美国有没有房产证Title、Deed和TitleInsurance是怎么一回事

论英美财产法上的“Title”提要：在财产法领域中，两大法系遵循各自特有的路径形成了各具特色的财产法概念和体系。

相对于大陆法系财产法以所有权为起点展开的逻辑演绎，英美财产法中存在着一个特有的核心概念—产权（title），具有相对性，即在具体个案中比较各方权利的优先性并给予保护。

关键词：财产；产权；相对性一、Title之概念按照英美法律权威字典的解释，Title即“那些能构成控制或处分财产的法律权利的所有元素（如所有权、占有和保管）的集合，人们与为其所有的财产之间的法律联系”。

①各学者对其的翻译也存在差异，如冉昊将其翻译为“产权”，而李进之等在《美国财产法》中则将其翻译为“所有权资格”。

Title是一个英美财产法特有的概念，“特别是在有关土地时，对它们（estate）的使用其实较多的是在没有争议时，而一旦，不管为了什么原因，需要更精确时，法律人通常更倾向于使用另一个不同的术语：“title”。

②如上文所述，本文将其翻译为产权，通常宽泛地指某人对财产所享有的权利和利益，但是绝不仅限与此，它还可以表示一种权利资格（entitlement），是使权利人依据该权利资格而比其他任何人都更能享有某种财产权益的身份。

正如Goode教授在《Commercial Law》中解释说：“title衡量的是一个人所享有的财产权益在与他人对抗过程时的强度（strength）。

”③英国著名财产法学家F·H·劳森关于产权的定义为：用于界定一种事实，该事实能够使被告获得一种占有权，或者使原告回复对物的此种占有权。

④也有西方学者认为，title是权利人保护其财产免受追索或非法侵害的权利，也是赋予其占有的法定权利和评估其权利优先性的法定证据。

因而要给title下定义至少应当包括以下几个要素：其一，title一般适用于权益或权利间发生冲突的情形；其二，title一般表示基于占有而产生的利益；其三，title衡量的是两个产权人之间权利的优先程度；最后，title表示所有人获得的只是一个在个案中对抗相对人的权益资格，而非对世的绝对所有权，这也是title 概念最核心的特征，即title具有相对性。

在美国买房是没有房产证的，那他们用什么来保障权益？他们用地契我是在北美生活的管大大，在中国，我们买房政府会给我们发一本很漂亮的《不动产权证书》。

你看到过美国的房产证吗？肯定没有吧，因为美国没有房产证！我们中国房屋买卖以后，买卖双方到政府的房地产管理部门办理过户手续，房屋产权转移的标志就是买主拿到政府发的《不动产权证书》。

但有谁见过美国的房产证或者不动产证吗？肯定没有，因为美国就没有房产证，只有一份叫做产权转让书的文件。

美国实行的是契约登记制度，购房并没有类似中国的房产证，所有的信息都在政府部门进行登记。

在美国多数地区都有政府网站，人们登陆政府网站便可方便的查询到房屋的产权信息；在少数没有政府网站的地区，人们可以去政府办公室进行查询。

可以说完成产权过户程序，在进行登记以后，产权转让便已完成，律师会给你一堆包括地契在内的文件。

这些文件其实并不重要，即便丢了关系也不大，也不需要去补，因为美国政府机构的网站有完整的房产土地所有权的登记。

网站也已经公布。

下一次你要出售这个房子时，也没人要看你手中文件。

买卖双方都以政府网站公布的资料为准。

严格的说，在美国你买的并不是房子，而是房子下面的土地。

美国的土地为永久产权，而且是完全和绝对的产权，权利涵盖地表、地下（含矿产）和地上空间，非经恰当程序，政府不能直接征用，也不能间接侵害其利益。

所以，在美国，只有地契，没有房契，更无房产证。

美国的房地产契约（简称地契）是一份转让地产所有权的书面档案，它有各种各样的形式和名称，而最为普遍的是以下的三种形式：General Warranty Deed (完全担保地契) , Special Warranty Deed (特殊担保地契）和Quitclaim Deed (简单地契)。

