近年来的房地产调控政策有三不合理--许小年

CHUANGXINKEJI 2012.09许小年：产权保护关系每个人利益经济学家许小年认为，从社会转型的角度来看，我们过去30年的改革基本局限于经济领域之中，但一个国家要实现现代化转型，仅有经济的现代化是不够的，一定要有制度的现代化，而这个制度的核心就是法律和政治制度。

此外，还必须要有人的观念的现代化。

今天中国的企业，特别是民营企业和民营企业家，都处在一个非常尴尬的位置上。

这种尴尬的位置不是他们造成的，从某种意义上讲，甚至也不是政府造成的。

长期以来，我们国家一直是经济改革走在前面，制度改革和人的观念转变都没有跟上经济改革的步伐。

在这种情况下，社会观念和制度与经济之间的关系就十分紧张，而我们的企业家正处在这个风口浪尖上，所有的摩擦甚至冲突，他们都能清晰地感受到。

我相信，绝大多数企业家都愿意在一个透明、公平、合法的环境中开展竞争，不愿意去做贿赂等违法的事情。

但是制度的落后，导致我们无法在短期内形成规范的市场经济。

企业家面临的另外一种尴尬就是经济体系与社会观念的脱节。

当前社会上流行着两大观念，一个是“民族主义”，另一个是“民粹主义”，这两个主义都是由观念落后导致的，都是与市场经济格格不入的。

再加上民间的仇富心态以及对于产权的不尊重，甚至不时有“打土豪分田地”这种声音出现，更使企业和企业家倍感压力。

今天中国企业家面临的，正是国家在发展中各系统之间不同步导致摩擦不断的局面。

未来，这种摩擦和冲突还将长期存在。

企业家必须学会面对，同时，我们也期望着制度改革的推进。

沈建光：新一轮刺激不应再让银行承担准财政功能瑞穗亚洲首席经济学家沈建光日前撰文称，中国经济稳增长与调结构不是非此即彼的关系，总结上一轮四万亿刺激的负面效应，明确和发挥财政政策的反周期功能，打破银行的隐性财政功能，用减税和发行调结构特别国债的方法，既可以稳增长，又可以调结构，才是应对当前中国经济困局的最理想方式。

他表示，仅刺激经济增长而放弃调结构目标显然行不通，也无法得到决策者支持与民心所向。

房地产市场调控中存在的五大问题大住房保障是政府的责任，也是利国利民的好事，然而，如果具体政策设计不当，很有可能成为某些特权阶层寻租、谋利的工具，谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴，并借此而发个财产性收入的大财。

但从历次出台房地产政策看，保障对象从来就是一笔糊涂账，这次“新国八条”也不例外，对保障对象标准只字未提。

去年以来，我国出台了一系列的房地产调控政策，尤其是今年１月出台的“新国八条”，政策力度进一步加大，调控手段趋于多样化，调控对象更为明确。

但“新国八条”是以往房地产调控政策的延伸，在调控思路上仍然以“增加保障性住房供给”和“打击投机投资需求”为重点，能否从根本上疏导需求、增加供应、平衡供求，政策效果有待观察。

此外，要求地方政府提出“新建住房价格控制目标”这一政策在执行落实中阻力重重，从目前各地公布房价调控目标及调控细则情况就可以看出这一点。

一、“新建住房价格控制目标”尚需进一步明晰“新国八条”要求２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

这一新的调控手段很有可能引发较大争议，预计在执行落实中存在较大阻力。

首先，关于房价的统计数据存有较大争议。

相关数据每经发布总会引起广泛争议，或和普通民众感受不相吻合，或和地方政府及其他机构公布的数据产生较大出入。

给定房价统计数据无法获得完全认可，要用新建住房价格作为考核问责的目标，必然会出现激烈的争论和博弈。

其次，即便政策层面认定以国家统计局公布的房价数据为准，仍存在地方政府以“玩数字游戏”逃避责任的风险。

平均房价本就不是个准确定义的标准数，自然就可以用各种方式来假戏真唱了，如用外围的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去；如用大量保障性住房供给将价格平均下去；如严格限制高价房的销售许可，将销售平均价格降低；如用销售限价方式强令开发商降价；如用“限房价、竞地价”的方式供应土地等等。

