农业用地流转管理模式探讨

今传媒２０１１年第７期　传媒与法　

集体土地流转相关问题探讨　

魏桂林　

（陕西理工学院经济与法学学院，陕西汉中７２３００１）　

摘要：农村土地资源作为一种“特殊商品”，在城镇化发展中发挥了不可替代的作用。现如今集体土地的产权主体不明晰、　土地流转的规定过于原则、农地征用制度不合理等问题突出，改革势在必行，应从法律上、政策上和制度上加以研究、探讨。　关键词：集体土地；集体土地流转；相关问题；探讨　中图分类号：Ｆ３０３．４　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７２—８１２２（２０１１）０７．００３５．０２　

当前市场经济条件下，土地资源作为一种“特殊商品”，　

必然要受到市场经济机制的调节，如国有土地使用权以有偿　使用的方式进入市场后，在社会经济活动中发挥了巨大的作　

用。但作为与国有土地使用权并存的农村集体土地使用权，　

在流转过程中一直处于比较尴尬的地位。其在使用制度上如　

何改革，如何进入市场流转，如何在流转过程中充分体现其　

市场价值以及维护好农民集体利益是当前需要从法律上、政　

策上和制度上加以研究、探讨的问题。　

一、我国集体土地流转的现状　

我国现行的国有与集体“两种产权”制度形成了两个分割　

的土地市场。现行《土地管理法》明确规定禁止农村集体所　

有土地使用权流转用于非农业建设。但早在２０世纪８０年代，　

我国经济发达地区就普遍以出让、转让、出租和抵押等形式　

自发流转集体建设用地，集体建设用地的隐形市场实际上早　

就客观存在。【１］现在随着全国城市化进程地不断加快，城市　

郊区、县城、中心集镇，大量的集体土地进入市场已成为不　

争的事实。但这些现象与现行集体建设用地管理制度存在矛　

盾，诸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解决。对于该问题　如何解决，２００５年《广东省集体建设用地使用权流转管理办　

法》对集体建设用地使用权的相关问题进行了规定。该《办　

法》在全国第一次对集体建设用地的流转范围、用途、流转　

的程序和流转后的收益及法律责任等问题都作出了具体明确　的规定。【２】但在全国范围内适用的法律法规至今仍未出台，　

第8卷　第1期广东财经职业学院学报Vol18　No11

2009年2月JournalofGuangdongCollegeofFinanceandEconomicsFeb12009

收稿日期232完善农村集体土地使用权流转保护机制的探讨

李惠奇(广东外语外贸大学法学院,广州510420)

摘要:近年来,我国农村集体土地使用权的流转越来越频繁,但土地流转的方式、程序等非常不规范。本文分析了土地使用权流转过程中产生的利益冲突,以农民权益保护为视角,在农村集体土地使用权流转的基本理念指导下,提出建立农村集体土地使用权流转的保护机制。关键词:土地使用权流转;利益冲突;理念;权益保护中图分类号:F301.2 文献标识码:A 文章编号:1671-8208(2009)01-0008-05

2008年10月12日,党的十七届三中全会通

过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,这一重要文件明确了新形势下推进农

村改革发展的指导思想、目标任务、重大原则和战

略举措,被誉为推进农村改革发展的行动纲领。

土地流转问题是十七届三中全会的焦点议题。《决定》指出:按照依法自愿有偿原则,允许农民

以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土

地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营;土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,

