顺德大良三旧改造项目

广东省佛山市顺德区征地补偿标准
三类区片区片范围：大良街道、伦教街道、勒流街道、容桂街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇、龙江镇、杏坛镇、均安镇。

补偿标准：耕地：64600/亩；园地；49667元/亩；林地：25067元/亩；养殖水面；67067元/亩；未利用地：19877元/亩。

广东省人民政府批复了广东省国土资源厅报批的《广东省征地补偿保护标准》的文件。

爱土征地拆迁律师团(咨询
热线：4006161660)将广东省佛山市顺德区的征地补偿标准
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广东省佛山市顺德区土地只有三类土地一种：
三类区片区片范围：大良街道、伦教街道、勒流街道、容桂街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇、龙江镇、杏坛镇、均安镇。

补偿标准：耕地：64600/亩；园地；49667元/亩；林地：25067元/亩；养殖水面；67067元/亩；未利用地：19877元/亩。

爱土征地拆迁律师团提醒各位被征收人：
以上补偿标准仅包含土地补偿费、安置补助费，不包含被征收土地青苗及地上附着物补偿费用，青苗及地上附着物补偿费按照本地人民政府规定执行。

该标准为保护性标准，根据国家征地相关立法精神，征收农民土地补偿，以被征地农民生活水平不降低为宜，其次，因对土地利用较好，而使土地年产值远高于区委平均产值的，如在土地上种植经济作物，利用农用地开展特殊种植、养殖业，应当根据实际情况获得更高补偿。

如你对该标准仍有不理解的地方，欢迎咨询爱土拆迁律师团(咨询热线：4006161660)。

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▲广东省汕头市潮南区征地补偿标准
▲广东省汕头市濠江区征地补偿标准
▲湖北省宜昌市五峰自治县征地补偿标准。

五、原控规概况（1）功能定位综合规划区的现状情况、发展条件与上位规划要求，北部居住片区发展定位为：以居住功能为主的功能混合型城市新区、顺德新城西北部门户、顺德高品质生态居住示范区、区域公共服务及商贸服务设施配套及展示区。

（2）规划结构规划形成“一心两廊三带七片区”的空间结构。

“一心”：指以人工湖为核心的北部居住片区的休闲景观中心； “两廊”：指以105国道、325国道及南二环高速公路构成的南北和东西向的两条区域快速交通走廊；“三带”：指以羊大河、鸡洲大涌、桂畔海组成的城市生态滨水景观带；“七片区”：指通过城市主要干道和水系所划分成的四个居住社区、以顺德人民医院地铁站点为核心的医疗、商贸综合服务区、鸡洲大涌北岸的滨水综合服务区以及105国道东侧的汽贸综合服务区。

一、项目背景 《顺德新城北部居住片区控制性详细规划局部调整》（以下简称“原控规”）于2011年开始编制，2014年3月获得顺德区人民政府批准实施；于2016年5月通过对新基北路线位及两侧地块用地红线的技术修正。

原控规编制完成至今对片区的建设起到了积极的指导作用，但随着该片区城市建设的不断推进，外部发展条件变化对规划区提出了新的要求。

为进一步推进北部居片的开发建设，由伦教与大良两个街道联合提出申请《顺德新城北部居住区控制性详细规划局部调整》，2017年11月顺德区人民政府批复同意启动该项目编制工作。

规划区范围示意图 二、区位条件、规划局部调整的范围 顺德新城区北部居住片区位于顺德新城北部，东至北城水轴片，南至桂畔海，西至105国道，北至羊大路，跨大良、伦教两个街道，总规划用地面积648.08公顷。

本次规划调整面积为97.12公顷，占原控规用地面积15%。

规划区与周边关系图 规划结构图规划区在顺德新城功能定位图 三、规划局部调整的原因 （1）落实基础设施建设：为完善民生配套设施，需重点协调落实顺德人民医院处增设充电桩设施、区级公共卫生服务中心及配套医院使用的公共停车位、220kV 规划伦教二站选址、甲子桥扩宽重建计划、南二环高速以北河涌改道需求等。

