下载文档原格式
个⼈住房贷款风险及其防范措施个⼈住房贷款是很常见的⼀种，相对于其他类型的贷款也有⾃⾝的风险。
我们需要了解清楚这⾥⾯的风险有哪些，以及⾯对这些风险应该有什么样的防范措施呢?这是⼤家需要通过本⽂了解清楚的问题，下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
⼀、个⼈住房贷款风险及其防范措施(⼀)系统风险1、利率风险：个⼈住房按揭贷款业务的期限⼀般都⽐较长，在五年以上，最长可达三⼗年。
在这种跨度较⼤的时间内，可能会出现⼏次⼤型经济波动，导致市场利率出现变化。
在商业银⾏的经营过程中，当个⼈住房按揭贷款业务所占的资产达到某⼀界限时，利率的变化就可能会给其带来⽆法避免的经济风险。
2、流动型风险银⾏的资⾦⼤都始终处于⼀个流动状态，当银⾏的流动资⾦⽆法满⾜其流动需求量时，就会出现银⾏资⾦⽆法满⾜⽀出资⾦需求量的风险，个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期⽐较长的业务，其资⾦流动特性⽐较低，⽽在银⾏中的资⾦来源⼤都期限不长，会导致其将短期资⾦⽤于长期运作，造成⽀付现⾦⽆法达到⽀付需求的风险。
3、住房贬值风险新世纪以来，我国的住房价格⼀路上涨，但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控⼒度不断加⼤，其市场回归理性发展，有些城市的住房价格将会逐渐下降，⼀旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围，就会给商业银⾏的贷款造成⼀定的风险。
(⼆)银⾏后期管理风险个⼈住房按揭贷款是⼀种有效期在5-20年的长期业务，在贷款发放完以后，银⾏需要投⼊⼤量的⼈⼒、物⼒和财⼒对相关资料进⾏整理和管控。
在这期间会出现风险主要有：①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失，导致贷款依据缺失;②抵押登记不规范，导致抵押物品的价值⽆法达到贷款需要偿付的价值;③贷款发放以后，银⾏因监控管理以及催款不⼒，导致借款⼈出现拖款和赖账⾏为。
(三)开发商带来的风险新世纪以来，我国房地产市场飞速发展，⼤量房地产开发企业不断崛起，有些企业因具有⽐较雄厚的资⾦后盾以及良好的经营业绩，成为各银⾏所争夺的合作对象，但这种竞争会给⼀些信誉较差的企业带来可乘之机，使⽤各种不法⼿段对银⾏进⾏欺诈，以虚假信息向银⾏申请住房按揭贷款，达到⽬的后即进⾏资⾦转移。
浅谈“假按揭”的成因及防范对策作者：黄丽华来源：《时代金融》2011年第03期[摘要]本文就“假按揭”的成因进行分析，并就如何对“假按揭”行为进行防范进行思考。
[关键词]假按揭成因防范案例1：2007年5月，某银行在审计检查时发现有一楼盘的数十笔商铺贷款还款是通过同一账户还款，且贷款客户大部分来自某地区某村，经了解公司解释是所出售的商铺通过“售后返租”方式返回租金给售房客户，2009年3月，该楼盘商铺贷款客户发生集体拖欠，屡次催收未果后某银行将贷款客户起诉到该区所辖法院，开发商承担连带责任列入被告，有部分借款人到公安部门报案，称合同诈骗等，所辖法院因该案涉及刑案不予立案，开发商因商场经营不善，租金不高，资金匮乏无力还款，借款客户以各种理由拒绝还款。
导致该行产生金额高达4000万元的呆账。
案例2：2003年6月，甲房产中介公司成立，主要业务是代理客户二手房产中介买卖、代办银行按揭贷款。
该公司发展异常迅速，短短几年里一跃成为某省较大的房屋中介。
2004年某银行二手房贷款业务发展初期，经办人员办理二手房贷款业务经验不足，给不法分子造就了可乘之机。
短短两年间该公司通过“假按揭”在该银行非法套取了近4000万元贷款，2006年案发后这4000万元的二手房贷款相继发生拖欠，该行催收无效对进行起诉，由于该案涉及群体诈骗在公安机关立案侦查，所抵押房产被公安机关查封，银行无法处置而形成呆账贷款。
一、“假按揭”的概念及成因“假按揭”是以个人名义申请，融资所得款项由开发商、经销商或其他单位归集使用的贷款，主要表现形式为开发商、经销商或其他单位串通无真实交易意愿的个人，或者假冒个人的名义，以虚假的交易背景向银行申请个人贷款，套取银行信贷资金。
(一)“假按揭”的行业背景房地产行业属资金密集性行业，开发商的发展依赖充足的资金流，“假按揭”一般以下三种情况下发生：一是当地产宏观调控时，房地产市场交易量很低，交易不活跃，导致开发商资金困难；二是个别开发商为了囤积土地的非理性过度扩张；三是房产商开发的项目市场定位不准，房子销售不出去，导致开发资金无法收回。
