立法宗旨在于规范房地产经纪业的营业范围与运作程序，促进房地产交易市场的稳定与发展，保障交易安全。
“条例”是对整个台湾地区房地产经纪行业管理的基本法律文件，建立了房地产经纪人考试、注册、换证等制度并规定了奖惩办法，对房地产经纪人的执业资格进行了有效管理，所以具有行政管理特别法性质和专门职业法性质；同时该条例又规定：如果房地产经纪企业或经纪人员违反有关规定，除受处罚外，还应追究其民事责任，所以又具有民法特别法性质；为落实证照制度，避免无照经营，该条例还规定了非房地产经纪企业经营中介或代销业务的公司，行政主管机关有权禁止其营业，并处以罚款直至追究该企业负责人的刑事责任，所以该条例还具有特别刑法性质。
房地产经纪企业业界范围的界定“条例”规定中介业务是指从事不动产买卖、互易、租赁的居间或代理业务。
THEORY理论堂台湾地区公寓管理为大陆业委会制度带来的启示■ 文_宋安成作为长期从事物业管理纠纷处理的律师，笔者每年处理的业主与业委会的各类纠纷近百起，在处理各式各类案件的过程中，笔者发现包括物业区域的划分、业主委员会成员产生、维修资金使用、更换物业公司等争议，在目前大陆物业管理制度框架内难以解决。
而业主委员会制度出现的选举难、换届难、工伤难等“窘境”让各级房地产行政主管部门和相关部门头痛不已。
5月24日，笔者随上海市物业管理行业协会到访台湾，参加了“2019亚洲建筑物管理联盟亚洲国际会议”，有幸与台湾地区多位物业管理行业专家交流，并实地考查了台湾新北市汤泉首席公寓的物业管理，特别是公寓大厦业主管理委员会制度，对台湾地区物业管理有了更直接、全面、深入的了解。
也许学习研究台湾地区的公寓大厦管理委员会制度对大陆业主委员会运作中相关难点问题的解决会有所裨益。
笔者根据自己的所见、所闻、所学，与读者分享台湾地区公寓大厦的业主管理委员会制度。
业主管理委员会的法人地位与成立制度根据《公寓大厦管理条例》（以下简称《条例》）第38条规定：管理委员会有当事人能力。
管理委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。
《条例》规定了当事人能力，更多是指管理委员会的诉讼主体资格，一般来说，具体民事诉讼主体资格，基本上作为独立的民事主体资格在法律上并无障碍，只不过是否为独立的法人或组织可能会有争议。
虽然我国大陆关于业主委员会法律上的主体资格问题没有明确规定，但是从相关司法解释和司法实践看，业主委员会具备诉讼主体资格基本上是明确的。
由于业主委员会非独立法人，其民事行为能力受到一定限制，比如说不能单独开设银行账户、单独用工等。
从物业管理的需要来看，我国应当尽快明确业主委员会完整的民事主体资格，赋予其完整的民事主体地位，以保证业主委员会在业主大会的授权下，享受民事权利，履行民事义务。
关于台湾业主管理委员会的成立。
首先，从立法上看，台湾地区关于物业管理的立法主要有1995年立法的《条例》及其《公寓大厦管理条例施行细则》，明文规定了公寓大厦管理委员会制度。
《条例》在第4条第9项中明确“管理委员会：指为执行区分所有权人会议决议事项及公寓大厦管理维护工作，由区分所有权人选任住户若干人为管理委员所设立之组织。
大厦也可以不成立管理委员会，而直接选定管理责任人。
”其次，《条例》第28条明确规定：在公寓大厦建筑物所有权登记之区分所有权人达半数以上及其区分所有权比例合计半数以上时，起造人（相当于大陆的建设单位）应于三个月内召集区分所有权人召开区分所有权人会议，成立管理委员会或推选管理负责人，并向直辖市、县（市）主管机关报备。
前项起造人为数人时，应互推一人为之。
出席区分所有权人之人数或其区分所有权比例合计未达第31条规定之定额而未能成立管理委员会时，起造人应就同一议案重新召集会议一次。