附件：关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见为切实推进我市“三旧”改造工作，实现提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益的改造目标，根据《东莞市“三旧”改造实施细则》和城市规划相关技术管理规范，借鉴周边城市的经验，针对“三旧”改造项目如何确定容积率和实施“拆三留一”等问题，制定本意见。

一、关于容积率的确定（一）容积率的确定原则容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值，用来界定具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。

容积率确定的原则包括：1、有利于提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益；2、以城市总体规划和片区控制性详细规划为依据；3、通过制定政策，平衡拆迁成本，调动各方积极推进“三旧”改造。

（二）容积率的影响因素1、技术因素：多种技术因素都会对容积率的确定产生影响，主要包括：（1）区位条件：包括城镇中心区、历史文化保护区、生态敏感区、一般地区等，原则上城镇中心区的容积率高，生态敏感区、历史文化保护区的容积率低；（2）功能定位：包括商务区、商贸区、居住区、工业区以及混合功能区等，原则上商务区的容积率高，居住区和工业区的容积率低；（3）承载能力：确定容积率必须考虑区域内市政基础设施、公共服务设施的承载能力，包括交通、水、电、文教体卫设施、公共空间等方面；（4）规范要求：包括规划和建筑设计规范等，如建筑间距、消防要求、人居环境等；（5）区域平衡：个别地块容积率的增加将引起配套公共用地的增加，从而降低其他地块的开发容量，因此，在一定区域范围内，容积率是一个相对固定的值。

上述技术因素对容积率的影响，主要体现在国家有关规划设计规范和现有控规成果中，因此，容积率的确定应以控规为依据。

2、经济因素：为推动“三旧”改造的实施，必须承认历史现实，对地上已建建筑物进行补偿，因此“三旧”改造项目除了要考虑技术因素外，还必须考虑拆迁补偿成本等经济因素，通过适当提高开发项目的容积率，使改造成本和效益达到基本平衡，使项目改造更具有市场动力。

关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知粤国土资试点发〔2011〕175号各地级以上市国土资源局（国土资源行政主管部门）、顺德区发展规划和统计局，各地级以上市及顺德区“三旧”办、深圳市城市更新办：为了全面掌握“三旧”改造用地情况和改造的工作动态，实施对“三旧”改造有效的动态监控，确保改造工作“规范有序、结果可控”，现就建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制有关事项通知如下：一、总体要求按照“实事求是、定期调整、可增可减、动态监管”的原则，各地可根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）的有关规定，定期将本辖区范围内符合“三旧”改造要求但未标图建库的地块增补入库；对已入库但存在四至范围不准确或相关属性内容填写错误的地块进行修正；对已入库但由于各种原因已明确无法实施改造的地块进行删减。

“三旧”改造地块调整由各市组织实地核查并汇总后统一上报省厅审核纳入“三旧”改造地块数据库，作为今后开展改造、享受“三旧”改造政策的重要依据。

二、时间安排“三旧”改造地块数据库每半年调整一次，即每年的1月及7月分别进行一次调整。

三、入库标准（一）凡列入“三旧”改造地块标图建库的地块必须符合粤府〔2009〕78号的要求，即是：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

其他用地不能列入“三旧”改造范围。

（二）凡2007年6月30日前不是建设用地或已是建设用地但无上盖物的土地（以宗地为单位）不得列入“三旧”改造范围，是否为建设用地或有上盖物以省第三次卫片执法检查影像图（拍摄日期为2007年10月至12月）为准。

2007年6月30日以后的土地利用现状图为非建设用地，但实地在2007年6月30日前已为建设用地，如能提供2007年6月30日以前已经是建设用地的遥感影像图为证明材料，可纳入“三旧”改造范围。

顺德大良南区拆迁红线规划为顺利实施---地块房屋拆迁补偿安置工作，根据有关法律、法规规定，特制定本地块房屋拆迁补偿安置方案与拆迁计划，具体如下：一、基本情况拆迁范围四至，东―――;南―――;西―――;北―――。

二、拆迁补偿1、依据按国务院发布《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国土地法》、《广东省城市房屋拆迁管理规定》及《―――城市房屋拆迁管理规定》等相关的国家和地方颁布的法律法规执行。

