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房地产企业如何进行税收筹划一、引言房地产企业是国家经济发展的支柱之一，在中国的经济体系中占有重要地位。
同时，税收作为经济发展的重要组成部分，也是房地产企业必须面对的问题之一。
如何进行税收筹划，是房地产企业必须面对的重要问题。
本文将围绕这一问题，分析房地产企业的税收状况，并提出相应的对策。
二、房地产企业的税收筹划1. 普通住宅作为房地产企业开发的重点房地产企业在开发住宅项目时，应以普通住宅为主要发展方向。
普通住宅的开发具有税收优势，可以在房地产企业收益的同时，减少税负。
以北京为例，普通住宅的税率为1%，商业房地产的税率为5%左右，显然普通住宅能够为房地产企业减轻税收负担。
2. 合理运用税收减免政策房地产企业在缴纳税款时，可以合理运用税收减免政策。
如企业所得税、城市维护建设税、教育附加税等。
企业应根据项目来源、用途等情况，运用相应的减免政策，以尽可能减少税收负担。
3. 项目分拆运用房地产企业在项目分拆时，可以运用分散经营的方式，以减少单个项目所缴纳的税款。
此外，在分拆项目时，还应注意合理规避相关税收法规，避免违法行为的发生。
4. 投资置换房地产企业在面对税收问题时，可以考虑投资置换的方式。
例如，企业可以通过非居住物业或其他领域的投资，以减轻房地产项目所缴纳的税款。
5. 发行债券筹资房地产企业发行债券筹资，可以通过降低财务成本的同时，减轻税收负担。
此外，企业还可以运用债券筹资的方式，以缓解项目所面临的流动性风险。
三、案例分析1. 万科地产税收筹划案例万科地产是国内知名的房地产开发商之一，执行税收筹划的方式有以下几点：1. 通过设立子公司，实现项目间的资源共享，降低所缴纳的税款。
2. 在项目规划初期，积极申请税收优惠政策，以降低企业所缴纳的税款。
3. 发行债券筹资，以缓解企业流动性问题。
2. 中国海外发展税收筹划案例中国海外发展是中国中央企业之一，开发物业项目涉及世界各地。
该公司执行的税收筹划的方式有以下几点：1. 借助国家税收优惠政策，合理运用所得税减免政策，降低企业所缴纳的税款。
房地产开发企业税务筹划策略房地产开发企业税务筹划策略是指企业在遵守法律法规的前提下，通过合理的税务安排，最大限度地减少税负，增加企业利润的一种管理方法。
本文将从四个方面介绍房地产开发企业的税务筹划策略：合理利用税收优惠政策、合理设计开发模式、合理安排财务结构和合理规避税务风险。
一、合理利用税收优惠政策房地产开发企业在进行税收筹划时，可以充分利用税收优惠政策，以减少企业的税负。
可以选择适用低税率的对外投资收益，避免高税率的收入应纳税款；利用税收优惠地区的政策，选择项目落地的地区；合理安排项目的投资结构，以充分利用各项税收优惠政策等等。
二、合理设计开发模式在房地产开发过程中，可以采取合理的开发模式，以降低税负。
可以选择差别化开发模式，将同一项目按照不同的功能进行划分，从而分别适用不同的税率；采取不同的销售方式，如预售、出租、转让等，以实现税负的优化；合理安排项目的分期开发，以减少税务风险等等。
三、合理安排财务结构在房地产开发企业的财务管理过程中，可以通过合理安排财务结构，达到减少税负的目的。
可以合理设计资本结构，选择适当的债务比例，以实现利息税负的优化；通过合理的资本运作，将税负高的项目与税负低的项目进行优化配置；充分利用税收抵免和税收抵减等财务手段，以减少纳税义务等等。
四、合理规避税务风险房地产开发企业在进行税务筹划时，也应注意合理规避税务风险。
要确保企业的税务行为符合法律法规的规定，避免触犯税法；及时了解和适应税法的变化，避免因法律变化而导致的税务风险；积极配合税务机关的税务审核和检查，并及时补正和申报税款，避免发生逾期缴纳税款等等。
"营改增"下保利地产企业土地增值税筹划研究作者：梁馨月来源：《科学与财富》2019年第15期摘要：营改增政策的初衷是为了降低企业税收负担。
但是每个企业如何切实实现减负目标是值得我们探讨的。
在营改增政策下，房地产企业如何做好税务筹划，最终达到降低成本的目的，并借此取得长期竞争优势，这无疑是房地产企业获得持续发展的关键。
同时，随着近年来房地产行业的宏观调控政策不断创新、力度不断加大，房地产企业面临的经营危机也不断增加。
在此双重背景的影响下，研究房地产企业的纳税筹划具有积极意义。
本文以营改增政策实施前后房地产企业的税负变化为研究对象，探讨房地产企业如何恰当实行纳税筹划。