不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。

尽管在此之前我国已存在土地使用权流转的现

象,但这项新的土地改革措施使农民的土地使用权流转更加规范化,使农民在经营土地时有了更

多的自由选择权,为我国农村已经实施的一些土

地改革措施提供了法律支持。

一、农村集体土地使用权流转的实然考量

一个国家的农村土地制度的安排,必须尊重

农村土地的内在规律,选择适当的土地流转形式,才能有利于土地经营,才能促进生产力的发展。我国农村土地家庭承包责任制,曾对发展农村经

济、增加农民收入发挥了巨大作用。但是,随着国民经济的高速增长,农村富余劳动力流动频繁,以

周爱娣：浅谈溧阳市农村土地流转存在的问题及对策　农业经济　浅谈溧阳市农村±地流转存在　问题及对策　周爱娣　（溧阳市社渚镇农经站，江苏　溧阳　２１３３００）　［摘要】为实现溧阳市现代农业的发展，依法规范农村土地流转，调整农业结构，增加农民收入，妥善解决土地流　转纠纷．实现流转主体双赢．努力将农民与土地流转主体之间的矛盾化解在基层，促进我市农村经济全面发展和社会　和谐稳定．结合工作实际提出相应的解决对策。　［关键词］农村土地流转；存在的问题及对策　１　当前溧阳市农村土地流转存在的问题　溧阳市在“十二五”规划中已明确提出以建设“优质、高产、　高效、生态、安全”的现代农业为要求，用工业化的理念发展农　业、产业化的方式经营农业、现代化的装备武装农业、品牌化的　思路提升农业，加快传统农业向现代农业转变。大力发展高效　设施农业’。为适应现代农业发展的要求，必将需要越来越多的　农村土地实现流转、农民与土地流转主体之间的矛盾，在局部　地区已经有所显现．主要表现在以下几点：　１．１　土地流转过程不够公开、不够透明　有些地方在土地流转过程中，依旧沿用过去的自发无序土　地流转，没有按照统一规范的土地流转合同文本进行。农民对　土地流转不知情或缺乏了解，并缺少必要的监督机制。　１＿２土地流转预期收益模糊。缺少必要的增长机制　土地进行流转，目的是通过调整农业结构，全面提高农产　品质量。增加农民收入，实现流转主体双赢，可是农业又受自然　条件等不确定因素制约，土地流转的预期收益有很大的不确定　性．特别是缺少必要的增长机制，农民很难接受，必将造成农民　与土地流转主体之间新的矛盾。　１．３频繁调整土地。不利于农业长远发展　农业是广大人民的饭碗子，更是稳定天下的命根子，有些　干部只顾眼前利益，频繁地调整农业用地，大大挫伤了农民的　劳动积极性，影响农业正常的生产，并在实际操作中要农民负　担起各种各样新的赋税和费用，不利于农业长远发展。　１．４土地流转管理工作还不规范、调解机制还不健全。激励机　制还不完善　２解决问题的对策　２。１　充分认识妥善解决当前农村土地流转矛盾的重要性　稳定和完善土地承包关系，是党的农村政策的基石，是保　障农民权益、促进农业发展和保持农村稳定的制度基础。目前　一些村出现的土地承包纠纷，实际上是没有贯彻落实好党的农　村政策、土地承包关系不稳定的反映。一些领导认为土地承包　延长３０年的政策只是农业部的文件，不符合当地实际需要，于　是喊着冲破桎梏和教条的口号，也来个有特色的地方主义，三　年－－／ｂ调，五年一大调。对此。各村和镇各有关部门务必高度重　视，一定要站在政治和全局的高度，充分认识妥善解决农村土　地流转矛盾是进一步落实党的农村政策，稳定和完善农村土地　承包关系的重要任务：是贯彻当前中央关于农业和粮食工作各　项决策，保护农民发展粮食生产积极性的重要基础，对维护农　民群众的合法权益、保持农业健康发展和农村社会稳定具有重　要作用。　２．２切实解决好土地调整和非农用地问题　应该最大限度地保证农业用地，禁止地方各级政府以发展　工业、乡镇企业和建设城镇为由大量占用土地、无理砍伐、任意　调整。无论是地方政府还是村级干部都不允许只顾眼前利益，　追求政绩而牺牲农业。对于那些频繁调整土地或借调整为由自　行变卖、出租土地或借此苛征赋税的地方领导应从严处理。而　对土地产权和使用权的法律条文的阐述也应该更加明确和清　晰。避免其成为侵害国家、集体和农民利益的隐性工具。　２．３切实加强土地承包日常管理工作　依法加强土地承包管理，建立完善管理工作机制和工作规　程，实现管理工作的规范化、制度化、经常化，是防范土地承包　纠纷的主要途径。要规范合同文本。土地承包和经营权流转合　同，应使用统一规范的合同文本。村组集体项目发包合同，要做　到手续完备、条款齐全、形式规范，避免粗疏、遗漏等问题。要规　范发包程序，集体项目发包，一律实行招标，杜绝协商承包方　式。承包金通过竞标确定。招标项目必须经过公示，招标过程必　须广泛听取群众意见。征得三分之二以上村民或村民代表同　意，较大的项目要上报镇政府备案，并由镇招标小组组织招标，　通过公平竞争确定中标者，签订合约。要规范签订手续，集体项　面的管理者、参与者在实际操作过程中，都要建立一整套科学　合理的管理办法和行之有效的管理制度，以确保专项资金高　效、安全运行，从而保证“三农”工作的顺利开展。　参考文献：　［１］　唐晓贞，浅谈如何加强农业项目的财务管理【『］．山西财税，２０１１（１１）．　［２］　李昌洪，确保农业专项资金科学舍理有效使用ｍ．上海农村经济，２０１０（８）　［３］　满连奎，农业专项资金管理存在的问题Ｕ］．中国农业会计，２０１２（２）　作者简介：　刘荣锋（１９６３一），女，本科，农业经济师。　．１０９．