起造人于召集区分所有权人召开区分所有权人会议成新北市汤泉首席公寓基本情况：公寓有4000多坪（约1.3万平方米），200多户业户；配备了1个经理、1个财务秘书、3个秩序维护员、3个保洁人员；物业管理费的标准大概是3.3元每平方米（在台北和新北市属于中等偏低）；小区配备有游泳池，和近400平方米的会所，有KTV、阅览室、儿童娱乐等设施。
相关阅读城市开发（物业管理）URBAN DEVELOPMENT782019.05THEORY理论堂立管理委员会或推选管理负责人前，为公寓大厦之管理负责人。
同时，《条例》明确规定，起造人不依法报请成立管理委员会的，由直辖市、县（市）主管机关处新台币三千元以上一万五千元以下罚款，并得令其限期改善或履行义务、职务；届期不改善或不履行者，得连续处罚。
再次，根据《条例》第26条规定：“非封闭式之公寓大厦集居小区其地面层为各自独立之数幢建筑物，且区内属住宅与办公、商场混合使用，其办公、商场之出入口各自独立之公寓大厦，各该幢内之办公、商场部分，得就该幢或结合他幢内之办公、商场部分，经其区分所有权人过半数书面同意，及全体区分所有权人会议决议或规约明定下列各款事项后，以该办公、商场部分召开区分所有权人会议，成立管理委员会，并向直辖市、县（市）主管机关报备。
一、共享部分、约定共享部分范围之划分。
二、共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护范围及管理维护费用之分担方式……”此条规定实际上是明确了住宅与非住宅混合的物业小区，在明确各共有部分之责任情况下，应当分开成立管理委员会，与大陆《物业管理条例》规定的“同一区域不分住宅与非住宅，应当一并成立一个业主委员会”有着明显不同。
最后，从上述规定看，对于大陆关于业主委员会的成立，我们可以借鉴以下几点。
一是以单栋公寓为单位成立业委会。
从物理形态上，台湾鲜有封闭式的住宅小区。
街区式住宅的好处是打通了城市的交流毛细血管，缓解城市堵车问题，城市有限资源居民共享。
从管理委员会成立角度讲，这样公寓的管理矛盾较少，栋楼业主少，公共事务少，大家参与管理事务的积极性高。
反观大陆小区式住宅模式，由于与阿罗不可能定律（在民主的制度下不可能得到令所有的人都满意的结果）背驰，小区公共事务多，业主参与度低，容易造成极少数人操控小区运作，矛盾突显。
街区式社区模式实际上是化解业委会矛盾的一条有效出路。
二是建设单位不依法成立管理委员会可以进行处罚。
按照国务院《物业管理条例》第10条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
但是，由于没有任何的法定处罚，导致大部份城市业主委员会的成立情况并不理想，三四线城市的小区，更是鲜有业主委员会。
这让业主委员会制度“徒有虚名”。
三是同一栋楼宇的商业办公与住宅分别成立管理委员会。
大陆立法强调“同一物业区域应当成立一个业委会”，一个小区内的商业或办公实际上无法单独成立业主委员会，商业和办公在管理要求、业主要求、收费标准等有着极大的不同，如果强行将它们划入同一物业管理区域，由一家业委会管理，则可能引发重重矛盾，台湾地区在这方面的做法或许可以为作为借鉴。
公寓大厦管理委员会的会议制度根据台湾《条例》第31条之规定：区分所有权人会议之决议，除规约另有规定外，应有区分所有权人三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席，以出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上之同意行之。
可见，台湾业主大会的表决制度与大陆基本相似，即：都强调“面积”和“人数”过半的“双多数”原则。
台湾台中闹市区。
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城市开发（物业管理）URBAN DEVELOPMENT792019.05THEORY 理论堂台湾《条例》有明确规定的“假决议”（又称“重开议”）制度，即若参会人数未达标无法做出有效决议，可以就统一议案重新召开会议，出席人数过半即可决议。
