浙江省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估基本事项考试试题

浙江省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估基本事项考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】A：估价原则B：估价目的C：估价方法D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格2、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。

A．国家信贷资金B．国家预算资金C．国家负担资金D．国家计划资金3、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。

A．上升B．下降C．不变D．升降难定4、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。

A：高层建筑地价分摊B：房地产投资价值评估C：因环境污染导致的房地产价值减损评估D：城市房屋拆迁中的停业损失评估E：工业用地的监测点评估价格5、房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。

A．决策分析，规划设计，建设，租售B．决策分析，可行性研究，建设，租售C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理6、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。

A：同一估价原则、同一估价时点B：司一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原则、同一估价日的E：工业用地的监测点评估价格7、综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是__。

A．土地产生的净收益B．建筑物产生的净收益C．全部投资产生的净收益D．土地与建筑物共同产生的净收益8、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为__万台。

A．102B．120C．108D．889、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。

后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。

2096年10月1日1对该房地产进行评估。

经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。

则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为万元。

(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)A：4091B：4182C：4250D：5000E：工业用地的监测点评估价格10、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。

A：估价目的本质上由委托人的估价需要决定B：估价时点由估价目的决定C：估价对象由委托人和估价目的决定D：估价类型由估价师决定E：工业用地的监测点评估价格11、土地使用税不在__征收。

A．城市B．县城C．建制镇D．农村12、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。

A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制E：工业用地的监测点评估价格13、投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资__的重视。

A．各异性B．适应性C．相互影响性D．专业管理依赖性14、房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是。

A：按套销售B：返本销售C：按房间销售D：售后包租E：执行层的组织协调15、当建筑层数不多，地基土质较均匀且承载力较高的情況下，通常采用基础。

A：柔性基础B：刚性基础C：独立基础D：桩基础E：执行层的组织协调16、房地产开发企业税后利润应首先用于__。

A．弥补企业以前年度的亏损B．提取法定盈余公积金C．提取公益金D．向投资者分红17、拍卖的基本原则中不包括__原则。

A．公开B．公平C．客观D．诚实信用18、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。

A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国土地管理法实施条例》C：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》D：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》E：房地产估价机构必须加盖公章19、某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。

评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为万元。

A：1．60B：3．00C：4．25D：5．525E：执行层的组织协调20、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。

A．减少B．增加C．不变D．可能增加也可能减少21、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的__分析。

A．财务盈利能力B．清偿能力C．资金平衡情况D．营运能力22、国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。

国家信用的工具不包括__。

A．公债B．国库券C．商业票据D．政府对外担保23、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27 m，前街路线价为2 000元／㎡，后街路线价为1000元／㎡，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为。

A：9 mB：13．5 mC：15 mD：18 mE：工业用地的监测点评估价格24、房屋建筑工程保修期从__之日起计算。

A．工程竣工验收B．工程竣工验收合格C．使用单位接收D．使用单位入住25、标准深度是道路对地价影响的转折点；由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价__。

A．逐渐降低B．逐渐升高C．可视为基本不变D．为零二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。

该系统包括四个层次。

A：会计核算处理系统B：会计信息处理系统C：会计信息解释系统D：会计信息调节系统E：会计信息流通系统2、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制。

A：现金流量表B：损益表C：资金使用计划D：资金筹措计划E：资金来源与运用表3、确定房地产开发项目，应当符合的要求是__。

A．国家规定的土地利用规则B．房地产开发年度计划C．土地利用总体规划D．年度建设用地计划E．城市规划4、租住房的租金实行政府定价，租金标准由__构成。

A．维修费B．折旧费C．税金D．投资利息E．管理费5、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

A：批量行业B：僵滞行业C：分块行业D：专业化行业E：借款合同6、下列关于测量学，表述正确的是。

A：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔”B：我国采用东海平均海水面作为高程基准C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面D：与水准面相切的平面称为水平面E：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置7、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。

A：网上申报B：网上受理C：网上审批D：即时申报、受理和审批E：直接申报、受理和审批8、下列关于电梯，表述正确的是。

A：高层建筑应设消防电梯B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成9、关于年度运营预算，下列说法错误的是__。

A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间C．不需为不可预见费用的支出预留空间D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会10、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是。

A：核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证B：核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证C：核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书D：核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证E：执行层的组织协调11、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。

A．建筑规模B．经营商品的特点C．商业辐射区域的范围D．周围环境E．服务人口的收入水平12、__是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。

A．物业管理B．房地产C．中介机构D．商品房13、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。

A．县级以上人民政府土地管理部门B．乡(镇)人民政府C．农村集体经济组织D．土地使用者14、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。

已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则商业贷款部分的按月等额还款额为（）元。

A．2902.71B．17505.20C．3027.42D．2037.4515、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有。

A：项目是否符合国家法律法规要求B：项目是否符合保护生态环境的要求C：项目是否符合国家宏观调控政策的要求D：项目是否符合该企业投资目标实现的要求E：项目是否符合该企业经济效益要求16、在我国，房地产价格评估制度是根据确立的一项房地产交易基本制度。

A：法律B：行政法规C：部门规章D：政府规范性文件E：执行层的组织协调17、以下不属于房地产市场专业顾问的有__。

A．建筑师B．精算师C．工程师D．律师18、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。

A：价值相对指标B：结构相对指标C：强度相对指标D：动态相对指标E：时期相对指标19、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有__。

A．自我消费B．房地产保值C．房地产增值D．开发利润E．出租收益20、房地产泡沫比过度开发的严重程度（）。

A．高B．低C．同样大D．无法比较21、下列关于抵押的表述中，不正确的有。

A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D：抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产E：抵押权为价值权，也是实体权22、我国的土地权属证书有。