追认行为最终确认房屋买卖合同有效

中银原创夫妻⼀⽅出售共有房屋典型案例分析夫妻⼀⽅擅⾃出售共有房屋案件屡见不鲜，此类案件通常涉及夫妻共有财产认定、家事代理权、表见代理、⽆权处分、善意取得等多⽅⾯法律问题，涉及《婚姻法》《物权法》《合同法》多部门法法律适⽤。

如何平衡房产共有⼈利益、善意第三⼈利益及买受⼈交易安全，如何最⼤限度维护委托⼈合法利益，对于研究分析此类案件有重要现实意义。

⼀、房屋夫妻共有，房产证登记为⼆⼈，⼀⽅出售房屋典型案例：朱、⽥⼆⼈婚后购买房屋⼀套，房屋所有权证书登记为⼆⼈。

朱某、江某、地产经纪公司签订房屋买卖居间合同⼀份，约定朱某以400万价格出售涉案房屋，地产经纪公司提供居间服务。

三⽅当事⼈签订上述房屋买卖居间合同时，⽥某不在场，⽥某签名并⾮本⼈书写，朱某未提供⽥某书⾯委托书。

合同签订后，江某实际⽀付购房款120万元，涉案房屋未交付、未过户。

江某诉⾄法院，要求朱、⽥⼆⼈继续履⾏房屋买卖居间合同并交付涉案房屋、办理过户变更登记。

争议焦点：涉案房屋买卖居间合同效⼒如何认定？律师说法：我国《婚姻法》第⼗七条第⼆款规定，夫妻对共同所有财产有平等处理权。

《婚姻法》司法解释（⼀）第⼗七条进⼀步明确，对于夫妻⽇常⽣活、⼦⼥抚养教育所产⽣的⽇常⽣活家事代理，夫妻⼀⽅处分⾏为有效，对于⾮⽇常⽣活家事代理，则需协商⼀致，否则对共有⼈不产⽣法律约束⼒。

根据《合同法》第四⼗⼋条第⼀款，⾏为⼈没有代理权、超越代理权或者代理权终⽌后以被代理⼈名义订⽴的合同，未经被代理⼈追认，对被代理⼈不发⽣效⼒，由⾏为⼈承担责任。

根据《合同法》第五⼗⼀条，⽆处分权⼈处分他⼈财产，经权利⼈追认或者⽆处分权⼈订⽴合同后取得处分权的，该合同有效。

本案中，朱某在未取得⽥某授权情况下，与江某、地产公司签订房屋买卖居间合同，朱某构成⽆权代理，合同效⼒待定。

由于事后⽥某拒绝对朱某的代理⾏为表⽰追认，合同因此确定⽆效。

律师建议：房屋买受⼈、居间⼈应尽注意义务，严格核查业主⾝份及授权⽂件真实性，代理⼈代为交易的，应及时向业主确认，并留存相关书⾯委托⼿续。

第1篇一、委托人基本情况委托人（以下简称“本人”）姓名：_______，性别：_______，身份证号码：_______，住址：_______。

二、受托人基本情况受托人（以下简称“乙方”）姓名：_______，性别：_______，身份证号码：_______，住址：_______。

三、委托事项1. 本委托书授权乙方代表本人进行房屋买卖事宜，包括但不限于：（1）签订房屋买卖合同；（2）办理房屋过户手续；（3）办理房屋贷款事宜；（4）办理房屋交易税费缴纳事宜；（5）办理其他与房屋买卖相关的手续。

