抵押权人可否请求法院直接拍卖、变卖抵押房产

抵押物的变现和拍卖的法律程序随着社会经济的发展，抵押物的变现和拍卖已成为解决债务纠纷和实现债权人权益的重要手段之一。

本文将探讨抵押物的变现和拍卖的法律程序，并重点介绍我国相关的法律规定和执行程序。

一、抵押物的变现抵押物的变现是指将抵押物转为现金或者权利的行为。

根据我国法律的规定，抵押权人在债务人未按照约定履行债务的情况下，可以依法行使抵押权，并通过变现抵押物来实现债权。

一般来说，抵押物的变现方式分为协议变现和强制变现两种情况。

协议变现是债务人和抵押权人协商一致，通过协议方式变现抵押物。

在协议变现的过程中，双方可以就变现方式、时间、价格等事项进行自由约定。

这种方式的变现对双方自主协商具有灵活性，但需要双方的积极合作和一致意见。

当债务人和抵押权人无法达成一致时，抵押权人可以采取强制变现的方式。

根据我国法律的规定，抵押权人可以向人民法院申请强制变现抵押物，由法院依法对抵押物进行变现。

强制变现的程序相对严格，需要经过法院的裁定和相关程序的执行。

二、抵押物拍卖的法律程序抵押物拍卖是一种常见的强制变现方式，拍卖是指将抵押物以竞拍的形式出售给出价最高的买受人。

抵押物拍卖的法律程序主要包括拍卖公告、评估、竞拍、成交和过户等环节。

首先，在进行抵押物拍卖前，抵押权人需要发布拍卖公告，公告内容包括抵押物的种类、数量、质量、拍卖时间、地点、方式等信息，以公开和透明的方式向社会公众宣示抵押物的拍卖意愿。

其次，抵押物拍卖前需要对抵押物进行评估，评估的目的是确定抵押物的价值，为竞拍和成交提供参考依据。

评估机构应当依据专业知识和方法对抵押物进行评估，并出具评估报告。

接下来，进行抵押物的竞拍。

竞拍需要参与人提前缴纳保证金，并在指定时间和地点出价，出价最高者成为买受人。

当竞拍结束后，抵押权人将以竞拍成交价与买受人签订《买卖合同》，并办理相关的过户手续。

同时，对于未能成交的抵押物，抵押权人可以根据法律规定再次进行拍卖或采取其他变现方式。

遇到诉讼问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>非诉程序直接申请强制执行物权法第一百九十五条第二款规定：“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

”对其中的“抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”的程序问题如何理解，目前在理论界产生了诸多争议。

大多数观点认为抵押权人申请法院拍卖、变卖抵押财产，不需要通过诉讼，在程序上不属于诉讼程序。

但对究竟属于何种程序，有人认为可以直接向法院申请执行但未对程序问题予以表述，也有人认为不能直接向法院申请执行。

有人认为是非诉程序，也有人认为是非诉执行程序。

还有人认为应通过非诉程序解决，参照督促程序处理。

甚至有人对执行依据提出疑问，认为当事人之间达成的协议不能成为法院的执行依据。

笔者认为，对此问题在理论上实有澄清之必要。

一、什么是非诉程序非诉程序，即非诉讼程序，也称非讼程序，是不需要经过诉讼，而与诉讼程序相对应的解决非诉讼事件的程序。

非诉事件是指利害关系人在没有民事权益争议的情况下，请求人民法院确认某种事实是否应存在，从而使一定的法律关系发生、变更或消灭的案件。

在立法例上，日本有《非讼案件程序法》，我国台湾地区有“非讼事件法”。

我国大陆现行法律中没有规定“非诉程序”这一术语。

与民事诉讼程序相比较而言，非诉程序与诉讼程序作为两类不同的程序，各自遵循不同的法理，在具体的原则和制度上均存在较大的差异，主要表现在：①职权主义原则。

诉讼程序实行处分权原则，而非诉程序则更多地倾向于职权干预原则;诉讼程序实行辩论原则，而非诉程序则采职权探知原则;诉讼程序实行当事人进行原则，而非诉程序则实行职权进行原则。

②秘密审理原则。

诉讼程序实行公开原则，而非诉程序则以秘密审理为原则。

③间接审理原则。

诉讼程序实行直接言辞的双方审理原则，而非诉程序贯彻间接的以一方当事人为主的书面审理原则，仅确认某种法律事实或权利，而不审理当事人双方的权利义务争议。

房产抵押合同中的抵押物处置方式一、抵押物处置方式抵押物处置是指债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。

