下载文档原格式
地产开发财务费用估算方法
地产开发的财务费用估算主要包括以下步骤：
1. 确定项目总投资：包括土地购置费、拆迁补偿费、建安工程费、基础设施建设费、管理费、销售费用等。
2. 计算贷款利息：根据项目总投资和贷款金额，计算贷款利息。
3. 计算财务费用：财务费用包括贷款利息和其他财务费用，如手续费、评估费等。
财务费用应该按照实际发生额计入开发成本。
4. 注意税务处理：在地产开发过程中，涉及的税种较多，应该注意税务处理。
具体税务处理方法可以咨询当地税务部门或者专业会计师。
此外，对于地产开发项目，还可以通过采用敏感性分析、蒙特卡洛模拟等财务分析方法来估算财务费用，具体使用哪种方法需要根据项目的实际情况和投资者的要求来确定。
同时，需要注意的是，地产开发项目的财务费用估算需要具备较高的专业知识和经验，建议由专业会计师或咨询机构进行。
住宅商品房开发项目成本费用估算及清单估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金×3%二建安费用 810元/M2—1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2—100元/M2 别墅约1 80元/M21 规划设计费建安费×3%2 设计招投标管理费总投资×0.02%3 勘查费设计概算×0.5%4 设计监理规划设计费×2%5 施工监理建安费×1.4%6 施工证费7 规划证费建安费×0.6%四配套费用 190元/M2—230元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、等五其它费用1 管理费用（建安+前期+配套）×3%2 销售推广费用按销售收入约1.5~3%计3 不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上六营业税费销售收入×6.1%1 营业税销售收入×5%2 城市维护建设税营业税×7%3 教育附加税营业税×4%4 印花税销售收入×0.05%5 交易管理费销售收入×0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95% 七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格×3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。
1.3 拆迁管理费1.4 国土勘测费1.5 拆迁代办费1.6 现状实测费2 前期工程费中高档楼盘约80元/M2—100元/M2 别墅约180元/M22.1 方案设计费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.2 水文地质勘察设计费多层3.1元/M2，高层3.6元/M2 2.3 施工图设计费多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M22.4 施工图图审费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.5 基础设施设计费2.5.1 市政工程设计费多层1.8元/M2，高层2.5元/M2 2.5.2 电信设计费 1元/M22.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M22.5.4 管煤/给水/给电工程设计费3.4元/M22.6 施工用电供配电贴费 1.2 — 2.7元/M22.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M22.8 晒图费 0.5元/M22.9 编标费及委托编制标底费用3.2元/M22.10 工程招标管理费 0.42元/M22.11 环保费/日照分析费 0.5元/M22.12 建筑地方高等教育费 12元/M22.13 人防费多层15元/M2 （旧城 10元/M2）2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商业用房）2.15 白蚁防治费 1.6元/M22.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M23 建筑安装工程费 810元/M2—1260元/M23.1 建安成本多层800元/M2，高层1250元/M23.2 监理工程招标费管理费多层0.1元/M2，高层0.14元/M 23.3 土建工程监理费多层8.4元/M2，高层10元/M23.4 土建工程质检费多层1.5元/M2，高层2.1元/M24 基础设施建设费 190元/M2—230元/M24.1 市政工程建设费多层70元/M2，高层100元/M24.2 市政工程质检费多层1元/M2，高层1.5元/M24.3 小区供电工程费 22元/M24.4 小区给水工程费供水基金 15元/M2 接水 15元/M24.5 小区供气工程费 14元/M24.6 有线电视宽带工程费 6元/M24.7 小区路灯工程费双路 64万/公里单路39万/公里4.8 小区绿化费 25—30元/M24.9 小区通讯通邮费 16元/M2浅谈房地产开发成本控制在成本控制方面，我国房地产商通常只重视“显成本”的控制，而忽略对“隐成本”的控制，通常只关注施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。
引言概述正文内容1.项目规模估算1.1.确定项目用地面积：根据市场需求和项目布局，确定项目所需用地的面积。
考虑到道路、绿化等公共设施的要求，获得可开发用地面积。
1.2.计算总建筑面积：根据项目的规划和功能要求，计算各个建筑物的建筑面积，并累加得到总建筑面积。
2.项目成本估算2.1.土地成本估算：根据用地面积和土地市场价格，计算土地的购置成本。
2.2.建筑物成本估算：根据建筑面积，结合建筑材料和施工工艺，计算建筑物的建设成本。
2.3.基础设施成本估算：考虑到项目所需的道路、排水系统、供电系统等基础设施，计算基础设施的建设成本。
2.4.其他成本估算：包括设计费、流动资金、销售费用等，对项目的其他成本进行估算。
3.项目收益估算3.1.销售收益估算：根据市场调研和销售预测，估计项目的销售额和销售周期。
3.2.出租收益估算：如果项目是出租型房产，根据市场租金和出租周期，估计项目的出租收益。
3.3.其他收益估算：考虑到项目可能带来的其他收益，如广告收入、停车位租金等。
4.项目风险分析4.1.供应风险分析：根据市场调研和竞争情况，分析项目供应是否超过了需求，评估市场风险。
4.2.销售风险分析：考虑到项目的销售周期和价格波动，评估项目销售风险。
4.3.法律风险分析：审查项目合法性，评估项目可能面临的法律风险。
5.投资回报分析5.1.投资回报率分析：根据项目的总投资和预计收益，计算投资回报率。
5.2.资本金回收期分析：根据项目的投资额和预计年度收益，计算投资回报的资本金回收期。
5.3.内部收益率分析：利用现金流量分析方法，计算项目的内部收益率。
总结通过对房地产开发项目投资估算的详细阐述，可以看出在项目投资估算过程中，需要考虑到项目规模、成本、收益、风险等多个因素。
其中，项目规模的估算和项目成本的估算是项目投资估算的基础，而项目收益估算和风险分析则直接影响到项目的可行性和盈利潜力。
投资回报分析是对项目投资效果的衡量和评估，可以帮助投资者做出明智的决策。
房地产开发项目投资估算（一）
引言概述：
房地产开发项目的投资估算是一个关键性的环节，决策者需要了解项目的投资需求和潜在的风险。
本文将以房地产开发项目投资估算为主题，分析其相关内容，包括项目策划、土地成本、建设成本、市场风险和财务分析等方面。
一、项目策划
1. 确定项目目标和范围