关键词：营改增；房地产；纳税筹划前言：营改增政策起始于2016年5月1日，是国务院做出有关房地产行业、服务业等多行业范围内有关税制改革的重大决定。
营业税改增值税，简称“营改增”。
在实施营改增政策之前，营业税和增值税同属于流转税种；但二者有明显的区别之处：营业税存在重复征税的问题，而增值税在某一征税环节征收时仅仅针对在此环节中增值部分进行征税，刚好避免了重复征税问题。
这也体现了营改增政策出台的目的---降低企业税负，并借此获取竞争优势，最终实现企业的可持续发展。
“营改增”政策的实施对于第三产业中的各个行业影响极为显著。
作为第三产业中流砥柱，房地产行业不可避免地深受此次政策的影响，主要体现在两个方面：一方面，房地产行业自身周期长、资金需求量大；另一方面，基本上各种税种均在房地产行业有所涉及。
一、保利房地产简介保利地产最早于1992年成立。
伴随着时代发展的步伐，保利地产逐步扩张自己的帝国版图，逐步形成五位一体的商业格局，即聚集地产、商业、酒店旅游、文化艺术、工业&信息于一身。
截至2017年底，保利地产总资产约7000亿元人民币。
宝龙地产是由地产、商业、酒店旅游、文化艺术所构成的集合体。
二、“营改增”对保利房地产公司财务影响（一）“营改增”对公司税负的影响从表2.1中可以看出，在“营改增”之前，营业税是保利地产缴纳的主要税种；随着“营改增”的实施，营业税比重逐步降低，增值税比重逐步上升，代替营业税成为主体税种。
保利地产的财务优化建议预算管理作为企业财务管理的核心，保利地产应当进一步细化预算编制的过程。
我们可以采用零基预算法，从零开始，逐一审视每一个预算项目的必要性和预期效果。
这样的预算编制方式将更加注重成本效益，避免不必要开支，同时确保每一个预算项都有充分的理由和预期目标。
审批流程也应当规范化，确保预算的合理性和合规性。
资金管理是财务优化的重中之重。
保利地产需要建立一个高效灵活的资金管理体系。
这包括设立专门的资金管理部门，负责资金的调度和运作，确保资金的高效利用。
我们应当开展多元化的融资渠道，不仅限于传统银行贷款，还包括债券发行、股权融资等多途径，以降低融资成本，提高资金使用效率。
成本控制是提高企业盈利能力的关键。
保利地产应当推广全面成本控制理念，将成本控制意识深入到每个部门和员工。
通过成本归类、成本分析和成本评价等多个环节，实现成本的全方位控制。
应当引入先进的成本管理工具和方法，如目标成本法、作业成本法等，以科学的方式降低成本，提高利润率。
税务管理同样是保利地产财务优化的一个重要方面。
我们应当聘请专业的税务顾问，进行税务筹划，确保企业税务结构的合理性。
同时，应当建立税务风险评估机制，定期进行税务风险自查，确保企业税务操作的合规性，避免因税务问题对企业造成不良影响。
在风险管理方面，保利地产应当构建一个全面的风险管理体系。
这包括对市场风险、信用风险、操作风险等多个方面进行识别、评估和控制。
我们应当设立专门的风险管理部门，制定风险管理政策和流程，定期进行风险评估和监控，确保企业财务的安全稳定。
关于财务信息的透明度和及时性，保利地产应当加大财务信息公开力度，确保投资者和利益相关者能够及时获取到企业的财务信息。
这不仅有助于提升企业形象，还能够增强市场对企业的信任度。
同时，我们应当提升财务报告的质量，确保报告内容的准确性和完整性。
通过预算管理的细化、资金管理的优化、成本控制的深化、税务管理的精心筹划、风险管理的全面构建以及财务信息透明度的提升，我相信保利地产的财务状况将得到根本性的改善，为企业未来的发展奠定坚实的财务基础。
房地产企业的纳税筹划方法概述纳税筹划是指为了合法避税而采取的各种手段和方法。
对于房地产企业而言，纳税筹划是一项重要的管理工作。
通过合理的纳税筹划，房地产企业可以降低税负，提高盈利能力。
本文将介绍一些房地产企业常用的纳税筹划方法，帮助企业更好地优化税务管理。
1. 合理利用税收优惠政策房地产企业可以通过合理利用税收优惠政策来降低税负。
针对不同的税收优惠政策，企业可以采取以下几种筹划方法：1.1. 资本补贴和补偿性费用房地产企业进行新建或改建项目时，可以根据相关税收政策获得资本补贴。
通过获得资本补贴，可以降低企业的资本投入成本。
另外，企业在项目开展过程中可能需要支付一些补偿性费用，例如土地使用权出让金等。
这些费用可以在企业税务筹划中进行合理安排，以减少企业的税负。
1.2. 房地产投资基金房地产企业可以设立房地产投资基金，通过将项目纳入基金管理，分散项目风险，进一步降低税负。
