土地价值的研究
成功的房地产投资在于土地价值的发现。价值和金钱都是一种观念，价值处于波动之中，房地产也处于波动之中。对房地产开发产品而言，对土地价值的认识尤为关键。不同的价值观以及不同的产品设计方向赋予土地不同的灵魂，就会导致房地产价值的不同。所以说，对土地价值的挖掘，即是对金钱和价值的认识。也就是说，土地价值的发现是成功的房地产投资的关键。
一、对土地价值的研究从宏观和微观两个方面分析
1、宏观分析即土地SWOT（深层次）分析
1）项目地块的优势；
2）项目地块的劣势；
3）项目地块的机会点；
4）项目地块的威胁及困难点。
此分析包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。
2、微观分析即是项目土地性质调查，包括：
1）地理位置；
2）地质地貌状况；
3）土地面积及红线图；
4）土地规划使用性质；
5）七通一平现状；
6）与产品定位的关联性。
二、土地价值的影响因素对开发商的启示：
1、城市性质对地价的影响
城市的性质指城市在国家经济和社会发展中所处的地位与所起的作用，是城市主要职能的反映。城市性质的差异，是决定城市地价水平的一个重要因素。城市性质制约着城市的经济、人口结构、规划结构、城市风貌、城市建设特别是土地使用的构成等各个方面，而不同性质的土地使用在经济效益上是有很大差异的，一个城市的职能越多，越能强化城市发展的聚集效益。现代城市职能中第三
产业所占的比重越大，如金融贸易、信息展览、经营管理、旅游服务、商业零售业越发达，地价水平越高。因此，开发商在研究土地价值时首先应该结合城市性质加以分析，并考虑城市性质与所开发产品的契合程度，契合度越高则产品前景越好，土地也就越有价值。
2、城市规划
城市总体规划的主要任务是根据城市规划纲要综合研究和确定城市性质、规模、容量和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础工程设施，并保证城市每个阶段的发展目标、途径、程序的优化和布局的科学性。城市总体规划的科学与否，在很大程度上影响着城市土地价格。
从城市整体层面来看，城市未来地价的高低主要取决于城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制标准，这些因素主要是由城市总体规划决定的。从城市局部地域来看，地块的用途、开发强度及环境控制等决定地价的因素也取决于具体的规划控制要求。
土地价格尤其是城市土地价格不仅由土地利用现状决定，对土地利用前景的预期也是影响土地价格的重要因素。因此，城市规划的指导作用和前瞻性在很大程度上可以决定土地的利用前景，开发商对此应该高度关注。
3、城市规模对地价的影响
城市规模指城市人口规模和城市用地规模，因为城市用地规模随着城市人口数量的浮动而变化，所以，城市规模通常按城市人口划分为特大城市、大城市、中等城市、小城市等。总体规划确定的城市发展规模直接影响着城市基础设施的标准、交通运输、城市布局、城市的环境等一系列问题，对城市地价水平有较大的影响。城市规模越大，基础设施的建设标准越高，交通运输系统越复杂，城市环境的营造越困难且成本越高，土地级差收益也越高。同时，按照我国城市土地
使用的现状，城市规模越大，人口越多，人均用地指标越低，意味着土地供给与需求的矛盾越突出，土地资源短缺情况越严重，地价水平越高。因此，开发商在研究土地的价值的同时可以更多的考虑到供需状况，同时以城市规模作为依据。
4、城市土地利用结构对地价的影响
城市土地的利用结构指城市各类用地在城市总用地中的比重，以及各大类用地内部各个组成部分用地的构成与比例。不同性质用地的价格差异是普遍存在的，而且相差很大。一般来说，商业用地地价最高，办公和住宅用地次之，工业用地地价最低，因此总体规划确定的城市用地构成与地价总体水平及地价总量密切相关：地价总体水平与商业用地的比重成正比例关系，而与工业用地的比重成负比例关系。商业用地在城市中的比重主要取决于城市的职能特点及规划用地的功能分区。同时，用地结构的合理化既有赖于土地价值的经济调节，也有赖于城市规划的政策调节，城市规划在遵循“充分发挥土地使用效益”的原则下优化城市用地结构，有利于提高城市地价的整体水平。因此，开发商在研究土地结构对土地价值的的影响是更多的应该以城市职能以及城市规划方向作为指导。
5、城市用地空间布局对地价的影响
区位地价级差是导致城市空间结构演变的基本动因之一。反过来，城市总体规划所确定的城市功能分区及空间结构也会对城市地价的空间差异产生影响。它具体体现在城市空间结构的层次决定土地价格的分级体系；商业、住宅、工业等功能用地的聚集程度决定了房地产价格总体水平和不同土地等级间价格差异的幅度，即城市用地功能分区及用地功能混合情况决定了地价级差，规划道路运输网结构及道路密度与地段价格直接相关。
对于一般城市而言，聚集程度及交通区位是影响地价的两个最主要的因素。首先，用地聚集程度越高，尤其是商贸服务业、办公楼宇等聚集程度高的城市各
级中心地区，往往是地价峰值区。其次，城市房地产价格上涨最快的地区一般是交通便捷的地区，尤其是城市新发展区。规划新开通干道、高速公路出入口两侧土地，地价迅速上涨，表明交通条件的改善对城市土地价格的提高起着直接的促进作用。聚集程度较高、交通条件优越的地段不仅本区域地价水平较高，而且通过传递、扩散作用，可以带动周边地域地价水平的提高，从而影响城市地价的整体水平。
综上所述，在城市土地价值研究的同时应该考虑很多宏观影响因素，而宏观因素大多有城市性质和城市规划决定。城市性质决定了城市规划方向，城市规划方向又决定了城市发展规模、城市土地利用结够、城市用地空间布局，这些都是宏观层面上影响土地价值的因素。城市规划是一个城市发展的主要方向，它决定了城市快速发展的核心区域、决定了城市的主要走向，城市的发展前景、某块土地的利用前景都和城市规划息息相关，因此，开发商在研究一块土地的价值之前对这个城市的规划的充分了解是十分重要的。
三、土地价值的影响因素可以分为如下几项：
