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2011年房地产市场形势分析与2012年预测
无
【期刊名称】《学术动态（北京)》
【年(卷),期】2012(000)023
【摘要】为抑制投资、投机性需求，遏制房价上涨，巩固和扩大调控成果，2011年房地产市场调控行政与市场手段并用9“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，政策及措施空前严厉：限购城市增加，限购政策更为严格、具体；首次要求各城市政府制定新建住房的房价控制目标，600多个城市公布了限价目标并出台了相关细则；
【总页数】22页(P2-23)
【作者】无
【作者单位】课题组
【正文语种】中文
【中图分类】F29
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4.2011年上半年房地产市场形势分析及下半年预测 [J], 国务院发展研究中心市场经济研究所课题组;廖英敏
5.2010年房地产市场形势分析与2011年预测 [J], 喻锋;刘树臣;张迪
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中国商业地产２０１１年总结与２０１２年新摩尔公司展望深圳新摩尔商业管理公司总经理杨宝民从２００２到２０１１年九年过去了，美国通过伊拉克和阿富汗战争加强了对石油的控制，把对中国帮助较大的拉登灭掉了，但是负债累累，将一文不值的美元废纸到处以ＡＡＡ级别信用对外出售，中国、日本财经领导不断被美元玩于股掌之间。
中国领导人满足于形势一片大好，放弃了收复南海岛屿的大好机会，对台湾也是没啥办法，对美国采用美元诈骗世界如何解套也是一筹莫展。
只有中国航天一直争气，２０１１年神舟八号对接成功，那还是１９９２年江主席牵头的正确决策。
如果毛主席醒来，发现我们高层九年来竟然没有完成一件震惊世界的大事，和平收回台湾也好，收复南海岛屿也罢，收回海参崴也好，作为大国总得有所作为，否则就剩下一年任期，历史上真是难以交代，作为普通公民，我都深感羞愧，忙于服务商业地产，未能关心国家大事。
中国石油相关国有企业领导主要关心自己的乌纱帽，基本在内海和内陆采油，对南海石油基本没有想法。
美国石油公司领导知道爱国，不断从海外巧夺石油资源，否则就要下课，我们应该从国外石油公司引进爱国的企业领导作为顾问，帮助主持中国石油国企工作的领导换脑思考。
没有军队保护，去南海采油也是玩命，确实需要国家高层牵头，将海军护航和石油开采结合，保护中国渔民平安打鱼，没有百姓拥护，海军建设更多航母也没啥用。
过去十八年多，地方领导在土地财政中乐不思蜀，遇到严厉的房地产调控，发现只有４万亿元投资项目能够有点作为，高铁温州不幸出事，放慢速度，清除贪腐，高铁应该继续发展。
２０１１年万达红旗街广场开业，工期太紧，质量一塌糊涂，员工健康受到影响，希望王健林董事长能够有所警醒，在政府领导任期完成项目固然挣钱，但是商业地产是百年大计，质量第一。
万达武汉中央文化区项目，空前绝后，领导中国今后文化商业地产发展的潮流，值得我们学习和思考。
华润万象城系列工期合理，杭州万象城经营走上健康轨道，质量值得万达学习。
房地产行业 2011年年度报告评级：持有 维持评级从产业资本视角看投资机会2010年11月28日⏹我们认为2011年行业的基本面不会出现明显波动：一、存量货币过剩。
通胀压力下货币政策调整趋势不可避免，但分析货币政策的角度我们认为不能仅局限在流量分析。
M2与GDP 的比值已由98年的124%上升至09年的178%，两者增速的差额在09年也达到了19.2个百分点，而在04-08年，这一差额都为负值。
目前国家用不断升级的行政手段抑制资金流入房地产，房地产对资金的吸纳能力明显下降，但由于已经发行的存量货币过剩，未来货币政策调整对行业基本面的影响并没有在货币供求平衡时产生环比影响明显。
二、市场预期并不悲观。
购房者和开发商对市场的预期很难量化，但却是影响销量和价格的最重要因素。
从定性和草根的感受，目前各界对市场的预期并不悲观。
