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浅议我国保障性住房建设的融资问题摘要:保障房建设是关乎民生的重大问题，在保障房建设过程中显露的融资问题受到了社会各界的关注。
本文针对目前我国保障性住房建设融资出现的问题，提出了相应的解决对策，旨在可以缓和这一状况。
关键词:保障性住房资金筹集对策建议2011年初，中央制定了全年建设1000万套保障性住房的指标，据了解，截至2011年末，已经有超过1000万套保障性住房开工。
据估算，建造这1000万套保障性住房需要的资金约为1.3万亿元，其中5000多亿是由中央政府以及地方政府负责筹集，另外8000亿是由社会机构、保障对象及其企业负责筹集。
2012年，全国计划要开工700万套保障性住房，在“十二五”期间，预计要建造3600万套保障性住房，这五年的总投资额预计有5.1万亿元。
这些保障性住房的建设无疑给政府和企业都带来了很大的资金筹集压力，如何能保证资金的准时到位是政府和企业的当务之急。
一、我国保障性住房的融资方式保障性住房是与商品房相对，为解决中低收入者的住房困难问题所提供的限定标准、价格或者租金的住房，保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公租房。
经济适用房是针对中低收入家庭而建造的住房，其价格比商品房要低20%到30%，并且还有一些对住户的限制条件；廉租房主要是面对当地的低收入人群，租金一般只有市场价的10%左右；公租房与廉租房相似，但是公租房主要是保障外来务工人员和其他低收入人群的住房。
目前，我国保障性住房的建设资金主要包含以下两大方面。
(一)中央和地方政府的财政拨款财政拨款的方式主要包括：第一，政府财政预算专项资金。
中央或者地方的政府财政预算拨款是保障房建设的动力，也是构成保障房建设资金的最可靠的一部分资金。
今年年初，发改委以及各相关机构都表示，会加大对保障性住房建设的资金投入。
但是政府的财政拨款并不是建造保障性住房的主要来源，更多的是起到推动作用。
第二，土地出让金收益。
2011年颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称“指导意见”）中明确要求，用于建设保障性住房和棚户改造的土地出让金收益比例要至少高于10%，并且如果地方财政资金不足以补助保障房建设的，应该提高土地出让金收益的比例。
国际保障性住房融资模式研究摘要：目前，我国保障性住房建设规模和建设速度收到了制约，最主要瓶颈是资金投入不足，因此如何拓宽融资渠道是实现这一目标的关键。
通过查阅国内外相关资料，我们发现很多国家都根据自己的保障房体系找到了一个稳定且高效实用的融资模式。
本文通过对这些国家特色的融资模式进行研究和分析，并归类总结其共性，为构建我国有效的融资制度做基础。
关键词：保障性住房；融资模式；国际经验借鉴一、研究背景及意义在2011年“两会”上，保障性住房建设作为我国“十二五”规划重点被提上日程。
中央明确提出：在未来的五年内，要新建3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖面达到20%，真正实现“居者有其屋”的宏伟目标。
据测算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿人民币。
然而保障性住房因其福利性特点，依托市场化融资困难，目前我国对其的融资渠道相对单一，政府财政压力较大，住房保障的可持续发展存在一定的制约。
因此，解决保障性住房的融资问题，成为达到“十二五”规划目标的关键。
二、各国保障性住房经典融资模式分析保障性住房问题是世界各国民生问题的一大组成部分，世界各国政府一直以来都致力于建设多元化的保障房融资模式，我们通过对目前在保障性住房建设方面取得成功的国家——新加坡、美国、英国、德国、日本等进行研究，按照政府干预与市场机制的不同结合将其分为以下几类。
（一）完全政府主导模式所谓的完全政府主导模式就是指，保障房的融资就是靠政府制定相关的政策与法规来从社会各界进行保障房建设资金的建设。
而新加坡在政府干预保障房融资方面是非常值得我们学习的。
首先新加坡的土地是无偿供应的，这样就保证了开发商有足够的空间来开发建房。