General Warranty Deed (完全担保地契)也简称为Warranty Deed。

它是一种最完善的地契转让书。

在此档中，地产转让人证明自己拥有该地产的全部所有权﹐并永远保证拥有该地产的权力。

第1篇随着全球化的不断深入，越来越多的中国投资者将目光投向了美国房地产市场。

美国作为全球最大的房地产市场之一，拥有丰富的房源、完善的法律法规和较高的投资回报率。

然而，在投资过程中，如何确保房产证的合法性和真实性，成为投资者关注的焦点。

本文将为您详细介绍美国公证房产证的相关知识，帮助您在海外投资过程中，保障产权安全。

一、美国公证房产证概述美国公证房产证，又称美国产权证明，是指在美国境内，由政府机关出具的证明某房产产权归属、权属清晰、无任何权利瑕疵的法律文件。

该文件具有法律效力，是房产买卖、租赁、抵押等交易活动的重要依据。

二、美国公证房产证的种类1. 产权证明（Deed）产权证明是证明房产所有权的法律文件，包括房产的转让、赠与、继承等情况。

根据房产交易方式的不同，产权证明可分为以下几种：（1）买卖产权证明：在房产买卖过程中，卖方需向买方提供买卖产权证明，证明其对该房产拥有完全的所有权。

（2）赠与产权证明：在房产赠与过程中，赠与方需向受赠方提供赠与产权证明，证明其对该房产拥有完全的所有权。

（3）继承产权证明：在房产继承过程中，继承人需向房产管理部门申请继承产权证明，证明其对该房产拥有合法的继承权。

2. 权益证明（Title）权益证明是证明房产权利状况的法律文件，包括房产的抵押、租赁、查封等情况。

权益证明主要包括以下几种：（1）房产权益证明：证明房产权利人对其房产拥有合法权利。

（2）抵押权益证明：证明房产已设定抵押，抵押权人享有优先受偿权。

（3）租赁权益证明：证明房产已出租，租赁期限、租金等事项明确。

三、美国公证房产证的办理流程1. 准备材料办理美国公证房产证，需准备以下材料：（1）房产证原件及复印件；（2）产权证明或权益证明原件及复印件；（3）身份证原件及复印件；（4）护照原件及复印件；（5）其他相关证明材料。

2. 前往公证处携带准备好的材料，前往美国当地公证处进行申请。

公证处将对申请材料进行审核，确保其真实、合法。

美西律用法(一)美西律用法简介美西律用法，即美国西部地区的法律用语和用法，是指在美国西部地区使用的特定法律术语和惯用用法的总称。

美西律用法在许多方面与其他地区的法律用法略有不同，因此对于在该地区工作或生活的人士来说，了解并掌握这些用法是很重要的。

目录1.合同用法–Offer and Acceptance（出价和接受）–Consideration（对价）–Breach（违约）2.劳动法用法–At-will Employment（雇佣自由）–Non-compete Agreement（竞业禁止协议）–Wrongful Termination（非法解雇）3.房地产法用法–Deed（契约）–Escrow（第三方保管）–Title Insurance（产权保险）合同用法Offer and Acceptance（出价和接受）在美西律用法中，合同的有效形成需要有一个出价（offer）和一个接受（acceptance）。

出价是指一方向另一方明确表示愿意达成合同的意愿，而接受则是另一方同意接受该出价。

当出价和接受完全一致时，合同即正式成立。

Consideration（对价）在美西律用法中，合同的有效性通常要求双方都提供对价（consideration）。

对价可以是金钱、商品、服务等，它代表了双方在合同中获得的利益。

对价必须是有价值的，并对合同双方有一定的约束力。

Breach（违约）当合同的一方未履行其在合同中的义务时，就发生了违约（breach）。

违约可能包括未按时交付商品或服务、未支付款项、未提供协商好的条件等。

在美西律用法中，受到违约一方有权采取法律行动，包括要求违约方承担损失赔偿等。

劳动法用法At-will Employment（雇佣自由）美西律用法中存在一种雇佣关系叫做”At-will Employment”，即雇佣双方可以自由选择终止雇佣关系，无需提前通知或给予理由。

当雇主或雇员认为雇佣关系不再适合时，他们可以随时终止合同，但不能违反法律禁止性规定。

美国房产证办理流程
一、申请准备阶段
1.定义购房需求和预算
2.寻找合适的房产
3.与房产中介或卖方联系
4.确认购房意向
5.签订购房协议
二、购房合同阶段
1.提供购房资金证明
2.签署购房合同
3.缴纳定金
4.进行房屋检查
5.完成贷款申请
三、房产过户阶段
1.确认房屋产权
2.签署过户文件
3.缴纳剩余房款
4.进行过户手续
5.获得房产证书
四、税务及保险办理
1.缴纳房屋买卖税
2.购买房屋保险
3.申请房屋贷款利息税收回
五、办理完善阶段
1.更新房产信息
2.尽快注册房屋
3.确认所有权
4.存档重要文件。