通过合理组织基金结构，房地产企业可以减少项目期间的税收支出，并享受基金征税优惠政策。
1.3. 科技成果转化房地产企业在开展研发活动时，可以将科技成果转化为注册商标、专利等形式，以便享受相应的税收优惠政策。
通过合理规划与管理知识产权，房地产企业可以减少税收负担。
2. 控制利润分配房地产企业可以通过合理控制利润分配，实现纳税筹划的效果。
具体筹划方法如下：2.1. 合理分配利润与风险房地产企业可以根据不同项目的风险程度，合理分配利润。
对于风险较高的项目，可以适当提高利润分配比例，以减少可分配利润，进而减少纳税金额。
而对于风险较低的项目，可以适当降低利润分配比例，提高纳税金额。
2.2. 合理利用子公司房地产企业可以通过设置子公司的方式，将一部分项目或业务分离出去，使其独立运营。
子公司作为独立纳税主体，可以根据其自身情况进行独立纳税筹划，以减少整个企业的税负。
2.3. 合理利用关联交易定价原则房地产企业在与关联方进行交易时，应遵循关联交易定价原则，合理确定交易价格。
目录一、企业发展概况 .......................................................................................... 错误!未定义书签。
(一)企业介绍............................................................................................ 错误!未定义书签。
（二)组织架构......................................................................................... 错误!未定义书签。
(三)企业文化理念ﻩ错误!未定义书签。
(四)企业基本战略.................................................................................... 错误!未定义书签。
(五)企业经营思路ﻩ6(六)企业经营模式.................................................................................... 错误!未定义书签。
（七)企业财务状况ﻩ错误!未定义书签。
(八）市场环境 (8)(九）挑战及应对..................................................................................... 错误!未定义书签。
二、税收政策 .................................................................................................. 错误!未定义书签。
(一）主要税种及税率ﻩ错误!未定义书签。
保利房地产财务管理制度一、引言二、财务管理目标1.保险财务运作安全：建立完备的风险控制机制，严格遵守法律法规，保证财务运作的合规性和安全性。
2.财务信息的真实性和完整性：确保财务信息的准确、及时、完整，以便公司管理层做出准确的决策。
3.成本控制和效益最大化：通过合理的成本控制和效益评估，最大化公司的盈利能力。
三、财务管理制度的内容1.财务决策制度（2）投资决策：明确公司在房地产项目上的投资决策流程和标准，包括项目评估、风险评估、资金预算等。
（3）资金管理：包括资金的筹集、运作、监控和预测，确保公司的资金流动充足和稳定。
2.会计制度（1）会计核算：明确会计核算的原则和方法，如收入确认、费用计提、资产确认等，确保会计信息的准确性和可靠性。
（2）财务报告：规定财务报告的编制和披露要求，确保财务信息的准确、及时、完整。
（3）财务分析：制定财务分析的方法和要求，对公司的财务状况和业绩进行定期分析和评估。
3.内部控制制度（1）风险管理：建立风险管理机制，对公司可能面临的风险进行评估和控制。
（2）审计制度：规定公司内部审计部门的职责和权限，确保内部审计的独立性和有效性。
（3）资产管理：明确对公司资产的管理和保护要求，包括固定资产清查、资产处置等。
（1）税务合规：明确公司在税法和法规方面的遵守要求，确保公司的纳税行为合法合规。