而且，新加坡独特的中央公积金制度为政府提供了足够的建房贷款，且公积金除留足会员提款外，其余全部用于购买国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局作为发展贷款；新加坡政府在进行利用中央公积金为保障房建设的同时，还配套应用购房资金贷款，居民从建屋发展局购房后，由建屋发展局提供分期付款贷款，并垫付周转资金，政府需给建屋发展局提供购房贷款，新加坡政府不仅利用中央公积金为居民建立长期的住房储蓄，还积极用财政预算向低收入居民发放住房补贴。
我国保障性住房建设中的融资问题研究摘要：随着我国保障性住房建设力度的加大，建设资金的问题也越发凸显。
本文首先通过分析我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道，概括了现阶段保障性住房融资的特点，进一步提出了其存在的不足。
接着，对新加坡、德国、美国等国家的保障性住房建设融资经验进行了介绍，并在融资经验借鉴基础上，针对目前我国保障性住房建设的融资困境，给出了相应的对策建议。
关键词：保障性住房；融资；现状和问题中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）03-0-02一、引言近年来，我国住房保障体系建设的步子越迈越大，并实现了从以经济适用房为主体到以廉租房、公共租赁房为主体的过渡。
按照计划，“十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖率达到20%左右。
2012年全国保障房开工数量的减少折射出保障房建设更趋于理性，但仍然显示出现有的保障性住房建设所面临一大现实挑战——资金问题。
目前保障性住房建设的巨额资金需求已让市县两级财力难以招架(包括四川、广东、甘肃等省份多市先后遭遇资金困境)。
随着新一起建设指标的下达，各地将面临更加严重的资金压力。
二、我国保障性住房建设的融资现状1.我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道(1)政府财政预算保障性安居工程建设资金中的财政预算安排是指各级政府财政预算安排用于保障性安居工程的资金数额，主要包括以下内容：①公共预算安排资金，指各级政府公共预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括中央补助、省级补助、市县公共预算和地方政府债券安排资金。
②政府性基金预算安排资金，指地方政府性基金预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括土地出让收益和住房公积金增值收益。
2011年，完成保障性住房建设任务的1.3万亿当中，来自中央财政的补助资金为1526亿元，地方财政则承担5000亿政府财政支出的余下部分。
(2)社会融资社会融资主要包括住房公积金贷款、银行开发贷款、非银行金融机构融资。
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】保障性住房建设是社会发展的重要组成部分，但由于融资难题的存在，其建设受到了影响。
本文通过分析当前保障性住房建设的融资现状及存在的问题与挑战，提出了提高融资能力的建议，包括强化政府主导作用、引入社会资本、优化融资渠道以及加大金融支持力度。
结论部分则强调了加强政策引导与监督、促进可持续发展、提升建设质量和规模的重要性。
通过这些举措，我们可以更好地保障住房需求，促进社会和谐稳定。
【关键词】关键词：保障性住房建设、融资现状、融资难题、政府主导、社会资本、融资渠道、金融支持、政策引导、可持续发展、质量、规模。
1. 引言1.1 保障性住房建设的重要性保障性住房建设是指为低收入群体提供可负担的住房，是一项关乎社会公平和稳定的重要工程。
保障性住房建设能够有效缓解城市居民的住房困难，促进社会和谐稳定。
保障性住房建设有利于解决城市住房短缺问题，缓解住房价格过高造成的负担。
通过提供经济适用住房和公共租赁住房，可以满足低收入群体的基本居住需求，确保他们有一个稳定的住所。
保障性住房建设有利于促进经济发展和城市建设。
提供住房保障可以吸引外来人口留在城市，增加城市的人口规模和消费需求，促进经济的发展。
城市中的保障性住房项目也是城市建设的重要组成部分，可以提升城市形象和居住环境质量，提高城市的整体竞争力。
保障性住房建设对于推动城市经济发展、促进社会和谐稳定具有重要意义。
1.2 融资难题对保障性住房建设的影响保障性住房建设面临的融资难题严重影响了其规模和质量。