2. 本委托书授权乙方在本人授权范围内，有权独立决定房屋买卖的价格、付款方式、付款期限等事项。

四、授权范围1. 本委托书授权乙方在授权范围内，有权代表本人与第三方进行房屋买卖洽谈，并签订房屋买卖合同。

2. 本委托书授权乙方在授权范围内，有权代表本人与第三方协商房屋买卖价格、付款方式、付款期限等事项。

3. 本委托书授权乙方在授权范围内，有权代表本人办理房屋过户手续，包括但不限于申请过户、办理产权转移登记、领取不动产权证书等。

4. 本委托书授权乙方在授权范围内，有权代表本人办理房屋贷款事宜，包括但不限于申请贷款、签订贷款合同、办理贷款发放手续等。

5. 本委托书授权乙方在授权范围内，有权代表本人办理房屋交易税费缴纳事宜，包括但不限于缴纳契税、个人所得税、土地增值税等。

五、授权期限本委托书自签订之日起生效，至房屋买卖事宜办理完毕之日止。

六、其他事项1. 本委托书授权乙方在办理房屋买卖事宜时，应遵守国家法律法规、政策规定及交易习惯，确保本人合法权益不受损害。

2. 本委托书授权乙方在办理房屋买卖事宜时，应本着诚实信用原则，不得损害第三方合法权益。

3. 本委托书授权乙方在办理房屋买卖事宜时，应保守本人商业秘密，不得泄露给第三方。

4. 本委托书授权乙方在办理房屋买卖事宜时，如遇到特殊情况，应尽最大努力协调解决，如无法解决，应及时通知本人。

李鼎、夏浩洁等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院【审结日期】2021.07.29【案件字号】(2021)甘01民终2810号【审理程序】二审【审理法官】王锡东石林张煜枫【文书类型】判决书【当事人】李鼎;夏浩洁;李建宏【当事人】李鼎夏浩洁李建宏【当事人-个人】李鼎夏浩洁李建宏【代理律师/律所】丁正中北京市齐致(兰州)律师事务所;魏惠萍北京市齐致(兰州)律师事务所;姚瑶甘肃达航律师事务所;田世林甘肃达航律师事务所【代理律师/律所】丁正中北京市齐致(兰州)律师事务所魏惠萍北京市齐致(兰州)律师事务所姚瑶甘肃达航律师事务所田世林甘肃达航律师事务所【代理律师】丁正中魏惠萍姚瑶田世林【代理律所】北京市齐致(兰州)律师事务所甘肃达航律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】李鼎【被告】夏浩洁;李建宏【本院观点】本案系双方当事人因案涉房屋购房款退还事宜所引发的纠纷。

【权责关键词】无效无权处分追认代理合同过错证人证言证明力质证财产保全诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-24 01:41:58李鼎、夏浩洁等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书(2021)甘01民终2810号当事人上诉人(原审被告)：李鼎。

委托诉讼代理人：丁正中，北京市齐致(兰州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏惠萍，北京市齐致(兰州)律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告)：夏浩洁。

委托诉讼代理人：姚瑶，甘肃达航律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田世林，甘肃达航律师事务所律师。

原审被告：李建宏。

委托诉讼代理人：丁正中，北京市齐致(兰州)律师事务所律师。

审理经过上诉人李鼎因与被上诉人夏浩洁、原审被告李建宏房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院(2020)甘0103民初5102号民事判决，向本院提起上诉。

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合 同效力追认生效
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借条若补别“ 还原”
江 苏省 淮 安 市 楚 州 区朱 桥 镇 读 者 陈 某 来 电 ： 年 前 ， 跟 朋 友 借 了５ 两 我 万 元钱 ． 当时 写 了借 条 ． 定３ 内还 约 年 清 在 我 已经 陆续 还 了２ 现 万元 ． 朋 但 友 却 把 借 条 丢 了 ． 让 我 给 他 补 一 张 请问： 补借 条 有 何 注意 事项 ？ 答 ： 以补 借 条 ， 应 写 明 是 补 可 但 的借 条 ．要 写 明原 来 借 了 多少 钱 ． 现 在 已经 还 清多 少 钱 ． 欠 多 少钱 没 还 还 清 ， 时 还清 。 别要 注 意 ， 条 的落 何 特 欠 款 一 定 写 现 在 的 日期