（2）税务计划：制定合理的税务筹划方案，优化公司的税务结构，减少税负。
（3）税务申报和汇算清缴：规定税务申报和汇算清缴的程序和时间限制，确保按照法规要求完成税务汇算。
四、财务管理制度的执行1.培训与宣传：通过对员工的财务知识培训和宣传，提高员工对财务管理制度的认识和遵守程度。
2.内部监督：建立相应的内部监督机制，对财务管理制度的执行情况进行监督，发现问题及时纠正。
3.考核与奖惩：对于财务管理制度执行情况进行考核，认真对待执行情况不良的员工进行相应的奖惩。
4.完善制度和流程：根据实际情况和管理需求，及时对财务管理制度进行修订和改进，完善相应的流程和操作指南。
地产集团税收筹划方案地产业是非常重要的行业之一，面对着日益严峻的税务环境，税收筹划成为地产集团运营中必不可少的一部分。
本文将介绍一些地产集团的税收筹划方案，帮助企业合法合规地降低税负。
一、多角度合理利用税收政策地产集团可以合理利用税收政策，从多个角度减轻税收负担。
比如：1.优化子公司股权结构地产集团可以通过优化子公司股权结构，在符合国家法律法规的前提下，通过平移资本的方式，实现合法避税目的。
一般情况下，地产集团通过对子公司股权结构进行调整，可以将利润在税收高峰期间转结到利润较低的子公司，并合理运用欠税、多缴预缴款等税务政策降低企业所得税的税收负担。
2. 合理运用资产减值和资产重组税收政策地产集团可以通过财务会计处理，合理运用资产减值和资产重组税收政策，降低企业所得税的税收负担。
具体做法是将无效资产、存货定价偏高的项目调整，将调整金额视为损失从利润中减去，进而降低所得税的计算基础。
此外，在资产处置中采用优惠政策，如使用企业所得税法第七条、免征印花税和城市维护建设税等，从而降低企业所得税的税收负担。
二、合理运用支撑企业发展的特殊进项政策地产集团可以合理运用一些支撑企业发展的特殊进项政策，降低财务成本，增加企业收益。
比如：1.合理利用研发费用加计扣除政策地产集团可以利用研发费用加计扣除政策，将部分支出的研发费用转化为企业税前扣除的费用，从而降低企业税负。
同时，企业也可以呈现出创新和未来市场前景的发展态势，增加企业形象和品牌价值。
2.利用地方财政补贴政策地产集团可以合理利用地方财政补贴政策，获取财政支持，降低企业运营成本。
通过申请地方财政补贴，企业可以获取到政府的资金支持，提升企业的市场竞争力，同时减轻企业税收负担。
三、告诉您哪些税收筹划是不合法的虽然税收筹划可以帮助企业合法合规地降低税负，但一些不合法的税收筹划会导致罚款和损失。
比如：1.虚拟降低企业所得税虚拟降低企业所得税是指企业通过虚构财务数据，使实际所得减少，从而减少应缴纳的所得税。
保利地产财务管理体系制度保利地产财务管理体系制度1. 引言本文档旨在介绍保利地产的财务管理体系制度。
财务管理体系是保利地产公司为了实现财务目标和持续增长，确保财务风险管理和合规性的一系列制度与规范的总体框架。
2. 财务战略目标保利地产的财务战略目标是确保公司财务稳健、高效运作，以实现持续增长和投资者价值最大化。
为达成这些目标，公司将制定以下重点目标：- 确保财务健康状况：保利地产将注重财务规划和预测，以确保财务风险的合理管理和稳定的资金流。
- 提升财务效率：通过流程优化和自动化手段，提高财务运作的效率，降低成本。
- 加强财务监控与风险管理：建立完善的内部控制机制，持续监控财务状况，及时识别风险并采取相应措施加以控制。
3. 财务管理体系框架公司的财务管理体系框架包括以下几个方面：3.1 财务规划与预算管理- 制定年度财务规划和预算，明确公司目标和财务目标，并为实现目标制定具体的财务指标和计划。
- 定期评估财务目标的实现情况，进行预算控制和预测分析，及时调整策略和预算。
3.2 资金管理- 动态管理公司资金流动，确保资金的充足性和合理运用。
- 设立资金预警机制，对公司的资金风险进行评估和控制，保持资金安全。
3.3 财务报告与分析- 定期编制财务报告，包括资产负债表、利润表和现金流量表，并按照相关法规和会计准则进行披露。
- 对财务报表进行分析，及时发现并解决财务问题。
3.4 内部控制与审计- 建立健全的内部控制机制，包括风险识别、风险评估、控制措施等，确保财务活动的合规性和安全性。
- 定期进行内部审计，评估内部控制的有效性，及时发现和纠正问题。
3.5 税务筹划与合规- 进行税务筹划，合理利用税收优惠政策，降低税负。
- 遵守相关税收法规，确保公司税务合规。
3.6 风险管理与保险- 识别和评估财务风险，制定相应的风险管理策略。