融资困难导致保障性住房建设项目无法按时启动或完成，从而影响了居民的住房需求满足。
融资难题也使得在建项目面临停工、拖延等问题，增加了项目的运营成本，降低了项目的盈利能力。
融资不足还可能导致项目施工质量下降，甚至影响住户的生活安全。
融资困难还会直接影响到政府对于住房保障政策的实施效果，使得政府的扶持力度无法充分体现，从而影响了低收入群体的基本民生保障。
2012年30期（10月）摘要：当前我国保障性住房需求量巨大，而建设资金主要来源于政府财政，私人资金虽有参与但规模不大、积极性不高，资金问题始终是制约保障房建设的瓶颈。
文章分析了我国保障性住房的投融资现状和存在的问题，借鉴国外保障房建设投融资的先进经验，针对中国实际情况，提出了解决我国保障房建设资金不足问题的对策，即房地产投资信托（REITs ）模式。
关键词：保障性住房；投融资模式；房地产投资信托基金保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。
我国保障性住房体系的构建始于1994年，但其建设长期落后于商品房的发展。
尤其是近十年来，随着房地产投资、住房消费需求的快速增长，城市房价不断飙升、甚至超出了普通百姓的承受能力，进而引发了一系列社会问题。
2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，中央开始把保障房视为一项重要的民生问题，并逐步加大对保障性住房的财政投入。
2009年全国建设保障房370万套，2010年上升为580万套，2011年达到了1000万套，2012年建设任务为700万套。
到“十二五”末开工建设3600万套保障性住房，静态估计至少需要资金7万亿元。
这些资金从何而来？当前的相关政策是：住房公积金增值收益部分、土地出让金中不少于10%的比例、市县财政预算安排、中央省级财政预算安排的补助资金。
这四项资金来源其实都算是政府财政，但自1994年实行分税制后，责任和收入的不对称引发地方政府财政困难，责任多、压力大，地方政府在保障房建设上积极性一直不高。
此外，2011年以来国家开始严格控制高房价，使得地方政府的土地出让收益大幅缩减。
保障房建设的资金单靠政府财政是无法保证的。
另一方面，由于保障房建设周期长、建设资金投入大、经济效益低等特点，加之保障房产权关系不明晰，企业与政府合作建设保障房的模式不成熟，建成之后经营维修等权利义务还处在探索阶段，故民间资本的参与也存在很大的障碍。
保障性住房建设的融资模式:REIT就是新融资工具激励不当与地方政府融资不足的问题,正在通过新的融资协议逐步解决,包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托(REIT)融资、保险资金投资以及使用住房公积金。
与以往相比,我们预期地方政府将全力实现建设保障性住房的官方目标,但部分财政赤字高、基建项目融资负担重的地区可能继续落后。
近月来,为抑制房价的迅速攀升与应对部分城市房价过高,中国政府已加大对建设保障性住房的关注,并将之作为弥补房地产投资预期放缓的一个手段。
今年建设580万套保障性住房的官方目标,已经由地方政府与住房与城乡建设部签订协议,国家高级领导人对此坚定地予以肯定。
地方官员已被督促将融资途径多元化、确保充足的土地供应、分房时遵循公平的指导原则,并获通知建设保障性住房将成为其业绩考核的主要内容。
本文将对保障性住房的新融资模式、活跃在该行业的市场参与者以及商品房市场与原材料需求由此所受的影响进行论述。
保障性住房的分类在中国,“保障性住房”包含多个住房类别,它就是提供给符合地方政府所制定标准(如收入、总资产、婚姻状况与目前生活条件等)的居民的一种社会保障形式。
各个城市自行制定保障性住房标准。
例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入须低于人民币34800元,人均资产须少于人民币90000元。
家庭成员须在过去5年内未曾向家庭以外出售或转让住房。
保障性住房大致可分为四类:经济适用房单位面积一般限制在60平方米以内,并且按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20%至30%)出售给符合条件的家庭。
经济适用房的所有人通常在住满一段时期(通常为5年)以及缴纳土地出让金以前不得出售或出租她们的住房,但按原价卖回给地方住房主管机关除外。
经济适用房通常会优先分配给因市区重建项目而拆迁的家庭。
