万科印TOD项目故事线营销推广案

万科城项目营销推介方案第一篇：万科城项目营销推介方案一座城改变一座城市万科城项目营销策划方案一、背景分析万科企业股份有限责任公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

2012年万科入驻徐州，致力于打造一个有着完善配套、自成体系，并有着丰富人文资源的宜居小镇，该项目对于完善徐州北区城市功能，提升徐州市北区城市形象，打造北区以生态休闲和文化旅游为核心的北城新区，具有引领和示范作用，项目东至天齐路，西至平山路，南到沙虎山，北到三环北路，总用地面积3305亩，总投资150亿元人民币。

2012年11月2日，万科企业股份有限公司以挂牌出让的方式在徐州拿下两宗地，总面积约595亩。

万科入驻徐州，全城瞩目。

万科城已经全面开工，并与7月份开盘销售，徐州邮政营业局根据自身业务特点和万科城项目结合，全力为万科城打造一整套营销宣传方案，希望尽徐州邮政的一点力为万科城的宣传拓展新的渠道，进一步提升万科城品牌形象，促进万科城开盘销售一片红。

二、策划思路徐州地区房地产市场发展从2001年开始稳步上升，并在近几年中呈现出了稳步增长的势头。

但自2009年国家开始楼市调控以来，我市楼市也出现了较大程度的降温，投资型需求受到较大抑制，改善型需求因为政策因素造成的交易成本增加也受到很多抑制，整体市场交易量下降、活跃度大大降低。

相较以外，对于开发商而言房地产开发项目投资的资本金比例增加较大，从原来的20%左右提高到35%以上，另一方面银行等金融机构也收紧了对房地产开发项目的信贷额度。

资本金需求增加了、开发门槛提高了，同时信贷紧缩了，房地产开发商不得不捂紧自己的钱袋子精打细算，在整体行业资金紧缺的情况下，开发商一般都会在宣传方面压缩一定的广告费用投入，在宣传推广渠道的选择上进行更多的比较，希望能以最少的成本捕捉到有效客户。

作为精准营销方式的数据库直邮商函正是适合他们在当前资金相对紧缺状态下进行项目推广的好渠道，而数据库直邮商函的核心资源----数据，更是能够吸引房产商在广告渠道选择上的重要砝码。

谨呈：万科地产万科西市区项目营销策略提案昆明上韬房地产经纪有限公司2019.1——前言：写在前面的话：本次万科西市区项目提案基于共同看重西边价值洼地属性判断也基于上韬过去一年扎根西市的经历与见证提出一些市场，客户的研判及推售建议希望能给本案后期推售带来一点价值，不一样的上韬思考！万科西市区项目本次营销提案框架项目价值梳理外部环境扫描项目价值占位问题归纳解析营销策略破局◆本体之态项目的婀娜身姿◆市场与客户项目的生存空间◆项目之位项目的独特灵魂◆问题梳理项目的任督二脉◆营销之术项目的城市之路万科西市区项目：本体之态未来发展趋势：西北新城大规模东扩新规划20万人生态居住区新规中约8成建设用地规划为住宅上万亩待开发土地将和西北新城西片连片开发隶属五华科技新城中轴核心地块，品牌开发商云集，随着政府对片区规划日趋完善，是昆明最后一块可规模开发热土，定位五华城市“副中心”区域城市规划城市属性强，成熟度差，后期规划为科技产业承载区是昆明主城区最后一块可规模开发的区域交通利好依托海屯路、金川路、地铁4/7号线，交通通达性较好区域配套现阶段，区域配套呈现较差，但后期交通，教育，公园，商业规划较好品牌集中度品牌集中度高，且后期持续有更多的品牌开发商进驻地产开发度地产开发度较高，城中村改造项目体量较大副中心市中心价值梳理板块市区现阶段房产市场最为火爆的板块，也是目前西市区配套最为成熟的板块，随着政府将该片区规划为高新技术开发区，城中村的改造以及一些污染企业外迁，目前拥有几十家高新技术企业，并且还会有更多的企业入驻。

西市区新中心：高新技术产业开发区、城市属性强，成熟度强，以老小区居多，目前拥有几十家高新技术企业。

区域现状：配套城市完善、交通路网发达，保留少量城中村，目前片区居民职业特征为：原住民、个体户、单位职工西市房地产开发最集中的区域，生活配套齐全，但商业配套较差，以社区底商为主。