适应性预期用来解释购房行为最为合适，因为人们会基于历史而产生判断。
而从房价演绎的历史，恐怕正是各界对市场并不悲观预期产生的最直接原因。
房价经过09年的V 型反转，10年1季度房价的再次失控和10年3季度房价的反弹 ，购房者对房价难再出现十分悲观预期，而这种预期的自我实现也将使实际房价难出现明显松动，因为在降低了对房价下跌空间的预期后，房地产的价格弹性会变得较大，在适度价格回调后会有需求入场，所以市场销售也并不会出现明显萎缩。
⏹行业长期供求拐点尚未到来。
短期调控会压制行业估值水平，但我们不认为行业长期供求关系的拐点已到来。
因为决定长期供求的两点要素短期不会改变。
一是从供给层面分析，在分税制制度下，掌握土地供给源泉的地方政府会控制土地供给节奏，因为地方政府为了解决财政压力，不会让市场存在供大于求的预期；二是需求层面存在高房价和低收入不匹配的悖论是收入结构所决定的，贫富差距的不断扩大导致剩余财富流入到房地产市场中，所以要实质挤出这部分需求，从根本上需要调整收入分配结构。
目前国家出台的限购政策，从中期的角度会抑制这部分资金的流入，弱化行业需求，但如果相关行政性政策不会在长期得到执行，行业长期需求也不会受到明显影响。
调研报告美世根据最新的调研数据，我将为您提供有关美世（Mercer）公司的调研报告，以下为该报告的主要内容：一、公司概况美世（Mercer）是全球领先的人力资源咨询和服务公司，总部位于美国纽约。
它成立于1945年，拥有逾250个办事处，遍布全球40多个国家和地区，客户遍布全球130多个国家，雇佣超过2万名员工。
美世提供的服务范围包括人力资源咨询、人力资源策略、员工福利、薪酬管理、退休金管理等。
二、核心业务和市场美世的核心业务是为全球各类组织和企业提供人力资源咨询和服务。
该公司的客户包括各行各业的企业，从中小型企业到大型跨国公司不等。
尤其在人力资源策略、薪酬管理和员工福利方面，美世拥有丰富的经验和专业知识，受到了很多企业和机构的信赖。
三、优势和竞争力美世的竞争力主要来自以下几个方面：1. 专业团队：美世拥有世界各地的专业人力资源顾问和咨询师，他们在人力资源管理领域具有丰富的经验和专业知识。
2. 全球布局：美世在全球范围内设有办事处，能够为全球客户提供本地化的人力资源咨询和服务，这是其他竞争对手很难媲美的。
3. 综合解决方案：美世提供的服务涵盖了人力资源咨询的方方面面，能够提供全面的解决方案，满足客户的各种需求。
4. 创新技术：美世致力于将最新的科技应用于人力资源管理中，例如通过人工智能和大数据分析提供更准确和高效的服务。
四、未来发展趋势1. 数字化转型：随着科技的发展，人力资源管理也开始向数字化转型，美世将继续投资于技术创新，以满足客户在数字化时代的需求。
2. 多元化服务：美世将扩大服务范围，提供更多元化的人力资源咨询和服务，以满足不同行业和组织的需求。
3. 精细化定制：随着企业和组织的需求越来越个性化，美世将注重为客户提供精细化的定制服务，更好地满足客户的特定需求。
4. 环境和社会责任：美世将继续关注环境和社会责任，致力于提供可持续发展的人力资源解决方案，帮助客户创建更加可持续的组织。
总结：美世作为全球领先的人力资源咨询和服务公司，凭借其专业团队、全球布局、综合解决方案和创新技术等优势，已经在市场上取得了竞争优势。
2011年中国商业地产的发展机遇(2011-02-25 10:35:23)转载标签：房产商业地产深圳万科商业模式中国市场2011年中国商业地产的发展机遇文/刘炳强亚豪机构商业地产部总监中国商业地产在度过了2009年普遍存在的艰难局面后，2010年整年沐浴在供需两旺的温暖阳光中，并且保持着良好的发展势头。
外高桥、世茂股份、金融街等商业地产占比较高的企业已经开始崛起并受到业内关注。
潘石屹的SOHO中国销售业绩大幅增加，截至9月25日已实现合同销售额183亿元。
诸多实力雄厚的大型住宅开发商，如保利、华润、万科、龙湖纷纷宣称将在全国范围内加大对商业地产的投入，2011年，中国商业地产正筹备上演重头戏。
2008年，北京市商业地产供应面积约85万平方米，而受到金融危机预期影响，需求面积仅为38万平方米。