李晓梅、胡裕仁与张兴蓉纠纷案（2008）昆民一终字第431号上诉人（原审被告）李晓梅，×民族，×年×月×日出生，住×××。

诉讼代理人林建鹤，兴辰律师事务所法律工作者。

特别授权。

上诉人（原审第三人）胡裕仁，×民族，×年×月×日出生，住×××。

诉讼代理人林建鹤，兴辰律师事务所法律工作者，特别授权。

被上诉人（原审原告）张兴蓉，×民族，×年×月×日出生，住×××。

诉讼代理人李海燕、黄永斌，云大法律服务所法律工作者，特别授权。

上诉人李晓梅、胡裕仁因与被上诉人张兴蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2008）官民一初字第400号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2008年8月15日受理后依法组成合议庭，于2008年9月24日对本案公开进行了询问。

上诉人的诉讼代理人林建鹤，被上诉人的诉讼代理人李海燕到庭参加了询问，本案现已审理终结。

原审法院经审理确认以下法律事实：2007年9月21日，张兴蓉与李晓梅在中介方昆明房桥房地产经纪有限公司第三分公司的中介下签订《房桥公司买卖合同》。

该合同约定：李晓梅将座落于昆明市关上关兴路保险公司小区5幢1单元1楼102号房出售给张兴蓉，该房建设面积为129平方米，成交价格为450000元，张兴蓉应预付定金10000元，李晓梅应向中介交付押金2000元，涉及该房过户税、费由张兴蓉承担，办理过户手续的时间为2007年12月20日前，交房时间为付清款项交房。

在合同签订的当天，张兴蓉向李晓梅交付了定金，同时李晓梅向中介交付了押金2000元。

2007年10月25日，云南省昆明市国信公证处出具公证书，确认座落于昆明市关上关兴路138号5幢1单元1楼102号房（产权证号为昆明市房权证字第200216613号）系遗产，由李晓梅、胡裕仁共同继承取得，李晓梅为产权人，胡裕仁为共有人。