协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

二、房产抵押物处置程序1.通知被查封财产的保全法院，同时向抵押权人履行告知义务，并取得其书面同意。

2.双方当事人经协商一致，订立书面协议。

该书面协议应当载明抵押物名称、数量、被担保的债权种类、数额、履行期限和方式等。

3.申请法院对被查封的房产进行评估。

评估过程中，被申请人应予配合。

如有异议，可以提出。

评估完成后，法院将评估结果告知双方当事人。

4.当事人可以书面协议选择被查封财产所在地或者诉讼法院所在地基层法院管辖。

双方当事人书面协议选择管辖法院的，不影响应承担的执行责任。

5.法院将裁定书及债权文书送达至抵押权人和被申请人，并在不动产所在地执行裁定书及债权文书。

6.被查封的不动产由法院保管，当事人可以办理续封手续。

7.被申请人应当按照约定履行债务，否则债权人有权依法定方式处分抵押财产以实现优先受偿权。

8.处分抵押财产所得的款项在扣除执行费用和可能实现的债权后，应当剩余部分清偿债务，若没有剩余则应当提存。

三、房产抵押物处置注意事项1.当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

在抵押物被查封后，当事人应当积极履行告知义务，取得抵押权人的书面同意，为后续处置程序做好准备。

2.当事人可以书面协议选择被查封财产所在地或者诉讼法院所在地基层法院管辖。

这样更有利于当事人参加诉讼和法院审理裁决，同时也方便当事人申请执行。

3.在法院对被查封的不动产进行评估时，当事人应当予以配合，不得无故干扰评估过程。

评估结果出来后，当事人应当知晓自己的抵押物价值状况，以便于下一步的处置程序。

民法典新规则解读三十四：抵押权的实现规则第410条【抵押权的实现】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

解读：关于抵押权的实现规则，此前物权法第195条作出了相关规定，民法典第410条在基本承袭该条规定的基础上，在其第1款后段中删除了“在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内”这一条文内容。

关于撤销期间制度，民法典出台之前，立法对撤销期间的规定是统一的，无论是最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（法（办）发〔1988〕6号）第73条规定的重大误解和显失公平两种撤销事由，抑或是合同法第54、55条规定重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或者乘人之危等五种撤销事由以及第74、75条规定的债权人撤销权行使期间，还是物权法第195条规定的其他债权人撤销权行使期间，都是单一的1年期间。

民法典一改以往的做法，采用了差别对待的立法例，将重大误解事由的撤销期间与其他事由的撤销期间区分开来，前者是90日，后者仍是1年，并将胁迫情形分开规定，使其自“胁迫终止”开始计算期间，不同于其他情形的“自知道或者应当知道撤销事由”起计算。

民法典第152条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起90日内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起1年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。

”“当事人自民事法律行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

第1篇案由：以房抵债纠纷案情简介：张某与李某于2010年签订了一份借款合同，约定张某向李某借款人民币100万元，借款期限为3年，年利率为5%。

双方约定，如张某到期不能偿还借款，李某有权要求张某以房产抵押。

借款到期后，张某未能按时偿还借款本息，李某遂要求张某履行以房抵债的约定。

诉讼请求：李某诉至法院，请求法院判决：1. 判令张某以位于本市XX区XX路的房产抵押给李某；2. 判令张某将该房产过户至李某名下；3. 判令张某承担本案诉讼费用。

被告答辩：张某答辩称，其与李某签订的借款合同合法有效，但双方约定的以房抵债条款违反了法律规定，应当无效。

张某表示，其愿意按照法律规定，在合理期限内偿还借款本息，但不同意以房抵债。

法院审理：法院经审理查明，张某与李某签订的借款合同及以房抵债的约定合法有效。

根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押权人有权要求抵押人提供抵押财产，抵押财产应当是债务人或者第三人有权处分的财产。

本案中，张某的房产是其自有财产，且双方约定的以房抵债条款未违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。

关于张某主张的以房抵债违反法律规定的问题，法院认为，以房抵债是一种常见的债务清偿方式，其本质是债务人将其财产权利转让给债权人，以抵消债务。

只要双方意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，即可认定有效。

本案中，张某与李某的约定符合上述条件，故该约定合法有效。

关于张某是否愿意偿还借款本息的问题，法院认为，张某在借款到期后未能按时偿还借款本息，已经构成违约。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，债务人未履行债务或者履行债务不符合约定的，应当承担违约责任。