2. 分析项目背景和市场需求
3. 制定项目计划和时间表
4. 考虑可行性研究和风险评估
5. 确定项目管理和控制措施
二、土地成本
1. 调查土地资源和市场价格
2. 进行土地评估和选址分析
3. 谈判土地购买或租赁合同
4. 确定土地开发费用和资金来源
5. 确保土地使用权和相关法律手续的合规性
三、建设成本
1. 编制项目建设预算和成本控制计划
2. 参考行业标准和类似项目的建设成本
3. 调查市场供应商和承包商的报价
4. 考虑材料和劳动力成本的变动因素
5. 进行项目建设进度和质量的监控与管理
四、市场风险
1. 进行市场需求和竞争分析
2. 考虑政策和法规的影响因素
3. 调查目标市场的购房者和租户需求
4. 分析潜在的销售和租赁风险因素
5. 制定市场推广和销售策略
五、财务分析
1. 编制项目投资回报率和财务预测
2. 计算项目的现金流量和利润预测
3. 分析项目的风险和抵触点
4. 确定项目的资金筹措方式和融资成本
5. 进行项目的收益和成本分析
总结：
房地产开发项目的投资估算涉及多个方面，包括项目策划、土地成本、建设成本、市场风险和财务分析等。
通过合理的估算和分析，决策者能够更好地评估投资风险，制定相应的策略和决策，提升项目的成功率和投资回报率。
房地产开发成本估算及计算一、开发成本1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）一般用楼面地价表示。
B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。
2、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
其中"规划设计 (含景观\装饰)费"一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。
3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。
更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、居委会、部分设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内。
4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线（比如供水、供电、供气、供暖、有线电视、电话等等）和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。
10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
房地产项目投资估算及财务分析模型在构建房地产项目投资估算及财务分析模型时，需要考虑以下关键要素：1.投资规模：确定投资项目的规模，包括土地购置成本、建筑物建设成本、雇佣人员费用等。
2.租金收入：预测项目的租金收入，包括出租率、租金水平和租期等。
这可以通过市场研究和竞争对手分析来确定。
3.运营成本：考虑项目的运营成本，包括物业管理费用、维护费用、税费等。
这些成本会影响项目的盈利能力。
4.贷款利率和期限：如果项目需要贷款，需要考虑贷款利率和期限。
这些因素会直接影响项目的资金成本和还款能力。
5.折现率：在财务分析模型中，需要使用一个折现率来评估项目的净现值和内部收益率。
这个折现率可以根据市场利率和风险水平来确定。
基于以上要素，可以采用财务指标来评估房地产投资项目的潜在盈利能力和风险。
一些常用的财务指标包括：1.净现值（NPV）：计算项目的现金流入和现金流出，通过将未来的现金流量折现回当前值，来评估项目的净现值。
如果NPV大于零，说明项目是有利可图的。
2.内部收益率（IRR）：IRR是使项目的净现值等于零的折现率。
如果IRR大于项目的资金成本，说明项目是有利可图的。
3. 收支平衡点（Break-even Point）：收支平衡点是指项目需要达到的收入水平，以覆盖其全部成本。
通过计算收支平衡点，可以评估项目的盈利能力。
4. 投资回收期（Payback Period）：投资回收期是指项目投资成本回收所需的时间。
较短的投资回收期通常被认为是较理想的投资选择。
以上是房地产项目投资估算及财务分析模型的基本信息和财务指标。
通过使用这些模型和指标，投资者可以更全面地评估房地产项目的潜在盈利能力和风险，从而做出更明智的投资决策。
房地产开发项目投资费用估算
经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。
房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用。
由开发成本和开发费用两大部分组成。
（一）开发成本
共有八项：
1.土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征用及拆迁安置补偿费。
（1）土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2）拆迁安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原
用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.前期工程费。
前期工程费主要包括：
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分
比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）"三通一平"等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4.建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5.基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费。
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
其估算可参照"建安工程费"的估算方法。
7.不可预见费。
它包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
8.开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。
应根据当地有关法规标准估箅。
（二）开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1.管理费用。
可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右计算。
2.销售费用。
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
主要包括以下三项：
（1）广告宣传费。
约为销售收人的2％一3％；
（2）销售代理费。
约为销售收入的1.5％一2％；
（3）其他销售费用。
约为销售收入的0.5％一1％。
以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
3.财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
（三）投资与成本费用估算结果的汇总
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。
本篇文章来源于中国地产商原文链接：/main/2006-11/4259.htm。
