下载文档原格式
未经消防验收对房屋租赁合同效⼒认定的影响探析未经消防验收对房屋租赁合同效⼒认定的影响探析因租赁房屋消防验收不合格问题⽽引发的租赁合同纠纷在⽇常⽣活中极为常见，租赁合同效⼒在消防验收不合格的情形下该如何认定，本⽂将结合相关法律规定和司法案例进⾏简要分析。
未经消防验收或消防验收不合格时房屋租赁合同效⼒的认定，⾸先应回归到合同法中关于合同效⼒的认定条款，即《合同法》第五⼗⼆条：“有下列情形之⼀的，合同⽆效：（五）违反法律、⾏政法规的强制性规定。
”。
强制性规定与合同效⼒关于强制性规定，《最⾼⼈民法院关于适⽤〈中华⼈民共和国合同法〉若⼲问题的解释（⼆）》第⼗四条规定：“合同法第52第（5）项规定的‘强制性规定’,是指效⼒性强制性规定。
”《最⾼⼈民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若⼲问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第15条规定“违反效⼒性强制规定的，⼈民法院应当认定合同⽆效；违反管理性强制规定的，⼈民法院应当根据具体情形认定其效⼒”。
上述法律及司法解释将认定合同⽆效的规定限定在“效⼒性强制性规定” 范围内。
强制性规定分为效⼒性规定和管理性规定。
效⼒性强制规定，是指法律及⾏政法规明确规定违反该类规定将导致合同⽆效，或者虽未明确规定违反将导致合同⽆效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。
管理性强制规定，是指法律及⾏政法规未明确规定违反此类规定将导致合同⽆效的规定，其⽬的在于管理违反规定的⾏为，但不否认该⾏为在民事上的效⼒。
消防验收对租赁合同效⼒的影响《消防法》第13条第2款规定：“依法应当进⾏消防验收的建设⼯程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁⽌投⼊使⽤；其他建设⼯程经依法抽查不合格的，应当停⽌使⽤。
”未经消防验收合格的房屋进⾏租赁，显然违反了上述规定，且该规定属于强制规定⽆疑。
但是否会导致租赁合同⽆效，应当分析其是属于管理性强制规定还是效⼒性强制规定？但由于对于效⼒性和管理性的区分并没有明确的标准，实践中争议不断。
房屋未经消防验收可以出租吗⼀般情况下，如果我们修建的房屋已经竣⼯的，可能就需要进⾏验收，那么如果房⼦没有经过消防验收是否可以出租，相关的规定是怎样的？下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。
⼀、房屋未经消防验收可以出租吗最⾼院发布了《最⾼⼈民法院关于废⽌1997年7⽉1⽇⾄2011年12⽉31⽇期间发布的部分司法解释和司法解释性质⽂件(第⼗批)的决定》(法释〔2013〕7号)，决定废⽌《最⾼⼈民法院关于未经消防验收合格⽽订⽴的房屋租赁合同如何认定其效⼒的函复》。
也就是说，⾃2013年2⽉26⽇之后，法院不再适⽤《最⾼⼈民法院关于未经消防验收合格⽽订⽴的房屋租赁合同如何认定其效⼒的函复》认定未经消防验收的房屋租赁合同⽆效，⽽统⼀适⽤《最⾼⼈民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》，对未经消防验收或验收不合格的房屋租赁合同不再认定为⽆效合同，承租⼈可以向法院起诉要求解除合同。
所以，⽬前房屋未经消防验收或验收不合格，不影响房屋租赁合同的效⼒。
⼆、法律规定公安部第106号令《建设⼯程消防监督管理规定》第⼆⼗⼀条建设单位申请消防验收应当提供下列材料：(⼀)建设⼯程消防验收申报表;(⼆)⼯程竣⼯验收报告;(三)消防产品质量合格证明⽂件;(四)有防⽕性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者⾏业标准的证明⽂件、出⼚合格证;(五)消防设施、电⽓防⽕技术检测合格证明⽂件;(六)施⼯、⼯程监理、检测单位的合法⾝份证明和资质等级证明⽂件;(七)其他依法需要提供的材料。
以上内容就是相关的回答，通常情况下如果，房⼦还没有进⾏消防验收或者验收不合格的话，是不影响房屋租赁合同的效⼒的，承租⼈可以向法院起诉要求解除合同，这个时候⼀般不会认定合同⽆效。
如果您还有其他法律问题的可以咨询店铺相关律师。
最⾼⼈民法院关于未经消防验收合格⽽订⽴的房屋租赁合同如何认定其效⼒的复函内容是什么最⾼⼈民法院关于未经消防验收合格⽽订⽴的房屋租赁合同如何认定其效⼒的复函内容是什么？店铺⼩编为您准备了相关知识，希望对您能有所帮助。