促进房地产市场平稳健康发展存在的困难问题及意见建议促进房地产市场平稳健康发展是一个复杂的任务，面临着诸多困难和问题。

下面是一些常见的困难问题，以及相应的意见建议：1. 房价过高：高房价不仅给普通家庭造成了经济负担，也可能导致房地产市场泡沫化。

应加强对房价的监管，并采取措施遏制投机行为，如增加房地产税和财产税。

2. 土地资源有限：土地资源有限的问题限制了房地产市场的发展空间。

政府应当加强土地利用规划，提高土地利用效率，并积极推动土地市场的开放和流转。

3. 不合理的楼市调控政策：一些地方政府采取的楼市调控政策不够科学和合理，容易导致市场波动。

政府应加强政策制定的科学性和可操作性，充分考虑市场需求和供应的平衡。

4. 开发商资金链断裂：由于资金链问题，开发商可能无法按时交付房产，给购房者带来困扰。

政府应建立健全开发商的融资机制，优化金融服务，确保开发商能够按时完成开发并交付房产。

5. 信贷政策过度宽松：过度宽松的信贷政策可能导致房地产市场泡沫化，加大风险。

应通过加强监管和引导，确保信贷政策的合理稳健，并适时调整政策以应对市场变化。

6. 建设质量不过关：在一些地方，建筑质量不过关是一个严重问题，给购房者带来安全隐患。

政府应加强对房屋建设的监管，加大对建筑质量的检查和惩处力度，确保建筑质量达到标准。

总的来说，促进房地产市场平稳健康发展需要政府、开发商和购房者共同努力。

政府应加强监管和规划，制定科学合理的政策，并增加土地供应；开发商应注重建设质量和资金管理，提高产品质量和信誉度；购房者应理性消费，不参与投机行为，避免市场过热。

只有通过多方合作，才能实现房地产市场的平稳健康发展。

经济学家许小年：建议取消房地产限购限贷∙正文∙我来说两句(12人参与)2012年07月05日08:34来源：大洋网-信息时报∙打印∙字号大|中|小据公开资料显示，许小年1953年出生，现任中欧国际工商学院经济学和金融学教授，曾任职美林证券亚太高级经济学家，世界银行顾问。

曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”。

许先生为人直率，敢为敢言，有评论说，他看似惊人的言论之下，隐藏着经济学家的独立精神和最朴实的市场经济原理。

“经济学家就是一谋生手段别当回事”信息时报讯中欧国际工商学院教授许小年昨日在微博发博文称，经济学家(Economist)就是一职业，谋生的手段，和医生、科学家、艺术家一样，不必赋予这职业太多的社会含义。

论社会功能，法学家、政治学家、社会学家的重要性远在经济学家之上，因众所周知的原因，无法充分发挥影响力，才使经济界的“竖子成名”。

别把经济学家当回事，经济学家也别把自己当回事。

中新信息时报讯“18亿亩红线是人民对于未来土地最重要的因素和预期，为了打破人民对土地越来越稀缺的预期，我认为有必要打破18亿亩红线，进行土地制度改革，打破土地市场由政府垄断的现状，开始让市场进行土地的配置。

”昨日，21世纪房地产论坛第12届年会在海南三亚举行，中欧国际工商学院教授许小年作出上述表示，他还建议取消限购和限贷政策，让房地产行业发挥拉动经济的作用，限购和限贷政策不合理也不合法，因为它限制了消费者自由购买的权利，而且侵犯了消费者的权利，侵犯了企业的自主经营权。

要改变人民对未来的预期，光靠忽悠是不行的，光靠文件是不行的。

许小年表示，现有的框架下，政治和经济体制下做文章无法突破困境，无论政府在下半年采取什么样的宏观政策，经济下滑的趋势不可改变。

“政府不会出台4万亿元或者是2万亿元刺激措施，出台也没有用的，现在看到的是小刺激、小规模的扩张性财政政策，财政支出只会支撑更多的过剩产能，没有其他的作用。

银根放松方面，会将刚刚控制的通货膨胀再叫回来。

三不合理近年来的房地产调控政策有“三不合理”，特别是70/90的规定和“限购令”，一不符合市场经济的伦理，二不符合法治国家的法理，三不符合经济学的基本原理。

市场经济的伦理是尊崇法律框架内的交易自由。

交易自由是每一公民的权利，这一权利不仅体现了社会公平与正义，而且保证了市场经济的效率。

现代社会的公平是权利和机会的平等，其中包括了交易权利和交易机会的平等，任何人不得以任何名义限制或剥夺任何公民的自由交易权利，任何人不得以任何名义限制或剥夺任何公民的自由交易机会。

“国家利益”、“经济稳定”、“市场秩序”、“弱势群体”等说法都不能作为政府限制和剥夺公民权利的理由，在这些名义下的行政性垄断、倾向性的优惠政策以及对市场的任意干预却正是对社会公平的破坏。