1、土地形状：形状规则方正的土地便于利用和规划设计，其市场价值大于同等条件形状不规则的土地。另外，如果形状越复合待开发产品，则对于开发商而言价值越高。
2、土地面积：面积适中的土地可以面向更多的用户，过大或过小的面积都将在一定程度上限制土地的使用。但不同的经营活动对土地面积需求不同，所以合适的面积大小没有固定不变的指标。
3、交通环境：一般而言，便利的交通会提高土地的使用价值。但经营活动性质不同，对交通环境的要求也不同，比如普通住宅和别墅对交通环境的要求就截然不同。
4、区位条件：区位在一定程度上取决于交通条件，更重要的是判断是否处在信息集散地，是否临近相关产业的产学研基地等。如对商务活动的选址。
5、土地性质：主要指土地的权属。不同的权属在进入市场后会面临不同的费用和办事程序，在一定程度上会影响使用者的投资成本。
6、建设现状：地上建筑物或现阶段的经营活动直接关系到拆迁、安置等方面的费用，而且这部分费用在开发成本实际中的比重越来越大。
7、土地七通一平状况：土地基础设施的配备程度、管线的连接程度直接决定了土地的运营成本以及后续活动的进行，七通一平状况越好越能节省许多后期投资成本，因此此类土地价值也会相对较高。
8、片区规划：城市规划影响着城市的发展，对城市建成区而言主要影响片区未来的配套和建设强度，对城市郊区甚至农村用地而言则意味着土地性质确定。
9、投资目的：由于目前涉足土地开发的企业越来越多，而且规模越来越大，对这些公司而言土地经营或房地产开发可能只是整体投资计划中的一部分。其目的可能是为了分散投资风险，或者作为获得资金的手段，或者是为了创造利好消息来支撑公司股票价格等等。不同的目的会对土地价值作出不同的判断。这一点必须在土地价值评判过程中事先明确。
总之，土地的各类状况在综合考虑了城市规划等宏观因素之后对土地的价值的影响是直接且明显的，土地的现状应该在更多的考虑了与房地产品的定位以及后续开发活动的契合程度来确定，契合程度越高说明土地的现状与产品的定位越符合，那么后续投入的运营成本就会相对节省，土地对于此产品的价值也就越高。因此，开发商在研究土地现状的价值时应该尽可能的与待开发产品结合起来考虑，土地的价值不是绝对的价值，是与产品相对而言的。
土地开发费 (一)土地开发费的概念 土地开发费理论上把它作为土地资本来看待，土地开发部门所进行的最起码的土地开发工程和投入资金应视为土地资产；城市的配套设施、市政服务和费用也应考虑放进土地开发总成本。 (二)土地开发费的内容 获得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。 1．基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。 2．公共事业建设配套费用。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。 3．小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。 在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况。一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。“七通一平”的说法实际上最早来源于房地产开发和土地开发区的开发，比如在开发区的开发建设过程中，政府或开发商通常应实现开发区内的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但这种开发程度对开发区来说，是指区内的“通”和“平”，而具体对于开发区内某一块地(宗地)来说，各种设施一般只建设到宗地红线外，而宗地内若还没有建成房屋等建筑物的话，一般来说是不通的，但通常应达到平整。这是指在正式的开发区内，土地开发程度一般来说比较容易分析，而在一般地区，尤其是独立工矿区的土地开发程度设定通常就比较困难了。在实践中确定土地开发程度，主要应注意如下两方面问题： (1)应准确区分宗地内和宗地外的开发程度 对于一般地区来说，由于有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设的，因此，许多开发设施并没有真正建设到宗地红线，有的可能距离几十米，有的距离几千米、十几千米、甚至几十千米，在这种情况下，一般企业要进行生产和建设，通常由企业自行将这部分没有到达宗地红线的设施建设到红线及红线内。在这种情况下，一般可以根据投资主体的不同区分宗地内外的设施状况，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应届定于宗地内。 (2)宗地红线内外的开发程度不一致 由于在土地估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外，因此经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象，尤其是独立工业(矿)区。通常有以下几种情况： A、红线外开发程度比红线内低：这种情况主要是由于有的设施是企业自建，如供水设施为企业自建的水井，而宗地所处区域又没有供水设施，这就宗地内有供水，而宗地外无供水； B、红线外开发程度比红线内高：这主要是宗地所处区域(红线外)有各种设施，但该宗地内没有用，如煤矿的矸石山。其红线外可能有通讯、供水设施，但矸石山不用，内部也没建设； C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的，如某位于北方城市市中心区的大酒店，该酒店为了满足经营的需要，其供暖设施是企业自建的，而该宗地所处区域也有市政供暖设施，可是红线内外不搭界，在这种情况下，按照客观估价的原则，应确定宗地红线内外均有该设施。 确定了土地开发程度后，应根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。 尚需要注意的是土地开发费用的分摊问题。如道路不是只让某个项目使用，其他行业可能也会受益，绿地、公园是周围的单位和个人共同受益，因此要根据实际受益程度作必须的费用分摊。分摊的基本原理为：应分摊费用＝受益程度×设施总费用。 利息 (一)利息的概念
