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2017年上半年房企业绩总结及下半年展望作者：张宏伟来源：《中国房地产·市场版》2017年第07期综合多方面消息显示，2017年上半年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽，碧桂园、万科、恒大、保利地产、绿地、中海、融创等7家房企销售金额已经突破千亿，其中，碧桂园、万科销售金额突破2500亿。
从千亿房企数量来看，2017年上半年“千亿军团”房企的数量比去年上半年的5家有突破，增加了2家。
预计2017年全年千亿房企数量将在20家左右，其中，碧桂园、万科或许也将成为今年的两匹黑马杀入6000亿的军团。
总的来看，2017年上半年“千亿军团”不断强化竞争优势，市场进一步向品牌品牌房企集中，品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。
一、市场集中度增加，规模化惯性驱动房企继续盲动扩张从今年上半年龙头房企变化特征来看，虽然楼市已经进入下半场，楼市规模化的发展时代已经过去，楼市也进入新一轮的市场调整期，但是，今年上半年龙头房企的销售规模不但没有下降，反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市进入市场调整期重新洗牌市场，进一步实现销售业绩快速增长，出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面，甚至仅仅上半年就出现7家1000亿销售规模的房企，其中，3家房企销售规模突破2000亿，同时，500亿以上销售规模的房企突破了15家，100亿以上销售规模的房企也突破了75家。
另外，从今年上半年销售金额TOP10房企尤其是已经达到2000亿规模以上的房企来看，在一二线城市楼市调控从严的市场背景下，三四线城市迎来了放量的窗口期，今年上半年三四线城市对于这些房企的销售贡献度普遍较高，这是区别于去年的房企销售业绩大幅提升的一个非常重要的原因。
从今年上述部分房企全年业绩目标来看，销售金额直指2000亿以上，甚至有的房企内部销售目标为6000亿。
这并不是企业继续规模化扩张的个案。
据笔者了解，企业规模化的发挥惯性仍然驱动房企继续盲动扩张。
从品牌房企发展目标来看，在制定“十三五”发展计划之时，规模化仍然是大部分TOP50甚至TOP100房企的目标。
2017年惠州国民经济和社会发展统计公报惠州市统计局国家统计局惠州调查队2018年3月22日2017年，惠州市委、市政府全面贯彻落实党中央、国务院及省委省政府的决策部署，紧紧围绕建设绿色化现代山水城市的目标，坚定不移贯彻新发展理念，坚持以提高发展质量和效益为中心，统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，全市经济社会呈现平稳健康发展态势。
一、综合经省统计局核定，全市地区生产总值（GDP）初步核算为3830.58亿元，增长7.6%。
其中，第一产业增加值171.77亿元，增长4.2%；第二产业增加值2099.22亿元，增长7.9%；第三产业增加值1559.59亿元，增长7.6%。
三次产业结构调整为4.5：54.8：40.7。
民营经济增加值1684.62亿元，增长7.7%。
2017年，惠州人均GDP为80205元，按平均汇率折算为11879美元。
图1全市地方一般公共预算收入389.07亿元，增长10.0%；地方一般公共预算支出554.08亿元，增长8.8%。
其中，教育支出106.86亿元，增长4.9%；社会保障和就业支出55.80亿元，增长14.3%；医疗卫生支出96.21亿元，增长20.1%。
税收总收入941.81亿元，增长21.5%。