最⾼⼈民法院关于未经消防验收合格⽽订⽴的房屋租赁合同如何认定其效⼒的复函内容是什么最⾼⼈民法院关于未经消防验收合格⽽订⽴的房屋租赁合同如何认定其效⼒的复函([2003]民⼀他字第11号 2004年3⽉4⽇最⾼⼈民法院公布)云南省⾼级⼈民法院：你院《关于未经消防验收合格⽽订⽴的房屋租赁合同如何认定其效⼒的请⽰》报告收悉。
经研究认为：根据《中华⼈民共和国合同法》和《最⾼⼈民法院关于适⽤〈中华⼈民共和国合同法〉若⼲问题的解释(⼀)》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书⽽⽆效，缺少法律依据。
关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同⽆效的问题，应根据不同情况分别对待：第⼀，出租《中华⼈民共和国消防法》第⼗条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同⽆效。
第⼆，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，⼈民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由⽽认定合同⽆效。
第三，租赁房屋⽤于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务⼈为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效⼒的必要条件。
附：云南省⾼级⼈民法院《关于未经消防验收合格⽽订⽴的房屋租赁合同如何认定其效⼒的请⽰》(云⾼法报[2003]45号)最⾼⼈民法院：近年来，因房屋租赁合同纠纷⽽诉⾄⼈民法院的案件较多。
由于城乡分割的⼆元体制，对城市和农村的房屋是否需要经过竣⼯验收及是否需要办理房屋所有权证的要求并不⼀致。
在我省，对农村特别是城郊结合部的房屋是否需要经过竣⼯验收和办理房屋所有权证实际上并⽆强制性的规定。
未经消防验收不影响房屋租赁合同的效力▽一起经中院、高院判决，并经最高院指令再审的房屋租赁合同纠纷案件，虽然目前未检索到案件最终的裁判结果，但由于涉及到房屋租赁合同中诸多与消防验收相关的问题，颇值得研究学习。
最高院在指令再审的裁定中明确：租赁房屋未经消防验收合格，违反《消防法》的相关规定，属于《房屋租赁合同司法解释》第八条第三项规定、导致租赁房屋无法使用的情形，不影响房屋租赁合同的效力。
案例：一、二审和最高院指令再审2012年3月23日，嘉亨公司与万尚公司签订租赁合同，约定万尚公司承租嘉亨公司位于西安市金鼎购物广场地下一层至地上三层，建筑面积为约2万平方米房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2012年9月1日起至2024年8月30日，租赁房产的租金为每年1700万元。
合同另约定，嘉亨公司承诺并保证租赁房产现状为合法有效，不属违章建筑。
在合同有效期限内，由于嘉亨公司的过错责任导致万尚公司无法经营的，嘉亨公司应承担由此引发的一切经济损失。
签订合同后，万尚公司向嘉亨公司交纳了租金、保证金，双方对涉案房屋内的设施、设备进行了移交，万尚公司开始进行装修。
在装修过程中，万尚公司拆除了涉案部分房屋的原有装修和设施。
嘉亨公司提起诉讼，主张万尚公司拆除包括消防系统在内的前期装修设施，且由于其拖延装修，导致出租场地区域消防验收工作根本无法完成，影响到楼宇整体消防验收和工程竣工验收。
经法院释明，嘉亨公司诉请确认租赁合同无效、返还租赁场地并赔偿被拆除损坏的房屋装修及设施损失、支付场地占用费及清理临街商铺损失等；万尚公司提起反诉，请求判令嘉亨公司返还已支付租金及贷款利息、赔偿装修费用。
一审法院查明，涉案房屋未办理消防设计验收、建筑工程竣工验收手续，万尚公司在签订合同时对此知晓。
西安中院审理后作出（2013）西民一初字第00020号民事判决：根据《建筑法》规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
租赁的房屋通不过消防验收，租赁合同是否有效?咨询：我租赁了某公司一套门面用于经营餐馆，合同签订后区公安消防大队发出两份分别对自用喷淋系统和消除火灾隐患的限期改正通知书。
