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2010年第5期(总第80期)黑龙江省政法管理干部学院学报Journal of Heil ongjiang Adm inistrative Cadre I nstitute of PoliticsA nd LawNo .5 2010(Sum No .80)浅谈不动产物权登记制度戴国勇(佳木斯大学人文学院,黑龙江佳木斯154007) 摘要:不动产登记制度是物权法的重要内容。
此次物权法确立了登记要件主义原则为不动产物权设立、变更、转让和消灭的效力,并且为了有效地完善不动产物权制度,相应的规定和创设了一些新的配套登记制度,这在一定程度上完善了我国不动产物权登记制度,但在理论和现实中仍有一些不足之处尚需完善。
关键词:不动产;不动产登记;不动产登记机关 中图分类号:DF5 文献标志码:A 文章编号:1008-7966(2010)05-0101-03 收稿日期:2010-02-11 基金项目佳木斯大学人文社科项目(W —) 作者简介戴国勇(5),男,黑龙江佳木斯人,讲师。
一、不动产登记制度的内涵及功能不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依照法定的程序进行登记。
从登记的内容上看,主要包括物权的取得和物权的变更两部分。
(一)物权设立的公示功能除了极少数法定物权以外,物权的产生都以公示为条件,公示方法一旦不存在,则物权制度也不存在,即使当事人之间存在协议,该协议也只能在当事人之间生效,不能对抗第三人。
物权的产生与设立的公示是不可分离的,设立公示是物权产生的重要条件,只有建立完备的公示制度,才能使当事人明确哪一些物权已经设立。
如果当事人通过合同约定设立某种物权,但尚未进行登记,也没有完成公示的要求,人们便可以相信此种物权并没有产生。
设立的登记不仅可以彰示物权的产生,而且有助于解决物权的冲突,这就是说在同一物之上存在两个以上的物权时,应当以登记的时间的先后来确定应当确认和保护哪一项物权。
第四章物权法律制度【高频考点1】物权变动概述1.物权的取得分为以下两种取得方式原始取得是指物权的取得非自他人之手继受而来如合法建造、依自己所有权而取得原物孳息、先占、善意取得继受取得是基于“法律行为”如房屋买卖也可基于法律行为之外的方式如继承2.物权变动原因【高频考点2】不动产物权变动一、非基于法律行为的不动产物权变动1.基于事实行为因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
2.基于法律规定因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
3.基于公法行为因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定生效时发生效力。
非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体再处分该物权时，仍应当依法办理登记。
未经登记，不发生物权效力。
二、基于法律行为的不动产物权变动1.登记生效不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
2.登记对抗土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
未经登记，不得对抗善意第三人；地役权自地役权合同生效时设立。
未经登记，不得对抗善意第三人。
三、不动产物权变动的公示——登记1.需要登记的不动产物权集体土地使用权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。
2.登记类型（1）首次登记：是指不动产权利第一次登记。
未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定的外，不得办理不动产其他类型登记。
（2）变更登记：是指不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需登记。
（3）转移登记：是指不动产权利在不同主体之间发生转移所需登记。