追认行为最终确认房屋买卖合同有效在房地产交易中，房屋买卖合同是买卖双方之间最重要的合同之一。

但是，由于各种原因，有时合同可能未经过及时的追认行为，这会引发一系列的法律问题和争议。

本文将探讨追认行为对房屋买卖合同的最终确认，以及其对合同的有效性的影响。

首先，我们需要了解追认行为的含义。

追认行为是指未经及时确认的合同，在一定的法定期限内获得双方当事人的明确确认。

这个行为的目的是为了保护合同交易中的利益，并确保合同的有效性和执行力。

在追认行为中，主要有以下两种情况：第一种情况是双方当事人明确表示同意合同的有效性。

这可以通过书面形式，口头说明或其他方式进行确认。

双方当事人的追认行为通常会在合同条款规定的时间内进行，以及在相关法律规定的期限内完成。

第二种情况是在一方当事人追认之前，另一方当事人已经开始执行合同的义务。

在这种情况下，一方当事人的执行行为可以被视为对合同的追认，以确认合同的有效性。

有人可能会问，追认行为对房屋买卖合同的有效性有何影响？事实上，追认行为是确保合同有效性的一个重要法律原则。

当一方当事人使用追认行为确认合同有效时，合同的效力将得到法律承认，双方当事人应当履行各自的合同义务。

那么，在房屋买卖合同中，追认行为对双方当事人有何影响？首先，对于买方来说，追认行为意味着他们必须按照合同约定支付购房款项，并承担相应的义务。

如果买方未能及时追认合同的有效性，他们可能会面临合同解除或赔偿的风险。

对于卖方来说，追认行为意味着他们有权要求买方按照合同的规定履行购房义务。

如果买方未能及时追认合同，卖方可以寻求法律救济，例如要求买方支付违约金或采取其他补救措施。

此外，追认行为对于房屋买卖合同的第三方来说也是至关重要的。

例如，如果买方和卖方达成协议，并签署了房屋买卖合同，但未能及时进行追认行为，那么对于第三方来说，他们可能无法确认合同的有效性，从而无法获得相应的权益或义务。

总而言之，追认行为是确保房屋买卖合同有效的重要法律手段。

杨友康与丁文武、姚桃妹等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院【审结日期】2020.11.23【案件字号】(2020)苏05民终8638号【审理程序】二审【审理法官】沈军芳郭锐孙楚楚【审理法官】沈军芳郭锐孙楚楚【文书类型】判决书【当事人】杨友康;丁文武;姚桃妹;昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司石牌分公司;昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司;昆山市阳澄湖房产有限责任公司;昆山市民安房屋拆迁工程有限公司【当事人】杨友康丁文武姚桃妹昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司石牌分公司昆山市阳澄湖房产有限责任公司昆山市民安房屋拆迁工程有限公司【当事人-个人】杨友康丁文武姚桃妹【当事人-公司】昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司石牌分公司昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司昆山市阳澄湖房产有限责任公司昆山市民安房屋拆迁工程有限公司【代理律师/律所】潘静亚江苏沉浮律师事务所;刘立基江苏友杰律师事务所【代理律师/律所】潘静亚江苏沉浮律师事务所刘立基江苏友杰律师事务所【代理律师】潘静亚刘立基【代理律所】江苏沉浮律师事务所江苏友杰律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】杨友康;昆山市阳澄湖房产有限责任公司;昆山市民安房屋拆迁工程有限公司【被告】丁文武;姚桃妹;昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司石牌分公司【本院观点】丁文武与杨友康签订房屋买卖合同，杨友康无权处分导致合同解除，丁文武因违约赔偿事宜发生争议诉至法院。

丁文武、杨友康签订的房屋买卖合同合法有效，对双方均具有约束力。

丁文武签订合同时案涉房屋登记在阳澄湖公司名下，且案涉拆迁补偿协议、安置房订房确认单上被拆迁人或动迁户均仅有杨友康的签字，一审据此认定丁文武有合理理由相信杨友康具备处分权且为善意买受人并无不当，本院予以维持。

案涉司法鉴定估价报告已载明估价依据、估价原则及估价方法，杨友康未提供证据证明案涉司法鉴定估价报告存在鉴定机构或者鉴定人员不具备相关鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足或经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。

第1篇一、引言房地产市场作为我国经济的重要组成部分，涉及众多法律关系和权益。

在房屋买卖过程中，由于各种原因，卖方可能会在未获得所有权利人同意的情况下，擅自出售房屋。

此时，若买方接受并同意购买该房屋，卖方是否可以追认该行为，法律对此有何规定，本文将对此进行详细阐述。

二、卖房追认的定义卖房追认，是指卖方在未获得房屋共有人或其他权利人同意的情况下，擅自出售房屋，买方接受并同意购买该房屋，卖方事后对该行为表示认可，并承担相应的法律责任。

三、卖房追认的法律依据1.《中华人民共和国合同法》《合同法》第五十一条规定：“无权代理人以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。

被代理人未作表示的，视为拒绝追认。

合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。

撤销应当以通知的方式作出。

”2.《中华人民共和国物权法》《物权法》第一百零六条规定：“无权处分他人财产，以自己的名义与他人订立的合同，对他人不发生物权效力，但当事人另有约定的除外。

”3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》《解释（一）》第十七条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