2、拆迁补偿方式采取货币补偿或产权调换，由被拆迁人自主选择。

3、原土地登记不是商业用地现作为经营用途的房屋按非住宅房屋进行补偿，具体认定标准汕头市有关文件。

4、房地产评估推荐两家以上有评估资质的评估机构，由被拆迁人选择，投票超过半数者中标，届时张榜公布。

三、拆迁安置1、本次拆迁对以下人员进行安置，补偿方式由被拆迁人自己选定：(1)、在拆迁范围内有正式常住户口并实际居住在该房屋的居民;(2)、在拆迁范围内有办公场所的机关、团体、事业单位，或者持有营业执照且有营业用房的企业、个体工商户;(3)、有合法的租赁关系且他处无住房而常住户口在市区的承租人。

安置房位置在XXX2、安置房的楼号、序号及面积选择：按照签订协议的先后顺序进行，实行先搬迁先选择安置用房的原则。

届时拆迁人对被拆除房屋使用人搬迁的顺序和可提供的安置用房张榜公布，先搬迁的在安置用房的地点、层次、朝向上可优先选择。

在协议约定的期限内不搬迁的，应视为违约，房号不予保留。

四、奖励自拆迁公告发布之日起，对率先搬迁的前五名，分别给予奖励。

五、拆迁计划1、年月日-年月日―――准备阶段;2、年月日-年月日―――发布征地公告，开始宣传动员，收集被拆迁人选择评估单位的意见，选定评估单位开始评估;3、年月日-年月日―――分批公布评估结果开始签订拆迁补偿协议，居民自行搬迁。

“三旧”改造项目认定程序和需提供的资料对于“三旧”改造项目的认定分两种情况，一是属于我区“三旧”改造专项规划范围内的工程项目可直接认定。

二是对于未纳入我区“三旧”改造专项规划范围，但属于市（区）重要景观节点或区域政治、经济、商业中心地带的改造项目，节能减排治理重点改造项目以及镇（街）政府意向改造项目及其它改造项目，应根据是否编制了控制性详细规划分两种情况区别认定：一、需提供的书面资料项目申请人应先按要求填写《顺德区“三旧”改造工程项目认定申请表》附件1。

另根据是否有控制性详细规划按下面要求提交其他材料。

（一）已有控制性详细规划批复的地块1、规划项目位置图（标示在镇、街总体规划图上）。

2、规划项目用地界线图（1:500或1：1000，底图为带地形的规划图）。

3、所在区域的控制性详细规划用地规划图及批复。

4、土地使用证、房地产权证或其他有效用地资料。

5、申请报告，含以下内容：（1）拟建设项目的使用功能；（2）改造意向规划图，包括如容积率、建筑密度、层数、停车泊位等指标；（3）投资成本及效益估算。

（4）拆迁汇总表。

（5）所在镇街加具同意的意见。

（二）项目所在位置尚未编制控制性详细规划的其他项目，应依据有关规划技术规范编制项目的概念性规划方案（含规划指标），内容包括：1、规划项目位置图（标示在镇、街总体规划图上）。

2、规划项目用地界线图（1:500或1：1000，底图为带地形的规划图）。

3、土地使用证、房地产权证或其他有效用地资料。

4、概念规划方案成果，含以下内容：主要经济技术指标、场地改造分析、市政交通分析、环境分析、投资及收益分析、拆迁分析（包括拆迁汇总表）等。

5、申请报告，含以下内容：（1）拟建设项目的使用功能；（2）改造意向规划图，包括如容积率、建筑密度、层数、停车泊位等指标；（3）投资成本及效益估算。

（4）所在镇街加具同意的意见。

二、需提供的电子文档（通过OA发至建设局建管科胡慧文）（一）AUTOCAD电子文档（54北京坐标系中央子午线114度），包含以下图层。

“原生、原地、原味”———顺德华盖里片区升级改造项目设计思路发布时间：2021-06-29T08:31:41.586Z 来源：《建筑学研究前沿》2020年26期作者：余保东[导读] 避免城市历史脉络的断裂，更新活化历史文化街区，通过“华盖里片区升级改造项目设计”实践，探索历史文化街区的升级改造项目，如何在保护保留历史的真实性、风貌的完整性原则前提下，寻找“更新活化”与“遗产保护”间的平衡点。

