第六章成本法估价.pptx

一、计算公式
新开发土地价格= 取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理 费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地 增值收益
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4பைடு நூலகம்
二、新开发土地的价格构成
（一）取得待开发土地的成本 1.土地使用权出让金 2.征地和房屋拆迁安置补偿费 3.有关土地取得的手续费及税金
（二）土地开发成本 （三）管理费用：前二者之和的百分比（3%— 5%） （四）投资利息：前三者的利息额 I=P[（1+i）n—1]
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现金流量图
期末惯例法：将发生在计息周期期间的现 金流看成是在周期末发生。
现金流量图：反映项目在计算期内流入和 流出的现金活动的简化图示。
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某土地、安置、拆迁及青苗补助费等为每亩
10万元，征地中发生的其他费用平均每亩3 万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。 土地开发周期为2年，土地征用等费用在开发
实际造价：在竣工结算阶段，通过为建设项目编制竣工决 算，最终确定的实际工程造价。
预算造价：它是在施工图纸设计阶段，根据施工图纸，通 过编制预算文件，预先测算和确定的工程造价。
合同价：在工程招投标阶段，通过签订总承包合同、建筑 安装工程承包合同、设备和材料采购合同以及技术咨询服务 合同，确定的工程造价。
结算价：在合同实施阶段，在工程结算时按合同调价范围 和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等 进行调整后，计算和确定的工程造价。
直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本 +开发成本）
投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开 发成本+管理费用）
成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开 发成本+管理费用+投资利息+销售费用）
销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产 价值
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（七）土地增值收益
用除了销售税费之外的其余五项乘以增值 收益率
原价法、合同法、加法、承包商法。
二、成本法的理论依据
卖方：生产费用价值论
买方：替代原理
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三、成本法适用范围 1.无交易、无收益的房地产估价 2.特殊目的的房地产估价 3.特殊建造的房地产 4.狭小市场上的房地产 5.市场比较法中的修正计算
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第二节 新开发土地的成本法估价
第三章 成本法估价
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
成本法的概念 新开发土地的成本法估价 新建房地产成本法估价 旧房地产成本法估价 成本法运用
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第一节 成本法的概念
一、成本法的概念
求取估价对象在估价时点时的重新购建价格， 然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合 理价格或价值的方法。
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二、新建房地产的价格构成
（一）土地取得成本
（二）开发成本
1.土地开发成本 2.勘察设计费用
规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占 项目总投资的1-3%，水文地质勘探所需的费用根据所需工 作量结合收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。
3.建筑物建造成本（又称建设工程造价，包括建筑安装工 程费、公共配套设施费、基础设施建设费）
初期投入，土地开发费用第一年均匀投入
30%，其余在第二年均匀投入。年贷款利率 为6%，按半年计息。当地土地开发投资的 回报率一般为征地费及开发成本之和的10%， 转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增 值收益率为10%。评估一下土地的价格。
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土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+投资利息 C+开发利润D+税费E+土地增值收益F A=100000/666.67=150元/平米 B=250000000/1000000=250元/平米 C=A[（1+3%）4—1]+B×30%[（1+3%）3—1] + B×70%×[（1+3%）1—1]=31.0元/平米 D=（A+B）×10%=40元/平米 E=V×6.5%=0.065V F=（A+B+C+D）×10%=47.元/平米 代入公式：V=150.0+250+31.0+40+0.065V+47.1 求得V=554.1元/平米
（三）管理费用（经济适用2%） （四）投资利息
（五）销售税费
（六）开发利润（经济适用房3%）
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建设工程造价的种类
投资估算：在编制项目建议书和可行性研究阶段，按照规 定的投资估算指标、类似建设工程造价资料或有关参数，估 算出的建设项目投资额。
概算造价：它是在初步设计阶段，根据设计意图，通过编 制工程概算文件，预先测算和确定的工程造价。
=104.65万元。
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（五）销售税费：售价的一定比例 销售费用（广告宣传、销售代理费等）
销售税金及附加（营业税、城市维护建 设税、教育税附加等） 其它应由卖方负担的交易手续费等
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（六）开发利润：正常条件下开发商所能获得的 平均利润
，需事先估算。前三者之和乘以投资利润率。
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2.开发费用在开发期内分期投入。
例如：总投资600万元，开发期3年，第一 年年初投入50%，第二年均匀投入30%， 第三年均匀投入20%，同期银行贷款利率为 8%。则总投资的利息为
I=600×50%×[（1+8%）3—1]+
600×30%[（1+8%）1.5—1] + 600×20%×[（1+8%）0.5—1]
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三、新开发区宗地价格评估
新开发区土地平均单价=新开发区土地总价 /可转让土地面积
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第三节 新建房地产的成本法估价
一、公式
新建房地产价格=土地取得成本+土地开发 成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息 +销售税费+开发利润
新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费 用+投资利息+销售税费+开发利润
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利息的计算
土地取得费一般是一次性付清，计息期从支付 时间到开发完成时间。 土地开发费的计息：
1.开发费用在整个开发期内均匀投入：为了计 算方便，看成是将全部投资集中在开发期的中间时 点一次性投入。 例如：总投资为550万元，开发期为1年，投资在1 年内均匀投入，同期银行贷款利率为8% ，则利息 为： I=550[（1+8%）0.5—1]=21.58万元