（4）注销登记：不动产权利消灭时，需要办理注销登记。
（5）更正登记与异议登记：应对可能发生的登记错误。
不动产登记制度不动产登记制度细则不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。
不动产登记制度的意义不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。
不动产登记具有如下含义。
1.登记是依当事人申请的行为。
2.登记是国家专职部门的活动。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。
不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。
不动产登记制度的性质不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。
关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说。
(2)证明行为说。
(3)私法行为说。
我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
不动产登记制度细则内容一、不动产登记制度的相关理论不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。
①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。
不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题论我国物权的公示规则及其完善王利明中国人民大学法学院教授博士生导师关键词: 物权/公示规则/完善内容提要: 物权公示规则是物权变动的程序规则。
国务院有关部门依据《物权法》陆续出台了一些有关物权公示的配套规则,对贯彻实施物权法和实现物权法宗旨目的具有重要意义。
上述规则本身尚存在若干不足,也没有实现物权法统一公示规则的初衷,应有进一步修改完善的余地,为最终实现统一的公示制度奠定基础。
一、物权公示制度的概念和意义所谓公示原则,是指物权的设立、变动必须依据法定的公示方法在一定范围内予以公开,使第三人能够及时了解物权的变动情况。
一方面,公示是将物权设立和变动的事实对外公开,“物权的绝对对世效力不仅要求对物权种类进行界定,同时也要求物权的具体种类具有可识别性( erkenbar) ”。
[1]另一方面,公示不一定是向全社会公开,而应当是向一定范围的人公开,能够使他人知道。
物权的设立、移转必须公开、透明,以利于保护第三人的利益,维护交易的安全和秩序,上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题这就需要建立公示原则,将物权设立、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况。
我国《物权法》第6 条在法律上第一次确认了物权法的公示原则,并建立了法定的物权公示制度,为统一登记立法确立了立法框架和立法基础。
物权法有关物权公示的制度,是我国有关登记的法律法规与规章制定的准则和依据。
物权法颁布之后还需要就有关登记制度进一步予以配套和完善,为此,国务院有关部门依据《物权法》的相关规定,陆续出台了一些有关物权公示的配套规则,主要包括国土资源部颁布的《土地登记办法》(2007年11月28日) 、建设部颁布的《房屋登记办法》( 2008 年1 月22日) 、国家工商行政管理总局颁布的《动产抵押登记办法》( 2007年10 月17 日) 、中国人民银行颁布的《应收账款质押登记办法》( 2007年9月26日) 、国家工商总局颁布的《工商行政管理机关股权出质登记办法》( 2008年9月4 日) 。
不动产物权公示制度三论引言在我国不动产领域，物权公示制度是保障公平交易、维护社会稳定的重要法律制度。
本文将围绕不动产物权公示制度展开三论，分别从其意义、现状和改革方向进行探讨。
一、不动产物权公示制度的意义不动产物权公示制度的实施，对于完善市场经济体制、保护权益、促进经济发展具有重要意义。