”四、卖房追认的条件1.卖方在未获得房屋共有人或其他权利人同意的情况下，擅自出售房屋。

2.买方接受并同意购买该房屋。

3.卖方事后对该行为表示认可。

4.买方在购买房屋时，不知道或者不应当知道卖方无权处分。

五、卖房追认的法律效力1.对卖方而言，卖房追认使其行为对房屋共有人或其他权利人产生效力，卖方应承担相应的法律责任。

2.对买方而言，卖房追认使其购买行为具有法律效力，买方有权要求卖方履行合同。

3.对房屋共有人或其他权利人而言，卖房追认使其权利受到侵害，有权要求卖方承担相应的法律责任。

六、卖房追认的法律责任1.卖方应承担的法律责任（1）赔偿房屋共有人或其他权利人因此遭受的损失。

张某与李某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】北京市第一中级人民法院【审理法院】北京市第一中级人民法院【审结日期】2020.03.19【案件字号】(2020)京01民终1544号【审理程序】二审【审理法官】张磊赵蕾朱文君【审理法官】张磊赵蕾朱文君【文书类型】判决书【当事人】张某;李某1;李某2;李某3;李某4【当事人】张某李某1李某2李某3李某4【当事人-个人】张某李某1李某2李某3李某4【代理律师/律所】冷寒冰北京市博仁律师事务所;郝瀚北京市善邦律师事务所;童健北京市善邦律师事务所;冀向阳北京慧策律师事务所【代理律师/律所】冷寒冰北京市博仁律师事务所郝瀚北京市善邦律师事务所童健北京市善邦律师事务所冀向阳北京慧策律师事务所【代理律师】冷寒冰郝瀚童健冀向阳【代理律所】北京市博仁律师事务所北京市善邦律师事务所北京慧策律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【本院观点】当事人对自己提出的主张应当提供证据加以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。

【权责关键词】无效恶意串通无权处分追认撤销合同证据不足自认证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的主张应当提供证据加以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。

当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。

本案中，张某主张李某5与李某1签订的房屋买卖合同其不知情，李某5与李某1恶意串通损害了其利益，故房屋买卖合同应为无效。

对于涉案房屋，当事人均认可涉案房屋由李某1进行出资，最近十几年李某1与李某5、张某二人一起居住，并无证据表明李某5或者李某1与张某之间存在明显矛盾，且没有证据表明李某5或者李某1存在损害张某利益的主观恶意。

徐毅、宋宸房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审结日期】2021.12.09【案件字号】(2021)辽02民终6981号【审理程序】二审【审理法官】刘冬艳刘小南刘畅【文书类型】判决书【当事人】徐毅;宋宸【当事人】徐毅宋宸【当事人-个人】徐毅宋宸【代理律师/律所】赵博辽宁知泰律师事务所;于知渊辽宁知泰律师事务所;王永伟辽宁中和律师事务所【代理律师/律所】赵博辽宁知泰律师事务所于知渊辽宁知泰律师事务所王永伟辽宁中和律师事务所【代理律师】赵博于知渊王永伟【代理律所】辽宁知泰律师事务所辽宁中和律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】徐毅【被告】宋宸【本院观点】宋宸提供的其与万腾公司就其他房屋签订的抵债协议，与本案缺乏直接性，本院对其关联性不予认定。

本案争议焦点是案涉2020年9月9日的《房屋买卖协议》解除后徐毅是否已经向宋宸返还大连市甘井子区房屋的全部房款488159.80元。

宋宸在一审中自认收到徐毅返还的案涉房款22万余元，但对该22万余元具体包含哪些款项没有明确表述。

陈雪梅出具的收条中载明，“今收到徐毅代万腾建设工程有限公司还陈雪梅人民币20万元整。

案涉《房屋买卖协议》约定，甲方承诺如与安邦、法院及华融办理该房屋购房合同，购房发票时，无论何种原因导致该房屋最终不能(办理)购房合同、购房发票时，甲方无条件退款，退回金额为488。

【权责关键词】追认委托代理表见代理合同恢复原状第三人证据交换自认新证据关联性质证诉讼请求维持原判发回重审查封拍卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】根据上述证据的认证情况，本院查明：2020年8月30日，陈雪梅通过平安银行大连甘井子支行向徐毅工商银行账户转账46106.04元，转账交易详情留言载明“代万腾垫付华融阳光尚城房子补税款(169B2303宋宸)”。

竭诚为您提供优质文档/双击可除判决确认房屋买卖合同有效篇一：确认房屋买卖合同有效案件确认房屋买卖合同有效案件房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）一、基本案情陈飞与李振系夫妻关系，双方育有一子陈晖，陈飞于1992年2月19日去世。

陈飞为建机公司职工，1201号房屋原为陈飞承租（无书面合同），该房屋为建机公司的自管公房。

1992年2月27日，李珍向建机公司申请（申请书放于陈晖处）将涉案房屋承租人由陈飞变更为陈晖，落款处有“李珍”签字的字样，盖章处印有“李珍”字。

李珍对此不予认可，称其对申请书不知情，并且自己不会写字，该申请书上的签字并非其本人书写，其也没有人名章。

即使申请书是真的，该申请书应当放于房管科，不应陈晖所有。

建机公司解释是由于工作失误，使陈晖持有了该申请书。

经过法院释明，李珍曾提出笔迹鉴定，但是其后主动撤销了该鉴定申请。

1991年11月29日，建机公司（甲方）与陈晖（乙方）签订房屋买卖合同，约定陈晖购买涉案房屋，房价款15000元，乙方一次性支付付清价款，甲方给乙方优惠20%，即12000元。