其中国税收入728.35亿元，增长19.5%；国税中的国内税收收入552.12亿元，增长18.5%；国税中的海关代征税收入176.23亿元，增长23.1%。
地税收入213.46亿元，增长28.9%。
全市居民消费价格总水平（CPI）同比上涨1.8%，商品零售价格上涨0.9%，工业生产者出厂价格（PPI）上涨4.2%。
分类别看，居民消费八大类商品（及服务）价格“6涨2降”：医疗保健类上涨11.7%，居住类上涨2.6%，交通和通信类上涨1.6%，其他用品和服务类上涨1.0%，教育文化和娱乐类上涨0.7%，食品烟酒类上涨0.6%；衣着类下降0.4%，生活用品及服务类下降0.2%。
2017年房地产行业分析报告2017年10月出版文本目录1、政策因时而异，市场冷热有别 (6)1.1、政策三管齐下，遏制房价过快上涨 (6)1.2、政策卓有成效，热点城市迅速降温 (8)1.3、2017 年，商品房销售或明显回落，但变数很大 (9)1.4、开发企业资金宽裕，预计房价整体平稳 (14)1.5、开发投资增速并不随市场降温而明显下行 (18)2、货如轮转走到尽头，精耕细作最大看点 (20)2.1、地价过高背后是可开发区域的不足 (20)2.2、杠杆率下降背后是企业扩张拿地意愿的不足 (22)2.3、利用好存量资源或许是企业谋求出路的前提 (24)3、地产企业的可能出路 (25)3.1、通过并购提升市场占有率 (25)3.2、增加持有物业，逐渐追求收益稳定化 (26)3.3、从投资商到资产管理服务平台——房地产基金的发展 (27)3.4、从资源到服务——新思维不止物业管理 (28)3.5、多元化股权投资平台 (29)3.6、逐渐萎缩，直至消亡 (29)3.7、风险因素 (30)4、聚焦资源价值和分红 (30)4.1、成长性丧失，但低利率时代的资源价值仍值得珍惜 (31)4.2、股东结构变化——险资持续增持 (33)4.3、分红率提升——可能催化剂 (36)4.4、综合观察 NAV 和 PE 标准 (39)5、部分相关企业分析 (42)5.1、招商蛇口——前海片区积极推进 (42)5.2、金融街——良好的周期节奏和丰厚的资源价值 (43)5.3、金地集团——盈利能力恢复，现金流管理得当 (44)6、香港市场投资策略 (45)6.1、香港的资源价值 (45)6.2、绿城服务——高品质服务推动量价齐升，多业务布局角力蓝海市场 (47)6.3、中国恒大——新崛起的行业龙头 (48)图表目录图表 1：2014 年以来 30 大中城市新房销售放量（万套） (6)图表 2：一二线城市房价出现明显上涨（%） (6)图表 3：中原经理指数：沪深穗（%） (9)图表 4：中原报价指数：沪深穗（%） (9)图表 5：主要城市各年 10 月的租金收益率（%） (10)图表 6：按揭利率的历史走势 (12)图表 7：居民杠杆率测算 (12)图表 8：全国首套房贷平均利率 (13)图表 9：北京首套房贷平均利率 (13)图表 10：板块有息负债中短期借款比例 (14)图表 11：板块应付债券占有息借款比例 (15)图表 12：两家大公司拿地金额和销售额的比较 (15)图表 13：全国土地购置面积和土地购置费 (16)图表 14：全国房地产投资同比增速（%） (18)图表 15：百城土地出让同比增加 (19)图表 16：百城土地市场溢价率（%） (20)图表 17：百城土地市场流拍率 (20)图表 18：一二线城市住宅类土地供应（万平米） (21)图表 19：住宅类土地成交价格（元/平米） (21)图表 20：板块有息负债率 (22)图表 21：板块净负债率 (23)图表 22：服务创造价值——相邻不同物业服务商的物业价值差异很大 (29)图表 23：100 个城市住宅类土地成交楼面地价和溢价率 (31)图表 24：全国商品房销售面积和销售额增速（%） (31)图表 25：房价上涨幅度 (32)图表 26：2016 年 9 月，百城房价同比涨幅示意图 (33)图表 27：保险资金在 10 