房地产开发项目投资估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括： 开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1．土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据
项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电
电子商务中的价值链分析 ——以京东商城为例 摘要：企业的价值链活动随着移动互联网和电子商务的发展和普及发生了巨大的变化，以信息流为主的虚拟价值链推动着电子商务的迅速发展，因此研究虚拟价值链对实体价值链的影响有着重要意义。文章在介绍电子商务模式价值链的基础上分析价值链的形成与增值。并以京东商城为例，其价值链的管理为电子商务企业的提升价值链价值提供启示。 关键词：电子商务；信息流；价值链；京东商城 随着移动互联网和移动支付发展，为网络购物电子商务企业带来了巨大的发展机遇。截至 2014 年 12 月，我国网络购物用户规模达到 3 亿，较 2013 年年底增加 6000 万人，增长率 为 19.7% ；我国网民使用网络购物的比例从 48.9% 提升至 55.7% 。根据国家统计局数据 2014 年中国网购市场交易规模达到 2.8 万亿元，增长 48.7 ％。巨大的市场存在巨大的机遇与激烈的竞争，因此分析电子商务价值链对电商企业有一定的启示作用。 一、价值链概述 （一）经典价值链理论 1985 年，哈佛大学迈克尔波特教授在其著作《 Competitive Advantage 》中原创性提出了价值链的概念。他给出了价值链的定义 :“把企业内外价值增加的活动分为基本活动和支援活动，基本活动包含进料与后勤、生产、发货、售后等。支援性活动包括企业基础设施、人力资源管理、研究与开发、采购等，基本活动和支持性活动构成了企业的价值链。”传统的波特价值链如图 1 所示。
图1波特价偵链 （二）价值链理论的发展 随着互联网时代的发展，虚拟价值链开始产生并迅速发展，哈佛的两位教授杰弗里 F. 雷鲍特和约翰J?斯维奥克拉提出：在互联网时代的企业主要有两种竞争，一个是人们可以看 到的由物质资源组成的物质世界，称之为“市场场所”；另一个则是由信息流所构成的虚拟世界，称之为“市场空间”。企业在这两种的竞争环境下的规则不尽相同。虽然传统的价值 链中也包含有信息流的内容，但一般只认为这是价值增值过程中的辅助部分，虚拟价值链不 仅包括信息流的价值增值，更重要的是，它也能创造价值。虚拟价值链的创造价值主要通过五个环节：收集信息、归纳信息、筛选信息、整合信息和分配信息。这都可以通过大数据的 深度挖掘和分析筛选出来。信息流不仅可以改变物质流的发展，还可以产生新产品和新服务, 最终提升企业核心竞争力。以信息流为主的电子商务价值链如图2所示。
房地产前期开发费用（明细) 征地、拆迁阶段： 地形勘测费 征用土地补偿费 附着物补偿费（拆迁补偿费） 林地补偿费 森林植被恢复费 林地同意使用砍伐费 使用林地评估费 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地、鱼塘开发建设基金 村民社保基金 征地管理费 征地查勘测量费 拆迁管理费 临迁补助费 城市增容费 房地产开发阶段： 土地手续阶段 用地预审附图费 土地勘测费 摘牌交易服务费 土地使用权出让金(地价) 土地使用权出让合同契税 土地闲置费 地质灾害评估费 购买地形图费 套图费用 总规阶段： 交通评估费 调规可行性研究费 公示公证费 公示牌制作费 专业报建 环境评价咨询费 人防易地建设费 规划报建 放线测量费 公示费(含公证费、公示牌制作费）市政设施配套费 设计、施工、监理招投标 招投标评标费
场地使用费 交易服务费 初步设计审查 审查费用 专家费 会议费 施工许可证 施工图审查费 工程定额编制费 质监费 安监费 劳保金 散装水泥基金 印花税 新型墙体材料基金 农民工社会工商保险 预售证 门牌号码制作费 邮箱制作费 楼盘名、路名登报费 制作路牌费 面积测绘费 规划验收阶段 验线费 公示费(含公证费、公示牌制作费) 公示费(含公证费、公示牌制作费） 违章处罚 大确权 房屋测绘费 确权查册费 补交出让金 房地产销售交易阶段 印花税 缴交税费 房地产交易手续费 其他费用 工商注册费 工商年检费 补充:房地产开发项目成本费用组成 对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 （一）开发成本 共有八项：
１.土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 ２．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。（2)拆迁安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。 ３.前期工程费。 前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 ６.公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7．不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述１~6项之和为基数,按3％一5％计算。 8.开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。 （二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法 【法规类别】土地利用和治理 【发文字号】国土资发[2000]316号 【法宝提示】国务院关于取消第一批行政审批项目的决定 【失效依据】国土资源部公告2016年第10号――关于公布已废止或者失效的规范性文件目录的公告 【发布部门】国土资源部 【发布日期】2000.11.07 【实施日期】2000.11.07 【时效性】失效 【效力级别】部门规范性文件 国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法 （国土资发〔２０００〕３１６号 ２０００年１１月７日颁布施行） 第一章总则 第一条为加强国家投资土地开发整理项目的管理，切实做好耕地开发工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部、财