涉案房屋的产权证于1997年10月25日填发，所有人为陈晖。

陈晖主张合同的实际签订日期为1992年2月27日，根据1991年的房改政策将合同改写成1991年11月29日，建机公司对此表示认可。

李珍不认可，主张当时陈飞在世时陈晖就与建机公司签订了房屋买卖合同。

涉案房屋的购房款、购房维修费及供暖费缴费人均为陈晖。

建机公司提交的涉案房屋产权档案材料中的购房通知单缴费人均未陈晖，时间为1992年2月。

李珍对此不予认可，主张购房票据不能证明陈晖交纳的是涉案房屋的购房款，供暖费是其缴纳，建机公司的记载无法证明房屋是在陈飞去世后购买。

徐银、孟海兵房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审结日期】2021.08.18【案件字号】(2021)苏09民终4577号【审理程序】二审【审理法官】胡勇孙曙光郑娟娟【审理法官】胡勇孙曙光郑娟娟【文书类型】判决书【当事人】徐银;孟海兵【当事人】徐银孟海兵【当事人-个人】徐银孟海兵【代理律师/律所】戴高明江苏海郡律师事务所;徐龙威江苏海郡律师事务所;任满军江苏善合律师事务所;董梅江苏善合律师事务所【代理律师/律所】戴高明江苏海郡律师事务所徐龙威江苏海郡律师事务所任满军江苏善合律师事务所董梅江苏善合律师事务所【代理律师】戴高明徐龙威任满军董梅【代理律所】江苏海郡律师事务所江苏善合律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】徐银【被告】孟海兵【本院观点】2021年2月20日，徐银与孟海兵签订的《售房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定为合法有效。

【权责关键词】无效无权处分追认撤销代理违约金过错谁主张、谁举证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，2021年2月20日，徐银与孟海兵签订的《售房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定为合法有效。

2021年3月3日，案涉房屋所有权人孟某成(孟海兵父亲)向徐银发出告知书，明确告知徐银其不同意出售房屋，导致徐银签订合同的目的不能实现。

一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定，判决支持徐银要求解除2021年2月20日《售房协议》的诉讼请求正确。

关于徐银上诉提出一审法院对违约金过高举证责任分配不当的问题。

2024版房屋买卖合同司法解释第一条适用范围本解释适用于中华人民共和国境内的房屋买卖合同纠纷案件。

第二条合同成立房屋买卖合同自双方当事人签字盖章之日起成立。

第三条合同效力房屋买卖合同自成立之日起生效，但法律、行政法规规定需要办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第四条合同变更合同一经成立，当事人不得擅自变更或者解除。

依法变更或者解除的，应当采用书面形式。

第五条合同解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第六条合同无效有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第七条合同撤销当事人一方因重大误解订立合同，或者在订立合同时显失公平的，可以请求人民法院或者仲裁机构撤销。

第八条合同履行当事人应当按照约定履行自己的义务。

不履行或者不完全履行义务的，应当承担违约责任。

第九条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第十条定金当事人约定定金的，定金应当在合同成立时支付。