浅析个人住房贷款风险及对策随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。
个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，管理成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每一个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。
因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当做一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。
其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统浮现危机，这在美国的 20 世纪 80 年代和日本的 20 世纪 90 年代都浮现过类似的情况。
据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。
一、个人住房贷款的含义及系统性风险个人住房贷款是由银行、房地产开辟公司(开辟商)和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。
它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部份由银行提供贷款。
个人住房按揭涉及银行、开辟商、购房人三方，它在开辟商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能匡助开辟商特别是中小开辟商渡过难以筹集大量资金以对付高昂地价和建设费用的困境，又能匡助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的艰难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。
因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。
其具体做法为：开辟商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花(期房)或者现房，购房人向开辟商订购期房或者现房，交付一定比例的首期购房款(普通不超过购房总价款的 30%)，之后向与开辟商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。
虚假按揭典型案例典型意义一、虚假按揭典型案例。
1. 案例一：开发商自导自演型。
有个小开发商，叫阳光花园楼盘的。
这个楼盘位置有点偏，房子不太好卖。
开发商的老板就想出了个“妙招”。
他找了一群自己的亲戚朋友，让他们假装购房者来办理按揭贷款。
比如说，他的表弟，本来在乡下务农，没什么稳定收入，也被拉来。
开发商给这些人提供虚假的收入证明，把表弟的年收入写成了10万，实际上可能一年也就挣个万把块钱。
然后这些人去银行办理按揭手续。
银行一开始没仔细核查，就批准了贷款。
结果呢，房子盖好后，那些“假购房者”根本就没打算真正入住或者还钱。
最后银行发现好多房子都空着，贷款却收不回来，因为那些所谓的购房者根本就没有还款能力。
2. 案例二：中介与购房者勾结型。
在某个大城市，有个中介叫老王。
他遇到了一个购房者小李，小李其实没什么购房实力，但是想通过房子赚一笔。
老王呢，就和小李商量了一个歪主意。
他们看中了一套价值500万的房子。
小李找了个小工厂开个虚假的收入证明，说自己年薪百万。
然后老王和小李把房子的价格虚报成600万。
他们去银行申请按揭贷款，按照虚报的价格，银行贷出了更多的钱。
小李拿到贷款后，只付了一部分给原来的房东，剩下的钱他和老王就分了。
然后小李就开始拖着不还贷款，银行发现房子根本不值那么多钱，自己被坑了。
二、典型意义。
1. 对银行的警示意义。
银行可不能再这么马虎啦。
就像在前面开发商自导自演的案例里，银行要是能多做些深入调查，比如去核实一下那些购房者的真实工作情况，而不是光看那些一眼就能看穿是假的收入证明，就不会吃这么大的亏。
银行得明白，不能只想着把钱贷出去赚利息，还得把好风险的关。
要是总是被这些虚假按揭骗，那银行的钱可就像流水一样哗啦啦地没了，到时候大家存在银行里的钱可能都不安全了呢。
在中介和购房者勾结的案例里，银行得建立更严格的房产估值体系。