【北美购房网】美国房屋产权的几种类别!你知道吗？越来越多的国人热衷或已有计划成为美国房屋屋主，除了美国经济发达生活水平高以外，还有一个重要的原因——美国房屋产权。

相对于国内房产70年或40年的产权，美国房屋产权是永久的，这点对投资者或是移民者来说非常具有吸引力，你又对美国房屋产权了解多少呢？下面动不动海外置业为您详细讲解：美国房屋产权知识：如何界定夫妻共有产权？在中国，购房者只有房子的使用权，土地非私人所有。

但美国法律规定，私人财产神圣不可侵犯；购房者等于拥有这块土地。

如果合伙购买，产权持有方式则根据各州法律规定而不同。

以夫妻共有产权为例，美国很多州一般结婚后购买的房子就归夫妻共同拥有，不管产权人是写一个人的名字，还是两个人的。

夫妻产权若只有一方名字，产生纠纷只要举证也可分得部分财产如果房屋产权文件（房产证）只有一方名字，则该人拥有处置房屋的买卖与出租的权利。

美国房屋产权的几个类别一、联合产权联合产权拼“活得久”：买卖须双方同意，不可转手他人。

父母联合子女购买，则不必缴遗产税。

（1）联合产权的特点联合产权需同时具有：产权获得一致（Unity of Title）时间一致（Unity of Time）利益一致（Unity of Interests）占有一致（Unity of Possession）四个一致的特点。

如果其中一个特点遭到破坏，联合产权的持有方式随之消失。

产权获得一致是指全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。

时间一致是指权益在同一个时间段开始或结束。

利益一致指所有者的全体成员拥有同等的权益。

占有一致指的是所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。

（2）产权利益必须均分联合产权的利益必须平均分配，不能单独转让或出售各自的产权。

一旦单独出售或转让，联合持有产权的方式将自动停止，极有可能变更为共同产权。

（3）产权人过世后的产权转化当某一产权人去世后，其他在世的产权人将自动获得其产权并平均分配该产权，最后一名在世产权人获得完整产权。

美国移民购房一起来看看美国房产过户指南，欢迎阅读。

一、美国房产过户费用标准如果查出问题，要把问题解决了才能过户。

产权检查还能发现与房产有关的债务（Lien），比如拖欠税金（Real Estate Tax Lien），贷款（Mortgage Lien），装修费（Mechanic’s Lien）等。

这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。

如果没有问题，过户后律师会到当地土地管理局（Department of Land Record）把房契登记在买主名下。

为了防止意外，贷款银行还会要求买主为贷款银行买产权保险（Title Insurance Lender’s Coverage）。

屋主自己的产权保险（Owner’s Coverage），买主有权决定买或不买。

二、美国房产过户前准备过户前一个星期，买主须落实房屋贷款。

如果房贷利率还没锁定（Lock），要马上锁定，以免过户时来不及办理。

还要根据过户公司给的过户费清单（HUD-1）草稿，把过户费准备好，并通知银行什麽时候要多少钱。

过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理帐单（Repair Invoice）。

一般修理应有90天的保修期，修理帐单也可以做为保修凭据。

买主在过户前还要把房子重新检查一遍（Final Walk Through）。

除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主应该留下的东西都在，还要记录水电气表的数位。

如果发现没修好的东西，过户时一定要与卖主交涉。

在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票（Casher Check）。

现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。

过户时还要带一张私人支票，如果实际过户费超过现金支票数额，再开一张私人支票补齐。

过户时要带什么？美国房产过户时要带有效证件，比如驾照或带照片的身份证。

如果没有，绿卡或护照等也行。

论英美财产法上的“Title”提要：在财产法领域中，两大法系遵循各自特有的路径形成了各具特色的财产法概念和体系。

相对于大陆法系财产法以所有权为起点展开的逻辑演绎，英美财产法中存在着一个特有的核心概念—产权（title），具有相对性，即在具体个案中比较各方权利的优先性并给予保护。

关键词：财产；产权；相对性一、Title之概念按照英美法律权威字典的解释，Title即“那些能构成控制或处分财产的法律权利的所有元素（如所有权、占有和保管）的集合，人们与为其所有的财产之间的法律联系”。

