投资性房地产两种计量模式对不同主体所产生的影响

浅议投资性房地产后续计量模式的对比摘要：投资性房地产的后续计量具有成本模式和公允价值两种模式，采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。

关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式；对比投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产。

《企业会计准则第3号》对投资性房地产的计量做出了明确规定，即企业的投资性房地产应当按照成本进行初始计量；而对于其后续计量则规定了两种计量模式，即企业投资性房地产的后续计量可以采取成本模式和公允价值模式，并且对两种模式的运用做了明确的规定。

企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式计量。

也就是说，投资性房地产准则适当引入公允价值模式，在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

根据新准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号》；采用公允价值模式的，则不得从公允价值式转为成本模式。

采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。

1 后续计量模式的会计选择①成本模式。

根据企业会计准则的规定，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，在资产负债日，应当根据《企业会计准则第4号》、《企业会计准则第6号》的有关规定，对对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并按期(月)计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号》有关规定，进行减值测试，计提相应的减值准备。

已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

②公允价值模式。

投资性房地产后续计量模式选择的影响分析投资性房地产后续计量模式选择的影响分析摘要：我国财政部在2006年公布的?企业会计准那么第3号――投资性房地产?中，创造性地提出了投资性的房地产的概念，而且在?投资性房地产准那么?这一规章准那么中对投资性房地产确实定、初始计量及后续计量做出明确规定。

不同于固定资产和无形资产，将本钱模式和公允价值模式作为投资性房地产的后续计量模式。

文章将就这两种后续计量模式加以分析，究其利弊，探究公允价值模式对企业的影响，并分析选用两种对投资性房地产的后续计量模式要考虑的有关变量因素。

关键词：投资性房地产；公允价值模式；本钱模式；影响?投资性房地产准那么?共提供了两种后续计量模式，两种计量模式的应用必定会具有两面性。

本钱模式在会计处理方法选择上被普遍应用说明它有着不可否认的优势，而公允价值模式的应用又是因为本钱模式有着不可无视的弊端；同样的，作为一个尚未被普遍应用的新方法，公允价值模式也有其独特的优势与不可防止的弊端。

同时，采用不同的计量模式也会对企业财务核算产生影响。

一、投资性房地产两种后续计量模式优劣分析本钱模式的优劣1. 本钱模式的优势?投资性房地产准那么?这一规章中明确说明采用本钱模式计量的固定资产和有关城乡土地使用权的会计处理过程中的后续计量和核算都应符合?企业会计准那么第4 号――固定资产?和?企业会计准那么第6 号――无形资产?的要求。

因此，本钱计量模式的优势显而易见。

会计处理简单，易掌握。

因为采用本钱模式计量在后续使用中其会计处理方法与固定资产累计折旧、无形资产累计摊销根本相同。

但与固定资产不同，投资性房地产一般不以工作总量为分摊标准，不采用工作量法计提折旧。

又因为持有投资性房地产的主要目的是赚取增值收益，无需为了使投资性房地产的本钱尽早得到补偿而采用加速折旧法。

如此一来，在本钱模式计量下的房地产会计核算时只需要采用平均年限法计提折旧，核算过程简单，易操作。

转换性强。

管理论坛1引言自2006年财政部公布了投资性房地产应用指南以来，众多笔者对投资性房地产以公允价值模式计量的优缺点及其对企业产生的影响做了大量研究，但对企业如何选择这两种模式进行后续计量研究较少，尤其对国有企业而言，国有企业有资本保值的特殊要求，更需要审慎选择投资性房地产后续计量模式。

本文对宏观经济形势、房地产政策导向、资本保值增值考核要求等因素进行分析，对国有企业投资性房地产后续计量模式选择提供参考。

2两种核算模式的对比分析同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，两种模式在概念、特点、使用条件、后续计量、模式变更方面均存在较大差异，具体对比分析如下。