政部关于《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关法律法规和规定，特制定本办法。 第二条本办法所称国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指国家使用新增建设用地土地有偿使用费上缴中央财政部分安排的土地开发整理项目。项目包括重点项目、示范项目和补助项目。 重点项目是指国家以增加耕地面积为主要目的，集中资金成规模进行耕地开发的土地开发整理项目。 示范项目是指国家在耕地开发中，为完成有关土地开发整理管理与技术等方面的改革、创新任务，具有示范作用的土地开发整理项目。 补助项目是指国家对特定地区耕地开发给予适当资金补助的土地开发整理项目。 第三条项目的审查确定和组织实施应当遵循下列原则： （一）保护和改善生态环境，促进土地资源可持续利用； （二）增加有效耕地面积，促进实现耕地总量动态平衡与农业可持续发展； （三）依据土地利用总体规划（土地开发整理专项规划），符合土地利用年度计划；（四）以土地整理和土地复垦为主，适度开发未利用土地； （五）采用先进科学技术，达到经济、社会和生态效益的统一； （六）因地制宜，先易后难，调动社会各方面的积极性。 第四条国土资源部负责项目的审查确定、年度项目计划与预算的编制、项目实施监督检查及项目终验等管理工作；地方土地行政主管部门负责组织项目申报、审核、实施、初验及成果管理等工作。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/8715621972.html, 微信移动电子商务的价值链分析 作者：张香君 来源：《卷宗》2018年第02期 摘要：微信移动电子商务是时代发展的新型销售模式，通过微信平台，引入企业入驻， 在朋友圈宣传，达到销售的目的。本论文通过对微信移动电子商务价值链的分析，概述了微商的发展模式、发展现状以及未来发展趋势，并指出微信电子商务价值链的增值点是方便的客户维护。 关键字：价值链；微信平台；移动电子商务 今天，越来越多的企业开始讨论微商，无论是传统企业还是新型产业，他们越来越将目光聚焦在微商这一全新的商业生态上。从朋友圈代购，到微信小店的开放，再到各大微商开店平台的兴起，微商经历了一个C2C到B2C的转合。人们对微商的讨论不再局限于朋友圈卖货，零售终端的渠道拓展，而是作为一种新的去中心化的移动社交电商的探索。因此探讨微信电子商务的价值链分析就有重要的研究价值。 1 基于价值链分析在微信移动电子商务中研究现状 1.1 移动电子商务的价值链分析历史发展 我国关于移动电子商务的价值链分析始于2005年，由孟斌和黄毅勤首次将价值链分析引入到移动电子商务中，从商务活动的角度，对移动电子商务的价值链构成进行了分析。价值链上的各方通过移动网络运营商提供的移动电子商务应用平台相互联系、彼此制约地提供服务及产品，最终促成各类商务交易活动的完成。 [3]这在移动网络相对不成熟时期，给移动电子商务提出了一种新的思路。孟斌等两位作者还提出移动网络运营商是移动电子商务价值链的核心，为整个交易提供实现的平台。移动网络运营平台通过提供快速安全的无线网络可促进价值链参与者的合作共赢。2008年之后，随着3G网络时代的到来，电信企业信息价值链也较2G 时代有着显著的变化，融合了多个相关成员行业，在整个信息价值链商除了传统的通信运营商，网络基础设备商和终端制造商意外，还增加了内容提供商（CP）、服务提供商（SP）等环节，因此出现了新的价值链。 [5]逐渐形成了商户、基础设备提供商、移动网络提供商、应用服务提供商、物流系统、金融服务机构（支付结算系统）、用户的新型产业价值链。在移动电子商务中，所有的价值链参与者都基于移动电子商务平台参与交易活动，共同打造一个创造价值的动态过程，并通过业务合作，促进移动电子商务总体发展。[6] 1.2 微信移动电子商务价值链分析研究现状 近年来移动电子商务的价值链的结构也在不断地调整和改进，但整体研究没有较大的突破。2015年邵煜提出微信移动电子商务模式价值链的研究是建立在移动电子商务与价值链新
XX市XX新区土地开发投资合作 框架合同 （样本） 甲方：XX市城市建设投资有限责任公司 乙方：广西XXXXXXX 有限责任公司 项目概述 1 为配合自治区党委政府泛北部湾区域合作及加快北部湾广西经济开发的战略 布局，推动xxx城市的全面开放，加快xxxxxxxxxxxxX的建设配套。 2甲乙双方经过充分友好协商，就xxxxxxxxxxxxX新区规划范围内的成片土地一级开发项目，达成甲乙双方投资合作的框架性合同。 3 本框架合同主要就本项目的性质及范围、内容、投资、回报等主要责权利关系进行原则上的确认。 4 甲方为本项目政府方的唯一授权企业，代表城市一级政府享有本项目的开发权及收益分配权，同时确认乙方为本项目的唯一出资投资人，按本框架合同享有约定的成本回收及投资回报权益。 5 根据本项目前期工作的完善，在本框架合同原则约定条款的基础上，双方根据本项目的具体计划及方案，拟定具体实施的环节及细节性合同条款，以补充合同方式执行。一项目定义及边界 1.1 项目范围 ，项目暂定合作总用地面积约XXXX公顷（XXXXX&），本框架合同初步约定的项目红线四至范围是：xxxxxxxxxxxxxxx 1.1.2 本框架合同合作范围不包括已经列入自治区一级相关部门投资计划内容 的xxxxxxxxxxxxX的用地范围及相关土地开发投资。 