不能人家说房子值多少钱就值多少钱，得找专业的评估人员，好好看看房子的实际价值，不然被人虚报价格坑了，只能自己哭鼻子啦。
银行按揭贷款中的风险及应对方法第一篇：银行按揭贷款中的风险及应对方法一、银行在按揭贷款中的风险在按揭贷款领域，随着贷款数额的急剧增加，银行等金融机构也逐渐清醒地认识到按揭贷款发放的风险因素不容忽视。
目前，银行在按揭贷款中所面临的风险主要包括：借款人风险、假按揭风险、按揭款挪用风险、抵押物价值风险、抵押物处置风险、法律涉诉（仲裁）风险等等，具体分述如下：（一）借款人信用风险。
即借款人因主观或客观原因不能按期偿还借款的风险。
这是按揭贷款最直接和最基本的风险。
银行在审批按揭贷款时，借款人的资信状况和偿付能力是首要考虑的因素。
因为一个资信好、支付能力强的借款人无疑能够最大限度的降低银行贷款风险，并省去银行追讨贷款和处置抵押物的麻烦。
但是，按揭贷款的对象主要是广大居民，而导致居民收入状况和支付能力的因素很多，银行较难对借款人资信的真实状况全面掌握并作出准确的判断。
十几年甚至几十年的贷款期限对于借款人的资信的确是一个巨大的考验。
当借款人因疾病、意外伤害的事故导致死亡或终生残疾丧失劳动能力以及失业时，无疑将影响借款人偿还贷款本息的能力。
当借款人受个人利益驱使，故意停止或延长还贷，风险也将发生。
此外，自然灾害、战争、社会**等不可抗力因素也会造成借款人无法按期还贷。
（二）假按揭风险。
所谓假按揭，主要是指房地产开发商以内部员工及其他关系人以购房者的名义借购房之名套取金融机构贷款以解决资金周转的行为。
开发商作假的方法一般是让本单位职工及亲属冒充客户，与之签订购房合同，套取银行贷款，严重一点的是派人四处收集身份证，办理贷款手续。
由于假按揭与一般的商业贷款相比贷款易、利率低、速度快，所以对部分开发商，特别是资金实力缺乏的开发商有很大吸引力。
目前，因此引发的纠纷已陆续起诉到法院。
（三）按揭款挪用风险。
购房人以按揭贷款方式购房时，其按揭款只能用于支付相应商品房首期付款后的其余购房款，开发商应当将购房人的按揭购房款用于工程的继续建设，不得作为其他用途。
中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住房贷
款的通知
【法规类别】贷款银行监管
【发文字号】银监发〔2006〕71号
【发布部门】中国银行业监督管理委员会
【发布日期】2006.09.25
【实施日期】2006.09.25
【时效性】现行有效
【效力级别】部门规范性文件
中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住房贷款的通知
（银监发〔2006〕71号）
各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：
近几年，商业银行个人住房贷款业务发展较快，对拉动我国经济增长起到积极作用。
但商业银行部分分支机构个人住房贷款违规问题较多，甚至出现“假按揭”贷款，严重损害商业银行和金融消费者利益。
如一些商业银行分支机构出于市场竞争及经营绩效考核需要，简化贷款条件，不规范操作，使得不符合贷款条件的房地产开发商、非法中介机构利用“假按揭”贷款会取银行资金；个别银行员工与外部人员相互勾结，伪造贷款抵押物他项权证和中介机构评估报告等贷款相关要件，骗取银行贷款等。
为防范和控制
“假按揭”贷款，加强信贷管理，提高信贷资产质量，促进个人住房贷款业务健康有序发展，维护各方合法权益，现就有关事项通知如下：
一、高度重视防范“假按揭”贷款风险
目前，“假按揭”贷款已成为商业银行个人住房贷款的主要风险之一。
各行要重视“假按揭”贷款的危害，采取有效措施，进行综合治理。
要严格按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）、《关于加大防范操作风险工作力度的通知》（银监发[2005]17号）、《关于进一步加强房。
个人贷款欺诈风险及防范措施商业银行在信贷经营过程中，面临诸多风险，例如：信用风险、市场风险、操作风险、法律风险等。
其中，欺诈风险，属于典型的授信操作风险类型之一，需要重点关注、研判和预防。
具体到个人信贷领域，针对个人信贷欺诈风险，结合房贷假按揭现象、存单质押贷款和抵押贷款三类风险案例，商业银行可以通过“防假”五妙招进行积极应对，即看、询、查、访、思。
一、第一类案例：房贷假按揭现象的案例观察（一）“XX花园”项目房贷假按揭风险案例房贷假按揭，属于典型的骗贷问题，在地产圈其实已经是一个潜规则。
其历史与房地产开发的历史一样长，表现为“空手套白狼”的游戏，是一种撬动资本的杠杆。