张某应当承担违约责任，在合理期限内偿还借款本息。

综上所述，法院认为：1. 张某与李某签订的借款合同及以房抵债的约定合法有效；2. 张某应按照合同约定，在合理期限内偿还借款本息；3. 张某的房产抵押给李某，并由李某享有抵押权；4. 张某同意将该房产过户至李某名下。

最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》已于2004年10月26日由最高人民法院审判委员会第1330次会议通过，现予公布，自2005年1月1日起施行。

二00四年十一月十五日最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2004年10月26日最高人民法院审判委员会第1330次会议通过）法释[2004]16号为了进一步规范民事执行中的拍卖、变卖措施，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践经验，制定本规定。

第一条在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

第二条人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。

第三条人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。

第四条对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。

对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。

当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。

对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。

第五条评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。

重庆市高级人民法院关于实现担保物权特别程序若干问题的解答1.实现担保物权特别程序与诉讼程序的区别？实现担保物权案件既可以通过诉讼程序作出判决后申请强制执行，又可以通过特别程序作出裁定后申请强制执行。

当事人通过诉讼程序请求实现担保物权的，人民法院应当告知其可以通过特别程序实现担保物权。

实现担保物权特别程序与诉讼程序相比，具有以下特点：实现担保物权采用特别程序可以缩短周期，提高实现担保物权的效率。

实现担保物权特别程序适用《中华人民共和国民事诉讼法》第十五章特别程序之一般规定，审限较短。

实现担保物权采用特别程序可以减少讼累，降低实现担保物权的成本。

实现担保物权特别程序实行一审终审，不能上诉，可以节约诉讼费用和其他成本。

实现担保物权采用特别程序可以节约司法资源，加快实现担保物权程序进程。

实现担保物权特别程序一般由审判员一人独任审理，按照审查程序进行，不必开庭，无需合议，可以节约一定的司法资源。

2.实现担保物权案件的管辖法院？实现担保物权特别程序的管辖法院较固定，为担保财产所在地或者担保物权登记地的基层人民法院。

对于担保物为多个动产且分散在数个法院辖区内的，如果各个法院都有管辖权，申请人可以选择向其中一个有管辖权的法院提出申请。

实现担保物权诉讼程序可能依附于主债务纠纷，也可能单独提出。

因主债务、担保合同引发的纠纷属于合同纠纷，故应适用合同纠纷的地域管辖，可能是被告住所地或合同履行地。

当事人还可采用书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。

3.申请实现担保物权的前提条件？申请实现担保物权的前提条件是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

前提条件中的两种情形只须具备一种情形即可。

所谓“到期债务”是指主合同中约定的债权金额确定、债务履行期已经届满、尚未受清偿的债务。

第1篇一、案例背景甲公司（以下简称“甲”）为扩大生产规模，向乙银行（以下简称“乙”）贷款1000万元。

甲以其位于市中心的一栋房产作为抵押物，双方签订了抵押合同。

乙在办理抵押登记手续后，发放了贷款。

贷款到期后，甲未能按时偿还贷款本息。

乙遂向法院提起诉讼，要求甲偿还贷款本息及相应的罚息，并主张行使抵押权，优先受偿抵押物。

二、案件争议焦点本案争议焦点在于抵押的法律效力，具体包括以下三个方面：1. 抵押合同的效力；2. 抵押登记的效力；3. 抵押权的实现。

三、法律分析（一）抵押合同的效力1. 合同主体资格根据《合同法》第9条的规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。

本案中，甲公司为债务人，乙银行为债权人，双方均具有完全民事行为能力，具备订立抵押合同的主体资格。

2. 合同内容根据《物权法》第179条的规定，抵押合同应当包括以下内容：（1）抵押财产；（2）抵押财产的价值；（3）抵押权人、抵押人和担保人的权利、义务；（4）抵押期限；（5）抵押财产的处置方式；（6）其他约定事项。

本案中，甲、乙双方签订的抵押合同符合上述规定，合同内容合法有效。

3. 合同形式根据《物权法》第185条的规定，抵押合同应当采用书面形式。

本案中，甲、乙双方签订的抵押合同为书面形式，符合法律规定。

综上所述，本案中抵押合同的效力合法有效。

（二）抵押登记的效力1. 抵押登记的必要性根据《物权法》第187条的规定，抵押权自登记时设立。

本案中，甲、乙双方在签订抵押合同后，办理了抵押登记手续，抵押权依法设立。

2. 抵押登记的效力抵押登记具有公示、证明、对抗和优先效力。

公示效力是指抵押登记具有对外公示的作用，让债权人知道该财产已被抵押；证明效力是指抵押登记具有证明抵押权存在的效力；对抗效力是指抵押登记具有对抗第三人的效力；优先效力是指抵押权人优先于其他债权人受偿。