用行政手段打压房价，购房者或许受益，但对房产所有者是不公平的，房价下跌，他们的资产缩水。

住建部的最新数字表明，城市居民的住房拥有率已达89%，以低房价为目标的政策伤害了相当多人的利益。

当然，笔者在这里赞同并强调的不是多数对少数的权利优越，更不是少数决定多数人命运的权力，而是对每个人权利的承认与尊重，以及在这个基础上的社会公正。

交易自由与社会公正的关系易于理解，交易自由产生经济效率的逻辑就不那么直接了。

自由意味着交易的自愿性，凡自愿之事，必为互利，一方获利而一方受损就不会有交易。

既然是互利的，自愿交易就增加了社会总福利。

交易越自由，社会福利越大，市场配置资源的效率就越高。

交易自由因此既是目的又是手段。

70/90的规定（70%以上的商品房面积必须在90平米以下）既限制了消费者的自由选择权，也限制了开发商的经营自主权，“限购令”则直接剥夺了消费者的自由购买权。

这些行政干预措施均不符合市场经济的伦理。

公民权利至上并不排斥对交易自由的限制。

为了从交易中获得更大的收益，全体公民同意制定一些规则（立法），委托政府执行这些规则（执法）。

规则当然对交易的自由构成限制，但这种限制不是从外部强加的，而是公民为了提升自己的利益，自发提出和自愿接受的，他们同意让渡出部分权利，遵守自己制定的法律，以降低交易成本，提高交易的收益。

许小年：房价股价均陷政策误区
佚名
【期刊名称】《经济研究信息》
【年(卷),期】2007(000)007
【摘要】市场经济对计划经济的优越性，在于价格机制能够比中央计划更有效地配置资源。

众多市场参与者的自愿交易形成价格，价格综合反映了每一时点上的社会需求和供给，价格上升时，需求大于供给，反之，供给大于需求。

价格的变动传递了供需相对关系的信息，厂商依此决定增加还是减少供给，消费者相应调整购买的品种和数量，在价格信号的指导下，资源及时流向社会最需要的地方。

【总页数】2页(P34-35)
【正文语种】中文
【中图分类】F279.275.1
【相关文献】
1.许小年:城镇化不是经济政策
2.许小年:为2005年中国经济把脉--访中国最佳经济分析师许小年
3.许小年：警惕商行政策化
4.许小年：法律和政策的促进比财政刺激更有效
5.观点：经济学家许小年：股市仍没走出政策市圈子
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。

我国房地产业政策存在问题及原因近年来房价出现了价格过高，上涨过快等现象，如果不加强控制，会严重影响社会和谐稳定。

本文中从房地产业政策存在的问题和我国房地产政策漏洞产生的主要原因两个方面进行了分析，以供参考。

标签：房地产；政策问题；原因一、我国房地产业政策存在的问题（一）征地补偿政策存在漏洞随着我国城市化进程的加快，用来建房的土地征收在不断扩大。

当然失地居民会相应得到一笔补偿金。

很多地方在制定征收办法时，比较人性化，为了考虑到家庭的实际情况，对征地安置人员提供房屋。

标准很多地方是按人头数来制定的，即使离婚，也可以照样享受优惠待遇。

有的地方，结婚还可以享受更加优惠。

如重庆人和镇的居民只要离婚就可以有两套房屋，多出来的面积可以以低价购买；再婚后，还可以以更低的价格再购买一套房屋。

（二）房屋限购政策存在漏洞我国2010年颁布了”国十条实施细则”，根据此细则，每户只能新购买一套商品房。

面对限购令，国人为了多占房子，想尽了办法，认为“假离婚”是应对限购的最好办法。

于是很多人假离婚，把现有房产转给一方，另一方再购买新房，购房后复婚。

2013年我国又出台了”新国五条”，根据规定，房屋转让要按售房差价征收20%个人所得税。

假设一个有两套房夫妻家庭，根据婚姻法或协议离婚，每人可拥有一套，超过规定年限，再把房子卖出，就不用缴纳20%的个人所得税。

另外，很多人们为避税、规避政策还以自己孩子或父母或亲属的名义购房，待房价上涨，就把房卖出获取利益，以合法的形式掩盖违规所得。

（三）税收政策存在漏洞我国绝大部分地方长期以来没有开征房产税，而是按营业税、所得税、土地增值税等来调节房地产市场。

营业税不适用房地产股权转让，在现实中以股权转让方式逃避税收的行为越来越多。

房地产开发商为了规避税收，财务会计制度不规范，特别是股东分红在账务看不到，作为高收入的股东个人所得税未交。

《土地增值税暂行条例》自1994年实施以来，基本上没有得到很好地执行。

许小年谈经济与社会转型改革开放30多年，我国经济获得了高速发展，GDP总量超越日本成为全球第二大经济体。

但与此同时，也出现了如通货膨胀、房价过高等问题。

如何解决这些问题，不但需要体制上的改革，也需要观念的改变。

所以，我们需要改革的信念，开放的心态，需要一场经济与社会的转型。

4月25日下午15:00，中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年做客新浪《微访谈》，与网友谈经济与社会转型。