1.1.3 本框架合同初步约定的本项目用地范围详见本合同附件一《xxxxxxxxxxxxXX区土地开发投资合作示意图》，并以XX市政府部门批准的 边界为准。 1.1.4如果本框架合同范围规划功能因国家或自治区设立XXXXXXXXXXXXX1X 或其它需要而导致重大调整，则不视为甲方违约，双方可另行友好协商本合同合作模式。 1.2 项目性质 1.2.1 本项目定性为城市新区建设为主的土地一级开发项目，投资内容包括项目前期作业、土地征收、动迁安置、市政基础设施建设等内容，通过本项目的投资开发，为政府整理出可供出让进行二次建设的、市政基础设施配套齐全的城市建设用地。 1.3 甲方的性质 1.3.1甲方为XXX市政府直管的国有独资公司，已获得XXX市人民政府授权，承担XXX 市辖区范围内基础设施融投资建设，以及土地开发、储备、经营的资格, 并拥有与之相对等的通过一级开发的土地委托出让后的收益权。（相关授权文件见附件二） 1.3.2在本框架合同中，甲方在经XXX市人民政府授权确认后，作为本项目实施的总业主，并负责协调XXX市政府各相关职能机构与部门，承担本合同条款所约定的甲方及
关于印发《国土资源部国家投资土地开发整理项目管 理暂行办法》的通知 国土资发[2000]316号 第一章总则 第一条为加强国家投资土地开发整理项目的管理，切实做好耕地开发工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部、财政部关于《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关法律法规和规定，特制定本办法。 第二条本办法所称国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指国家使用新增建设用地土地有偿使用费上缴中央财政部分安排的土地开发整理 项目。项目包括重点项目、示范项目和补助项目。 重点项目是指国家以增加耕地面积为主要目的，集中资金成规模进行耕地开发的土地开发整理项目。 示范项目是指国家在耕地开发中，为完成有关土地开发整理管理与技术等方面的改革、创新任务，具有示范作用的土地开发整理项目。 补助项目是指国家对特定地区耕地开发给予适当资金补助的土地开发整理 项目。
第三条项目的审查确定和组织实施应当遵循下列原则： （一）保护和改善生态环境，促进土地资源可持续利用； （二）增加有效耕地面积，促进实现耕地总量动态平衡与农业可持续发展； （三）依据土地利用总体规划（土地开发整理专项规划），符合土地利用年度计划； （四）以土地整理和土地复垦为主，适度开发未利用土地； （五）采用先进科学技术，达到经济、社会和生态效益的统一； （六）因地制宜，先易后难，调动社会各方面的积极性。 第四条国土资源部负责项目的审查确定、年度项目计划与预算的编制、项目实施监督检查及项目终验等管理工作；地方土地行政主管部门负责组织项目申报、审核、实施、初验及成果管理等工作。 第二章项目申报 第五条国家对项目建设实行一年一定制度。新建项目实行年度申报与审定，续建项目实行年度核定。
电子商务中的价值链分析 --- 以京东商城为例 摘要：企业的价值链活动随着移动互联网和电子商务的发展和普及发生了巨大的变化，以信息流为主的虚拟价值链推动着电子商务的迅速发展，因此研究虚拟价值链对实体价值链的影 响有着重要意义。文章在介绍电子商务模式价值链的基础上分析价值链的形成与增值。并以京东商城为例，其价值链的管理为电子商务企业的提升价值链价值提供启示。 关键词：电子商务；信息流；价值链；京东商城随着移动互联网和移动支付发展，为网络购物电子商务企业带来了巨大的发展机遇。截至 2014年12月，我国网络购物用户规模达到3亿，较2013年年底增加6000万人，增长率为 19.7%;我国网民使用网络购物的比例从48.9%提升至55.7%。根据国家统计局数据2014年 中国网购市场交易规模达到 2.8万亿元，增长48.7%。巨大的市场存在巨大的机遇与激烈的 竞争，因此分析电子商务价值链对电商企业有一定的启示作用。 一、价值链概述 （一）经典价值链理论 1985年，哈佛大学迈克尔波特教授在其著作《Competitive Advantage》中原创性提出了 价值链的概念。他给出了价值链的定义：“把企业内外价值增加的活动分为基本活动和支援 活动，基本活动包含进料与后勤、生产、发货、售后等。支援性活动包括企业基础设施、人力资源管理、研究与开发、采购等，基本活动和支持性活动构成了企业的价值链。”传统的波特价值链如图1所示。 a 进料口后 勒 图1波特价伯?锥 （二）价值链理论的发展 随着互联网时代的发展，虚拟价值链开始产生并迅速发展，哈佛的两位教授杰弗里 F. 雷鲍特和约翰J?斯维奥克拉提出：在互联网时代的企业主要有两种竞争，一个是人们可以看 到的由物质资源组成的物质世界，称之为“市场场所”；另一个则是由信息流所构成的虚拟
管理信息系统期中作业
题目：（可通过五力模型、价值链模型分析）从战略角度看，苏宁易购的市场环境如何？你认为苏宁通过电子商务能解决目前问题吗？如何评价苏宁的战略价值？苏宁的优劣势如何？有什么替代产品对其产生影响。 正文： 今年以来，国内电商似乎更喜欢利用各种理由进行各种促销。电商促销大战到6月18日达到高潮，当日是京东商城店庆日，京东商城宣布推出6.18亿元现金券、半价抢购等优惠，而天猫以及苏宁易购、当当网也分别推出各自的优惠促销活动，包括天猫5000万的现金红包、6·18砸金砖等，以及苏宁易购的全网底价日三折抢三天等，还有当当的6元1角8分限时抢购等等，电商“大战”出现史无前例的疯狂。这场没有硝烟的战争引起了广大媒体甚至国家发改委的注意，但是这场电商大战最终产生了“雷声大，雨点小”的效果，消费者并没有因此受益反而在比较过程中发现诸多商家在价格上猫腻直接导致了商家们也没有因为这次大战而取得良好的宣传效果，可谓“赔本也没有赚来吆喝”。