后由于消防隐患未能去除，我所从事的餐饮等活动无法进行，我现在想向法院要求确认双方所签订的合同因违反法律强制性规定而无效，能够获得法律支持吗？律师解答：租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
其次，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防平安检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防平安验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
虽然根据我国《消防法》第10条第3款规定:“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。
〞但是，《消防法》所规定的经消防验收合格前方能投入生产使用，是对房屋的使用用途作出规定，这里的使用应指生产生活使用，而非指房屋出租行为。
《消防法》第12条将歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所的消防平安赋予经营者承当也印证了这一说法，公安消防机构对公众聚集场所未经消防平安检查或者检查不合格，处分的对象也是擅自使用或者开业、经营者而不是房屋出租人。
如果根据《消防法》第10条的规定直接认定合同无效，就不存在房屋承租人的消防平安义务。
从而使得法律规定本身相矛盾。
故不应将出租房屋是否经消防平安作为房屋是否生效的要件。
由此，可以看出，我国法律并未将消防平安是否经验收合格作为合同是否生效的要件，根据无效合同的认定原那么，即在法律强制性规定未做规定的前提下，应认定合同有效。
未经消防验收房屋对外出租房屋租赁合同有效吗有些⼈买房⼦并不是⾃⼰住，⽽是为了投资，在房屋还不能出售时会将其出租出去。
但是有些房屋出租的时候，是未经消防验收的房屋，租客认为房东没有合法租赁的权利。
那么，未经消防验收房屋对外出租房屋租赁合同有效吗关注店铺，了解更多知识。
未经消防验收房屋对外出租房屋租赁合同是否有效关于以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订⽴的房屋租赁合同的效⼒问题，我国消防法第⼗条和《建设⼯程消防监督管理规定》规定，建筑总⾯积⼤于1万平⽅⽶的宾馆、饭店、商场、市场等⼈员密集场所，建设单位在⼯程竣⼯后，应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁⽌投⼊使⽤。
该规定内容是出于⾏政管理和建筑物使⽤安全的考虑，应认定为管理性强制性规定。
⽆效合同效⼒补正，是指根据有关法律法规规定，有些合同原本应当被认定为⽆效，但是允许当事⼈在⼀定期限内采取措施对合同效⼒加以完善，或者因某些客观事由使合同中的⽆效情形⾃动消除，从⽽使原本⽆效的合同转化为有效合同。
租赁的房屋未办理产权证，租赁合同是否有效⾸先，租赁合同是出租⼈将租赁物交付承租⼈使⽤、收益，承租⼈⽀付租⾦的合同。
租赁关系体现的是占有的转移，⼀⽅让渡其占有获得租⾦利益，另⼀⽅则通过⽀付租⾦取得占有以使⽤收益。
其次，出租房屋未取得权属证书不⾜以认定租赁合同⽆效，原告出租属于⾃⼰的产权没有争议的房屋，是⾏使对所有权的收益权的⾏为，其在产权⽆争议的情况下，租赁合同不因所有权⼈于缔约时没有取得房屋所有权证⽽⽆效。
最后，要求出租⼈对出租房屋享有所有权属于管理性规范，并⾮效⼒强制性规范，租赁合同强调的是转移租赁物的使⽤和收益，并不要求出租⼈必须是租赁物所有权⼈或者已取得产权证，例如合法转租。
涉案房屋是否享有所有权并不影响原告请求参照合同约定的租⾦标准⽀付房屋占有使⽤费。
未经消防验收房屋对外出租房屋租赁合同是否有效未经消防验收房屋直接出租，房东可能会违反⽽承担相应的法律责任。
关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定效力的函复哎，大家好呀，今天咱们聊聊一个挺有意思的话题，关于房屋租赁合同的问题。
你知道的，租房子可不是件小事，得认真对待。
尤其是当房东和租客签订合同的时候，房子得过消防验收，没这个，真是个大麻烦呀。
想象一下，租客兴高采烈地搬进新家，结果发现这房子竟然没通过消防验收。
那可真是大煞风景，心情一下子就凉了半截。
你想啊，要是万一出了点什么问题，消防安全隐患可不是闹着玩的。
大火一来，损失可就大了，谁愿意为了几张纸扔掉自己的安全呢？可是呢，这个合同的效力又是个棘手的问题。