①各学者对其的翻译也存在差异，如冉昊将其翻译为“产权”，而李进之等在《美国财产法》中则将其翻译为“所有权资格”。

Title是一个英美财产法特有的概念，“特别是在有关土地时，对它们（estate）的使用其实较多的是在没有争议时，而一旦，不管为了什么原因，需要更精确时，法律人通常更倾向于使用另一个不同的术语：“title”。

②如上文所述，本文将其翻译为产权，通常宽泛地指某人对财产所享有的权利和利益，但是绝不仅限与此，它还可以表示一种权利资格（entitlement），是使权利人依据该权利资格而比其他任何人都更能享有某种财产权益的身份。

正如Goode教授在《Commercial Law》中解释说：“title衡量的是一个人所享有的财产权益在与他人对抗过程时的强度（strength）。

”③英国著名财产法学家F·H·劳森关于产权的定义为：用于界定一种事实，该事实能够使被告获得一种占有权，或者使原告回复对物的此种占有权。

④也有西方学者认为，title是权利人保护其财产免受追索或非法侵害的权利，也是赋予其占有的法定权利和评估其权利优先性的法定证据。

因而要给title下定义至少应当包括以下几个要素：其一，title一般适用于权益或权利间发生冲突的情形；其二，title一般表示基于占有而产生的利益；其三，title衡量的是两个产权人之间权利的优先程度；最后，title表示所有人获得的只是一个在个案中对抗相对人的权益资格，而非对世的绝对所有权，这也是title 概念最核心的特征，即title具有相对性。

美国房地产产权种类1、独立完全产权(SoleOwnership)一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权。

适用群体：主要针对于未婚单身男女或按协议单方拥有产权的夫妻等情况，适用于移民美国的夫妻。

2、共有产权(TenancyinCommon)持有者可以根据需求分配所有权利益,不一定要均分共同业主可以各自转让自己持有的产权产权可以遗赠适用群体：多方合作的购买者，可以根据需求进行度假或作投资使用。

3、联合产权(JointTenancy)⑴、联合产权具有"产权获得一致，时间一致，利益一致和占有一致"四个一致的特点，其中之一一旦破坏，联合产权的持有方式就不复存在。

A:产权获得一致(UnityofTitle):全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。

B：时间一致(UnityofTime)：权益在同一个时间段开始或结束。

C：利益一致(UnityofTime)：所有者的全体成员拥有同等的权益。

D.占有一致(UnityofPossession)：所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。

⑵、产权利益必须均分，不能单独转让或出售各自的产权。

一旦单独出售或转让，联合持有产权的方式将自动停止，可能变更为共同产权(TenancyinCommon)。

⑶、当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权并且均分，最后一名存活者持有完整产权。

适用群体：父母及子女联名购买的情况较适合此类产权持有方式，若父母去世,孩子可以自动获得父母的产权，某种程度上可以有效规避遗产税等税种的产生。

⑷、整体共有产权(TenancybytheEntirety)1)仅为已婚夫妻可以选择的特殊联合产权，也拥有"四个一致"的特性。

2)夫妻必须通过双方一致同意才可进行房屋的转让或出售。

3)当夫妻配偶有一方去世时，另一方可以自动获得产权。

4)若夫妻双方因为某种原因导致婚姻破裂，整体共有产权就自动失效，可能变更成为共有产权(TenancyinCommon)。

美国不动产登记制度
动产登记制度在美国是一套重要的法律和行政体系，用于确保土地和房地产交易的合法性和透明性。

该制度在各州独立实施和管理，因此
在美国，不动产登记是由各州的县级登记机构负责。

这些机构通常是县土地登记处或地方政府机构。

当涉及产权转移或其他不动产交易时，相关文件和契约将提交给登记机构进行登记。

登记机构的主要职责是创建和维护一本公开记录簿，其中包含有关不动产所有权和权益的信息。

这些记录通常被称为土地登记簿或房地产登记簿。

登记机构会根据法律规定对提交的文件进行核实和记录，并确保记录的准确性和完整性。

不动产登记的目的是提供确权保护和公众透明度。

通过登记，不动产的所有权和权益得到确认并公示，使购买者和其他利益相关者能够核实土地和房地产的真实所有权情况。

这有助于防止欺诈和争议，并为房地产交。