广州三旧改造方案

广州市“三旧”改造涉税政策执行指引第一章 总则第一条 为大力推进广州市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)的改造，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，根据现行有效的税收法规政策以及《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）等文件规定，制订本指引。

第二条 本指引适用于已纳入广州市“三旧”改造范围的旧城镇、旧村庄（含村留用地）、旧厂房的改造。

第二章 “三旧”改造模式第三条 旧城镇改造模式。

旧城镇改造模式主要以政府主导方式为主，其运作流程如下：政府收回土地→委托相关单位进行拆迁及补偿→土地公开出让（或划拨）→建设单位出资建设安置房及商品房（其中安置房用于安置被拆迁户，实行产权置换）。

第四条 旧村庄（含村留用地）改造模式。

旧村庄改造原则上是将原有村用地划分为融资地块和复建地块两部分。

融资地块通过出让方式引入房地产开发企业（以下简称开发企业）进行开发，复建地块用于建设村民复建房和村集体物业，复建地块土地使用权仍为村。

其改造模式具体包括: （一）政府主导模式。

运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式公开出让→开发企业受让该地块的使用权，向政府支付全额土地出让金（含复建成本）→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→政府向村经济组织支付征地补偿款→村经济组织用政府支付的补偿款组织兴建复建房、集体物业和对村民进行经济补偿，复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金。

开发企业与村经济组织没有直接的经济关系和合作关系。

（二）开发企业代建模式。

运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式挂牌协议出让→开发企业向政府支付融资地块的土地出让金→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→作为《国有土地使用权出让合同》的附加协议条款，开发企业需承担复建房全部改造成本并代为建设（复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金）→拆迁补偿由开发企业直接支付给村经济组织或拆迁户。

广州市“三旧”改造工作办公室穗旧改函〔2010〕22号关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局：为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。

请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。

感谢对“三旧”改造工作的支持！附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿）二O一O年三月一日（联系人：黄小芬，联系电话：83849061）附件1广州市“城中村”全面改造工作流程一、全面改造方案编制阶段（一）现状摸查区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容：1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；5、留用地指标落实情况；6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；7、现状历史资料：图片、影像等。

（二）确定改造规划范围和改造范围由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。

改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。

以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。

广东省人民政府文件粤府〔2009〕78号关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三旧”)改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。

一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性(一)改革开放以来，我省经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越，连续23年经济总量排名全国第一。

在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。

立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。

(二)“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。

必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。

(三)珠江三角洲地区是我国改革开放的先行地区和重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有重要地位。

贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，落实好科学发展、先行先试的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革。

大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于促进产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。

广州市“三旧”改造相关政策解读发布时间：2011/03/28一、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）——三个政策突破（1）城中村可直接申请将集体所有土地转为国有土地。

只要三分之二的村民通过确认，村集体可以报给区办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在征地的手续，需经过公示、听证等程序，大大节约了时间成本。

（2）小面积土地不超过10%可纳入改造方案一同申报在“三旧”改造过程中，还有一些未经使用且面积小的土地，被称为边角地、夹心地、插花地，如果少于三亩，且在改造方案中不超过10%的改造面积，可以连同改造方案一并报省政府审批，办理征用手续。

（3）土地收益可返还企业和农村集体按照原有的政策，土地收益是专款专用，用作土地储备和征地费用，根据“三旧”政策，如果国有企业用地纳入“三旧”改造满园，在收购土地时行“招拍挂”后，扣除办证的成本，可以将不超过六成的纯收益返还给企业进行发展。

征收旧村庄农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让纯收益可按不高于六成的比例专项用于支持原农村集体经济组织的发展。

土地出让收入可用于支付和抵押费用及其合理利润。

二、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）——城中村改造政策的四大优惠（1）优惠一：登记国有土地按现状确定《意见》对全面改造的项目给与政策“松绑”：允许土地直接登记为国有土地：允许现状出让和“熟地”出让：对符合省政策规定的城中村现状建设用地直接接现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现状中用做商业用途的就按商业用地登记，用做住宅用途的就按住宅用地登记，从而让商业用地得到更合理的补偿。

