浅析中国房价问题
摘要:2012年中国的房价稳中有降，这不仅仅是政府控制得当，还要归因于外部环境的不明朗导致中国老百姓对购房持观望态度。未来的房价到底会不会涨，以及政府应该如何控制。本文从博弈分析两个角度对其进行研究，并提出一些看法与建议。
关键词:囚徒困境博弈分析占优策略
2011年政府高层两度就稳定房价表态。国务院总理温家宝表示，一定要使房价保持在一个合理水平，决不退缩；副总理李克强在财政工作座谈会上表示，继续坚持房地产调控不放松，加大抑制房价过快上涨的工作。由于2011年国家对房价的严格管控，加上经济危机的影响仍未完全结束，欧洲债务危机的雪上加霜。老百姓对于购房大多持观望态度，而房价也在一定程度上变得稳定，甚至局部地方房价下跌。虽然对于房价的影响因素众多，但国家高强度的管控与现行房价的稳定密切相关，其中影响较大的是“新国八条”。
一、理论概念
(一)囚徒困境
囚徒困境（prisoner’s dilemma ）是博弈论的非零和博弈中具代表性的例子，反映个人最佳选择并非团体最佳选择。虽然困境本身只属模型性质，但现实中的价格竞争、环境保护等方面，也会频繁出现类似情况。
(二)占优策略
这一概念指，不管对手做什么对参与者都是最优的策略的概念。
二、利用博弈模型分析房价未来走势
本文结合囚徒困境和占优策略建立简单的博弈模型，对房价未来走势进行了分析，如果把购买者分为两种人，他们之间会出现一种博弈过程。博弈示意图见图1所示。
为了方便简明的说明问题，本文在这里做了一个假设。假设“希望房价上涨的人”是一单位人，同理房价下跌的人也是一单位人。一单位人购买房子而另一单位人不购买，由于需求增加一单位会使房子的价格上升一单位价格，同理两单位人购买房子会使房子上升两单位价格。如果两单位人都不购买房子，由于供给过剩，会导致房子价格下降两单位。
在这一假设前提下，解释图1。为了方便说明，把希望房价上涨的人记为①，而把希望房价下跌的人记为②。
(一)博弈图中ⅰ部分的分析
①、②买，房子价格上涨两个单位。②的收益会增加两个单位，因为②现在买房产的价格比未来低了2个单位。②本身希望房价下跌，他会觉得现在买的房子使他认为获得了便宜，这样②的收益就增加了两个单位变为“2”。但是②本身是希望房价下跌，而未来的房价上涨了两个单位，这样②的收益又减少了两个单位，最终②的收益为“0”。①本身希望房价上涨，未来的房价也确实上涨了两个单位，使①的希望得到满足，获得了2单位的收益。①在现在又买了房子，房子在未来增值了两单位价格，使①又获得了2单位收益。所以①的总收益增加了4个单位变成“4”。
(二)博弈图中ⅱ部分的分析
①不买、②买，房价会上涨一单位价格，由于①现在没有购进房产，而房子未来的价格上涨了一单位，使得房子未来的价格符合了①的希望，使得①的收益增加一单位变为“1”。②有于现在买了房产，未来的房子价格上涨了一个单位，这样②会觉得现在买房在的房价比未来买房子的房价便宜，而使自己获得满足感，他的收益也增加了一个单位变为“1”。但是未来房价上涨了了一个单位，而②是希望房价下跌，这与②的希望所违背，所以②的最终收益为“0”。
(三)博弈图中ⅲ部分的分析
①买、②不买，房价会上涨一单位价格。②的收益会减少一单位变为“-1”，这是因为②现在并没有买房子，而未来的房子价格却上升了一单位价格。这样②希望房子在未来会降价，结果房子却涨价了，与他的希望不相符，他的收益就变成了负值。①的收益变为“2”，这是因为①现在购买了房子，而未来的房价又上涨了一单位价格。本身房子的价格上涨就已经满足了①的要求，使他的收益增加一单位。同时①由于现在购买的房子在未来又上涨了一个单位价格，即卖出会使①得都一单位由房子增值所带来的收益。这样①的总收益就增加了两单位变为“2”。
(四)博弈图中ⅳ部分的分析
①、②不买，房价会下降两单位价格。②由于现在没有购买房产，而未来房子的价格下降了两个单位，这样由于房子价格下降使
自己的希望得到满足，而使自己获得两单位收益变为“2”。①由于现在没有购买房子，但未来房子价格的下跌偏离了自己希望，而使得收益减少2单位变为“-2”。
无论“希望房价上涨的人”买还是不买，“希望房价下跌的人”都会选择买。而无论“希望房价下跌的人”买还是不买，“希望房价上涨的人”都会选着买。最后博弈的结果是“希望房价上涨的人”和“希望房价下跌的人”都买房，会极大增加购房需求，使得房价难以控制。
本文观点认为，未来的房价仍存在上涨的趋势，与人们的这种博弈有着密切的关系。那么政府出台的各种各样的政策，限制房价的上涨，在某种程度上只能缓解，并没有解决根本问题。
三、政策效果分析以及提出一些建议
(一)政策效果分析
从国家出台的“新国八条”的基本内容来看，中国对控制房价已经出台了相应的对策。
1、政府问责
在2011年住房和城乡建设部工作会议上，姜伟新部长提出的“政府问责”，他表示将适时开展对省、市政府稳定房价责任的考核工作，工作不力的将进行约谈，直至追究责任。虽然政府问责对打压房价起到了一定的作用，但是这一政策的局限性也显而易见。首先，这些只是政府为了缓解房价迅猛上涨的势头，而暂时出台的政策，并不具有长期存在性。其次，政府问责是国家施加给地方政府压力，
很可能导致地方政府为了推脱责任而谎报或瞒报信息，导致政策失效。
2、房产税
房产税的目的就是将购买房产的消费和投资两种功能区分开来，使住房难、住房贵的问题得到缓解和解决。但是对于“房产税”这一政策的出台，争议不断。最大的一个问题就是征收方式不统一。同时，中国社会科学院金融研究所所长王国刚还认为房产税征税根基不牢。根据上文的博弈分析，人们对房屋的需求是很强烈的，无论希望房价上涨的人还是希望房价下跌的人最终的博弈结果都是
购买房产。房产税出台的效果也需要进一步的探讨。这一政策的出台的附带效应，可能与中国目前的“扩大内需，促进经济增长”相违背。但是不可否认的是，这一政策也起到了一定成效。
3、保障房政策
“保障房”政策的出台，使得政府在宏观调控中的地位更加凸显。2011年，保障性安居工程提出了1000万套的建设任务。2012建设力度不减，保障房开工700万套，基本建成逾500万套。政府加大力度进行“保障房”建设，对于老百姓而言，确实是个福音。“保障房”政策是由国家出资，为老百姓提供低价房。给买不起房或是换不起房的人们住房机会，改善民生；增加倒卖房产的成本，降低房屋投资。但是，这一政策也仍然具有一定的局限性。首先，政府资金是否充足令人担忧。其次，保障房政策容易引起政府内部贪污腐化。