提问: 许教授您好，请问如何解释近几年的物价上涨和通胀问题，普通民众如何应对？许小年：物价上涨来源于极度松宽的货币政策，为应对金融危机，拉动内需，商业银行在2009年增发贷款十万亿，2010年又新增贷款8万亿，这是货币供应失控的根本原因。

货币超发一定会造成通货膨胀。

普通民众很难应对，除了呼吁政府紧缩银根，就只能购买实物资产，但现在房屋限购，只剩下黄金，于是金价暴涨。

提问: 教授好请问您怎么看待最近的加息和提准政策？怎么看待房地产企业的转型问题？许小年：最近的加息和提高准备金率是非常必要的，但步伐过慢，幅度也不够大，不足以改变市场的通胀预期。

预计今年会有更多的紧缩银根的措施。

提问：许博士好，公民如何才能享受到发展的成果，国有企业的利润好像惠及不到普通公民这，国进民退的势头何时可以止步？陈志武教授说的国民权益基金的方式您觉得可行吗？许小年：不仅普通公民不能受惠于国企的利润，连国家财政也只收取了国企利润的一小部分。

陈教授所建议的国民权益基金，是个很好的办法。

从根本上讲，市场经济不需要这么多的国企，应该打破行政垄断，让民间资本自由进入，以使更多的人享受资产增值的收益。

在目前的格局下，国民要有对国企经营和分红的发言权。

提问：到底是要经济转型还是要政治转型啊？哪一个更重要？虽然我知道经济基础决定上层建筑，但是这个阶段哪个更重要？谢谢！许小年：经济转型和政治转型都很重要，谈不上谁决定谁，两类转型是个互动过程。

但从当前来看，政治体制改革更为紧迫，没有政治体制改革，经济体制改革也推不动。

许小年:我对当前政策的三点分析作者：暂无来源：《上海经济》 2014年第6期编/林家俊顾豪许小年1953 年出生，现任中欧国际工商学院经济学和金融学教授，曾任职美林证券亚太高级经济学家，世界银行顾问。

曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”。

许先生为人直率，敢为敢言，有评论说，他看似惊人的言论之下，隐藏着经济学家的独立精神和最朴实的市场经济原理。

交流几个方面问题：当前经济的形势、个人对经济政策的分析、在当前情况下企业如何做到转型。

经济的情况，中国经济在明显放缓今年一季度在多种因素影响下，中国经济明显放缓。

官方数据GDP 是7.4%，但是这个数字准确性很难考证，G D P 我已经很长时间不看，和在基层看到的现象有很大出入。

不看G D P看什么呢，克强总理在回答国外记者提问的时候，讲他也不怎么看G D P，他看三个指标判断中国形势：发电量、铁路货运总量、中长期贷款。

这些数字和我们在微观层面观察更加一致。

中国经济的放缓速度不是7.7% 到7.4%，应该以百分点来记，和去年相比，至少低1-2 个百分点。

为什么会出现经济的明显放缓？有多种因素：最重要的一个就是产能过剩，中国在过去的十几年最重要的经济增长因素是固定资产投资，固定资产投资的速度放慢，中国经济的增长步伐也就放慢。

而固定资产投资明显放慢的原因：1、产能过剩、投资乏力。

是投资超过消费的情况下，投资形成的产能在市场上无法消化，各行各业、特别是传统行业出现了大量的过剩产能，在这种情况下企业的投资非常谨慎，在传统制造业最为明显，现在在基础设施方面也过剩了，房地产等等，过剩是全面的现象。

2、消费。

我们都知道，在投资疲软的时候可以靠消费来拉动，但是，消费要有一定的支持，消费的驱动力是靠收入，在过去的十几年间，居民的收入是落后于G D P 的增长，因此消费很难弥补投资的损失。

3、全球经济危机，外国需求减退。

世界几大经济体，美国、中国、欧洲、日本，在这四个最大的经济体中，只有美国经济恢复的势头较好，复苏正处于上升通道，如果大家做世界投资的话，建议增持美国资产。