经济适用房的开发可能会由地方政府直接、由工作单位或(在通常情况下)由商业开发商进行。
此类开发商可免费获得土地,并可获得50%的所有其她税收减免,但须遵守售价与建筑标准方面的指引。
开发商的利润率通常限制在3%至4%,而普通商品房的利润率一般为15%至20%。
廉租房归政府所有,以较低的租金(有时低至可比较市场租金水平的1/10)出租予城市特困人口的住房(面积小于50平方米)。
此类住房的建设资金主要来自地方政府预算,但鉴于近期的预算限制,来自中央政府的财政转拨已成为整体融资不可或缺的组成部分。
廉租房的所有权为国有,不可出售。
2009年7月,政府扩大了廉租房的建设规模,以满足更多人的需求,其中包括不符合正常居住标准的应届毕业生与农民工。
相对于市场租金水平,此类人群在租金方面享有的折价一般不会太高。
限价房政府最近推出的一个住房救助项目,主要面向城市中等收入家庭,其单位面积限制在90平方米以内。
限价房的价格上限由地方政府在将土地售予开发商时确定,价格水平通常介于经济适用房与普通商品房之间。
与经济适用房项目一样,买方须达到预定的标准,并须遵守类似的转售限制条件。
棚户区安置房棚户区居民就是中国保障性住房计划覆盖的主要群体。
中国大部分的棚户区位于城区。
在改造过程中拆迁的家庭可获得经济适用房、限价房或者经济补偿。
为加快保障性住房的建设,中央政府宣布在未来几年间由地方政府官员直接负责保障性住房的供应。
此等利益调整的效果似乎已在各地显现。
尤其就是,北京与上海等一线城市均已颁布政策,要求提高保障性住房用地在商品房项目用地中所占的比例:上海由0提高到5%,北京则由15%提高到30%。
各种融资模式中央政府今年制定了更激进的开工目标,其用作投资保障性住房的预算已达到632亿元(按年增长14、8%),其中616亿元为中央政府向地方政府作出的移转性支付。
然而,据中国国内部分专家估计,2010年仅就是廉租房建设资金就可能达到人民币4,500亿元,其中多数融资负担将继续由地方政府承担。
根据国家方针,保障性住房建设资金应来源于:1、地方政府预算;2、住房公积金(针对职工的免税强制性住房储蓄计划)净收益;3、土地使用税的10%(扣除开支);4、中央政府拨款及廉租房所得净收入。
其她资金来源可包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券。
尽管按国家政策,地方政府土地使用税净收入的10%应用于建设保障性住房,但由于对“净”额的解释并无定论,故建设资金出现缺口。
廉租房集资困难最大在四类主要保障性住房当中,廉租房建设面临的资金困境最严峻。
除承诺在长时间内维持低水平的租金收益外,地方政府还须放弃卖地收益,且一般还须承担建设成本。
相比之下,经济适用房及限价房在建成后即可出售,还能依靠开发商注资及银行贷款获得大部分资金。
选作重建的棚户区一般位于市区内,地价相对较高, 可按更高容积率进行重建。
因此,地方政府一般有能力承担建设所需的净投资。
地方政府面临的挑战近年来,地方政府收入中有超过20%～30%来自土地出让金,这意味着政府缺乏为保障性住房提供大量可按市价售予以高端市场为目标的民营开发商的土地的动力(保障性住房年度完工率见图3)。
随着地价上涨(如2009年土地出让金增加43、2%至人民币1、42万亿元,估计占地方政府收入的 30、5%),近几年这种现象变得越发明显。
新的融资模式鉴于土地销售放缓,且中央继续对地方政府投资工具的借贷实施限制,地方政府若要筹措足够资金以完成今年的目标,将面临巨大压力。
建设-移交协议建筑公司不仅有机会承担项目开发,还负责提供项目资金。
根据建设-移交协议,建筑公司将垫付项目资金,而项目所有人(一般为市政府)将于项目竣工后两至三年偿还建筑费用与利息。
房地产投资信托(REIT):新的融资工具2010年初,在上海及天津试行保障性住房抵押REIT的提案,据称已提交国务院审批。
据新闻报道,REIT试点计划将主要以银行为核心投资者。
市场揣测,鉴于目前5年以上贷款的名义贷款利率维持在5、94%,为使机构投资者介入股票式REIT所有权,回报可能需要达到8%。
我们认为REIT将成为保障性住房在财务上可行的潜在资金来源。
国内专家已提出若干提高收益的可能方案,包括1、在REIT架构内绑定其她高收益地方政府房地产资产 ;2、向投资者提供政府补助;3、为投资REIT产生的收入提供优惠所得税。
住房公积金住房公积金成立于1994年,就是一项强制性购房储蓄计划,旨在通过由基金提供按揭贷款补贴,为普通工资阶层提供帮助。