余保东广东顺建规划设计研究院有限公司 528300摘要：避免城市历史脉络的断裂，更新活化历史文化街区，通过“华盖里片区升级改造项目设计”实践，探索历史文化街区的升级改造项目，如何在保护保留历史的真实性、风貌的完整性原则前提下，寻找“更新活化”与“遗产保护”间的平衡点。

关键词：原生；原地；原味；微改造引言：本设计立足上位规划指引，着重研究华盖里片区及周边区域经济、社会、文化、环境以及空间脉络、场地肌理、风俗、建筑、街巷等历史遗存诸要素，在切实保护该片区历史风貌前提下，确立“原生、原地、原味、微改造”的设计理念，旨在将该片区打造成为具有顺德特色的，集“文化旅游、美食打卡、创意产业、民俗体验”等多功能于一体的“凤城新天地”。

一、项目概况华盖里片区位于广东省佛山市顺德区大良街道中区，系广东省住房和城乡建设厅、广东省文化厅第二批《广东省历史文化街区名单》（2009年公布）---“大良旧城历史文化街区”核心的片区。

项目地块东临宝华路、西至华盖路商业步行街、南起华盖里直街、北接蓝田路，总面积28027平方米。

华盖里片区历史文化遗存丰富：临华盖里片区西侧的华盖路商业步行街（始建于清代，旧称“笔街”），1998年改造为旅游文化步行街。

清晖园毗邻华盖里片区东侧，为明代的古典园林建筑群，国家级文物保护单位。

宝华巷（路）建于清代，目前是大良老城“八闸”历史遗存较为完整的一条街巷。

根据上位规划，本项目涉及房屋74栋，已纳入“历史建筑保护范围”建筑20栋，其中“龙氏祖屋”等4栋岭南古典民居“建议推荐历史建筑线索”，16栋“建议推荐为传统风貌建筑线索”。

三旧三新改造工作方案随着城市的发展和人民生活水平的提高，城市的老旧建筑和设施也逐渐成为了发展的障碍。

为了适应城市发展的需要，提高城市的品质和形象，三旧三新改造工作成为了当下城市建设的重要任务之一。

本文将从三旧三新改造的概念、目标、工作方案和实施步骤等方面进行探讨，以期为城市改造提供一些可行的方案和思路。

一、概念。

三旧指的是老旧的城市住房、老旧的工业厂房和老旧的城市基础设施。

这些老旧的建筑和设施在城市发展中已经不能满足当下的需求，有的甚至已经成为了城市的“毒瘤”，影响了城市的形象和品质。

而三新则是指通过改造和更新，使这些老旧的建筑和设施焕发新的生机和活力，为城市的发展注入新的动力和活力。

二、目标。

三旧三新改造的目标是通过对老旧建筑和设施的改造和更新，提高城市的品质和形象，改善人民的生活环境，促进城市经济的发展。

具体包括以下几个方面：1. 提高城市的品质和形象。

通过改造和更新，使老旧建筑和设施焕发新的生机和活力，提高城市的整体形象和品质。

2. 改善人民的生活环境。

通过改造和更新，提高居民的居住条件，改善居民的生活环境，提高居民的生活质量。

3. 促进城市经济的发展。

通过改造和更新，为城市注入新的动力和活力，促进城市经济的发展，提高城市的竞争力。

三、工作方案。

1. 制定三旧三新改造规划。

首先，需要对城市的老旧建筑和设施进行全面的调查和摸底，了解其分布、数量、状况和存在的问题。

然后，根据城市的发展规划和需求，制定三旧三新改造规划，明确改造的目标、范围、重点和工作重点。

2. 加强政策支持。

政府需要出台相关政策和措施，鼓励和引导社会资本和企业参与三旧三新改造工作，提供相关的扶持政策和资金支持，为改造工作提供保障。

3. 加强宣传和教育。

通过各种途径和方式，加强对三旧三新改造工作的宣传和教育，提高社会公众的认识和参与度，营造良好的社会氛围和舆论环境。

4. 推动产业升级。

通过三旧三新改造工作，促进相关产业的升级和转型，提高城市的产业结构和经济效益。