首先，不动产物权公示制度有助于完善市场经济体制。
在市场经济中，物权的确权、登记和公示是保障交易安全的基础。
通过物权公示，能够确保买卖双方的合法权益得到保护，增强市场信心，促进交易活动的顺利进行。
其次，不动产物权公示制度有助于保护权益。
物权公示制度的实施，可以减少虚假、冒充或非法转让的行为，提高不动产权益的安全性和合法性，确保不动产交易的合法性和稳定性，保护所有权人的合法权益。
最后，不动产物权公示制度有助于促进经济发展。
物权公示制度的推行，为国家和社会提供了高效便捷的权利登记信息。
通过这些信息，能够减少交易中的不确定性，提高交易效率，促进投资和资本流动，推动经济发展。
二、不动产物权公示制度的现状目前，我国已经初步建立起了不动产物权公示制度，但在实施过程中还存在一些问题和挑战。
首先，信息不对称是一个现实问题。
由于不动产涉及的权益众多，信息的透明度不高，买卖双方往往难以获取准确和完整的权利信息，这给交易带来了一定的风险和不确定性。
其次，公示平台的建设还需要进一步完善。
目前，不动产登记部门的公示平台仍有操作复杂、信息不及时等问题，需要加强技术建设和信息管理，提高公示的时效性和可靠性。
最后，相关法律法规有待完善。
不动产物权公示制度需要与其他相关法律、法规相衔接，形成完整的法律体系，同时，还需要进一步明确公示的范围和内容，提高法律的针对性和实施性。
三、不动产物权公示制度的改革方向为了进一步健全不动产物权公示制度，我们应该从以下几个方面进行改革。
首先，加强信息公开和透明度。
政府应该进一步加强对不动产权利信息的公开和发布，通过互联网和其他渠道提供便捷的权利查询服务，增加信息透明度，减少信息不对称。
不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
[①]它是不动产物权变动的法定公示方法，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。
王利明老师从不动产登记制度的历史沿革、登记制度的功能、登记的公信力、登记的效力和登记的请求权等方面全面论述了中国不动产登记制度及其完善, 认为公示制度是中国物权法中的重要制度, 而不动产登记制度是其中最重要的制度[②]。
因此，不动产登记制度的完善对维护安全有序、公平高效的不动产交易具有举足轻重的意义。
长期以来，我国将不动产登记视为行政管理手段，有关不动产登记的法律制度不但散乱而且多有矛盾，不仅不能满足不动产进入市场交易的需要，而且也不能满足物权公示原则和物权交易公正原则对物权交易保护的需要。
近年来, 随着我国物权立法进程的加快, 制定一部“统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一权属证书”的不动产登记法已提上了立法议程[③]现在施行的《中华人民共和国物权法》虽然明确了国家对不动产实行统一登记的原则，但是至今都没有出台相应的配套制度，随着我国经济社会的不断发展，不动产交易活动也日益频繁。
因不动产交易关系到民众的最基本利益，梁慧星老师也指出: 无论物权法如何完善, 如果没有一个好的登记制度, 那你的物权法就不会有好的结果, 不会得到切实的实施。
[④]因此，健全不动产统一登记制度不仅具有现实意义，而且对发展我国物权法律制度也具有深远的历史意义。
一、不动产登记的性质不动产登记性质的明确在统一登记机关的建立、司法实践等方面为我们提供了有力的理论支撑。
理论界对不动产登记的性质众说纷纭，主要有民事行为说与行政行为说。
笔者主张应确定其双重法律属性，即不动产登记行为既具有民事行为属性，同时还具有行政行为属性。
首先，不动产登记行为具有民事行为属性。
第一，从启动登记的主体看，除非法律另有规定，不动产登记通常是由物权取得或变动的当事人提出申请，登记机关才能开展登记活动。
论物权的公示作者：张翔宇来源：《文艺生活·文海艺苑》2011年第10期摘要：我国的《物权法》采取的是形式主义即公示要件主义的模式，在动产物权方面实行交付要件主义，即动产物权的变动不经交付不生效；在不动产物权方面实行登记要件主义，即不动产物权的变动不经登记不生效，公示与否对于动产物权和不动产物权的变动具有决定性的作用。