（2）优惠二：村自主改造可协议出让土地特别值得关注的是：《意见》中首次明确，村自主改造可实行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。

在财税资金扶持方面，土地纯收益的六成将用于支持村集体发展。

对于综合整治类项目，广州将允许村集体经济组织利用本村旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转方式自主招商融资进行改造。

广州三旧改造流程随着城市的不断发展和变化，广州作为中国南方的重要城市之一，也在不断进行城市更新和改造。

其中，广州三旧改造项目是当前城市建设中的重要内容之一。

三旧，即旧城区、旧工业区和旧商业区，这些地方在城市发展中面临着许多问题，需要进行改造和更新。

接下来，我们将详细介绍广州三旧改造的流程。

首先，三旧改造的流程包括规划编制、征收拆迁、建设开发和配套设施建设等多个阶段。

在规划编制阶段，城市规划师和相关专家将对旧城区、旧工业区和旧商业区进行全面调研和分析，制定合理的改造规划，并征求市民的意见和建议。

在征收拆迁阶段，政府将对需要改造的区域进行征收拆迁，为后续的建设开发工作提供空间和条件。

在建设开发阶段，将进行新建或改造旧建筑，建设新的商业、居住和公共设施，提升区域的整体形象和功能。

在配套设施建设阶段，将对改造区域进行配套设施建设，包括道路、绿化、供水供电等基础设施建设，为改造区域的居民提供更好的生活环境。

其次，三旧改造的流程需要充分考虑社会稳定和民生保障。

在征收拆迁阶段，政府需要妥善安置受影响的居民和企业，确保他们的合法权益得到保障。

在建设开发阶段，需要注重社区建设，提升改造区域的居民生活品质，为他们提供更好的居住、工作和生活环境。

在配套设施建设阶段，需要加强基础设施建设，提高改造区域的城市功能和服务水平，为居民提供更便利的生活条件。

最后，三旧改造的流程需要充分发挥市场主体的作用，促进城市资源的有效配置和利用。

在规划编制阶段，需要充分吸引和引导社会资本参与改造项目，形成多元化的投资主体，推动改造项目的顺利实施。

在建设开发阶段，需要鼓励和支持企业开展创新性的建设开发工作，提升改造区域的经济活力和竞争力。

在配套设施建设阶段，需要加强政府和市场的合作，共同推动城市基础设施的建设和运营管理，为改造区域的居民提供更好的公共服务和便利设施。

综上所述，广州三旧改造的流程是一个复杂而又系统的工程，需要政府、市民和市场主体共同参与，共同努力，才能实现城市更新和改造的目标，为广州市民营造更美好的生活环境和发展空间。

广东省人民政府文件粤府〔2009〕78号关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三旧”)改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。

一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性(一)改革开放以来，我省经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越，连续23年经济总量排名全国第一。

在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。

立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。

(二)“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。

必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。

(三)珠江三角洲地区是我国改革开放的先行地区和重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有重要地位。

贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，落实好科学发展、先行先试的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革。

大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于促进产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。

5.《广州市旧村庄更新实施办法》穗府办〔2015〕56号第一章总则第一条为进一步推进和规范本市旧村庄更新改造工作，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域范围内，符合旧村庄改造政策且纳入城市更新（“三旧”改造）数据库的旧村庄的更新改造，以及经市政府同意，旧村庄与其他存量建设用地、零星农用地统筹整理进行成片更新改造，适用本办法。

第三条旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式：（一）全面改造。

按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。

（二）微改造。

以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式，包含整治修缮和局部改造。

整治修缮是对环境较差、公共服务配套设施不完善的旧村庄，以改善居住环境和保护历史文化为目的，通过增加市政公共服务设施，管线下地，打通交通道路、消防通道，对单体建筑进行整治修缮和重建，实现“三线”下地、“雨污分流”，改善人居环境和提升社区功能。