- 配置适当的保险，降低财务风险，并确保资产和利益的安全。
4. 财务管理体系执行与监督为保证财务管理体系的有效执行和监督，保利地产将采取以下措施：- 指定专门的财务管理团队，负责财务管理体系的设计、实施和监督。
随着房地产市场的发展，税务筹划已成为房地产企业提高盈利能力和规避风险的重要手段。
以下是一份针对地产专项税务筹划的方案，旨在帮助企业在合法合规的前提下，实现税收成本的最优化。
一、背景分析1. 政策环境：近年来，国家持续实施“房住不炒”政策，税收政策也在不断调整，如土地增值税、契税、房产税等。
2. 企业需求：房地产企业面临土地成本上升、融资渠道受限、税收负担较重等问题，需要通过税务筹划降低成本，提高盈利能力。
二、筹划原则1. 合法性：遵循国家法律法规，确保筹划方案的合法性。
2. 合规性：符合税务机关的要求，避免税务风险。
3. 实效性：实现税收成本的最优化，提高企业盈利能力。
三、筹划内容1. 拿地阶段的税务筹划- 土地购置税：根据土地性质和用途，选择合适的土地购置税计税方法，如按面积计税或按土地出让金计税。
- 契税：通过合理确定土地出让金的构成，降低契税负担。
2. 开发建设阶段的税务筹划- 增值税：选择合适的增值税计税方法，如简易计税或一般计税，并根据项目特点进行进项税额的抵扣。
- 土地增值税：合理确定土地增值税的计税基础，如扣除开发成本、费用等。
- 企业所得税：通过优化收入确认、成本费用列支等，降低企业所得税负担。
3. 销售阶段的税务筹划- 销售税费：根据销售方式，合理确定销售税费，如增值税、契税、个人所得税等。
- 佣金支出：通过灵活用工平台等方式，降低佣金支出带来的税收负担。
4. 持有阶段的税务筹划- 房产税：通过优化房产税计税方法，降低房产税负担。
- 土地使用税：根据土地用途和性质，选择合适的土地使用税计税方法。
四、实施建议1. 建立税务筹划团队：组建一支专业、高效的税务筹划团队，负责企业的税务筹划工作。
2. 加强税务培训：定期对员工进行税务培训，提高员工的税务意识和能力。
3. 建立税务档案：建立完善的税务档案，确保税务筹划工作的可追溯性。
4. 关注政策变化：密切关注国家税收政策的变化，及时调整税务筹划方案。
目录一、企业发展概况 (3)（一）企业介绍 (3)（二）组织架构 (4)（三）企业文化理念 (5)（四）企业基本战略 (5)（五）企业经营思路 (6)（六）企业经营模式 (6)（七）企业财务状况 (8)（八）市场环境 (8)（九）挑战及应对 (10)二、税收政策 (11)（一）主要税种及税率 (11)（二）税收优惠 (11)（三）税收政策及变化 (12)三、涉税分析 (12)（一）所得税费用组成 (12)（二）所得税费用与会计利润的关系如下 (12)（三）营业税金及附加组成情况 (13)（四）应交税费组成情况 (13)（五）税收负担分析 (14)（六）企业的关联方及关联方交易 (14)四、企业的主要税收风险 (16)（一）利率风险 (16)（二）信用风险 (17)（三）流动性风险 (17)（四）汇率风险 (17)五、税收筹划方案设计 (17)（一）营业税的税收筹划 (18)（二）企业所得税的税收筹划 (22)（三）土地增值税的税收筹划 (25)参考文献 (29)保利地产税收筹划方案设计一、企业发展概况（一）企业介绍保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048）是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续五年荣膺中国房地产行业领导公司品牌，品牌价值已突破300亿元。
总部位于广州。
2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
截至2014年底，公司总资产突破3600亿元。
保利地产成立于1992年，2002年成功完成股份制改造，遂开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。
目前，公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖56个城市的全国化战略布局，拥有292家控股子公司，业务扩展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。