公示使物权的设立和移转公开化、透明化，将观念中的交易外化为一定的物质形式，使得物权人之外的第三人知悉物权变动的情况，避免因不知情而受到损害，从而实现交易安全。
关键词：物权变动；公示；占有；登记中图分类号：D920.4 文献标识码：Ａ文章编号：1005-5312（2011）30-0255-01物权变动的公示原则起源于罗马法时期，目前各国家或地区几乎都规定了公示原则。
“物权公示，是指在物权变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭到损害并保护交易的安全。
”物权公示原则要求要求当事人必须以法定的方式展现物权及变动的事实,否则不能发生物权的公信力及变动的效力。
一、物权变动公示的立法模式（一）现代物权变动公示的立法模式对于公示的法律效力，现代各国立法上分别采取了“公示要件主义”和“公示对抗主义”两种不同的立场，形式主义与意思主义两种立法模式。
形式主义立法模式是指，物权变动必须于当事人的意思表示之外再履行一定的形式方具有法律效力，这样，公示便成了物权变动的要件，非经公示不能在当事人之间产生物权设立、移转、变更和消灭的效力。
采取形式主义的国家以德国为代表，包括瑞士、奥地利等国家。
意思主义立法模式是指，物权的变动在当事人之间无须进行公示即可发生法律效力，但只有在公示之后才能对抗善意第三人，公示具有对抗力。
法国是意思主义立法的代表。
（二）我国物权变动公示的立法模式我国的《物权法》采取的是形式主义即公示要件主义的模式，在动产物权方面实行交付要件主义，即动产物权的变动不经交付不生效；在不动产物权方面实行登记要件主义，即不动产物权的变动不经登记不生效，公示与否对于动产物权和不动产物权的变动具有决定性的作用，但是要注意的是，公示要件主义仅适用于依法律行为发生物权变动的情形，如果物权变动不是依法律行为发生而是依据公共权力、事实行为、自然事件等而发生，则不适用公示要件主义。
论物权公示的性质和制度价值-一、物权公示的性质?（一）物权公示的性质?物权公示究为物权权利的公示还是为物权变动行为的公示？目前尚未对此展开讨论。
讨论这一问题的意义在于确定物权公示制度的内容和范围，界定物权公示制度的概念，确定物权公示制度在物权法中的地位，以及物权公示是否为物权法的基本原则和物权公示的效力。
对此，问题一般认为有三种观点：一种观点认为物权公示是对物上权利的公示，本文称之为“权利公示说”；第二川观点认为物权公示是对物权变动行为的公示，本文称之为“行为公示说”。
第三种观点认为物权公示既是对权利的公示，也是对物权变动行为的公示，是二者的统一，本文称之为“统一说”。
?权利公示说从文意解释的角度出发，认为物权公示是对权利的公示，它公示的是物权的权利主体和权利客体，即物权的归属者是谁，物权的种类、对象是什么，这一观点符合物权公示的字面逻辑，其公示内容是物权静态，而物权变动行为不是物权公示的内容。
?行为公示说认为，物权公示是对物权变动的公示，它公示的是物权的得丧变更的状况，现今的令著多采此观点，如史尚宽所著的《特权法论》在第二章“物权之变动”中将”物权之公示”列为该章第四节加以讨论。
杨振山主编：《民商法实务研究》认为物权公示是“物权变动行为须以法定方式进行方能生效的原则”。
其他学者也也多持这一观点，其公示内容是物权的动态，即物权的得丧变更情形，依此说，物权的静态权属状况不是物权公示的内容。
?统一说认为，不少学者在论及动产物权变动的公示方法时，表述为“占有（交付）”，这种表述方法表明物权公票既是对权利的公示也是对行为的公示。
是二者的统一，这是因为二者是从不同的角度观察物权公示得出的不同结论。
“占有”是从静态言之，表明动产物权人因占有而具备权利外形，是对权利的公示。
“交付”对从动态言之，表明动产物权变动的具体行为。
?本文赞同权利公示说。
此说不仅符合文意逻辑，而且符合实际情况。
事实上，物权人的相对人并不关注物权变动的过程，他关注的是物上存在何种权利，有何种限制，权利者是谁。
第1篇一、财产权的取得1. 合法取得《中华人民共和国民法典》第115条规定，财产权的取得应当依照法律规定。
合法取得财产权的方式包括：赠与、买卖、互易、继承、遗赠、赠与反悔、抵销、清偿、依法征收、强制执行等。
