杭州房地产市场分析

中共浙江省委党校学报２ｏ０９年第３期　

政府“救市＂的经济学思考①　

对杭州市房地产市场的分析与预测　

口　唐　勇　

摘要：自２００８年ｌＯ月政府对房地产市场调控采取“救市”措施以来，除二手房市场成交量　

活跃外，一、二级市场的成交量和交易价格并没有明显的回暖迹象。本文从中央和地方政策背　

景出发，分析当前政府在房地产市场调控上的政策变化对市场预期及参与者行为的影响，论述　了政府“救市”的政策效应及房地产市场的后期走势，同时以杭州市为例概括了２００９年房地产　市场发展的一般特征和各级市场供需变化的趋势。　关键词：房地产市场；政府救市；趋势　

中图分类号：Ｆ２９３．３０　文献标识码：Ａ　文章编号：１００７—９０９２（２００９）０３—０１０４一ｏ６　

引　言　

由于房地产价值构成的复杂性和房地产市场的　

地域性特征，房地产市场分析和预测的方法和内容　有很多，市场的研究者也分为不同群体。就研究群　体而言，主要包括政府相关部门（如住房和城乡建设　主管部门、房地产协会、房管局、国土局、统计局的研　

究部门等）、大学研究机构（以杭州市场为例，如以浙　江大学贾生华为代表的房地产研究中心，浙江工业　大学虞晓芬为代表的房地产研究中心等）、社会研究　机构（如杭州汉嘉投资研究机构、杭州青鸟投资研究　

机构，著名的媒体市场专家丁建刚，及众多的民间房　产专家等）、开发企业和中介企业的研究者（主要集　

中在投资部门）。笔者认为，由于各个研究群体自身　的局限性，其市场分析与趋势预测的结果存在一定　的差异，只有以大学和社会研究机构的研究方法、分　

析框架为思考角度，综合政府相关研究部门的政策　信息及开发企业和中介企业的成交信息，才有可能　发布较为客观、科学的分析和预测。房地产市场分　

析和预测的内容主要包括：从投资角度对历史投资　总量、增长率、施工面积、竣工面积等进行趋势分析；　从供求角度对可销售面积、销售面积、空置量、空置　

率等进行趋势分析；对消费者行为与习惯等进行抽　样调查，以预测需求趋势；从价格角度，按区域、类型　对新房、二手房、租赁房屋的历史价格进行比较和趋　势分析；从房地产贷款角度，对银行、开发商、购房者　的发放贷款和借款总量进行分析和预测；从宏观和　地方政策角度，梳理市场不同发展时期的宏观政策，　

杭州别墅市场调查研究报告

一、 别墅的定义

二、 杭州别墅市场的发展

三、 目前杭州市场别墅基本概况

四、目前杭州市场别墅排屋区块细分以及代表性楼盘

五、目前杭州别墅排屋重点楼盘去化情况及分析

六、目前杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目：

七、个人观点与小结

附件1 别墅各风格类型特征

附件2 杭州别墅排屋项目一览表

一、别墅的定义

“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分别墅，并不是Villa，而是HOUSE。

目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。

（各风格特征详见附件1）

二、杭州别墅市场的发展

纵观杭州别墅发展轨迹，从地段、时间、产品类型、建筑特色来分析，个人把杭州的别墅发展可以分为以下四个阶段。

第一阶段：远郊别墅，超越规划的昙花一现

1992年底，在杭州房地产市场尚处于萌芽阶段时，第一批现代商业别墅群诞生在杭富公路沿线的银湖区域，“贴近欧美、与港澳同步”的一种有天有地有花园的别墅居所登场。

同一时期的别墅还包括之江板块的之江花园等。这些别墅的最大特点是：选址远郊，地貌自然，有山或有水；别墅借鉴香港模式，采取精装修，户型较为单一；价格昂贵。最贵的如梦湖山庄、宏福山庄，当时起价1000美元/平方米，而当时杭州市中心的平均房价不过2000~3000元/平方米。

这些别墅一开始走的是港澳路线，面向港澳及国内买家。随着1993年底宏观调控的开始，这些以港澳模式打造的远郊别墅的黄金岁月转眼消逝而过。

第二阶段：城市别墅，拥有别墅之形的城市公寓

随后杭州房地产业进入相对漫长的调整时期，1994~1996年由绿城开发的丹桂、金桂、银桂等桂花园系列产品为代表的第二代近郊独立别墅应运而生。另外，还有湖畔花园、南都城市别墅等。此类别墅基本与公寓混合于一个小区，在建筑的外形上仍未能揣摩到真正的别墅生活形态。但因为地处城市近郊，拥有便捷交通、配套等优势可以作为第一居所，成为消费者关注的高端居住形态。同时别墅面积不大，独立别墅在300~400平方米左右，还有双联、多联，价格相对经济，较受市场欢迎。