使用住房公积金建设保障性住房的试行计划已于28个城市启动,贷款批授总额预计为人民币500亿元。
根据新政策,地方政府可动用住房公积金盈余资本。
据住房与城乡建设部表示,2008年底的住房公积金盈余资本为人民币3,193亿元。
鉴于住房公积金内的闲置资金庞大,盈余资本可有效用于为政策性住房提供建设资金,以及以贷款安排利息的形式提供额外回报。
保险公司2010年9月3日,中国保险监督管理委员会允许保险公司在房地产最多投资其资产的10%。
倘若以2010年7月底4、57万亿的保险总资产计算,则约有4500亿元资金可流入房地产行业。
尽管保险商的房地产投资可能涉及保障性住房以及退休与商用物业,我们认为,鉴于飞速增长(5年的年复合增长率为 24、2%)的保费收入需流入长期投资,保险业可能成为保障性住房的重要资金来源。
为何私营开发商积极参与？最近,中国国内媒体纷纷报道,重点以商品房为主的房地产开发商计划大力进军保障性住房市场。
部分原因就是响应政府进一步增加保障性住房的承诺。
除商品房开发商外,众多建筑公司甚至矿业公司也纷纷宣布计划,准备在保障性住房市场占据一席之地。
保障性住房项目与商品房项目在诸多方面存在差异,其中之一就就是前者的市场需求几乎有保障,有效将开发商较建筑公司在销售与市场环节增加的价值降至最低。
因此,我们预期经济适用房市场的发展将与商品房市场迥然不同,特别就是,经济适用房市场的参与者将更加多元化。
对于主要以商品房为主的开发商而言,保障性住房项目的利润率远低于商品房,但在目前房地产市场萎靡的环境下,却能提供若干恰逢其时的好处。
增强商誉建设保障性住房的利润率非常低,因此在一定程度上可视为开发商的一项社会责任。
随着政府履行为社会大众提供适当的保障性住房解决方案的承诺变得越来越迫切,开发商开始热衷于参与政策性住房项目,以增强商誉并巩固与决策者的关系。
更多的贷款渠道除贷款更容易、贷款渠道更多以及审批更快之外,保障性住房的投资回报远高于表面瞧来的水平。
为住房市场的结构性改革做准备自中国政府由2010年4月份起实施房地产调控措施以来,开发商、购房者及投机商一直在观察市场就是否会迎来反弹,特别就是政府落实减缓房地产市场发展的决心。
迄今为止,政府坚定实施有关政策,并明确重申打击投机活动的目标。
因商品房价格已达到多数人无法承担的水平,保障性住房市场的需求空前加大。
在商品房市场繁荣时期对开发商而言的鸡肋,如今已成为销售有保障的香饽饽。
资本要求低保障性住房项目的资本要求远低于商品房。
住房项目成本的第一大要素土地由政府视政策性住房的类型提供,政府将为项目提供不同程度的资金支持。
(政府负责廉租房、公租房以及安置房的所有开发成本,并放弃限价房及经济适用房的部分地价)。
税务激励除政府提供的各种激励之外,保障性住房还可享受大量的税务优惠。
例如,目前征缴的土地增值税乃按照四个利润率范围确定(30%～60%);保障性住房的低利润率可能会由节税部分抵消,因为税款会降低开发项目的整体利润率。
一些城市已将保障性住房的土地增值税预征率下调至1%,以进一步鼓励开发商参与。
建筑公司传统的房地产开发商并非就是对保障性住房感兴趣的惟一群体,建筑公司也积极参与其中。
上文所述的建设-移交协议将为建筑公司带来更高的利润率。
此外,由于政府包销整个项目,建筑公司不负责竣工单位的市场推广与销售。
基于这些原因,保障性住房建设将为建筑公司提供激励(更高利润)与优势(因设计简单与标准化,且毋须推广与销售,开发商的附加值被降至最低),进而令其在不久的将来成为主要参与者。
保障性住房:社会问题的重点2010年5月,中国住房与城乡建设部与全国各地方政府签订协议,以在2010年开始建设300万套保障性住房(包括经济适用房与廉租房)。
另外,将兴建280万套临时安置房。
国家领导人已在多个场合重申建设580万套保障性住房这一总目标,2010年8月21日,国务院副总理李克强在讲话中也强调加快把保障性住房重大民生工程建设好。
决策者进一步计划在2009年至2011年间建设1300万套保障性住房,预计总投资为人民币9000亿元。
由于城市生活条件极其不平等(并在近期中国房地产市场的繁荣中加剧),保障性住房已上升为中国首要的社会问题。
中国一线城市的购房成本就是主要城市平均家庭收入水平的11～12倍,而纽约与伦敦则约为7倍。
尽管全国的总体水平并不高,但决策者仍留意快速的城市化迁移以及能为民工、毕业生与其她低收入购房者提供的保障性住房有限的问题。
