房地产开发企业法律风险防范(PPT文件)PowerPo.pptx

格式：pptx
大小：336.18 KB
文档页数：27

下载文档原格式

房地产法律风险与防范ppt(完整版)

二、房地产行业常见的法律风险
房地产行业常见的法律风险
1，内土容地1出让法律风险
2，委内托容设2计法律风险
3，建内设容施3工法律风险
4，房产内销容售4 法律风险
（一）土地出让法律风险(1)
主要包括：企业中标后因无力支付地价而拒绝签订合同或者签订合同后不能按约足额地支付出让金；政府出让土地后因无力支付拆迁补偿款或不能达到其他出让条件不能按约交地；因政府规划调整无法履行土地出让合同；企业没有资金进行开发导致土地闲置。
房地产法律风险与防范
学习公约
课程要求
手机调整全情投入随时互动
目录
一、房地产风险概述
第一部分第三部分三、房地产行业风险防控的必要性
二、房地产行业常险防控的建立过程
一、房地产风险概述
按照风险产生的原因可以将风险分为自然风险、技术风险、政治风险、经济风险、法律风险等。按风险的对象分为财产风险、人身风险、责任风险等。按照风险的控制程度，可以分为可控风险和不可控风险。
由于经济环境和政策的变化等，房地产企业在拿地时，需要做好提前的风险分析和预判，充分考虑到自身的开发计划、财务成本，否则一旦出现违约情况，政府收回土地，将会给房地产企业造成重大损失。
另需注意的是合同主体的合法性问题。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。
（二）委托设计法律风险(2)
《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”由该条款可见，不可抗力是一项法定的免责事由,是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。因此，不可抗力应当符合“不能预见、不能避免、不能克服”三大要件。

培训课件房地产开发企业法律风险防范(7)ppt

房地产开发企业法律风险防范
汇报人：
汇报时间：20XX/XX/XX
YOUR LOGO
目录
CONTENTS
1 企业设立及管理法律风险防范 2 土地使用权取得法律风险防范 3 房地产开发融资法律风险防范 4 房屋销售阶段法律风险防范 5 物业管理阶段法律风险防范 6 知识产权及品牌保护法律风险防范
企业设立及管理法律风险防范
土地使用权出让价款支付方式不当的风险
土地使用权出让过程中其他法律风险
土地使用权转让风险
土地使用权证未办理：防范措施，督促开发商尽快办理土地使用权被抵押：了解抵押情况，要求开发商解除抵押土地用途不符合规划：要求开发商进行整改或变更规划土地使用权年限不足：了解土地使用权的剩余年限，考虑是否购买
合同履行过程中可能出现的风险：如开发商无法按时交房、房屋质量不符合约定等
法律责任：开发商在预售制度下需要承担的法律责任和风险防范措施
“五证”不全售卖风险
添加标题
“五证”定义：指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、房屋所有权证
添加标题
防范措施：开发商应取得完整的“五证”，并在售卖时及时办理商品房预售许可证，避免因证件不全而引发的法律风险
物业管理阶段法律风险防范
物业服务合同签订与履行法律风险
物业服务合同签订前的风险防范措施
物业服务合同履行过程中的风险防范措施
物业服务合同终止时的风险防范措施
物业服务合同违约责任及纠纷解决方式
物业费收缴及服务质量法律风险
物业费收缴不规范
物业服务质量不符合约定
物业公司管理不善
业主委员会监督不到位
公司治理结构风险