“XX花园”项目，由当地开发公司开发（香港XX公司投资），该项目五证齐全，但存在拖欠工程款及税费，未办理竣工验收手续等问题。
该项目的销售对象主要为异地居民，在“XX”银行办理住房贷款，存在前期集中供款、后期集体断供现象。
最终，按揭贷款形成损失。
针对该案例进行剖析，我们发现如下问题：贷款申请表，笔迹类似；购房者提供的收入证明，格式一致；所购房产，为同一座楼；贷款成数一般为七成，期限为30年；购房人员提供的单位电话为同一号码；这些购房人员的首付款没有实际缴纳；还款账户出现集中逾期的问题等。
对于上述房贷风险案例，商业银行信贷人员可以通过“看”、“询”、“查”、“访”和“思”五大妙招进行破解：“看”，即银行信贷人员在贷前审查环节，需要重点查看借款人的身份资料、征信报告和收入流水等关键资料，进而评估借款人的主观意愿是否善意。
“询”，即银行信贷人员在面签环节要认真询问购房人员的单位信息、购房信息和职业情况，分析企业收入的稳定性和购房款项的资金支撑。
“查”，即银行信贷人员可以通过企查查软件了解购房人员所在单位或经营企业的信用状况，核查购房人的首付款证明是否真实有效，是否存在法院执行等涉诉问题。
“访”，即银行信贷人员要加强对楼盘开发的现场走访，实地访问所购房产，对于自己开厂子的购房者还要走访企业，分析企业的经营情况。
成功堵截假按揭贷款防范操作风险的案例一、案例情况近日，借款人XX因购买一套二手商品房向某行个贷中心申请贷款55万元，期限10年，贷款成数7成。
在审查借款人提供资料时，发现房屋买卖合同的成交价格比同一小区其他房屋价格高出不少，客户解释房屋高档装修，随后客户经理在取得授权后，查询了借款人个人征信系统，发现该客户及其共有人的“居住地址”信息中出现了所购房的地址，表明该客户或其共有人曾在此居住，因而怀疑其交易的真实性，该行继续深入调查，证实确为虚假交易，故拒绝了其贷款申请。
二、案例分析虚假二手房交易套取银行资金的行为非常隐蔽，仅靠核查表面资料是很难甄别出交易的虚假性的，因此必须严格按照贷款业务操作流程和风险防范规定，对每个必要环节和风险因素都要做到谨慎审核和严密把关。
本案例中，客户经理充分借助个人信用报告中信息，判断客户的资质状况和风险特征，有效验证借款人提供的信息真实性，有效侦测欺诈申请，同时，经办人员凭借高度责任心对每个必要环节和风险因素都做到严密把关，不放过任何疑点，从而将操作风险消灭在萌芽之中。
三、案例启示（一）利用征信系统帮助银行防范欺诈风险。
个贷客户经理要坚持客户信用状况查询制度，从信用报告了解借款人的信用状况，负债情况，还可以利用系统采集客户的基本信息，如学历、婚姻状况、联系方式、职业、居住等，解读相关信息，判断客户的资质状况和风险特征，有效验证借款人提供信息的真实性，有效侦测欺诈申请。
（二）加强贷前调查，杜绝虚假贷款资料发生。
个人贷款的贷前调查要对贷款用途、借款人、担保方式等进行全面核查，确保所涉及的各要素真实、合法、有效，必要时采取突破常规调查方式，将各种风险消灭在贷前环节。
坚决杜绝虚假借款人、虚假贷款资料等情况发生，确保贷款真实、合法、有效，降低借款人的道德风险。
（三）强化信贷人员的风险防范意识。
在办理个人贷款业务时，不仅要为客户提供优质、便捷、高效的服务，还要加强个贷客户经理风险防范意识的培育，努力提高实际操作能力和辩别能力，对任何疑点都要尽职尽责调查。
假按揭贷款特征及风险防范一、假按揭背景假按揭是指借款人不具备真实购房目的,但以购房为名义套取银行贷款的行为。
假按揭从房地产业诞生那天起就存在，随着国家加大房地产调控和银根紧缩，各商业银行对房地产信贷全面紧缩，房地产业资金全线告急，假按揭因而有愈演愈烈的趋势。
刚刚从大学毕业的张先生急于购置一套结婚用房，他在二手房市场上看中了一套二手新房，工作不久的他虽然收入不低，但是积蓄不多，即使是三成的首付款也难以支付。
然而中介公司的业务员却告诉他，只要支付一定数额的手续费，就可以“零首付”买这套房子。
张先生将信将疑，银行不是规定买房不能零首付吗？这家中介公司果然“神通广大”，他们是怎样操作的呢？原来关键就在房子的报价上。
这套房子的挂牌价是60万元，银行提供7成贷款，那么他可获贷42万元。
但是中介在向银行申请贷款时将其价格改为90万元，如此，贷款额度一下子就可以超过60万元，从而实现所谓的“零首付”。
真是没有想到，活跃房地产市场、造福市民的房产贷款竟然成了一些市场机构骗贷的工具。
据调查，这些市场机构利用了现行贷款规则存在的漏洞，骗贷手法主要包括以小报大、变更用途以及二者的混合型等。