本案中，甲、乙双方办理了抵押登记，抵押登记具有上述效力。

（三）抵押权的实现1. 抵押权实现的程序根据《物权法》第195条的规定，抵押权实现应当依法进行，具体程序如下：（1）抵押权人向抵押人发出履行债务的通知；（2）抵押人未履行债务的，抵押权人可以请求法院拍卖、变卖抵押财产；（3）抵押财产拍卖、变卖所得的价款，抵押权人优先受偿。

2022年房地产经纪人《交易制度政策》精选150题含解析1[.单选题]以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知()。

A.抵押登记部门B.抵押权人C.登记备案部门D.借款人[答案]B[解析]房地产抵押中，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。

原租赁合同继续有效。

2[.单选题]在处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的()。

A.抵押价值B.市场价值C.经济价值D.社会价值[答案]B[解析]商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。

房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定，估价费用由委托人承担。

任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。

商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。

可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。

处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。

3[.单选题]下列关于抵押人、抵押权人的表述中，正确的是()。

A.抵押人是债务人，抵押权人是债权人B.抵押人是债务人，抵押权人是债权人或第三人C.抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人D.抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人或第三人[答案]C[解析]房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

因此抵押人为债务人或者第三人，抵押权人为债权人。

4[.单选题]关于将已出租的房地产抵押，不正确的表述是()。

A.抵押人有义务将租赁情况告知抵押权人B.抵押人有义务将抵押情况告知承租人C.原租赁合同继续有效D.抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人无效[答案]D[解析]ABC三项，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。

民法典关于抵押权如何转让抵押权是债权⼈对抵押物享有的优先受偿权，在债务⼈不偿还债务时，债权⼈就可以⾏使抵押权。

⽽抵押权的设⽴般以登记为准，抵制权在⼀定的条件下可以转让，那么民法典关于抵押权怎样转让?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。

⼀、民法典关于抵押权如何转让抵押权不能单独于主债权转让，所以主债权转让的，抵押权⼀并转让，但当事⼈另有约定除外。

《中华⼈民共和国民法典》第四百零七条【抵押权处分的从属性】抵押权不得与债权分离⽽单独转让或者作为其他债权的担保。

债权转让的，担保该债权的抵押权⼀并转让，但是法律另有规定或者当事⼈另有约定的除外。

⼆、抵押权实现的⽅法有哪些抵押权实现的⽅法，主要有三种，即拍卖、变卖、折价。

在实践中具体以何种⽅式实现抵押权，⾸先由当事⼈协商决定，这种约定即可在订⽴抵押合同时也可在订⽴抵押合同后甚⾄实现抵押权时。

若双⽅协议不成，抵押权⼈可以向⼈民法院起诉，由⼈民法院裁决以何种⽅式实现抵押权。

下⾯对三种⽅法加以具体的分析：(⼀)拍卖拍卖因可使抵押物的变价公开、公平，既最⼤限度地保障了债权的实现，⼜保护了抵押⼈的利益，所以各国⽴法都把拍卖作为实现抵押权的最基本⽅式。

拍卖分任意性拍卖和强制拍卖，前者由当事⼈⾃愿委托拍卖⼈拍卖，后者是抵押权⼈申请法院拍卖。

有关拍卖的程序与效果，具体应适⽤《拍卖法》及《民事诉讼法》的有关规定。

(⼆)变卖变卖是对标的物进⾏换价的⼀种较拍卖简易的⽅式，即由当事⼈或法院直接将抵押物以公平合理价格出卖，并以所得价款优先偿还其担保债权的抵押权实现⽅式。

但应该注意的是，在司法实践中⼀般是以拍卖为原则，变卖仅以例外的形式存在。

(三)折价折价是指债务⼈在履⾏期限届满时未履⾏其债务，经抵押权⼈与抵押⼈协议，或者协议不成时经由⼈民法院审理后判决，按照抵押物⾃⾝的品质、参考市场价格，把抵押物所有权由抵押⼈转移给抵押权⼈，从⽽实现抵押权的⼀种抵押权实现⽅式。

简⽽⾔之，以抵押物折价即以协议的形式取得抵押物所有权。