2. 不合法取得《中华人民共和国民法典》第116条规定，下列财产权取得无效：（1）违反法律、行政法规的强制性规定；（2）损害国家利益、社会公共利益；（3）以欺诈、胁迫手段取得的；（4）依法不得取得的其他财产权。
二、财产权的行使1. 自由行使《中华人民共和国民法典》第117条规定，财产权人依法享有财产权，可以自由行使。
财产权人行使财产权，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
2. 限制行使《中华人民共和国民法典》第118条规定，财产权人行使财产权，应当遵守以下限制：（1）不得违反法律、行政法规的强制性规定；（2）不得损害国家利益、社会公共利益；（3）不得损害他人合法权益。
三、财产权的转让1. 自愿转让《中华人民共和国民法典》第119条规定，财产权人可以自愿将财产权转让给他人。
财产权转让应当遵循以下原则：（1）自愿原则；（2）等价有偿原则；（3）合法原则。
2. 强制转让《中华人民共和国民法典》第120条规定，财产权人不得以欺诈、胁迫手段强制转让财产权。
在以下情况下，财产权可以强制转让：（1）依法征收；（2）依法拍卖；（3）依法强制执行。
四、财产权的继承1. 法定继承《中华人民共和国民法典》第121条规定，财产权人死亡后，其财产依法由继承人继承。
法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
2. 遗嘱继承《中华人民共和国民法典》第122条规定，财产权人可以立遗嘱将财产权指定由法定继承人中的一人或数人继承。
遗嘱继承优先于法定继承。
五、财产权的保护1. 诉讼保护《中华人民共和国民事诉讼法》第123条规定，当事人认为自己的财产权受到侵害的，可以向人民法院提起诉讼，请求保护。
2. 非诉讼保护《中华人民共和国民法典》第124条规定，财产权人可以通过和解、调解、仲裁等方式解决财产权纠纷。
不动产物权公示制度三论内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）不动产物权公示制度三论[摘要]不动产物权公示是不动产物权的重要制度，但是理论界对公示的对象还存在争议，通过比较分析，本文认为，不动产物权的公示对象是物权的变动；对于不动产物权公示与物权变动的关系上，应以公示生效主义为宜，但应对其进行功能优化；在公示生效主义下，公示具有公信力，但同时应设计相应的机制对公信力的绝对性进行补救。
[关键词]不动产物权，公示，公信力，物权变动一、不动产物权公示对象论对于不动产物权的公示，界的界定至今没有统一。
争议在于，公示的对象或者内容到底是什么。
在理论界，对不动产物权的公示对象有“物权变动说”、“物权状态说”、[1]“物权状态与变动说” [2]三种观点。
依照“物权变动说”，物权公示对象为物权变动的行为（物权变动的意思表示）或者物权变动这一事实。
之所以如此，乃是因为物权公示的目的在于保护交易安全。
“物权交易常常是伴随着与第三人之间的关系，所以在近代法中，合理地调整与第三人之间的关系，即对‘交易安全’的保护，便成了物权法最重要的课题。
” [3]物权变动即物权权属的变动，往往涉及物权变动之外的第三人的信赖利益，如果没有公示，则物权权属纯粹为一种物权变动当事人的观念，第三人当然无从知晓，也就没有一种可以信赖的表征，其与他人的物权交易就可能不是与真正的权利人交易，因而就可能遭受损害。
为防止这种状况的发生，有必要将“原本存在于人们观念中的物权变动过程，外化为一定物态形式为公众所知，以维护交易过程的安全”，即，物权公示对于处在物权变动交易之外的第三人提供所谓的“消极的信赖利益”。
[4]“物权所具有的对抗第三人的排他性，使得物权的变动会对不特定的第三人的利益产生限制作用。
为避免第三人遭受不虞之害，要求物权的变动应当与一定的技术手段结合起来。
这一技术手段就是公示制度。
”[5]这种学说是德国及我国的主导学说，在日本亦有一定的影响。
按照“物权状态说”，物权公示的对象为标的物上的物权状态，从而间接地公示物权的变动。
因为从理论上看，物权的变动实际上是设在物上的权利的变动。
从事实上来看，物的所有权人的相对人并不关注物权变动的过程，关注的是物上存在什么权利，有什么限制，谁拥有权利。