2.1概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的规定，对投资性房地产进行后续计量。

而只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。

采用公允价值模式计量的投资性房地产应当同时满足下列条件：①活跃的房地产交易市场。

②在活跃的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学的预测。

2.2特点成本模式的主要特点是它依赖于历史成本，为投资性房地产的会计核算提供了稳定和可预测的基础。

该模式没有反映当前的市场状况，这既可以看作是稳定性的优势，也可以看作是会计信息质量的劣势。

公允价值模式的特征是其对市场条件的反应能力，可以更准确、更及时地反映企业的财务状况，提供更高的会计信息质量。

然而，随着房地产市场状况的波动，它也给财务报表带来了波动性。

2.3适用条件成本核算广泛应用于偏好稳定性和可预测性的企业。

成本模式通常用于难以可靠获得投资性房地产公允价值的环境。

相反，只有在能够获得房地产价格的情况下，投资性房地产才会选择公允价值计量模式。

2.4后续计量投资性房地产以成本模式进行计量的，其没有二级明细科目，只需在其使用寿命或租赁期限内对其进行折旧或摊销，如果期末发生减值迹象的，应当按照资产减值的规定进行账务处理。

投资性房地产计量方式变更对企业的影响首先，投资性房地产计量方式变更后，企业的财务报表将有所改变。

目前，投资性房地产可以采用成本法或公允价值法计量。

如果企业从成本法转变为公允价值法，将对财务报表产生显著影响。

公允价值法计量的投资性房地产将在资产负债表中显示为公允价值，并通过损益表反映变动。

这可能会导致企业的资产总额和涉及该资产支出的利润波动。

其次，税务影响是另一个需要考虑的因素。

在一些国家，投资性房地产的计量方式变更可能会导致资本利得税的触发。

例如，如果企业在出售投资性房地产时采用了公允价值法，那么将产生差额利得，可能会对企业造成额外的税务负担。

因此，企业应该在决定是否改变计量方式时，综合考虑税务影响。

此外，投资性房地产计量方式变更可能会对企业的利润和现金流产生影响。

首先，在使用成本法计量的情况下，房地产投资的价值将以初始成本减去累计折旧和减值准备的金额进行计量。

这可能导致企业的利润较低，因为折旧和减值准备会减少企业的利润。

然而，如果企业改变为公允价值计量，资产的价值将取决于市场价格，可能会导致投资房地产价值的波动。

利润也可能相应地波动。

此外，投资性房地产计量方式变更也可能影响企业的现金流。

如果企业以公允价值计量投资性房地产，可能会出现市值波动带来的现金流量变化。

因为公允价值计量会根据市场价格进行调整，所以投资性房地产的价值在不同时间点可能会有较大的变化。

这可能会对企业的现金流造成冲击，因为企业可能需要支付更多的现金用于购置或抵押物品。

综上所述，投资性房地产计量方式的变更对企业有着重要的影响。

变更计量方式将直接影响企业的财务报表，可能触发税务影响，并对利润和现金流产生影响。

企业在决定是否变更计量方式时，需要综合考虑这些影响，以便做出最佳决策。

关于投资性房地产公允价值计量及其影响摘要：近年来投资性房地产已成为备受企业青睐的投资方式之一。

国家对土地增值税的清算也促使房地产企业向综合型地产商转型。

企业愈加重视对投资性房地产的核算。

新会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式——公允价值。

投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产，其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。

新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。

采用公允价值计量，可提升并影响企业资产价值，并给企业带来更多有利机遇，有利于企业向国际市场发展。

但在推行当中还存在一些问题和难点，还有待进一步守善，本文主要介绍了投资性房地产公允价值的动因分析，以及投资性房地产公允价值的初始计量和后续计量及其对企业的影响。

关键词：公允价值模式；投资性房地产；动因分析；初始计量；后续计量一、投资性房地产公允价值计量的动因分析(一)投资性房地产的界定国际会计准则委员会(IASC)在IAS40中解释投资性房地产指为赚取租金或为资本增值。

或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；不包括在正常经营过程中销售的房地产。

英国会计准则委员会(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目；是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。

不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。

我国新会计准则规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物；并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。