有些房东心里想着，没关系，反正我们已经签了合同，反正租客也住进来了。
租客也可能想，唉，我又不想再找房子了，就先住下再说吧。
可这时候，问题来了，如果真出了事，合同还能撑得住吗？法律上可是有规定的，像是“未通过消防验收的房屋，不得出租”。
可这话说得轻松，真遇上事儿可就没那么简单了。
你瞧，有些房东为了省事，干脆就把这消防验收的事儿给忽略了。
觉得反正租客也不太会查，签个合同就算万事大吉。
可没想到，租客一不小心上网查了，发现房子居然是“黑屋子”，那可就尴尬了。
想想，租客心里那种感觉，简直就像喝了凉水，一下子冰透了。
而房东的脸色，嘿，那绝对是瞬间变得比过年还红。
然后就有人问了，合同能不能废？这时候法律就出来捣蛋了。
虽然说合同是双方自愿签的，但若是这房子根本不符合安全标准，法律是绝对站在保护租客这边的。
你瞧，这就是法律的魅力，它不仅仅是冰冷的条款，还是一块大护身符。
大家都知道，租房子就是个“如履薄冰”的活，谁敢轻易踩错一步呢？如果租客和房东真碰上这样的情况，怎么办呢？最简单的就是，租客可以要求解除合同，毕竟这合同的基础都不成立。
而房东也得认清现实，别想着“有合同就能稳妥”，其实根本不是那么回事。
否则，等到真出了问题，后悔可就来不及了，真是欲哭无泪。
不过说回来，还是希望大家在租房之前，能多留个心眼。
别觉得检查麻烦，反正签合同就是了。
房屋租赁合同关于消防验收的条款
以下是一个房屋租赁合同中关于消防验收的条款示例，你可以根据实际情况进行修改和调整：
7. 消防验收
7.1 出租方应当确保所出租的房屋符合国家和地方消防安全标准，并通过相关部门的消防验收。
7.2 承租方有权要求出租方提供房屋的消防验收文件或相关证明，以确保房屋符合消防安全要求。
7.3 如房屋需要进行消防改造或升级，应当由出租方负责，并承担相应的费用。
承租方应当积极配合出租方的消防改造工作。
7.4 租赁期间，承租方应当遵守国家和地方消防安全法律法规，不得擅自改变房屋的消防设施、设备和布局。
7.5 如因承租方违反消防安全规定或使用不当导致房屋发生消防安全事故，承租方应当承担相应的法律责任和经济赔偿责任。
7.6 双方应当定期对房屋的消防设施、设备进行检查和维护，确保其正常运行。
如发现消防安全隐患，应当及时采取措施予以消除。
本条款旨在明确租赁双方在消防安全方面的权利和义务，确保房屋在租赁期间的消防安全。
双方应当认真履行本条款的约定，共同维护房屋的消防安全。
需注意，以上内容仅供参考，具体的合同条款应根据法律法规和实际情况进行制定和调整。
在签署合同之前，建议你咨询专业律师，以确保合同的法律效力和合规性。
消防验收不合格房屋租赁合同是否归于无效？背景介绍消防验收是指按照国家有关规定，对建筑施工、装修竣工后进行的满足防火安全要求的检查，并发给防火验收合格证明的过程。
在房屋租赁过程中，消防验收合格是十分重要的一项要求，因为它关系到住客们的人身安全和财产安全。
然而，在实际租赁过程中，有些房屋的消防验收不合格，引起了租客的困惑和担忧。
因此，本文将就消防验收不合格房屋租赁合同是否归于无效这一问题进行探讨。
消防验收不合格消防验收不合格是指某栋建筑物因为装修或建造不符合防火安全要求而未能通过消防验收。
一旦消防验收不合格，该建筑物便不能获得防火验收合格证，并且不容易获得住房出租许可证。
这给房东和租客带来了一些麻烦。
租赁合同的解释由于消防验收的缺位，在实践中许多租客们对于自己与房东之间的租赁合同是否成立产生了疑问。
在合同租赁过程中，双方应当是平等的，并在互相同意的情况下签署合同。
合同文本中应该包含租金、使用时间、租赁地点等要素。
如果其中任何一方没有履行自己在合同中规定的义务，另一方则有权终止合同并要求赔偿。
当然，合同中也应该包含根据相关法律、法规以及政策的规定，规定了一些必须符合的条件。
然而，假如发生了上述情况，就会引起难以解决的纠纷。
合同违约如果发现租房合同中望文生义或隐瞒重要事实，对于消费者来说，应立刻与房东签订补充合同或直接终止合同，要求退款。
对于合同履行结果而言，如果双方在签订合同时没有遵循法律法规要求，且在审查过程中房屋未被发现存在消防隐患，那么合同仍然成立。
如果房东在租赁过程中未履行一定义务导致租客受到损失，租客有权要求返还租金或承担赔偿责任。
租赁合同无效当然，在消防验收不合格的情况下，租客可以通过法律途径解决问题。
在国内城市化进程迅猛发展的情况下，消防验收合格标准对于公众安全有着至关重要的作用。
如果房屋消防验收不达标，消防部门无法给予防火验收合格证通过，房屋也就不能被用于住宅申请。