大股东中持股占总市值比例变化 (34)图表 28：保险作为 10 大股东持股比例和不同公司市值对应（横轴市值；单位：亿元；纵轴比例%） (35)图表 29：房地产企业布局及保险公司持股横轴为一二线城市项目占比（纵轴为险资产持股模拟） (35)图表 30：房地产企业股息率与保险公司持股占比（横轴为股息率，纵轴险资持股模拟比例） (36)图表 31：首开股份每年分红水平单位：元/股 (38)图表 32：首开股份现金分红比例单位：% (39)图表 33：香港的卖地面积和私人住宅供应 (46)图表 34：香港中原城市指数 (47)表格 1：政府部门对房地产产业链的一些监管措施 (7)表格 2：10 月主要城市房地产交易量（单位：万平米） (8)表格 3：2010 年之后，房价的三次回撤和力度 (10)表格 4：差别化住房信贷政策调整一览表 (11)表格 5：目前中国主要城市房贷政策一览表 (17)表格 6：已出让、未开工的房屋库存分年度估计（含公建口径） (18)表格7：房地产企业转型金融情况列表 (24)表格 8：业务和地理布局高度分散化的长和，EBITA 分布（2016 年上半年） (25)表格 9：金融街持有物业比账面价值的增厚 (26)表格 10：中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强 (28)表格 11：中国和发达国家，物业管理费和房价比例比较 (28)表格 12：产业资本增持地产板块个股案例 (33)表格 13：地产板块，股息率在 1.5%以上的公司，现金分红比例变化 (37)表格 14：A 股地产板块股息率较高的企业 (37)表格 15：假设所有公司都采取进取的股息分派政策（即现金分红比例达到 50%），2016 年2017 年不同盈利增速假设下的股息率分析 (37)表格 16：企业在售项目的区域货值分布 (40)表格 17：业务持续性考核指标 (41)表格 18：各公司业绩持续性考核指标列示 (41)表格 19：招商蛇口盈利预测和估值 (43)表格 20：金融街盈利预测和估值 (44)表格 21：金地集团盈利预测和估值 (45)表格 22：绿城服务盈利预测和估值 (48)表格 23：中国恒大盈利预测和估值 (49)报告正文1、政策因时而异，市场冷热有别1.1、政策三管齐下，遏制房价过快上涨政策大体以三年为一个小周期，2016 年3 月起中国房地产政策又进入了收紧的阶段。
2017年房地产行业未来发展趋势投资咨询调研报告2017年1月出版正文目录1、楼市回顾：销售量价齐升，投资图表现稳健 (4)1.1、销售再创新高，调控出台降温 (4)1.2、房价上涨加速，调控过后回落 (7)1.3、库存同比转负，住宅去化显著 (9)1.4、投资图表现稳健，拿地降幅收窄 (11)2、年报前瞻：业绩高速增长，集中度仍提升 (13)2.1、受益销售爆发，业绩增长仍可期 (14)2.2、结算周期长，业绩增速将维持高位 (14)2.3、龙头房企规模扩大，盈利能力稳中有升 (15)2.4、中型房企规模突围，盈利能力先升后降 (16)2.5、小型房企亏损状况有望继续好转 (17)2.6、并购层出不穷，集中度仍在提升 (18)2.7、强者恒强，龙头收割市场份额 (18)2.8、竞争加剧，并购重组层出不穷 (19)3、楼市展望：回首波澜壮阔，望眼寒冬凛冽 (21)3.1、调控政策出台，三大需求全面受限 (21)3.2、改善性需求受到抑制 (22)3.3、投资性需求不断减弱 (23)3.4、地产寒冬将至，预计走势前低后高 (24)4、投资建议：板块依然承压，静待春天到来 (25)图表目录图表1：2016年商品房销售面积呈现前高后低走势（万平，%） (5)图表2：2016年商品房销售额呈现前高后低走势（亿元，%） (5)图表3：2016年商品房销售面积图表现亮眼，创下历史新高（万平，%） (6)图表4：2016年商品房销售额图表现亮眼，创下历史新高（亿元，%） (6)图表5：二线城市累计销售面积同比增速图表现最强，三线城市回暖明显（%） (7)图表6：二线城市累计销售额同比增速图表现最强，三线城市回暖明显（%） (7)图表7：2016年，前三季度房价上涨加速，四季度开始回落（%） (8)图表8：一二三线城市量价齐升，一二线城市高起高落（%） (8)图表9：调控出台后，房价环比上涨城市明显减少，但环比下跌城市并未增加（座） (9)图表10：直接受调控影响的城市房价涨幅回落至2.0%以内，但仅有深圳房价环比下跌（%） (9)图表11：2016年11月，商品房待售面积开始同比下降（万平，%） (10)图表12：2016年11月，商品住宅待售面积同比下降8.2%（万平，%） (10)图表13：2016年11月，非住宅待售面积同比上升12.1%（万平，%） (10)图表14：2016年11月，部分城市商品住宅可售面积（万平） (11)图表15：2016年11月，部分城市商品住宅季度平滑去化周期（月） (11)图表16：2016年11月，房地产投资累计增长6.5%（亿元，%） (12)图表17：2016年11月，各级城市地产投资增速维持在7.5%左右（%） (12)图表18：2016年11月，拿地面积累计增速收窄至-4.3%（万平，%） (13)图表19：2016年11月，新开工面积累计增速下降至7.6%（万平，%） (13)图表20：在此前三轮景气周期中，销售额增速领先地产板块业绩增速两个季度 (14)图表21：2016年开始，房地产板块营收恢复增长，2016Q3同比增长37% (14)图表22：2016年开始，房地产板块利润恢复增长，2016Q3同比增长29% (15)图表23：2016年，龙头房企销售额增速相比2015年明显扩大 (15)图表24：2016年以来，龙头上市房企净利润率企稳回升（%） (16)图表25：2016年，首开股份、中南建设、新城控股销售额快速增长 (16)图表26：中型房企近年来净利润率先升后降（%） (17)图表27：2016Q3，扭亏为盈的上市房企数量维持高位（家） (17)图表28：2016Q3，首亏的上市房企数量维持低位（家） (18)图表29：2016Q3扭亏为盈的上市房企主要财务指标（亿元，%） (18)图表30：2016年房地产企业销售额排名TOP20及市场占有率估算（亿元） (19)图表31：竞争加剧，2015年房企数量和从业人员数量开始减少 (20)图表32：行业前10销售额占比（行业集中度）加速提升 (20)图表33：此轮周期以来，行业中并购重组不断涌现 (21)图表34：今年以来房价不断攀升，目前处于较高位置 (22)图表35：截至今年11月，各线城市累计销量均超过去年全年水平 (22)图表36：今年以来主要城市调控政策 (23)图表37：70大中城市新建住宅价格指数10月开始回调，各线城市环比均大幅下滑 (24)图表38：各线城市2017年销量增速预测值 (24)图表39：我们预计2017年销售面积同比负增长11%，整体走势呈现前低后高（%） (25)图表40：房地产板块走势与基本面、政策关联示意图表（%，倍） (25)。
2017年房地产行业深度分析报告2017年9月出版目录回顾历史：趋势行情看基本面，阶段行情看预期 (3)周期划分：放松期、调控期、稳定期 (3)放松期：基本面支撑下的板块趋势行情 (5)超额收益突出，中小房企上涨势头较强 (5)上涨取决于基本面 (8)政策放松带来估值上升 (9)调控期：预期分歧下的阶段行情 (10)超额收益较低，龙头表现一般 (10)销售反弹带动行情 (12)稳定期：行情较少，与基本面无关 (14)总结：基本面改善与预期修复驱动股价 (15)本轮反弹：仍将持续，一二线预期偏差下的估值修复 (16)经历了 2016 年国庆前后的一轮密集调控，以及今年三月的新一轮调控，当前房地产政策面正处于收紧状态，销售亦无明显变化，而行业指数在近期却出现反弹，5 月 25 日至今累计上涨 6.29%，相对上证超额收益 0.20%。