局部改造是保持村庄传统特色风貌，改善居住环境，通过局部拆除、抽疏建筑等办法实施的整治。

第四条旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：（一）征收储备。

由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。

（二）自主改造。

由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

（三）合作改造。

由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。

广州市三旧改造工作办公室印发《“三旧”项目改造方案报批管理规定》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市三旧改造工作办公室印发《“三旧”项目改造方案报批管理规定》的通知（穗旧改办〔2012〕71号）各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：为稳步有序推进我市“三旧”改造工作，规范已纳入市“三旧”改造年度实施计划的“三旧”项目改造方案的申报、审查及审批工作，我办研究制订了《“三旧”项目改造方案报批管理规定》。

经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

执行中遇到的问题，请径向我办反映。

专此通知二〇一二年十一月二十七日“三旧”项目改造方案报批管理规定根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）和《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号），按照“政府主导、规划先行、成片改造、配套优先、分类处理、节约集约、应储尽储”的原则，为稳步有序推进我市“三旧”改造工作，规范已纳入市“三旧”改造年度实施计划的“三旧”项目改造方案的申报、审查及审批工作，现制订本规定。

一、案件分类（一）根据用地类型不同，改造方案业务类案件分为旧城、旧村、旧厂房三类。

（二）同一更新改造单元中包含旧城、旧村或者旧厂房地块时，以主要地块的用地类型确定业务种类。

二、统一申报按照旧城、旧村、旧厂房三类业务，分别按以下规定申报：（一）旧城改造项目由区政府或市政府指定机构统一向市“三旧”办申报。

（二）旧村改造项目由村民委员会或村集体经济组织向区政府申报，由区政府审查后统一向市“三旧”办申报。

（三）旧厂房改造项目由土地单一权属人申报，涉及不同权属人的成片连片旧厂房改造项目由区政府或市政府指定机构统一向市“三旧”办申报。

广州市“三旧”改造的重要模式广州市的“三旧”改造政策在2012年出现了较大的方向性变化，突出表现在强化政府主导、应储尽储、成片连片、调整收益分配比例等四个方面。

其中《关于加快推进”三旧”改造工作的补充意见》（穗府[2012]20号，以下简称20号文）第三条规定：“为有效实施城市总体规划，提升改造区域城市功能，应当科学确定‘三旧’项目改造范围，划定城乡更新改造单元，合理整合土地资源，实施成片连片改造”，并规定城乡更新改造单元应以城市控制性详细规划管理单元为基础，综合考虑自然分界、产权边界、功能布局和交通组织等因素合理划定。

单个更新改造单元原则上不小于1公顷，可以包括1个或者多个改造项目，规模较大的改造项目可以分期实施。

同一城乡更新改造单元中涉及多个权利主体的，应当进行土地归宗，由同一产权主体实施改造，或由多个权利主体联合改造；原权利主体无法实现土地归宗或联合改造的，由政府统筹实施改造。

同一更新改造单元中包含旧村、旧厂、旧城等多类型改造项目的，原则上由市、区政府统筹改造。

鼓励旧村改造项目以整村范围划定城乡更新改造单元。

综上，以土地整合为手段，以成片连片为单位，以提升城市功能为目的成为20号文的突出特色。

可见，成片连片改造成为广州市城市更新工作的新模式。

成片连片改造模式涉及用地整合，改善公共设施供给水平，提高土地利用效率，提升城市功能，同时又尊重和保护土地权利人的基本权利，获得其支持。

这种思想和做法目前在国内具有先进性，值得探索和坚持。

“三旧”改造绝不是简单的拆除重建，而是要对城市进行功能性的提升。

一、成片连片改造模式体现城市管理者对城市更新的理念转换“三旧”改造中鼓励用地整合和成片连片改造的政策意图，有着坚实的理论基础，是政府的一种理性的选择，有助于提升城市的整体功能，有助于财政税收体制的有序运转，并提高全体市民的福利水平。

而传统的过度依赖由财政为城市基础设施建设融资的体制，不仅给纳税人带来沉重负担，而且造成全社会收入分配的不公平。