XX地区农村土地流转问题与对策的调研报告

现代农业高质量发展中，农村土地的规模经营和土地流转是一个永恒的话题。为准确了解和深刻揭示其内在规律，近日，XXX深入XX镇、XX镇对区政府近年来的土地流转工作情况开展了为期一个月专题调研。调研组通过听取汇报、查阅资料、实地走访、座谈讨论、电话询问等方式，对各地土地流转现状、存在的问题进行系统梳理，与土地经营大户进行面对面沟通，为进一步做好土地流转提出了建议。

一、土地流转工作情况

调研组认为，近年来区政府认真贯彻执行中央“三农”系列指示和乡村振兴战略决策，在全域推进园区建设、招大引强龙头企业、发展现代农业方面作了大量探索和创新，特别是加大土地流转力度、推广适度规模经营、做优做强优质品牌上下苦功硬功，为新型经营主体提供周到服务，助推产业发展和农民增收等方面取得了显著成效。

20XX年至20XX年期间，土地流转以园区为主。呈现出“流转规模扩大、流转形式多样、流转对象多元、覆盖农户增多”的特点。即园区管委会按照总体规划自主招商，取得一致意见后，管委会发函给所在乡镇，再组织乡镇、村委会和引进企业进行具体协商租地期限、租金、递增比例等，村上再召开村民大会同意后，引进企业与村委会签订租地合同，同时由管委会和所在乡镇鉴证。

201X年开始，土地流转以乡镇为主。呈现出“逐级审查、分散灵活、转型快捷、风险较小”的特点。规模在XX亩以下的土地流转由企业与村委会协商后，报所在乡镇农业服务中心，企业与村委会签订合同后，所在乡镇鉴证。XX至XX亩土地流转报区农业农村局审批，XX亩以上土地流转报区政府审批。

截止目前，全区流转土地面积XX万亩，占确权面积的XX%。其中XX亩以上的规模流转面积XX万亩，占流转总面积的XX%。农村耕地进一步向新型经营主体集中，多数业主懂市场、善经营、会管理，经营效益良好，全区农业主导产业和优势特色产业得到很大发展。

二、土地流转主要问题

（一）流转不规范。一是流转机制不健全。全区农村产权交易服务体系还没有真正发挥交易中介作用。流转主体资格审查、流转项目可行性审核、流转规模上限控制，以及流转合同审查、鉴证、备案、登记、监测、纠纷调处等工作制度尚未真正运行。二是流转方式不灵活。以出租为主要流转方式，土地股份合作、寄种、委托代耕、企业+合作社+农户、企业+基地+农户等多种农村产业发展模式和土地流转利益联结机制还没有广泛应用和推广。三是办理程序不合规。多数业主越过承包农户直接与村委会签订流转合同，村委会在组织流转过程中没有遵循书面委托、公开协商、民主决策的流转程序。四是合同要素不齐备。特别是对土地利用和复耕缺乏明确详细约定。农户流转土地位置、界线、面积、地类、质量等级、现有耕作状况等不详细。存在双方权利义务不清、利益联结不紧、法律约束不强等问题。