另外一方面值得注意的是2012年8月31日，苏宁公布半年报，收入同比增长6.69%，净利润下降29.11%，而就在4个月前的一季报中，苏宁曾预告上半年净利润的同比“变动幅度在-10%-5%之间”，情况比预想得严重，苏宁电器董事长张近东承认：“今年大家(对经济前景)这么迷茫，确实没有想到。”即使这样也没有阻止苏宁加大对电商投入的脚步。为什么在业绩下滑的时候苏宁仍然要加大对电商的投入，苏宁的战略环境如何，苏宁的优劣势如何。这些都是值得我们关注并深入探讨的问题。 一、“苏宁易购”的基本情况介绍 苏宁易购是苏宁电器旗下新一代B2C综合网上购物平台，现已覆盖传统家电、3C电器、日用百货等品类。苏宁电器高层表示，苏宁易购的各项基础运营平台和外部推广条件已经全部成熟，苏宁电器将依托自身庞大的采购和服务网络，和全球数千家家电厂商、IBM、思科等技术合作伙伴、新浪等网站倾力合作，力争用三年时间使苏宁易购占据中国家电网购市场超过20%的份额，将其打造成为中国最大的3C家电B2C网站，强化与实体门店“陆军”协同作战的虚拟网络
一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费 2、土地购置费：双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。 4、七通一平费：指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 ①场地平整 ②勘察设计 ③临时设施 ⑥管理费 ⑦利息 5、征地开垦费 6、征地管理费：指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 7、契税 8、利息。（开发工程的贷款利息） 二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费：指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： ④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括： ●工作人员工资 ●办公费 ●差旅费 ●检验试验费 ⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。 ●供热 ●供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用） 2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建 ⑥物业管理用房（保安监控室）其他服务设施 3、小区内公共设施配套工程建设费（单指工程施工费用） ①道路停车场地面硬化围墙 ②排水、排污管道 ③供水管道、 ④监控系统 ⑤供电线路、路灯 ⑥宽带 ⑦有线电视 ⑧通讯线路 ⑨供热管道
⑩园林、绿化 三、基础工程费（主体工程基础设计变更费用） 四、城市基础设施配套费 1、城市基础设施配套费 五、前后期费用 1、勘察设计费 2、监理费 3、招标费 4、质检费 5、房屋所有权登记费 6、房屋所有权登记费 7、房屋所有权登记工本费、 8、工程质量监督费 9、施工管理费 10、招标服务费 11、施工图纸审查费 12、预算费 13、招标专家评审费 六、经营管理费企业运行项目管理过程中所发生的费用。 1、监察审计费 2、资质年审费 3、营业执照年审费 4、治安费 5、卫生费 6、行业管理部门培训费 7、城市交通集资费 8、报刊费 9、教育基金 七、贷款利息项目贷款或投资款项的计息。 八、不可预见费 九、销售、广告费 1、销售提成费用 2、广告费 3、销售营业税 十、各种税费 国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。十一、总投资额 十二、利润额
房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成 一、房地产开发商都需要缴纳哪些税 1.契税 建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。 2.营业税 自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。 3.城市维护建设税和教育费附加 在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。 4.城镇土地使用税 房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。 年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额 土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。 5.房产税 以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。 应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％ 房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 6.车船使用税
京东仓储管理现状及 其分析