虽然各国对投资性房地产的定义存在差异，但都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重功能。

投资性房地产不同模式计量的财务影响作者：晏玉来源：《现代经济信息》2014年第16期摘要：在我国，投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，一般情况下，企业会采用成本模式，除非满足特定条件才能采用公允价值模式。

两种模式的差别会造成同一种情况下企业利润的不同。

所以，采用哪种计量模式对企业而言有着重要意义。

关键词：投资性房地产；不同模式；利润不同中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01一、投资性房地产的计量模式我国2006 年颁布的《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》规定，企业对投资性房地产的后续计量通常应使用成本模式，除非存在确凿的证据，企业能够持续可靠得取得投资性房地产的公允价值，才能使用公允价值模式对其进行后续计量。

采用两种计量模式在会计处理上的差别为：1.采用成本模式后续计量采用成本模式时，应当按照有关规定，按期提折旧或摊销；经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。

例如：2013年年初，C公司将账面价值为480万元的某固定资产拟出租赚取租金，每月收取租金50万元，承租方每月末以银行存款支付；该资产尚可使用20年，采用平均年限法计提折旧，预计净残值为0。

以成本模式进行后续计量，则每月末相关的会计处理如下：借：其他业务成本 20 000贷：投资性房地产累计折旧 20 000借：银行存款500 000贷：其他业务收入 500 000则若今年净利润为200万元，则由于投资性房地产减值的计提已使得利润减少24万元。

2.采用公允价值模式在这种模式下，不对其计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础，调整其账面价值，原账面价值与公允价值之间的差额计入当期损益。

以上述C公司为例，资产负债表日进行评估，得到该资产评估值为800万元。

采用公允价值模式进行后续计量，则相关的会计处理如下：借：投资性房地产（公允价值变动） 3 200 000贷：公允价值变动损益 3 200 000可以看出，因公允价值的变化，企业资产将增加320万元，同时公允价值变动会影响利润额320万元；另外，采用公允价值计量将减少折旧费用2万元；最后，虽然采用公允价值在增加利润的同时会增加企业税负，但是在投资性房地产方面，计税基础为账面价值（历史成本），形成赋税差异，此处为可抵扣暂时性差异，进而形成递延所得税资产，所以最终企业税负并没有因此而大幅变动。

投资性房地产后续计量模式对企业的影响摘要：根据《企业会计准则——投资性房地产》的规定，投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。

这两种模式在适用条件、具体核算方法、利润调节、纳税调整以及信息披露等方面都存在较大的差异。

采用不同的计量模式必然会对企业带来不同的影响。

通过对这些差异进行分析，揭示《投资性房地产准则》的核心内容及其对企业财务状况的影响。

关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式；差异1适用条件《投资性房地产准则》规定对投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式，而公允价值模式须满足特定条件时方可选择。

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当具备两个条件：(1)有活跃的房地产交易市场；(2)同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息能够从房地产交易市场上取得。

另外，如果企业原先按公允价值计量某一投资性房地产，即使可比的市场交易变得不经常发生或市场价格变得不易取得，在该项投资性房地产处置或者变为自用，或企业为以后在正常经营过程中销售而开发之前，仍应一直按公允价值计量。

之所以这样规定，主要是考虑到部分企业可能会通过随意变换计量模式达到粉饰财务报表、提供虚假信息的目的。

因此这一规定不仅符合可比性原则，又可以在一定程度上防止企业造假。

2会计处理 1首次执行日上市公司对投资性房地产准则在首次执行日，应当对所有资产、负债和所有者权益按照企业会计准则的规定进行重新分类、确认和计量，对于房屋和土地应将原来属于固定资产核算范围的房屋一分为二, 即一部分仍界定为固定资产，按企业会计准则第 4号——固定资产准则核算，而满足投资性房地产定义的房屋建筑物应按《投资性房地产准则》进行核算；原来属于无形资产核算范围的土地使用权，如果同样满足投资性房地产定义，也应将其按《投资性房地产准则》来核算。

实务中如何判断投资性房地产可以从定性和定量两个方面来判断。

采用排除法进行定性判断：企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产则不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。