（二）组织架构公司按照《公司法》《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。
公司的组织架构如下：从图中可以看到保利的管理模式倾向于中央集权，因此公司副总经理同时是各部门负责人，在各部门中心之下又分为各区域和物业等其他专业公司。
中央集权的模式能够实现高效率的运作。
垂直式的管控模式使得公司能够控制住各子公司的资源及人员调配，减少项目决策的风险，有效控制成本。
保利集团主要对人力资源、项目立项、资金调配及品牌管理，在一定程度上保证了子公司的独立自主，可提高决策精准度。
（三）企业文化理念保利地产奉行“和者筑善”的品牌理念，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。
将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。
（四）企业基本战略保利地产坚持基本战略“三个为主，三个结合”：以房地产业为主，适度拓展相关行业；以中心城市为主，逐步辐射二三线城市；以住宅开发为主，积极拓展多元业态的发展模式。
扩大经营效益与提高开发效益相结合；开发性收入和经营性收入相结合；资产经营和资本经营相结合。
另外，保利地产自2002年开启全国化战略布局。
在2014年年初，又提出了“3+2战略”，即以北上广为核心，在环渤海、珠三角、长三角，构建三个300亿级的城市群，在以成都、重庆(楼盘)为中心的成渝，武汉为中心的中部，构建两个200亿级的城市群。
保利地产自上市后一直依循从区域中心向周边的顺序扩展，实现了销售跨越式提升。
现如今，保利地产进驻城市数量已扩大至56城。
2012年，保利地产首次实现了销售额突破千亿，截至2014年已达到3600亿的规模。
在迈入千亿阵营之后，保利地产依旧以成长型企业作为定位，继续深化城市布局、拓宽融资渠道、培养商业、养老、旅游等增长极，为公司后千亿时代稳步增长作好铺垫。
（五）企业经营思路根据公司年报可以总结出保利地产的经营思路主要如下：（六）企业经营模式房地产经营模式主要是房地产企业在国有土地上、城市规划区内进行房屋建设、转让或者销售、出租的行为。
从国家代表可以分为“香港模式、美国模式、日本模式、新加坡模式”等。
影响中国房地产业最大的两种模式是“美国模式”和“香港模式”。
美国模式的主要经营流程属于专业化经营模式，每个环节由相互关联的服务内容不同的专业公司来完成，将经营流程中的每个工序都进行了专业的细致分工，主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存，使得每一个环节都有利润可获得，是一条横向的价值链。
其以金融资本为运作核心，真正的幕后主导是资本。
香港模式主要是由一家开发商完成土地购置、房屋建造、商品房买卖和公司运营管理，是一条纵向价值链，被称为全能型开发商。
香港模式中房地产开发商大多数依赖各大银行进行融资，注重土地的储备量，多有预售制度。
保利地产属于带有“美国特色”的全能型开发商。
它是以香港经营模式为基础，以美国经营模式为流程的开放商。
在开发路线上，保利地产保持着“置地-开发-出售”全能型的模式，注重土地的储备，在业务定位上坚持着走低利润和高周转的路线，在业务范围上形成了高度专业的地产商。
在融资管理结构控制上，保利地产的融资风险结构属于高而不危，因其有着较好的短期偿债能力和强大的财团支持。
在资金模式中，保利地产投融资期限匹配度是短投长融，为稳健性投融资模式。
在运营模式中，保利地产的成本管理已经从粗放化的管理转换到了精细化的管理，在成长模式中同时注重股东回报率和留存比率。
（七）企业财务状况从上可以看出，保利地产的营业收入、净利润均在增长，但增速相比于之前明显放缓。
其他财务指标多有减小但大体保持稳定。
在2014房地产市场整体不景气的状态下，保利地产财务状况保持稳定已属良好。
纵向比较，在同行业上市公司中，保利地产总资产位于万科之后的第二位，营业收入和净利润均为第一名。
但净资产收益率、销售毛利率、每股收益等均为20名左右。
（八）市场环境2014年房地产市场整体规模呈现高位回落的态势，行政性调控措施逐步淡出，行业渐入成熟发展的新常态。
商品房销售量价同比下降，但成交规模仍保持较高水平。
商品房新开工面积同比减少，投资增速大幅下降、创历史新低，但全国土地购置均价却逆势上涨。