在这种情况下，如果租客已经签署了租赁合同并支付了租金，而房屋后来的消防验收却不合格了，那么租客可以要求退还全部租金，并要求房东承担责任。
可否以房屋未经消防验收主张房屋租赁合同无效？今年9月份，我在县城开发区租赁了一幢三层的楼房用于开办宾馆、餐饮和休闲服务，租赁期间为三年。
合同签订后，我就着手开始开业筹备工作，并向消防机构申报验收，但经检查所租房屋不符合消防要求。
为此，我以房屋未经消防验收、双方之间的租赁合同应当无效向房主提出解今年9月份，我在县城开发区租赁了一幢三层的楼房用于开办宾馆、餐饮和休闲服务，租赁期间为三年。
合同签订后，我就着手开始开业筹备工作，并向消防机构申报验收，但经检查所租房屋不符合消防要求。
为此，我以房屋未经消防验收、双方之间的租赁合同应当无效向房主提出解除合同的要求，但房主坚决不同意，除非我按照合同约定向其支付违约金。
请问：我能否以租赁的房屋未经消防验收为由主张合同无效？【律师答疑】你来信学习的问题涉及的是未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同应当如何认定其效力。
我国《消防法》第10条第3款规定："按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。
"可见，"必须经公安消防机构进行消防验收"也是有条件的。
该法第12条还规定："歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用开业。
"此条规定针对的是公众聚集场所的开设者或者经营者提出的，而非针对开设、经营者之外的房屋出租人的要求，公安消防机构对公众聚集场所未经消防安全检查或者检查不合格，处罚的对象也是擅自使用或者开业、经营者而不是房屋出租人。
另外，承租人承租房屋的用途不同，决定着该房屋应当具备的消防安全设施的状况也不一样，承租人完全可以在征得出租人同意的情况下，为承租并准备用于经营住宿、餐饮等公众聚集场所的房屋增设消防设施，使其符合保证消防安全的要求。
产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的效力牛旭云冀东北京市第一中级人民法院民一庭上传时间:2007-2-6一、案情原告（反诉被告）建设公司诉称：1998年8月25日，建设公司与子木公司签订了“房屋租赁协议书”，约定，建设公司（甲方）出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。
自1998年9月1日起至1999年3月31日止，子木公司（乙方）可以进驻现场进行局部改造和精装修，进行设备调试及试营业，自1999年4月1日起计算租期，租赁期为5年;每年租金为227万元人民币，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次预付金额为113.5万元，如不能按期支付租金，拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金;租赁期间, 甲、乙双方均不能无故解除本协议。
如确有必要解除合同，违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。
协议签订后，建设公司全面履行了协议，如期将房屋交付子木公司，子木公司装修后以“子木大酒楼”的名义开业，并营业至今。
但子木公司仅在1998年9月8日向建设公司支付了定金50万元，租金至今未付，己拖欠租金794.5万元。
建设公司提出以下诉讼请求: l、判令解除建设公司与子木公司于1998年8月25日签订的《房屋租赁协议书》，子木公司将其承租并已装修的房屋无偿返还给建设公司。
2、判令子木公司给付建设公司租金人民币794.5万元。
3、判令子木公司给付建设公司滞纳金人民币1966387元(滞纳金暂计至2002年2月1日，自逾期之日起至实际给付之日止)。
4、判令子木公司给付建设公司违约金人民币454万元。
5、判令子木公司承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）子木公司辩称：建设公司未及时取得房屋产权证，同时不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，应由建设公司承担全部责任。
建设公司没有按照合同约定提供相应的法律文件，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。