按照这一规定，如果首次开会有未通过“双多数”的情况，开会的门坎大大降低。
这一制度对大陆的表决制度有较大的借鉴意义，和大陆在业主表决中常用的“不表态视为同意”或“不表决视为同意大多数已表态业主的意见”其立法本意是相通的。
很明显，台湾地区的这一操作有明确的法律规定，而大陆“视为同意”或“视为同意大多数”并无明确法律、法规规定，前者的“假决议”操作性更强，争议会更少。
关于业主大会的表决，台湾基本上不采用书面形式，更多的是业主当场出席会议形式，台湾知名律师李永然在《公寓大厦管理条例与你》一书中也认为业主大会不适用“书面调查”形式。
台湾台北地方法院某民事判决提到：公寓大厦管理条例对于表决的方式并未限制一定要用什么方式，其实问卷的回收，也可以当作是一种表决，毕竟举手表决跟以问卷表决，意思是一样。
给大陆业委会建立带来更多的启示：我们应当采用书面形式开会，应当减少发票人对投票人的投票诱导，在唱票时应当认真查实核验，以投票纠纷。
另外，台湾《条例》规定，业主的投票权有“1/5”的限制：票数的限制问题任一区分所有权人的人数计算（即一门牌算1个人）或区分所有权比例（专有部分面积/全大楼专有部分面积总和），任一项累计均不得超过全部总计的1/5，超过部分不予计算。
受托人于受托之区分所有权占全部区分所有权五分之一以上者，或以单一区分所有权计算之人数超过区分所有权人数五分之一者，其超过部分不予计算。
在笔者处理的一些业主表决案件中，往往出现开发商在投票时“绑架”小业主的情况，因为开发商可能未出售自持的房屋，而其拥有较多的面积，甚至达到二分之一以上，在投票权没有限制的情况下，这直接导致无法通过某些决议，甚至在开发商不愿意成立业主委员会的情况下，根本无法成立业主委员会。
这方面可以学习台湾地区的做法。
公寓大厦管理委员会与物业公司的法律关系台湾的物业公司一般称为“物业管理秩序维护公司”，规模一般比较小。
在笔者参观访问的两个公寓来看，管理委员会是将管家服务、安保、保洁、设备管理、绿化管理分别签署给不同的专业公司来操作，安保、设备管理、绿化一般都是由管理委员会直接外包。
相比大陆的业委会将小区整体物业管理事务“总包”给一家物业公司的情况，台湾的物业公司更像传统意义上的管家，帮助管理委员会处理财务收支，及处理与其他各专业分包之间的关系。
在台湾，管理委员会直接支付给物业公司报酬，物业公司不需要直接面对业主催收费用。
台湾的管理委员会与物业公司之间的关系，是真正民法意义的委托关系，即：物业公司接受管理委员会的委托提供管家服务，管理委员会支付物业公司报酬，管理委员会的运作都是透明的，与业主之间的矛盾并不明显。
大陆目前的管理模式，从法律上讲也是物业公司接受业主委员会的委托，提供物业管理服务，也是法律意义的委托关系，但是物业公司直接面向业主收取管理服务费，导致出现物业公司与业主因欠费问题对薄公堂。
实际上，大陆的这种模式是物业公司接受业主大会或业委会的委托提供服务，支付对象是全体业主，一定程度上，不利于建立业主与业主委员会互信的关系。
笔者认为，台湾地区的模式更多体现业主的自治，可能是今后物业管理发展的方向，特别是随着业主委员会制度的日益成熟和规范，业主自治的作法会更加明确，目前在大陆多地出现未聘用物业公司，由业主委员会直接聘请专业保安、保洁人员或专业服务公司提供管理服务的小型社区，上海市等地也就业主自治进行了专门的规定。
由于市场透明度高，台湾地区的管理委员会在与物业公司的合作中处于强势地位，物业公司的利益空间并不理想，加之恶意竞争的存在，导致台湾管理委员会更换物业管理公司较为频繁。
总体上看，台湾管理委员会与物业公司的法律关系比较清晰，操作也公开透明，值得大陆物业公司学习。
但是也存在一些问题，由于公寓规模小，成本不能被业主摊薄，有些公寓管理要求略高；物业管理收费公开透明，大部分物业公司利润并不理想，不利于行业长期健康发展。