房地产开发企业常见法律风险_与防范对策 ppt课件

（一）、合作开发房地产合同的表现形式
表现形式：实践中常见的联建协议、参建协议、房屋合建合同、合作建房协议均属于合作房地产合同
（二）合作开发的特征和种类
4.1、合作开发的常见风险
4.1、合作开发的常见风险
（三）、合作开发的风险及防范
【法律风险】
1、合作开发的联营性质决定了参建、联建协议不得设定保底条款，否则将据实认定合同性质，并导致无效合同的出现。（联营合同中的“保底条款”，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的赢利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。联营合同中有保底条款的，联营合同有效，但该保底条款无效。属于无效民事行为。）
内容大纲
第一部分房地产前期开发阶段第二部分房地产施工建造阶段第三部分房地产销售阶段第四部分物业管理阶段
第一部分房地产前期开发阶段
一、项目收购中的法律风险二、项目转让中的法律风险
三、项目转让的变通方式四、合作开发
第一部分房地产前期开发阶段一、项目收购中的法律风险
（一）直接收购项目方式
4、承包方式
1. （1）建设全过程承包：承包商根据开发商提供的开发项目可行性报告及设计要求，完成项目勘察设计，设备材料采购，组织工程施工，直至竣工，向业主交钥匙【适用情况、优势】大型复杂的工程项目，便于充分利用承包商在勘察、设计、施工等方面雄厚的技术经济力量及丰富的组织管理经验，以图降低工程造价，缩短建设工期。
（2）按照出让合同约定进行投资（5）确认是否存在分层设立的
开发，属于房屋建设工程的，完
土地使用权。
成开发投资总额的百分之二十五
以上，属于成片开发土地的，形

房地产行业房地产法律风险防控培训ppt

房地产行业法律风险防控的重要性
保障企业合法权益
加强法律风险防控，可以有效避免因违反法律法规和政策而导致的经济损失和声誉损失，保障企业的合法权益。
提高企业管理水平
通过法律风险防控培训，可以提高企业管理层和员工的法律意识和素养，加强企业内部管理和风险控制，提高企业管理水平。
促进企业可持续发展
有效的法律风险防控有助于企业稳健经营，降低经营风险，增强企业竞争力，从而促进企业的可持续发展。
产权登记涉及房屋产权归属、权证办理等方面的法律风险。
案例一
某开发商在权证办理过程中未及时办理相关手续，导致购房者迟迟无法取得产权证。
案例二
某开发商出售的房屋存在产权瑕疵，导致购房者在办理产权证时出现问题。
案例三
某开发商在产权登记过程中未遵循相关法律法规，被相关部门处罚。
物业管理风险案例分析
销售交易环节涉及虚假宣传、合同违约、产权纠纷等法律风险。
案例一
某开发商在销售过程中发布虚假广告，误导消费者购买，后被消费者投诉。
案例二
某开发商与购房者签订的购房合同存在重大缺陷，导致合同履行困难。
案例三
某开发商出售的房屋存在产权纠纷，导致购房者无法办理产权证。
产权登记风险案例分析
产权登记风险概述
保障购房者合法权益。
加强售后服务管理
03
建立健全售后服务管理制度，及时处理购房者反映的问题，提
高客户满意度。
产权登记风险的防控策略
产权登记资料要齐全
确保产权登记所需资料完整、准确，避免因资料不全导致登记受阻或错误。
产权登记程序要合法
严格按照产权登记程序进行办理，确保登记行为符合法律规定，避免因违反程序导致登记无效。