定金的数额不得超过合同标的额的百分之二十。

第十一条违约金当事人可以约定违约金。

约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少或者增加。

第十二条损害赔偿当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当赔偿损失。

第十三条争议解决合同争议，双方当事人可以协商解决；协商不成的，可以向人民法院起诉或者根据合同约定的仲裁条款申请仲裁。

李霞与钱磊、李新、王俊霞、唐大民房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】新疆生产建设兵团第（农）八师中级人民法院【审理法院】新疆生产建设兵团第（农）八师中级人民法院【审结日期】2020.12.08【案件字号】(2020)兵08民终1133号【审理程序】二审【审理法官】刘宁之李红敏胡春红【审理法官】刘宁之李红敏胡春红【文书类型】判决书【当事人】李霞;钱磊;李新;王俊霞;唐大民【当事人】李霞钱磊李新王俊霞唐大民【当事人-个人】李霞钱磊李新王俊霞唐大民【代理律师/律所】达飞新疆天众律师事务所【代理律师/律所】达飞新疆天众律师事务所【代理律师】达飞【代理律所】新疆天众律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】李霞;李新;王俊霞;唐大民【被告】钱磊【本院观点】本案的争议焦点是：一、双方的买卖合同是否有效；二、被上诉人是否应返还上诉人房屋。

【权责关键词】无效欺诈胁迫恶意串通国家、集体或者第三人利益社会公共利益以合法形式掩盖非法目的无权处分追认撤销共同共有合同合同约定诚实信用原则第三人新证据合法性诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。

另查明：1.时代花园小区×栋×××号房是一四八团政策性保障房，登记的房屋房主为第三人李新，产权证未办理。

2.2016年6月2日李新、李霞给被申请人出具借条，内容为：“今借到钱磊现金壹拾贰万玖仟贰佰元整。

"3.上诉人李霞、第三人李新与被上诉人钱磊于2016年6月2日签订《售房补充协议书》一份，内容为：“甲方：李新李霞，乙方：钱磊因甲方夫妇借钱磊现金壹拾贰万玖仟贰佰元整（129200）未及时还清，经甲乙双方协商，在2016年7月1日前还清。

王殿中、陆吉付房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】安徽省亳州市中级人民法院(原安徽省亳州市人民法院)【审理法院】安徽省亳州市中级人民法院(原安徽省亳州市人民法院)【审结日期】2021.05.28【案件字号】(2021)皖16民终1438号【审理程序】二审【审理法官】安翠香王艳东黄战营【审理法官】安翠香王艳东黄战营【文书类型】判决书【当事人】王殿中;陆吉付【当事人】王殿中陆吉付【当事人-个人】王殿中陆吉付【代理律师/律所】刘锋安徽文州律师事务所【代理律师/律所】刘锋安徽文州律师事务所【代理律师】刘锋【代理律所】安徽文州律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】王殿中【被告】陆吉付【本院观点】综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决王殿中返还陆吉付18万元是否正确，本案是否超诉讼时效。

【权责关键词】民事行为能力无效无权处分追认撤销代理合同过错证人证言原始证据新证据高度盖然性诉讼请求维持原判清算折价诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决王殿中返还陆吉付18万元是否正确，本案是否超诉讼时效。

关于返还款项的问题。

本案中，双方当事人均认可2014年11月8日王殿中出具的30万元购房款收条中所载款项并非直接支付，而是因为之前双方存在债务，后协商以房抵债所出具的收据。

双方争议在于陆吉付称所抵偿债务分三部分构成，分别为其替王殿中垫付钢材款、王殿中的借款以及王殿中之子的12万元借款，总计抵偿30万元。

王殿中对陆吉付所述不认可，称其借了陆吉付几百万元钱，收条所载款项是陆吉付承诺以后从王殿中尚未清偿的借款本息中扣除。

对于以上陈述，本院经审查在卷证据认为，王殿中所述不甚符合常理。

如果真如王殿中所述，收条载明30万元款项是用来抵扣尚未清偿的借款本息，通常情况下，收条出具人会在收条上注明上述事由，并写明用于抵偿哪一笔借款的本息，避免时过境迁产生纠纷，而非在条据中直接采取“今收到”之类的表述。

房屋买卖撤销权之诉讼规定在如今房地产市场蓬勃发展的时代，房屋买卖是⾮常适合作为投资选择的。

在房屋买卖时，有⼀种权利叫房屋买卖撤销权，但是很多⼈不是很了解。

⽐如说房屋买卖撤销权之诉讼规定呢?店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

房屋买卖合同撤销权《民法典》第三百⼀⼗⼀条【善意取得】⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：1、受让⼈受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。