年内土地购置面积为3.34 亿平方米，为近5 年内的最低水平，同比下降14%，而土地购置费用同比增长29.3%至1.75 万亿元，保持了持续增长态势，土地购置均价则逆市上涨逾50%至5230 元/平方米。
在商品房销售量价同比下降的情况下，地价却未现调整，这也是抑制房企土地投资热情的一个重要因素。
从行业资金面来看，行业资金来源同比微降，整体偏紧。
从资金来源构成来看，信贷支持力度不足、市场利率居高不下，商品房销售和资金回笼速度放缓，导致其他资金来源（主要为个人按揭贷款和定金及预收款）同比减少，在房地产开发资金来源中的占比下降。
从行业政策面来看，全年处于行政调控手段逐步退出、政策环境整体渐趋宽松的过程中。
2014 年7 月11 日住建部明确提出“千方百计消化库存”，30 多个城市随后陆续退出限购，截至年底除北上广深及三亚 5 个城市外，其他限购城市已全面取消限购。
展望2015 年，行业内对流动性支持保持中性偏乐观判断。
2014 年底的中央经济工作会议把稳增长作为2015 年五大任务之首，仍将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并强调“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，因此除一季度的降准降息之外，预期年内货币政策仍将持续宽松，以对冲外汇占款下降，保持合理流动性。
其次，各级政府对于房地产行业的态度已从过去的抑制房价上涨转向促商品房销售、促房地产开发投资，因此判断行业政策环境将持续友好，并存在进一步改善的可能。
最后，新型城镇化的持续推进，仍将推动房地产行业中长期向好发展，但行业进入发展新常态也是一个不争的事实。
新的发展阶段中，商品房库存高企、宏观经济增速下台阶，整体上制约了房企的投资热情，消费者的购房态度也发生了微妙的变化；但随着支持政策的落地、流动性改善及商品房库存水平的降低，市场将重新进入平稳增长。
特别是对于以省会城市为主的一、二线中心城市，由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲，必将成为未来最具活力的商品房市场。
（九）挑战及应对在行业步入发展新常态之后，保利地产将面临市场规模整体增速放缓、波动加剧，房地产项目开发盈利水平趋势性下降，区域市场分化加剧、投资风险加大，房地产行业发展模式转变和创新等方面的行业共性挑战。
同时，随着行业集中度的不断提升，2014 年销售规模TOP10 房企的市场份额已达17.2%，市场也出现了扎堆一、二线城市的现象，销售超千亿的房企也即将全部登陆资本市场。
可以预见，房地产企业之间的竞争将更趋激烈，如何保持和提升行业竞争地位是其面临的一大挑战。
面临系列挑战，保利地产一方面将依托已有的集中于一、二线城市的项目资源、低成本及多元化融资能力、优秀的管理团队和管理经验等优势，加快去库存、优化存量结构，持续推进项目投资和开发管理的精细化、降本增效；另一方面借助国企改革的契机，积极推进公司在管理机制和养老产业等增量业务上的改革创新，激发企业和管理团队活力，努力实现公司持续健康发展，保持行业竞争地位和优势。
二、税收政策（一）主要税种及税率存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明如下：（二）税收优惠无（三）税收政策及变化国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。
保利地产公司应严格按其规定执行。
三、涉税分析（一）所得税费用组成：（二）所得税费用与会计利润的关系如下：（三）营业税金及附加组成情况：（四）应交税费组成情况：（五）税收负担分析：（六）企业的关联方及关联方交易1.关联交易的政策一个集团控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响；或另一方控制、共同控制该集团或对该集团施加重大影响；或一集团与另一方或多方同受一方控制、共同控制的，均被视为关联方。
根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》的要求，持有本公司5%以上股份的企业或者一致行动人以及直接或者间接持有本公司5%以上股份的个人及其关系密切的家庭成员等企业或个人也属于关联方。
2.关联方其他应收款3.关联方其他应付款四、企业的主要税收风险保利地产在正常的生产经营过程中存在各种风险：利率风险、信用风险、流动性风险、汇率风险、行业风险、经营风险等。