建设公司的不作为已经构成违约和对子木公司权利的侵犯。
子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。
同时，子木公司提出如下反诉请求：1、请求人民法院确认建设公司与子木公司之间签订的《房屋租赁协议书》无效。
2、请求人民法院驳回建设公司的诉讼请求。
3、请求人民法院判令建设公司补偿子木公司经济损失人民币17 404 972.11元(实际投入6 204 972.11元，双倍租金454万元,三年预期利润666万元)。
4、请求人民法院判令由建设公司负担本案诉讼费。
二、判决一审法院认为，本案的争议焦点在于：1、建设公司未及时取得房屋产权证以及消防验收合格证是否影响租赁合同的效力；2、不能全面、及时地履行房屋租赁合同的责任分担问题。
一审法院认为，原告建设公司与被告子木公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
建设公司未及时取得房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效，但是对于该合同的履行产生一定影响；建设公司应当承担相应的责任。
子木公司自1998年9月1日至1999年3月31日止的期间内进行设备调试和试营业，办理相关的公司注册手续，子木公司在此期间内应知晓建设公司未取得租赁物的产权证，但是在两年的诉讼期间内未主张权利，视为放弃相应的胜诉权。
其次，由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前，因此建设公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》当然无效。
DDD原被告双方对《房屋租赁协议书》的履行行为，都存在不同程度的瑕疵，都应当承担一定的违约责任。
依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收。
子木公司接收租赁的房屋后，对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业。
但子木公司没有提供其已经履行此义务的证据材料。
因此，子木公司认为建设公司不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，并由建设公司承担全部责任的理由不能成立。
子木公司作为准备从事餐饮业的承租方，应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮业的特殊要求和特别程序，本案的事实说明，关于租赁物的消防验收问题，子木公司的过错是主要的，但建设公司作为出租方，也要承担一定的责任。
此外，子木公司作为租赁物的承租方，其知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得，建设公司有违约行为而给其造成损失时，子木公司应当及时采取适当措施防止损失的扩大。
子木公司在办理公司登记的过程中，就应当知晓上述事实，但是子木公司没有提供证据证明其采取了相应的补救措施。
依照《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，建设公司于2002年3月向子木公司主张自1999年4月1日起的房屋租金，但是没有提供其自2000年4月1日起就向子木公司主张租金的证据材料，因此，本院只支持建设公司向本院起诉之日起前一年至今的租金及相应的滞纳金。
对于子木公司对租赁物进行的装饰装修，经评估，装饰装修工程的价格在2002年4月15日的市场价格为351.28万元。
《房屋租赁协议书》约定，租赁期满或其他原因终止本协议时，除乙方购置的家具、电器以外其他设施及设备应完整、无偿移交给甲方。
根据本案的事实及双方的过错责任程度，就子木公司对租赁物的装饰装修工程，酌定为建设公司应当给付子木公司100万元补偿。
一审法院判决：1、解除建设公司与子木公司签订的《房屋租赁协议书》；2、子木公司将其承租并已经装修的房屋于本判决生效后三十日内腾空并移交给建设公司;3、子木公司于本判决生效后十日内给付建设公司房屋租金三百五十九万四千一百六十六元六角七分（其中五十万元已经执行）及滞纳金（以拖欠租金为基数,按照拖欠日期每日万分之五分别计算至实际给付之日）;4、建设公司于本判决生效后十日内给付子木公司房屋装修补偿一百万元；5、驳回建设公司的其他诉讼请求。