“就物权人而言，他向外界表明的是他对何物拥有何种物权，使相对人负有不作为的义务，并不需要向外界表明这一物权得失变更的行为。
”[6]这种学说在法国法学界占主导地位，在日本的地位十分突出。
[7]而按照“物权状态与变动说”，物权公示的对象包括两个，一是标的物上的物权状态；二是标的物上的物权变动。
这实际上是上述两种观点的综合。
因为物权为具有绝对排他性效力的权利，若某一物上已经成立物权，则与之不能两立的、有着同一内容的物权便不得再行成立。
物权具有排他性，其变动常常产生排他效果，若无可由外界查悉其变动的征象，则难免致第三人于不测的损害。
因此要发挥物权的排他作用，防止人对物的争夺、对他人财产的侵犯，物权公示制度使当事人及第三人能够直接从外部认识物权的存在及现象，物权法律关系据此得以透明。
反之，若无此项制度，则于交易旺盛、物权变动频繁的交易中，不仅物权交易的安全将受到损害，且也必然害及第三人利益，从而最终使财产交易秩序陷于紊乱境地。
足见物权的公示制度具有维护物的占有秩序和交易安全的双重作用。
[8]《物权法（草案）》第四条规定：“物权应当公示。
除有相反证据证明外，记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人……”从该条款来看，草案似乎采纳“物权状态说”观点。
而从草案第十条、第十六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记，不经登记，不发生物权效力，但法律令另有规定的除外”“……未办理物权登记的，仅涉及物权效力，不影响效力”来看，草案又有采“物权变动公示说”之意。
笔者认为，“物权变动说” 更具有比较优势，更为科学可信。
首先，物权的享有离不开物权的变动，因为在一般情况下，如果没有物权的变动，则各物权人可安享其权利，这样也就无须对权利进行公示以昭示其权利的变动了；相反，只有当权利发生变动，物在不停地从一个人移转给另一个人时，既为防止发生混淆，也为了昭示新的权利归属，才需要将该权利变动的事实予以公布和确定。
因此，离开了物权变动的物权公示是没有多大的存在意义的。
其次，在物权变动的原因是法律行为以外的法律事实时，物权的享有并不成问题，此时重要的是，物权因法律行为而再次发生变动的情况规制。
依据德意志法系的限制主义，不动产不经登记不得处分。
如《瑞士典》第656条第2款规定：“取得人在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情形下，得在登记前，先取得所有权。
但是，非在不动产登记簿上登记，不得处分土地。
”我国地区民法第759条（物权的宣示登记）规定：“因继承、强制执行、公用征收或法院之判决，于登记前已取得不动产物权者，非经登记，不得处分其物权。
”第三，对于物权变动公示应该作广义理解，即该公示应涵盖物权变动全过程，这当然包含物权状态的公示。
物权法草案没有对物权公示对象进行明确界定，应为其不当。
二、不动产物权公示与物权变动论（一）两种立法例关于不动产物权公示与物权变动的关系，在各国立法中，主要有两种立法例：公示对抗主义和公示生效主义。
所谓公示对抗主义，又称意思主义、合意原则，是指法定的公示方法仅仅是物权变动的对抗要件，而非物权变动的发生要件。
即当事人一旦形成物权变动的意思表示，即发生物权变动的效果，只不过在具备公示手段前，物权变动的事实不能对抗第三人。
这就意味着：其一，所有权的观念性。
公示对抗主义所体现出的所有权的观念性将所有权归为一种纯粹的观念构造，严格区分“占有”与“所有”。
“占有”是一种事实，其移转必须有“交付”这一有形的事实；而所有权作为一种纯粹观念性质的东西，只要有单纯的、诺成性的合意就足以使其发生移转。
其二，就第三人而言，只要没有公示就没有物权变动。
将公示作为物权变动对抗第三人的条件，一方面驱使受动当事人及时完成公示以阻止第三人介入，另一方面，也为第三人提供了一个“消极信赖利益”，从而保护动态交易安全。
在立法上，公示对抗主义并非大陆法系的传统，而是自然法思想笼罩下的所有权观念化的产物，其最初形成于《法国民法典》，并为日本和意大利等民法所继受，但在英美法系却源远流长。
所谓公示生效主义，又称形式主义、交付原则，是指未经公示，当事人之间根本不发生物权变动，当然更谈不上对抗第三人的效力。