房地产销售行为中的法律讲解及风险防范PPT资料课件

这老伯我听说过，老伴早已过世，每月除政府的补贴外，生活仅靠这家店维持，生活的担子压得他好累。但当乞丐乞讨之时，他会端上一碗热汽腾腾的馄饨；放学晚归的学生，小巷无灯，总也能感受到微弱灯光下的爱。感动的心绪不只一次涌动......
这老伯我听说过，老伴早已过世，每月除政府的补贴外，生活仅靠这家店维持，生活的担子压得他好累。但当乞丐乞讨之时，他会端上一碗热汽腾腾的馄饨；放学晚归的学生，小巷无灯，总也能感受到微弱灯光下的爱。感动的心绪不只一次涌动......
这老伯我听说过，老伴早已过世，每月除政府的补贴外，生活仅靠这家店维持，生活的担子压得他好累。但当乞丐乞讨之时，他会端上一碗热汽腾腾的馄饨；放学晚归的学生，小巷无灯，总也能感受到微弱灯光下的爱。感动的心绪不只一次涌动...... 这老伯我听说过，老伴早已过世，每月除政府的补贴外，生活仅靠这家店维持，生活的担子压得他好累。但当乞丐乞讨之时，他会端上一碗热汽腾腾的馄饨；放学晚归的学生，小巷无灯，总也能感受到微弱灯光下的爱。感动的心绪不只一次涌动......
同时被定性为群体事件遭政府查处； • 深圳某开发公司置业顾问误将定金写作订金在房价下跌时引发群体退房事件致公司
严重损失；
这老伯我听说过，老伴早已过世，每月除政府的补贴外，生活仅靠这家店维持，生活的担子压得他好累。但当乞丐乞讨之时，他会端上一碗热汽腾腾的馄饨；放学晚归的学生，小巷无灯，总也能感受到微弱灯光下的爱。感动的心绪不只一次涌动...... 这老伯我听说过，老伴早已过世，每月除政府的补贴外，生活仅靠这家店维持，生活的担子压得他好累。但当乞丐乞讨之时，他会端上一碗热汽腾腾的馄饨；放学晚归的学生，小巷无灯，总也能感受到微弱灯光下的爱。感动的心绪不只一次涌动......

房地产经营中的法律风险概论(PPT 39页)

购买土地——从根本上决定项目成败规划设计——决定项目定位和成本工程建设——决定产品品质，维系发展商尊严营销宣传——开启市场的大门客户服务——树立万科品牌，赋予产品人性物业管理——业主的管家，开发商的口碑
风险来源来自政府；来自客户；来自合作伙伴；来自媒体；来自自身。
风险防范的重点宏观上警惕政策风险，微观上警惕客户风险。
常见风险：广告风险：违反法律规定；包含不能兑现的允诺；数据不严谨；过分夸张；侵权（商标、著作、肖像）合同风险：不当承诺；无效的格式条款；笔误口头介绍项目的风险：夸张、隐瞒、许诺
25
广告宣传是否构成“销售承诺”?
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
10
歧义： 1、以上内容已获得政府最终批准？ 2、以上内容尚待政府最终批准？
以上内容均以政府最终批准的文件为准
11
格式条款难以免责
合同法第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。合同法第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
39 感谢聆听，欢迎指正！
欢迎大家在任何时候就工作中的法律问题与我和集团法律室交流！
14
一符合规划和规范要求（强制性规范等于法律）规划变更导致违约责任权属争议隐患（规划对区分所有权的影响）后期质量隐患与成本超支（设计决定质量和成本）

房地产法律风险防范措施pptx

05
房地产融资风险
融资结构风险
总结词
融资结构风险是指房地产企业在融资过程中，由于融资结构不合理而引发的风险。
详细描述
房地产企业在进行融资时，需要合理安排债务和权益融资的比例，以确保融资结构与项目风险相匹配。如果债务比例过高，会导致企业偿债压力增大，一旦市场环境发生变化或项目收益不如预期，企业可能面临资金链断裂的风险。
未按照法定程序取得土地使用权，可能面临被撤销或无效的法律风险。
土地使用权行使风险
土地使用权行使不当风险
在行使土地使用权过程中，可能存在未按照法律规定使用土地、违反规划要求等问题，导致被行政处罚或承担法律责任。
土地使用权受限制风险
土地使用权可能受到政府政策、法律法规等限制，如未能及时了解和遵守相关规定，可能导致土地使用权受到限制或被收回。
完善法律法规
制定更加严格的房地产法律法规，明确规定房地产市场各方的权利和义务，为防范法律风险提供法律依据。
完善房地产交易、抵押、租赁等环节的法律法规，规范市场行为，减少纠纷的发生。
建立健全房地产税法体系，通过税收手段调节房地产市场，减少投机和过度投资。
提高法律意识
加强房地产从业人员的法律培训，提高其法律意识和风险防范能
VS
详细描述
房地产企业应确保融资行为符合相关法律法规的规定，如公司法、证券法、贷款通则等。同时，应关注政策变化和市场监管要求，以避免因违反法律法规而导致的法律纠纷和经济损失。在签署融资协议时，应仔细审查合同条款，确保合同内容合法、明确，并注意保护自身合法权益。
06
房地产法律风险防范措施建议
1 2
税费政策变化风险
房地产交易涉及多种税费，税费政策的变化可能对交易成本产生影响，需关注政策动态，合理规划交易时间。