受让⼈依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权⼈有权向⽆处分权⼈请求赔偿损失。

当事⼈善意取得其他物权的，参照前两款规定。

2、【限制⾏为能⼒⼈订⽴的合同】限制民事⾏为能⼒⼈订⽴的合同，经法定代理⼈追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智⼒、精神健康状况相适应⽽订⽴的合同，不必经法定代理⼈追认。

相对⼈可以催告法定代理⼈在⼀个⽉内予以追认。

法定代理⼈未作表⽰的，视为拒绝追认。

合同被追认之前，善意相对⼈有撤销的权利。

撤销应当以通知的⽅式作出。

3、【⽆权代理⼈订⽴的合同】⾏为⼈没有代理权、超越代理权或者代理权终⽌后以被代理⼈名义订⽴的合同，未经被代理⼈追认，对被代理⼈不发⽣效⼒，由⾏为⼈承担责任。

相对⼈可以催告被代理⼈在⼀个⽉内予以追认。

被代理⼈未作表⽰的，视为拒绝追认。

合同被追认之前，善意相对⼈有撤销的权利。

撤销应当以通知的⽅式作出。

第⼆百五⼗四条【合同⽆效的法定情形】有下列情形之⼀的，合同⽆效：(⼀)⼀⽅以欺诈、胁迫的⼿段订⽴合同，损害国家利益;(⼆)恶意串通，损害国家、集体或者第三⼈利益;(三)以合法形式掩盖⾮法⽬的;(四)损害社会公共利益;4、违反法律、⾏政法规的强制性规定。

【可撤销合同】下列合同，当事⼈⼀⽅有权请求⼈民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重⼤误解订⽴的;(⼆)在订⽴合同时显失公平的。

购房合同格式条款告知义务有哪些一般来说当事人签订完房屋买卖合同之后，当事人除了需要履行主要义务之外还存在着告知义务，告知义务可以是约定的，也可能是法定的。

所以下面是我为大家介绍关于购房合同格式条款告知义务有哪些的相关知识。

希望能够帮助大家解决相应的问题，当然大家也可以学习。

一、购房合同格式条款告知义务有哪些按照法律规定及目前的实际操作，二手房买卖中的“先合同义务”主要有以下五项内容：(一)瑕疵告知义务即二手房的者，不管是上家还是中介公司，应当将房屋的瑕疵状况告知购房人，不得隐瞒。

如该房屋是否设定抵押，房屋是否有质量问题等，都应当如实告诉下家。

否则，因为该瑕疵而造成签订的合同无效或被撤销，则要向下家赔偿损失。

(二)重要事项的通知义务对于影响房屋买卖合同订立的重要事项，一方应当如实通知对方。

如下家要告诉上家自己履行合同的能力、资金大致状况等。

在二手房买卖磋商过程中，有些人并不是房屋产权人，而是背着家里人把房屋拿来挂牌上市，结果造成不能签约或合同无效，使下家因此失去了与其他人订立合同的最佳时间机会。

有的下家经济条件一般，等磋商到签订合同时，才通知对方自己需要以房屋作抵押办理贷款，使上家措手不及。

(三)协助与照顾的义务在二手房买卖合同订立过程中，上下家应当尽力避免给对方造成不必要的利益损失，并且在可能的情况下便利，给予对方必要的协助。

任何一方不得滥用自己的优势，或者利用对方的劣势，或者胁迫对方，或者乘人之危而取得不当利益。

(四)不得欺诈义务二手房上市交易，其原因多种多样。

有的是为了改善居住条件或环境，有的是为了投资套现，而有的则怀着欺诈的目的，为达到非法利益。

比如有的上家因隔壁工地打桩，造成自家房屋墙体开裂下沉而获得赔偿后，转手就隐瞒该处瑕疵挂牌上市;还有的中介公司甚至故意编造挂牌旧房即将动迁可安置新房等虚假事实，吸引下家。

“先合同义务”严格规定了合同当事人不得利用接触和磋商过程故意捏造事实，或者故意隐瞒事实真相，欺骗对方而订立房屋买卖合同来谋取不当利益。