投资性房地产后续计量模式差异及影响分析财政部于 2006 年 2 月 15 日公布了? 企业会计准那么第 3 号——投资性房地产?，规定在投资性房地产的后续计量中，可以选择采用本钱和公允价值计量两种模式。

两种模式下的会计处理、税务处理及所得税纳税调整工程间的差异如表 1 所示：表 1两种计量模式下会计及税务处理规定、纳税调整工程比拟历史本钱公允价值会计处理应对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

税务处理应按实际发生的本钱计量，通常情况下，不得调整固定资产和无形资产的账面价值，除非符合?企业所得税税前扣除方法?规定的例如国家统一规定的清产核资、将固定资产的一局部撤除等情形。

此外，?企业所得税暂行条例实施细那么?规定，房屋、建筑物应当从投入使用月份的次月起计提折旧，无形资产应当采取直线法在不短于合同规定的使用期间内摊销。

尚无针对公允价值计量模式的涉税标准。

现行实务中的税务处理与本钱模式相同，不考虑投资性房地产公允价值的变化。

纳税调整工程折旧额折旧额；公允价值的变动额［例］环宇公司于 2004 年开始建造一栋楼房，工程于 2005 年 12 月完工并到达预计可使用状态，随后与某研究所达成协议，将新建成的楼房出租给该研究所作为办公用场所，租赁期为两年。

环宇公司为开发这栋楼房累计发生各项支出 20000000 元，该楼房预计使用年限为 50 年，税法上规定可使用 40 年，采用直线法进行摊销，不考虑残值和除所得税之外的其他税费，每年的租金收入为2000000 元，所得税税率为 33，每年年末对房产进行评估，由于该栋楼房所处地段地价上涨较快，2006 年 12 月 31 日，公允价值为 21000000 元，假定无其他纳税调整事项。

按两种计量模式对 2006 年的会计处理及纳税调整比拟如表 2 所示。

投资性房地产后续计量方法对企业的影响作者：顾力群李群来源：《中外企业家·下半月》 2014年第3期顾力群李群投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。

投资性房地产的出现与发展为我国房地产市场的发展掀开了新的篇章。

相应的，对投资性房地产的管理准则也随之出台，我国新会计准则对投资性房地产的后续计量方法进行的规定。

笔者根据我国国情，对后续计量方法的基本概念及对企业的影响进行分析。

随着市场经济的发展与改革开放的推行，我国房地产企业发展得如火如荼，房地产企业的观念也逐渐发生改变，企业的房地产不再局限于自身的使用以及销售获取利润，出现了将房地产作为增值或者收取租金的活动，即企业为了进行增值、出租而持有的房地产——投资性房地产。

为适应房地产市场的发展，我国自2007 年1 月1 日起，正式实施《企业会计准则第3 号- 投资性房地产》。

该准则将企业的自有房地产、作为存货的房地产与投资性房地产进行了区分，对投资性房地产进行单独的计量和出售，使企业能够清晰地展示投资性房地产的营利状况，提高会计信息披露的正确性，促进企业的发展。

一、投资性房地产后续计量方法的种类根据《企业会计准则第3 号- 投资性房地产》准则，上市公司对投资性房地产的后续计量可以采用两种计算模式，即成本模式和公允价值模式，但同一企业只能选择两种模式的其中一种进行计算，不能同时采用两种模式。

两种模式之间，成本模式可以转换为公允价值模式，而公允价值模式不能转化为成本模式。

当成本模式转化为公允价值模式时，由于二者的账面价值不同会存在一定的差额，需要对期初留存的收益进行调整，并将调整过程看做是一个会计政策的变更。

1．成本模式成本模式规定，当企业在资产负债表日进行投资性房地产的后续计量时，首先需要对企业的财务状况、经营情况进行反映，并利用投资性房地产的资本投入与资本产生二者对比的情况作为基础，结合《企业会计准则第４号———固定资产》和《企业会计准则第６号———无形资产》；同时，计量投资性房地产出租土地使用权以及出租建筑物。