杭州市房地产中介市场前景分析

1. 前言

随着经济的不断发展和城市化进程的加快，杭州市的房地产市场发展迅速。房地产中介行业在这一过程中扮演着重要的角色，起到了连接买卖双方的桥梁作用。本文将对杭州市房地产中介市场的前景进行分析，包括当前市场状况、发展趋势以及面临的挑战和机遇。

2. 当前市场状况

目前，杭州市的房地产中介市场已经形成了较为完善的产业链条。房地产中介公司数量众多，竞争激烈。市场上各类中介机构层出不穷，提供各类服务，如二手房交易、租赁业务等。同时，一些互联网平台也涌现出来，进一步加剧了市场竞争。

3. 发展趋势

3.1 技术驱动

随着信息技术的发展，互联网对房地产中介市场的冲击不可忽视。越来越多的消费者通过互联网平台来寻找房源信息、发布求租信息。市场上出现的一些新型中介模式，如在线房产经纪人、房源共享平台等，正在改变传统中介的商业模式。 3.2 服务升级

房地产中介市场在面临竞争的同时，也在不断努力提升服务质量。一些中介公司开始提供更专业、个性化的服务，如房屋估价、法律咨询等，以提高竞争力和吸引客户。

3.3 产业整合

随着市场竞争的加剧，一些小型中介公司可能会面临被淘汰的风险。大型中介公司和互联网平台则有机会通过收购、兼并等方式进行产业整合，以扩大规模和提升市场份额。

4. 面临的挑战和机遇

4.1 挑战

随着房地产市场调控政策的不断加强，市场交易量可能会受到一定限制，对房地产中介市场带来一定压力。另外，互联网平台的崛起也给传统中介公司带来了竞争压力。

4.2 机遇

杭州市的房地产市场仍然具有较大的发展潜力。城市化进程的推进，人口不断增长，都会带动房地产市场的需求。同时，技术的发展也为中介行业提供了更多机会，可以通过创新模式和服务，更好地满足消费者需求。 5. 总结

杭州市房地产中介市场在激烈的竞争中不断发展壮大。技术驱动、服务升级和产业整合将成为市场发展的重要趋势。虽然面临一些挑战，但也有很多机遇。只有不断提升自身能力，适应市场变化，才能在这个行业中立于不败之地。

宏观调控下对杭州房地产市场健康发展的思考

【摘 要】通过近几年的房地产调控，杭州在一定程度上改善了居民的居住条件，保障了宏观经济的稳定发展，但是还存在着一些问题，本文从现状、原因和解决措施多个方面进行了探讨。

【关键词】宏观调控；杭州；房地产市场

一、宏观调控下杭州房地产市场的运行情况和变化

杭州在经济快速发展和城市价值不断提升的背景下，房地产业发展迅猛，房地产市场价格总体来讲一直保持在一个稳步增长的态势之下，从 1997 年开始价格一路飞涨，2007 年更是达到了惊人的涨幅，直到 2008 年下半年至 2009 年才表现出的平稳增长，略有下滑的态势。据统计，主城区商品住房成交均价已从2006年初的8750元/平方米上升到2012年的18104.9元/平方米，净增长106.9%。而政府一直试图以宏观调控的手段稳定房价，使之符合经济的发展要求和人民的消费水准。

从 2006 年 4 月起，国务院连续出台多项调控房价措施，明确房价上涨责任在地方政府。5 月 11 日，七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。7 月 24 日六部委又联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等。而从 2007 年开始，政府不断地采取了一系列具有宏观调控意义的措施。在 2007

年 8 月7 日由国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24 号文）。它的出台标志着政府住宅调控思路的转变，其关键在于要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。同年 11 月至 2008 年 3 月，财政部、建设部、发改委等部门分别连续出台《廉租住房保障资金管理办法》、《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》等文件，进一步完善了住房保障体系。上述文件和政策的出台和推行，其主要意义在于确保了基本的住房民生问题，同时，大量经济适用房、廉租房的开发也会对房地产市场的现状产生一定的影响。