根据此种立法例，物权变动系于公示形式之采纳，该形式在动产表现为交付，在不动产为登记。
由于公示形式对物权变动的决定性作用，对该形式所表彰的物权的信赖就是合理的，应受法律的保护，故公示要件主义下公示具有公信力。
在大陆法系民法发展史上，公示要件主义源远流长，在罗马法，无论是早期市民法上的曼兮帕蓄（mancipatio）、拟诉弃权（injurecessio），还是后来万民法上的交付（traditio），都是导致物权变动不可或缺的形式。
只不过，罗马法对所有权“让与”和债“契约”混淆不分，它们在外观上必然表现为统一的要式交易行为。
其形式主义对物权变动也有一定的公示效果，但也仅具有从属性意义。
在《德国民法典》制定之际，体制业已建立，且德国在思想上素以绝对主义着称，国家对于私人交易活动的介入，实属平常。
况16世纪以来，物权信用没落，30年战争所发生的恐慌与信用膨胀等问题，使得不动产信用急需以强有力的制度加以规制，以提升信用及确保交易安全。
于是，《德国典》赋予植根于前近代土壤的传统制度在新的近代条件下以全新的机能和构造，通过公示将观念的、眼睛和肉体不能看到与触及的权利有形化，统一了物权变动中当事人之间的对内关系和对外关系，正式确立了“物权变动如未能依一定公示方法表现其内容，则物权变动法律效果无从发生”的近代物权公示制度。
（二）立法选择-公示要件主义优于公示对抗主义公示对抗主义与公示生效主义对物权变动的要求不同。
前者是强行性法律规定，要求所有的物权变动都必须公示，后者则将公示作任意性规定，由物权变动的当事人决定是否进行公示。
由此亦产生两种立法例功能的巨大差异。
公示对抗主义因将是否公示的决定权赋予当事人而使交易更为灵活、便捷，同时也因不去有关部门进行公示而节省了交易费用。
但是，比较而言，公示要件主义优于公示对抗主义，具体体现在以下几方面：1、公示对抗主义之弊（1）违反物权之本质。
物权为对世权，本可对抗一切人。
但依公示对抗主义，物权变动因双方当事人的“合意”而完成，且变动后的物权在完备公示前不能对抗第三人，而不能对抗第三人之“物权”是否为真正意义上的物权，颇值疑问。
[9]（2）造就了矛盾之第三人。
公示对抗主义认可了买受人在公示前再次将标的物转让的合法性。
买受人虽未取得占有或变更登记，但其已是合法所有人，其再次将标的物转让显然属于有权处分，次买受人能基于买卖之缔结而取得所有权。
如果出卖人也将同一标的卖与他人，则若干当事人都成为该标的的合法所有人并互为第三人，尽管可以依靠公示的对抗效力对已经取得占有或者已经办理登记之善意第三人提供保护，但其他善意第三人，根本无法取得所有权，只能依靠债权合意彼此追究违约责任，结果必然导致纠纷丛生，影响物权交易的正常秩序。
（3）难以实现与相关民法制度的协调。
首先是同时履行抗辩的问题。
依公示对抗主义，买卖活动中所有权与买卖契约的成立具有同一性，于契约作成时移转，则所有权的移转与契约的履行两相分离，同时履行抗辩权的行使即与所有权的移转毫无联系。
也就是说，即便买方没有支付价款，即便出卖物还处在卖方的控制之下，由于出卖物的所有权已然先行移转，卖方事实上失去了对买方进行同时履行抗辩的机会。
其次是关于消灭时效的问题。
依公示对抗主义，买方可直接由卖方取得出卖物的所有权，并可在往后基于所有权要求卖方移转物的占有，该移转占有的请求权在性质上为物权请求权，不罹于消灭时效。
相反，卖方的价金请求权却会因时效的完成而消灭。
如此必然导致买卖双方契约履行利益的不平衡，其结果欠缺妥当性。
2、相对于公示对抗主义，公示要件主义向交易当事人提供了更为充分的公示激励为了实现物权公示的目标，法律应向交易当事人提供公示激励，该激励机制的缺失，将致使公示理想的落空。
公示生效主义和公示对抗主义分别向人们提供了不同的激励，但公示生效主义的激励是更为充分的。
具体而言，公示生效主义向人们提供了物权变动形成力的激励，它让交易当事人深切地认识到公示对物权交易的决定性意义。
这样的激励毫无疑问是充分的，其作用机制较为完善。
而在公示对抗主义下，法律向交易当事人提供的激励是对抗力，即：作为意思表示的产物，物权变动虽在当事人之间发生，但在完成公示之前，不能对抗第三人。
也就是说，要确实保有通过交易取得的物权，非经公示不能实现，公示可以免除权利得而复失之忧。