项目所处板块城市属性明显，为房地产开发集中区域，未来企业不断入驻，带动区域人口增加及经济发展高新区位置本案黄土坡立交桥小屯立交桥云南西山区中医院昆钢医院团山分院医院昆明第十四中学海源商业大厦昆明医科大学附属第二医院云南红十字高新医院云南省急救中心云南师范大学昆明市高新科技广场高新区第二中学沃尔玛西城时代商业街昆明冶金高等学校昆明理工大学云南交通职业技术学院五华区人民法院云南林业职业技术学院云师大附中新城吾悦广场1K M3K M 普吉公园隅山公园自卫公园范家营公园项目四至项目位于京昆高速和普吉路中间，交通便利但有一定噪音污染，周边存在部分城中村，呈现度相对较差王筇路海屯路京昆高速普吉路本案京昆高速海屯路普吉路王筇路城中村外部配套项目3公里范围内配套基本完善，能满足客户生活需求；规划配套齐全，优势明显内部配套地块编号占地面积(㎡)容积率建筑面积(㎡)9#35049.78≤3.8133189.1610#48895.61≤3.8185803.3211#50428.47≤3.8191628.1912#24658.97≤3.893704.0913#62296.26≤3.8236725.7915#25122.92≤3.895467.1合计246452.01≤3.8936517.65本案除教育配套完善，还配置商业体建设及体育馆/文化馆公建配套大体量，强配套，规划齐全价值梳理>>品牌开发商云集造城，区域配套完善，本案占据区域内中轴核心地块，加上大体量自带强配套，在区域内极具竞争力！⏹未来规划：西市区规划定位是城市副中心，是目前昆明正在开发中的面积仅次于呈贡新城的城市新区。

一座城市的光荣与梦想—有一种生活叫华侨城万科C ON T E N T S 目录第一部分THE ONE项目思考土地属性解读数字背后解读DNA血统解读客户及产品思考第三部分THE THREE故事线场景前置社群产品内容场景故事线的梳理第二部分THE TWO娱乐梦想时尚梦想健康梦想学习梦想人文梦想第四部分THE THREE故事线的传播升级城市而来一座城市的光荣与梦想大盘操作，该如何占位，用何种形象入市？如何在五到六年的周期内有故事支撑并高潮迭起，保持销售速度并逐年溢价？如何提炼和创造项目价值点，并且“所见即所”逐一呈现？节奏/ 逻辑/ 对象洞见背后，创建当前从数字背后解读6平方公里=2300亩毛地+4700亩湖区+2700亩湿地1号区域（约2300亩）：规划商业、娱乐及住宅业态2号区域（约2700亩）: 规划水公园、庆典广场及曲水湾等主流业态3号区域（约4700亩）: 拟托管象湖公园区域，规划生态文化公园从土地属性解读纯粹的城市中心城市建立——中心起源南昌以东太湖为核心，赣江为护城河建城东太湖经洪恩桥一分为二，西湖区成为南昌城市发展最古老的核心区60%的南昌城市发展名城圣地在西湖区更被喻有“千年南昌看西湖”美誉朝阳洲隶属西湖区，是潮王洲的扩地延伸是城市核心老城区的发展之地城市现状——中心稀缺2016年南昌启动环线发展计划华侨城万科位于城市一环和二环线上横跨区域属于城市发展的核心区域一江两岸发展规划，一环线上发展规划伴随一环土地开发殆尽的现状和一江两侧发展逐步饱和核心发展地位尤为明显城市未来——中心之心约6平方公里的城市核心用地拥揽南昌市内最大中心湖【象湖】万寿宫新址，道教福地聚合玛雅水乐园、庆典广场、庆典公园都市娱乐版块、曲水湾滨水商业精品住区等无数IP这里是一入市就必将或者全城瞩目的未来城市打造的全新中心认识华侨城：31年华侨城，以文化+旅游+新型小镇，打造21座省市的国际名片文化· 旅游· 欢乐· 人居等为一体建立城市优质创想家为城市带来质的飞跃深入万科：做美好生活的场景师和城市配套服务商，要提高城市万科浓度与城市50%以上的人产生交集不仅仅是专业住宅建造者，是精细精致的理想产品主义打造者，更是优质服务与城市生活洞察家华侨城万科“城市优质创想家+美好生活场景师从DNA血统解读一样的老家：深圳一样的作为：生活方式的创想者、构建者一样的精神：引领及创新的特区精神巨头联手，把特区建设的教训留在深圳，把宝贵的成功经验带来南昌，1+1=之上1+1=之上（1）南昌教育刚需客群（2）西湖区改善客群（3）南昌终极置业客群结合项目自带2所九年制中学，1所高中，3所幼儿园，15年优质的教育资源南昌数一数二。