2009年，供应量达到了73万平方米，需求面积仅为57万平方米。
供需比例明显升高。
2009年，北京市商业地产的发展处于停滞发展期，究其原因就是由于住宅市场的过热，使得大量的资金投入到其中。
2009年，另一个较为明显的现象就是后奥运经济衰退和国际金融危机影响，商业地产出现了招商难的现象。
高端物业项目更成了重灾区，那些定位在高端商业的购物中心受到的波及最大，营业额明显下降。
随着2010年4月国务院新政的推出，住宅市场受到了很大程度的制约，但商业地产未有政策介入，投资存在一定时期的政策缺口。
出现这一局面的原因，一是出于城市CBD建设或者城市化进程的考虑，所以暂时没有出台相关针对商业地产的政策；二是商业本身的投资和自用门槛就比较高，而商业一般都是以长期租赁或长期持有作为盈利模式，所以打压商业地产投资并无紧迫性和实质性需求。
据数据显示，2010年北京商业供给面积约183万平方米，需求面积约255万平方米，需求超过供给将近40%。
2011年商业地产将出现大幅度回暖，空置率将逐步下降，将带动另一轮的开发热潮。
北京国土资源局2010年上半年国土资源管理统计分析表明，1-6月，全国土地供应总量为2305公顷，较去年同期增长的1倍。
重新定义地产严冬，稳扎稳打苦炼过冬术——浅谈2012中国楼市引言：2011年12月8日-9日，由《地产》杂志、思源经纪、民生银行联合主办的第七届中国地产金融年会在北京银泰中心柏悦酒店隆重举行。
本次第七届地产金融年会以“图存、转型与发展，保卫资金链”为主题，全国地产及相关行业的意见领袖均在大会中对中国宏观经济转型背景下房地产行业的应对之道各抒己见。
下文是我方根据整体会议主题，以及整体市场变化，对2012年的楼市变化发展及走向所作的一些预判观点，希望供大家参考。
2012年,国家对地产宏观调控政策不会松绑，且调控力度依然较大整体市场环境和国策是影响地产走向的关键因素，国家政策及其未来调整变化成为地产市场的风向标，2011年是宏观调控政策最为严峻的一年，在这一年，我国楼市已经明显表现出下行趋势，因此，面对2012年国策将如何变化，便是摆在每一个地产人面前较为严肃的课题。
2008年,全球化金融危机和国家出台的宏观调控政策颠覆性的打击了全国的房地产市场,这个地产冬天,使起步晚发展迅速的中国地产市场,经历了第一次较为深刻的行业洗牌。
而2011年,是对于房地产调控政策条款最多，执行力度最大的一年，很多人都预期严冬之后可能会出现2009年春天般的复苏，而就在年底2012的国家政策导向逐渐明朗化，由于市场价格的调整是通过行政措施下不得已而为之，价格回落基础并不稳定，恐调控力度一旦放松，会发生报复性增长，因此，2012年国家调控对地产不会松绑，且执行力度依然很大。
对此，国务院总理温家宝11月6日表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。
这是温家宝总理第一次明确提出“下调”房价，总理这次讲话给了当前楼市一副清醒剂。
纵观目前楼市的整体变化，国家权威人士的言论及政策的执行情况，不难看出，国家对于地产调控的决心依然很大，2012年国家对于房地产的政策并不会形成松动。
重新定义“严冬“，练就内功，提升整体专业水平，增强“御寒”能力对于2011年的地产总结，和对2012年的市场预期，各界都发表了各自的真知灼见，思源经纪总裁陈良生作为本次金融年会的东道主之一，也谈到自己对于2012年中国楼市的看法，且从中可以看出，陈总较为客观的分析了目前所面临的市场环境，同时对目前房企和代理行业出现的问题进行了思考。
第一部分总体概况：品牌成为房企逆市扩张助推器2011中国房地产品牌价值测评成果在京发布9月8日，2011中国房地产品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛在住建部世纪国建宾馆隆重举行。