6、驳回子木公司的其他反诉请求。
子木公司不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
三、分析本案的审理，在处理房屋产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的案例方面，具有借鉴意义。
（一）、出租方没有房屋产权证，是否影响房屋租赁合同的效力。
按照《城市房地产管理法》第五十二条的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
在很多案例中，房屋出租方没有产权证，具体的原因很多，相当一部分是土地出让金已经交纳，由于政府职能部门的原因，房屋产权证不能及时下发，但是房屋的产权清晰，没有争议。
《合同法》对于合同无效规定的比较严格，结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求，对于房屋出租方没有产权证的房屋租赁合同，不宜认定为无效合同。
但是对于违章建筑的出租等情况，应当另论。
（二）、消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。
经营性商业用房的消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，涉及到公共安全和社会利益，消防验收问题与出租房屋能否正式投入使用直接相关，因此，经营性商业用房的消防涉及房屋租赁合同的效力和履行问题。
《中华人民共和国消防法》于1998年9月1日正式实施。
该法第十规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。
第十二条规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。
上述规定，应当是法律的强制性规定。
如果房屋租赁合同的内容违反了上述规定，应当认定合同的相应内容为无效。
联体建筑或者整栋大楼一般情况下是全部竣工后进行整体验收，如果上述整体建筑的竣工时间较长或其他原因，而只对其中部分房屋进行出租时，可以进行局部验收。
依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收，但局部验收必须具备相应的附加条件。
（如整幢建筑物的消防水泵、管道等基础消防设施已经具备等）。
另外，如果对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业使用。
因此，租赁物的消防验收，有时是租赁双方的共同义务。
在“消防法”实施之后，对租赁合同内容的效力问题，应当考虑租赁房屋的消防验收问题。
四、本案中需要说明的问题（一）有效的房屋租赁合同处于非法履行状态时双方责任的承担问题。
由于本案中房屋租赁合同在先，《消防法》实施在后，因此一审法院认定房屋租赁合同有效，但是因为消防验收问题，承租方所开办酒楼的营业执照无法办理，并因擅自营业被处罚，租赁合同处于非法履行状态。
本案中出租房屋所在的整栋建筑物需要竣工后进行整体验收，但是已经具备了进行局部验收的附加条件，承租方承租的房屋又进行了局部改造和装修，所以一审法院认为需要进行局部验收，同时也具备了局部验收的条件，所以承租方应当承担没有取得营业执照的主要责任。
所以，对于双方的损失应当根据双方在履行合同过程中的过错责任程度确定各自应当负担的份额。
对于实际损失，应当注意确定损失的范围。
依据合同法的规定，合同当事人有义务采取措施防止损失的扩大。
没有采取补救措施，放任损失扩大的部分不应支持。
（二）本案中子木公司是否享有不交付房屋租金的抗辩权的问题。
子木公司认为，建设公司未及时取得房屋产权证、消防验收合格证，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。
建设公司的不作为已经构成违约，子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。
依照租赁协议的约定，建设公司要提供相应的法律文件。
但是，子木公司对租赁房屋进行改造和装修，应当进行消防验收，从而可以取得进行营业登记所需要的租赁房屋的消防验收合格证，因此，子木公司认为酒楼不能取得营业执照的责任应当全部由建设公司承担并且可以不交付租金的抗辩不能成立。
转载于北京市第一中院网站。