京东仓储管理现状及其分析 学院：自动化班级：电气2班学号：3115001051 姓名：郑创伟一京东商城简介 京东商城是中国B2C市场最大的3C网购专业平台，是中国电子商务领域最受消费者欢迎和最具影响力的电子商务网站之一。其目前拥有电脑、家居百货、服装服饰、母婴、图书、食品等11大类数万个品牌30余万种优质商品，日订单处理量超过12万单，网站日均PV超过3500万。在中国B2C电子商务市场正处一个竞争白热化的阶段，各家电商都致力于打造属于自己的优秀的仓促物流管理体系，京东也不例外。京东自建仓储物流管理，极大地提升了京东自身的竞争力。 二京东商城的仓储体系现状 （1）仓库分布 京东商城已经在北京、上海、成都和广州这四个城市建立面积超过10万平方米的大仓库，在全国将拥有4个一级库房。北京、上海、广州已经实现自建物流配送体系。各地物流中心均采用租用库房的方式建立。除此之外，其他地方选用第三方物流公司实现物流配送。出于成本的考虑，京东商城的物流队伍只做“最后一公里”的配送，城市之间的物流还是交给第三方物流公司。京东商城计划在全国范围内建立15-20个二级库房，达到每隔600公里都将有一座京东商城的仓储中心或库房的目标，提高自己的仓储容量和提高配送的效率。（2）仓储作业流程 与传统仓储作业采用大量人工的低效作业方式相比，京东的仓储管理采用自动化机器设备加上智能化管理，合理地分配了仓储空间和快捷地送配货，大大提高仓储的效率。而京东仓储集合了智能化的管理系统、个性化的订单履约能力、多业务形态和仓储形态的产业链级一体化物流能力、有效管理运营的社会化物流动员能力，大大提升京东在市场的竞争力。 作业流程： 入库：验收员用无线设备扫描后，系统会自动进行一系列运算，进行自动分配放到相应的地方。 出库：系统自动完成了波次安排，智能定位、任务分配、一键领取，工作人员在智能设备上操作就能完成直到拣货，及库存打包等。 库内：如移库盘点等，系统自动运算出对应位置的对应货物缺少情况，做出从二级补货位到一级补货位补货等动作。 三优势分析 （一）引进自动化设备，减少人工送配货，提高整个进货，储存，出货的效率
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案 投资控制部编制
目录 1.我国的土地制度 2.城市土地价格形成过程及形成机制 3.房地产估价原理介绍 4.我单位的土地开发成本分析 5.地块价格估价方法 6.课题：成本法进行地价测算 7.委托专业的评估机构进行地块估价 1.我国的土地制度 我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国的基本国
策，土地的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。征用下列土地的，由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规
土地开发投资合作框架合同
XX市XX新区土地开发投资合作 框架合同 （样本） 甲方：XX市城市建设投资有限责任公司 乙方：广西XXXXXXX有限责任公司 项目概述 1为配合自治区党委政府泛北部湾区域合作及加快北部湾广西经济开发的战略布局，推动XXX城市的全面开放，加快XXXXXXXXXXXXXXX的建设配套。 2 甲乙双方经过充分友好协商，就XXXXXXXXXXXXXXX新区规划范围内的成片土地一级开发项目，达成甲乙双方投资合作的框架性合同。 3 本框架合同主要就本项目的性质及范围、内容、投资、回报等主要责权利关系进行原则上的确认。 4 甲方为本项目政府方的唯一授权企业，代表城市一级政府享有本项目的开发权及收益分配权，同时确认乙方为本项目的唯一出资投资人，按本框架合同享有约定的成本回收及投资回报权益。 5 根据本项目前期工作的完善，在本框架合同原则约定条款的基础上，双方根据本项目的具体计划及方案，拟定具体实施的环节及细节性合同条款，以补充合同方式执行。 一项目定义及边界 1.1 项目范围 1.1.1本项目位于规划的XXXXXXXXXXXXXXX区域，项目暂定合作总用地面积约XXXX公顷（XXXXX亩），本框架合同初步约定的项目红线四至范围是：XXXXXXXXXXXXXXX 1.1.2 本框架合同合作范围不包括已经列入自治区一级相关部门投资计划内容的XXXXXXXXXXXXXXX的用地范围及相关土地开发投资。 1.1.3 本框架合同初步约定的本项目用地范围详见本合同附件一
《XXXXXXXXXXXXXXX新区土地开发投资合作示意图》，并以XX市政府部门批准的边界为准。 1.1.4 如果本框架合同范围规划功能因国家或自治区设立XXXXXXXXXXXXXXX区或其它需要而导致重大调整，则不视为甲方违约，双方可另行友好协商本合同合作模式。 1.2 项目性质 1.2.1 本项目定性为城市新区建设为主的土地一级开发项目，投资内容包括项目前期作业、土地征收、动迁安置、市政基础设施建设等内容，通过本项目的投资开发，为政府整理出可供出让进行二次建设的、市政基础设施配套齐全的城市建设用地。 1.3 甲方的性质 1.3.1 甲方为XXX市政府直管的国有独资公司，已获得XXX市人民政府授权，承担XXX市辖区范围内基础设施融投资建设，以及土地开发、储备、经营的资格,并拥有与之相对等的通过一级开发的土地委托出让后的收益权。（相关授权文件见附件二） 1.3.2 在本框架合同中，甲方在经XXX市人民政府授权确认后，作为本项目实施的总业主，并负责协调XXX市政府各相关职能机构与部门，承担本合同条款所约定的甲方及XXX市政府方应承担的全部责任及义务。 1.4 乙方的性质 1.4.1 在本框架合同中，乙方为本项目的投资（出资）者，承担本项目前期工作及土地征收、动迁安置等内容的筹资出资责任及义务，同时承担本合同约定项目市政基础设施工程建设的投资、建管责任。 1.5 项目业主约定 1.5.1 本项目作为城市新区建设为主的一级土地开发项目，项目运作涉及多个层面，双方约定，在本项目实行总业主、以及本项目总业主下的子项目合作业主双重业主制度。 1.5.2 在本项目的全过程中，甲方承担为本项目的总业主地位，是本项目总体立项、各类手续的政府部门申报审批的企业主体。并同时以总业主的身份，作为本项目土地征收、拆迁安置补偿等分项目直接业主。 1.5.3 在本项目的全过程中，乙方作为甲方本项目的投资(出资)合作方，承担按本框架合同约定的全部出资义务。同时在本项目范围及本合同约定的市政基础设施工程子项目中，以BT方式作为子项目的合作业主,向总业主进行BT形式