过去的已经过去，面对这轮反弹，我们需要思考的是上涨是否持续，持续多久，哪些股票会脱颖而出？带着这些疑问，我们这篇报告深入挖掘历次地产股价反弹背后的原因，试图揭开谜底。
通过回顾行业股价历史表现，我们认为地产股价上涨主要在两个方面：一是政策放松下行业基本面反转带来的板块趋势行情；二是市场预期与实际偏差下的阶段性行情，比如调控之下的销售二次反弹抑或突发政策的出台。
当前阶段主要位于政策收紧期，难有趋势性行情，但我们认为存在一二线销售反弹叠加相对估值历史低位带来的预期偏差下的 估值修复行情。
回顾历史：趋势行情看基本面，阶段行情看预期周期划分：放松期、调控期、稳定期从第一轮周期开始至今，行业指数已经经历过多次反弹，我们现从其中筛选持续时间较长，绝对收益率较高的情况。
(持续时间在 1 个月以上，涨幅在 10%以上)图 1：从第一轮周期开始，行业指数一共出现过 12 次较为明显的上涨在一般情况下，股价上涨源于行业背后基本面的改善，而对于地产行业来说，政策对于基本面的影响尤其重大。
因此我们在研究行业指数反弹前，先依据政策调控时点将 2008 年以来行业的三轮周期进行内部划分，每个完整的短周期均分为放松期、调控期以及稳定期三个阶段。
惠州市房地产市场调查报告别墅项目（根据市调资料整理）依据市场调查统计，惠州市现主要在售或预计销售别墅楼盘主要包含合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、湖畔新城、东方威尼斯5个楼盘和御龙山.润园项目，合生国际新城、半岛一号、御龙山.润园属于惠州大型别墅项目，作为惠州奥林匹克花园别墅项目主要竞争个案，将会在后面个案作详细分析。
金山龙庭、湖畔新城和东方威尼斯项目以公寓为主，建有少量别墅，不作为竞争个案作深入阐述。
注：1.御龙山.润园：项目前期，相关数据资料未能收集，项目概况在竞争个案分析体现2.面积250-280㎡与400㎡以上区间属市场空白点，上述统计未体现3.合生国际新城交房标准：精装修；其它楼盘交房标准：毛胚惠州主要别墅项目面积与套数分析面积分析1.惠州市目前别墅面积主要集中在300-400㎡区间，占到总供应量43%；其次200-220㎡区间占总供应量29%；280-300㎡占总供应量21%2.以上三区间段占总供应量93%，按面积划分主要集中于200-220㎡中小户型（29%）和280㎡以上中大户型（64%）3.200㎡以下小户型（4%）和220-250㎡中户型（3%）仅占总供应量7%，250-280㎡和400㎡以上户型为市场空白点套数分析1.惠州市目前的别墅项目从套数分析，主要集中在200-220㎡区间，占总供应量37%，300-400㎡区间占总供应量35%，280-300㎡区间占总供应量19%2.以上三区间段占总供应量91%，主要集中于200-220㎡中小户型（37%）和280㎡以上中大户型（54%）3.200㎡以下小户型（5%）和220-250㎡中户型（4%）仅占总供应量9%，250-280㎡和400㎡以上户型为市场空白点建议深入市调，准确了解市场对该区域段需求潜力，结合惠州奥林匹克花园项目特性，进行针对性产品设计以促进销售工作顺利开展。
别墅项目销售均价统计根据市场调查统计，惠州市目前在售或预计销售别墅项目销售均价：独栋别墅：6000元/㎡；联排别墅：5000-6500元/㎡；叠加别墅：4000元/㎡。
2017年房地产大事盘点（截至11月21日）经历2016年的楼市热潮之后，2017年成为业内公认的调控年。
2017年即将过去，回顾今年，全国各地出台的各类楼市调控政策超过百条。
调控频率之快，涉及范围之广，可算得上史无前例。
1月1日，境内个人购汇不得用于境外买房和证券投资2017年首次针对境外买房设限，控制国内资金的大额度外流，但也同时给国内购房者的海外置业制造了更高的资金门槛。