今年中央收紧银根之后，各商业银行对房地产开发企业的贷款从严从紧，一些信用、资质不是很好的中小房地产企业几乎从银行贷不到一分钱，融资难度增大，成本提高。
而对于个人住房贷款，虽然比以前严格了审查，但相对还是“宽松”，一手房可以贷到总房款的7成以上，二手房也能贷到6成以上，且利率还可以下浮，不及开发商从企业间拆借或从其他民间渠道直接融资成本的1／3。
“出于业绩考虑，个别从业人员疏于审查，或是被开发商收买，假按揭已呈抬头之势。
目前“假按揭”多发生在销售不畅的楼盘。
对于开发商来说，在当前房地产调控关键时刻，能够及时通过商品房销售回笼资金非常重要。
如果销售不畅，资金压力又大，就可能剑走偏锋，通过非正常手段来回收资金，“假按揭”就是其中惯用的手法。
有开发商坦称：“假按揭”是房地产市场的“潜规则”。
假按揭作为个人住房贷款风险的一种主要来源，对银行按揭业务的危害十分巨大。
在当前房地产市场形势下，开发商急需通过商品房销售回笼资金，资金压力大的开发商可能会剑走偏锋，通过办理假按揭等非正常手段回收资金。
因此，防范假按揭作为当前住房金融工作的一项紧迫任务，必须认真对待。
二、假按揭分类及动机(一)假按揭分类1、从购房合同载明的交易房屋类型划分，假按揭可分为一手房假按揭和二手房假按揭,又可分为个人住房假按揭和个人商业用房假按揭。
2、从制造假按揭的主体划分，假按揭可分为房地产开发商、房地产中介机构、借款人、银行内部员工和其他主体制造的假按揭。
3、从假按揭具体表现形式划分，假按揭可分为以下几种情况：借款人资料和签名真实，但所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（真人假房）；借款人资料和签名真实，所购房产存在，但没有真实购房行为（真人真房）；所购房产存在，但借款人资料或签名虚假，没有真实购房行为（假人真房）；借款人资料或签名虚假，所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（假人假房）。
所有资料和交易行为均为真实，但价格严重高估。
(二)制造假按揭的动机1、房地产开发商制造假按揭的动机:弥补建设资金不足，避免申请房地产开发贷款的各种手续；偿还即将到期的房地产开发贷款；将销售不畅的楼盘特别是尾房变现；将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行，骗取按揭贷款后脱身。
2、房地产交易中介制造假按揭的动机:将收购的尾房变现；弥补资金周转困难；通过协助办理假按揭获取中介收入；实施金融诈骗，套取银行资金。
3、借款人制造假按揭的动机:将不愿继续拥有的自有房产变现；以自有房产作为抵押物，获得按揭贷款用于其他个人消费或投资，以享有按揭贷款在利率、期限、办理程序等方面的优势;银行内部员工或其他主体制造假按揭的动机骗取银行贷款。
三、假按揭主要特征(一)一手房假按揭主要特征1、借款人特征:工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母（子）公司、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业；收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司工作人员、联系电话；收入很高但不能提供证明材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉；无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；签名虚假或多处签名不一致。
2、所购房产特征:事实上不存在该房产；房价明显高于周边相同或相近档次楼盘；精装修楼盘装修部分价款明显高于市场装修价格水平；开发商营销策略或优惠措施没有大的改变，滞销楼盘或尾盘突然热销。
3、购房行为特征:一人购买多套房产，或同一单位多人购买同一楼盘；《商品房买卖合同》多项重要内容空白；借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格、入住时间等基本情况不熟悉、不关心；开发商委托银行代收首付款的，借款人不能提供进账单或进账单显示首付款由开发商通过转账或现金方式代缴；由开发商自行收取首付款的，开发商出具了借款人已缴纳首付款的收据或发票，但账务上没有收到款项的反映。
4、贷款行为特征:借款人不出面，由开发商或中介机构代办所有贷款手续；多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，贷款金额、期限相近，贷款成数达到或接近最高成数；借款人对贷款利率、月还款额等要素不关心，对借款合同内容无所谓或不知情；借款人选择到期一次性还本付息方式。