房地产开发土地费用 第一部分：我国建设用地简述 我国土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。建设用地是指以营造建（构）筑物为目的的工程用地的总称。按其利用方式不同分为农业建设用地和非农业建设用地。房地产开发用地主要是针对非农业建设用地来说的，它又可以分为国家建设用地、乡（镇）村建设用地和外商投资企业用地三种类型。在我国，建设用地应使用国有土地：集体土地须经依法征用转为国有土地后，才能使用；企业或单位原使用的存量土地改变用途，需要办理出让、转让等手续后才能使用。国有土地的取得主要通过行政划拨和市场机制两条途径。利用国有土地搞建设，只能依法享有土地使用权，土地所有权仍属国有。 一、通过行政划拨获取土地使用权 根据现行法律法规规定，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体或国有土地的，可以由政府行政划拨。行政划拨作为一项国家措施，它具有一定的强制性。 二、通过市场机制获取土地使用权 通过市场机制获得土地使用权,主要适用于国内外各种经营性组织和个人获取土地进行土地开发、利用、经营。它包括出让和转让两种方式。 1、出让国有土地使用权是指国家以土地所有者身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的方式，具体又可分为协议、招标、拍卖、挂牌四种方式。土地使用权招标、拍卖、挂牌方式出让，是竟价方式出让，而协议出让则是主管部门与用地者双方协商议价的方式，两者互为补充。集体土地必须转为国有土地才能有偿出让。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权限的人民政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。
京东内部环境分析 什么是企业内部环境企业内部环境（Enterprises interior environment）企业内部环境是指企业内部的物质、文化环境的总和，包括企业资源、企业能力、企业文化等因素，也称企业内部条件。即组织内部的一种共享价值体系，包括企业的指导思想、经营理念和工作作风。 企业内部环境分析的内容包括很多方面，如组织结构、企业文化、资源企业组织结构、条件、价值链、核心能力分析、SWOT分析等。按企业的成长过程，企业内部环境分析又分为企业成长阶段分析、企业历史分析和企业现状分析等。 1.京东现状分析 自2004年京东商城创立至2012年，其年销售额分别是1000万、3000万、8000万、3.6亿、13.2亿、40亿、102亿、210亿和600亿。过去九年保持每年200%的高速增长，同时预计在今年三季度盈利。一个增速如此迅猛，体量如此庞大的且不盈利的情况下是如何成为B2C的霸主的。
2.京东财务状况 京东商城自2004年组建以来，先后于2006年、2007年组建上海、广州全资子公司，在战略上将国内经济发展水平最好，消费能力最强的华北、华东和华南连接起来，使全国大部分地区都覆盖在京东商城的物流配送网络下；同时在成都成立技术研发基地，不断加强公司的技术实力和研发能力，为消费者带来更好的消费体验，并着力改善售后服务、物流配送及市场推广各方面的软、硬件设施。现已建成以北京、上海、广州和成都为中心的四大物流平台，拥有超过1800亩的物流用地，正在建设的亚洲一号仓储能将日前订单处理能力提升数十倍。 京东创立九年来，一共获得了四次融资，2007年京东获得首笔来自今日资本1000万美金的融资；2008年底，今日资本、雄牛资本以及亚洲著名投资银行家梁伯韬先生私人公司共计2100万美金的联合投资；2010年1月得到老虎环球基金领投的总金额超过15亿美金的第三轮投资，值得一提的是，这是中国互联网市场自金融危机以来最大一笔融资；2013年2月16日，京东完成了新一轮约7亿美金的普通股股权融资，使京东商城的估值达到了100亿美金以上。 京东商城在2012年销售额突破600亿人民币，预计在今年3季度公司可能实现盈利，相比于其他同行业主要竞争对手，京东商城是唯一一家没有实现盈利的公司，作为领域中最为成功的亚马逊在上市数年后也依然是没有实现盈利的，并成为了有史以来最成功的赔钱公司，可以预见，京东商城所走的亚马逊路线还处于赔钱的阶段中，只有产生足够的规模效应的时候才能展现出其持续的盈利能力。 3.京东市场营销能力 京东商城始终坚持纯电子商务模式经营，缩减中间环节，为摆脱物流的限制和控制物流时间和服务质量，自建物流，形成了高效统一的配送队伍，在全国多个城市推出211限时达服务。当日上午11：00前提交订单，单日送达；夜里11:00前提交的现货订单次日上午送达。随着六大物流基地的完善以及现代化的亚洲一号的投入使用，形成基本覆盖全国的高效物流体系。 京东在完成单一3C为主导的成功起步后，于2010年加入了图书产
房地产开发项目成本费用构成 1、土地费用。 是指为取得项目用地使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式。 土地费用包括： （1）土地使用权出让金、征地费； 土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。 征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根底占用税和拆迁费等。 （2）城市建设配套费； 城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。 （3）拆迁安置补偿费。 拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费用。被拆吃房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬迁补助费或临时安置补助费。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权的调换。 2、前期工程费。 包括：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计算标准估算。 3、房屋开发费。 包括：