2月13日，16城市私募投资房产受限2017年针对房企资金来源的管控是重中之重，控制非自有资金的入市成为有效遏制楼市过热的杀手锏。
2月27日，昆百大溢价逾8倍 65亿收购我爱我家100%股权2月27日早间，早间，昆百大A公告称，拟以合计支付对价超过65亿元，收购房产中介企业“我爱我家”100%股权。
继Q房网、链家、世联行之后，又一房产中介龙头公司加入资本战局。
3月4日，人大新闻发言人表示房地产税暂不会来在十二届全国人大五次会议上，人大新闻发言人明确表示：今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排，本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。
3月十二届全国人大五次会议闭幕后，国务院总理：房屋70年产权到期后可续期无前置条件3月31日， 6城出台限购政策及限购加码政策3月31日，丽水、承德、淄博、青岛、东莞、广州6城出台限购政策及限购加码政策，要点如下：1、丽水调整公积金贷款政策：首付比例提至30%，夫妻贷款额度下调至60万元；2、承德公积金贷款新政：首套房首付30%，二套房首付60%，第三套不予贷款；3、淄博：同一楼盘最多买两套，涨价不能超10%；4、青岛限购加码：认房认贷新购住房两年内禁止交易5、东莞新政：新房备案均价不得超竞品前三月售价20%；6、广州加强住房限购：须取得不动产证满2年后可转让，个人禁买新建公寓。
4月1日，雄安新区确立周边房价飙升成立消息一发布，各路通往雄县的高速路瞬间堵死，周边房价齐涨甚至有楼盘飙升了3倍以上。
2017年房地产行业分析报告2017年6月目录一、下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 (4)1、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% (4)2、热点一二线城市成交量仍将低位运行 (4)3、三四线城市有望持续体现销售韧性 (6)4、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 (7)二、投资和新开工无显著下行风险 (8)1、预计全年房地产开发投资额同比上涨7%，新开工面积同比上涨10% (8)2、未来三年1500 万套棚改计划提供有力支撑 (9)3、下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动 (10)三、行业端政策平稳，信贷端风险较大 (11)1、一二线城市政策加码压力已部分释放，三四线市场政策支持不会主动收紧 (11)2、按揭投放量预计边际上将持续收缩，风险可能出现于年尾 (13)四、本轮调控期内，行业集中度将加速提升 (15)1、龙头房企货源充足，成本优势显著，逆势积极推盘 (17)2、一二线城市供应收缩推高去化率，三四线城市势头强劲支撑销售表现 .. 183、资产负债表强劲，融资依旧通畅，助力龙头房企逆势扩张 (19)预计下半年地产销售增速整体走弱，但全年仍将实现同比正增长。
其中：1）一二线城市持续低位运行；2）三四线市场延续韧性。
维持全国商品房销售面积同比增10%，销售额同比增15%的全年预测（前五月分别为14%、19%）。
投资和新开工增速无显著下行风险。
三四线新开工和一二线拿地势头仍将持续。
此外，未来三年1500 万套棚改计划亦将带来额外利好。
维持房地产开发投资额同比增7%，房屋新开工面积同比增10%的全年预测（前五月分别为9%、10%）。
行业政策年内平稳。
一二线市场难言政策放松，但房价同比涨幅已迅速收窄，政策无再加码压力。
三四线城市房价尚未出现普遍大涨，宽松政策有望延续。
风险主要在信贷端，且集中于年尾。
我们判断今年全年住房抵押贷款投放总额仍在6 万亿元左右（去年6.6 万亿），其中新增部分4 万亿（去年5 万亿），且显著向三四线市场倾斜。