中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰，中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如，中国房地产业协会副会长朱中一，中国房地产研究会副会长童悦仲，中国房地产测评中心专家指导委员会执行主任、上海易居房地产研究院院长张永岳，中国房地产测评中心主任丁祖昱等业内领导和专家，以及房地产企业、研究机构和媒体人士近300人出席了本次论坛。
会上，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2011中国房地产企业品牌价值测评研究报告》及2011中国房地产开发企业品牌价值20强、品牌价值成长性10强、专业特色10强、华北(东北)10强、华东10强、华南10强、中西部10强；2011中国房地产营销代理企业品牌价值10强、成长性10强榜单等系列榜单。
其中，中国海外、万科、恒大的品牌价值分别为246.87亿元、210.70亿元、210.18亿元，分列本次房地产开发企业品牌价值排行榜前三位；易居中国、世联地产、思源兴业则分别以品牌价值39.18亿元、27.04亿元和23.96亿元，位列房地产营销代理企业品牌价值榜前三位。
中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如表示，随着中国房地产市场的发展，品牌已经成为企业应对市场挑战、抓住市场机遇、提高市场份额的“利器”，发挥品牌优势成为企业全面提升竞争实力的重要选择之一。
在此背景下，由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心在充分研究了国内外现有品牌价值评价模型的基础上，遵循建立符合我国国情的保障性住房体系和商品房体系的要求，结合我国房地产市场发展的特点和国内房地产各类企业的特征，对原有房地产企业品牌价值评价模型进行了相应的改进。
商业地产是新一轮城市开发建设的高潮与机会，发展商必须认识到其中包含的风险和陷阱。
风险主要来源于发展商此方面经验缺乏以及中国这方面的专业人才和专业化顾问公司较少。
最重要的是，虽然商业地产是一个传统行业，但是，它面临着新时期要求的变化，导致结构的变化。
商业地产这些与住宅不同的特点，需要发展商具有高度的商业敏感性，重视专业技能和科学的态度，以及对待投资招商的谨慎。
此外，专业化公司在商业设施的开发中，比住宅开发过程中具有更重要的作用。
大型综合商业中心的地产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这些系统性的工作必须请专业公司协助完成。
FIP就是这样一支国际性的商业地产专业运营团队，为发展商提供量身定做的商业运营服务。
以下是FIP公司的专业运作流程，以供行业参考。
一、市场调研分析影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。
因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡。
工作任务：通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、某市房地产市场的供求状况、项目所在区域同类楼盘的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。
并把开发理念，转化成项目持续经营品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出专业意见，使项目投资迈出成功的第一步。
主要工作内容：1、FIP公司完成项目定向市场调查研究工作2、FIP公司完成项目整体开发战略的制定工作3、FIP公司完成项目产品开发总体策略报告工作目的：①深度把握项目所在区域的商业环境，洞悉项目商业机会；②以未来界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；③细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质；④通过专业运作经验及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。