房地产合作开发的法律风险及防范31页PPT

40、人类法律，事物有规律，这是不容忽视的。— —爱献生
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
房地产合作开发的法律风险及防范
36、如果我们国家的法律中只有某种神灵，而不是殚精竭虑将神灵揉进宪法，总体上来说，法律就会更好。—— 马克·吐温 37、若是没有公众舆论的支持，法律是丝毫没有力量的。 ——菲力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们迅速累聚，进而变成法律。 ——朱尼厄斯
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任
贺倩明
主要内容
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷第二部分房地产开发企业如何建立完备的法律风险防
范体系
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、 Nhomakorabea卖、挂牌）、
土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险；房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房
地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）；
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、
转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险；房地产项目公司的税收风险；收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险；被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险，通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。
退的时候，这类风险特别突出，因开发商是对按揭贷款承担连带责任的。）
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
四、关于物业管理有关的法律风险 1、前期物业管理合同签订的风险； 2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险； 3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险； 4、未经竣工验收交付房屋的法律风险； 5、物业用房有关的法律风险。
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
二、关于房地产建造阶段的法律风险
2、房地产项目施工方面的法律风险；
由于缺乏严格招标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险；
由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产’ 生的法律风险；
由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险；设计变更、签证和索赔产生的法律风险；因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法
偿权产生的风险；黑白合同产生的法律风险。
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
三、关于房地产销售阶段的法律风险
1、与销售中介公司相关的风险
因销售代理合同签订及履行产生的法律风险；因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险。
2、与广告策划相关的法律风险
因广告策划合同签订及履行产生的法律风险；因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险；因虚假广告带来的法律风险；因广告内容不当的法律风险。
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
三、关于房地产销售阶段的法律风险
3、与销售行为相关的法律风险
违规销售产生的法律风险；取得商品预售证书的相关法律风险；预售房款的收取和使用的相关法律风险；促销方案的相关法律风险；销售现场布置和样版房相关的法律风险；销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险；认购书、购房合同书相关的法律风险。
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
二、关于房地产建造阶段的法律风险
1、房地产融资和资金方面的法律风险
国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险；因融资协议安排产生法律风险（备注：很多房地产不重视融资协议
的签订和履行，认为只要拿到钱就可以了，实际融资协议存在诸多法律风险，一旦资金提供方启动合同条款违约机制，有时会给企业带来灾难性的影响。）；利用虚假文件融资的风险；盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、
转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）；
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
三、关于房地产销售阶段的法律风险
4、与购房者相关的法律风险
因房屋质量问题产生的法律风险；因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险；因设计方案变更产生的法律风险；因公共设施使用等相关问题的法律风险；因按揭贷款合同产生的风险；（备注：在房地产市场低迷、经济衰
律风险；
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
二、关于房地产建造阶段的法律风险
2、房地产项目施工方面的法律风险；
因工程价款结算产生的法律风险；因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险；因工程质量保修产生的法律风险；因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险，包括合同法规定的工程款优先受
转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：
1、土地使用权出让过程中的法律风险政策及法律、法规变化的风险；政府规划方案变更的风险；土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制；招拍挂过程中的法律风险；物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险；房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险；土地使用权被政府收回的法律风险。
第一部分房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、
转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：
2、土地使用权转让过程中的法律风险土地使用权转让合同无效的法律风险；土地使用权权属瑕疵的法律风险；土地使用权转让的税收法律风险；因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险；土地使用权转让变更登记过程中的法律风险。