5、开发商行为特征:不愿存入按揭贷款保证金；不愿接受资金监管；房屋竣工后，迟迟不办理房屋所有权证或抵押登记手续；将大量按揭贷款挪作他用，项目工程进度缓慢或形成烂尾。
6、贷款偿还特征:贷款偿还日前由开发商通过转账方式往借款人还款账户内存入与月还款数相同或相近金额的款项，或以现金方式存入，但多个借款人存款凭条上的签名为同一人笔迹；同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近，且非因借款人与开发商、物业管理公司或贷款银行产生纠纷所致。
7、其他特征:达到入住条件后，借款人所购房产一直处于空置状态；所购房产的使用人不是借款人且与借款人不存在租赁关系。
(二)二手房假按揭主要特征1、借款人特征:为所购房产交易中介的内部员工，或与售房人为直系亲属；无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假；签名虚假或多处签名不一致。
2、所购房产特征:事实上该房产不存在；售房人不能提供《房屋所有权证》或其他合法产权证明的原件；签订房屋买卖合同之前借款人就已是所购房产的所有权人；借款人拟购房产建成时间较早，成新度较低，正常市场上难以成交；评估价格明显偏高。
3、购房行为特征:借款人不知晓购房事实，或对所购买房产的位置、小区名称、楼号、层数、朝向、房号、户型、面积、价格等基本情况不熟悉、不关心；购房合同多项重要内容空白；借款人未按规定将首付款交到指定账户，而是由售房人直接收取但难以证明借款人已支付首付款。
4、贷款行为特征:借款人不出面，所有贷款手续委托房地产交易中介、某一机构或某个人代办；借款人一次或分次以现金方式提取贷款或以转账方式将贷款转入另外一个与购房行为不相关的账户。
四、假按揭防范要点(一)树立依法合规经营意识，严格执行相关制度规定。
假按揭的产生，很大程度上是由于商业银行经办行和经办人员有章不循、违规操作所致。
因此防范假按揭首先是牢固树立依法合规经营意识，办理业务时严格执行银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》和相关个人信贷业务制度规定，不得擅自盲目放宽贷款条件。
(二)优选房地产开发商、楼盘及交易中介，从源头上防范假按揭。
要优选按揭楼盘，在发放一手楼贷款前，要由有权审批行对拟提供按揭贷款的楼盘进行准入认定，不得对未经过准入认定的楼盘提供按揭贷款,严禁支持有不良信用记录的开发商支持的楼盘，严防介入存在合法性缺陷的按揭项目。
(三)加强尽职调查，认真核实借款人购房行为真实性。
在办理业务时必须坚持面谈制度，充分了解借款人购房意愿及行为真实性，合理判断还款能力，对开发商及其关联企业员工要谨慎发放按揭贷款，从源头上杜绝假按揭产生,具备条件的地方，要通过网络查询拟购房产的产权状况和商品房买卖合同备案情况。
对具备假按揭特征的借款申请，必须加强尽职调查，逐项进行核实，凡是无法核实或经核实后无法排除假按揭可能性的贷款申请，要及时终止按揭流程。
(四)谨慎发放开发商、交易中介内部员工或关联企业员工按揭贷款。
开发商内部员工及其关联企业员工购买开发商所开发的楼盘，或交易中介内部员工及其关联企业员工购买其代理销售的房产，较短时间内申请按揭贷款笔数较多、金额较高的，银行应对此类购房行为的真实性加强调查、审查，审慎审批、发放贷款。
(五)强化贷后管理，及时发现假按揭预警信号，采取保全、清收措施。
切实落实总行有关文件要求，利用信贷管理系统对个人住房信贷业务实行信贷风险每日预警。
同时，各商业银行应探索对当日所有新发放的个人住房贷款业务实施逐笔监控，建立相应档案；每旬或每月对辖内所有新发放的个人住房信贷业务进行同单位、同金额、同地区、同楼盘等相关信息进行分析、监控，发现假按揭线索及时进行核实。
被认定为假按揭的，应尽快采取下列措施，尽量避免或降低贷款损失：一是落实抵押物，必要时可采取资产保全、处置抵押物或将抵押物过户给银行等措施，防止抵押物被重复销售或重复抵押；二是要求开发商或有关主体替借款人偿还剩余贷款本金，没有可偿还现金流的，要对可以变现的资产采取保全措施。
采取上述措施时，首先尽可能与开发商或有关主体通过协商方式解决问题，协商不成的再通过法律途径解决。
(六)强化从业人员培训，提高业务操作及风险防范能力。
办理个人住房贷款的银行,要组织形式多样的业务培训，使从业人员熟练掌握假按揭贷款特征和防范知识，切实增强责任意识、制度意识、风险意识和依法合规经营意识。
