下载文档原格式
No.8, 4th Floor, Building E6-B, Binhai Financial Street, 3rd Avenue, Tianjin Economic and Technological Development Zone, China 300457 Add：Suite 1505,Tower B,JIANWAI SOHO,NO.39,East Third Ring Road,Chaoyang District,Beijing,China 100022土地增值税清算风险控制及案例分析刘天永 管理合伙人 liutianyong@目录前言 2011年房地产调控已见成效 年房地产调控已见成效1第一部分 2011年土地增值税征收新政策 年 2第二部分 拖延土地增值税清算的风险第三部分 土地增值税清算鼓励政策 第四部分 土地增值税清算操作重点问题 第五部分 案例解析HWUASON LAWYERS前言2011房地产调控已有成效 房地产调控已有成效•2011年初国务院祭出房地产调控八项新政，重点是“限购”。
“限购” •各地要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布； •对拥有2套及以上住房户籍居民家庭、拥有1套及以上非当地户籍居民家庭暂停售房。
HWUASON LAWYERS•全国商品房销售面积仍呈正增长,但增速下降明显,区域结构分化,一二线城市持续调整,三四线城 市支撑总量。
一二线城市在限购等严厉政策调控下,商品房成交量下降明显。
北京、上海 2011 年 4 月商品住宅销售面积分别同比下降 66%和 24%。
未来,一二线城市在政策目标未达到之前, 即其房价未出现实质性有效回落之前,限购限贷等政策仍将难以退出。
•开发商层面,资金链日趋紧绷,降价销售增加回款是必然和现实的选择;第四,土地市场角度,地价 的回落提供给开发商一个新选择,以未来成本的下降弥补当前利润率的损失,卖房买地,快速周转 现货补充新货。
•应该注意的是，房地产项目快速流转必然产生土地增值税清算的需求。
不合理的清算可能导致 企业出现更大的危机，进而影响经营存续。
HWUASON LAWYERS第一部分2011年土地增值税征收新政策 年HWUASON LAWYERS一、土地增值税国家政策 二、北京市地方性土地增值税政策 二、天津市地方性土地增值税政策 天津市地方性土地增值税政策 二、上海市地方性土地增值税政策 三、小结HWUASON LAWYERS一、土地增值税国家政策国税发【2010】53号 国税发【2010】53号为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 （国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房 地产开发收益，国家税务总局要求地方部门加强土地增值税的征管 加强土地增值税的征管 工作。
各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照 国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过 快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。
通知中要求，各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结 合起来，推动本地区清算工作。
当时，国税总局要求各地要在2010 年6月底前将本地区的清算工作计划 清算工作计划，以及重点清算项目 重点清算项目名单上报 清算工作计划 重点清算项目 税务总局。
HWUASON LAWYERS主要内容完善土地增值税预征和清算制度 推进本地区土地增值 税清算工作梳理、 梳理、统计达到清算条件的项目从严、 从严、从高确定核定征收率HWUASON LAWYERS有所侧重全面清算 统计地区情况 选择性清算 重点稽查HWUASON LAWYERS税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
但对于此次清算的抽查结果次清算的抽查结果，，国税总局并没有公布最终的成果国税总局并没有公布最终的成果。
HWUASON LAWYERS第一条关于差别化土地增值税预征率问题（二）房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取北京市地方税务局公告20112011年第年第年第55号HWUASON LAWYERS 得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。
容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。
第三条加强税收征管加强对土地增值税清算情况的监督和检查京政办发[2011]8号HWUASON LAWYERS 对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。
调整土地增值税预征率我市土地增值税预征率统一调整为2%。
按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，待项目竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
津地税地津地税地【【20102010】】52号号HWUASON LAWYERS确定土地增值税核定征收率我市房地产开发项目清算土地增值税的核定征收率确定为5%。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税核定征收的范围如下:HWUASON LAWYERS （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
津政发津政发〔〔2011〕2号房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元(含)以下的，土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元(含)的，土地增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，土地增值HWUASON LAWYERS 税预征率为5%。
保障性住房暂不预征土地增值税。
对提供虚假发票、签订虚假合同、虚列成本及伪造、编造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证等行为，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定予以处罚。
加强对土地增值税征收管理，依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税，并严格土地增值税的清算和检查，重点对定“津十条津十条””：《《关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见房地产市场调控工作的实施意见》》HWUASON LAWYERS 价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和检查；加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理，对房地产开发企业2008至2010年缴纳企业所得税情况进行专项核查。
按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；上海市地方税务局公告2010年第1号HWUASON LAWYERS 高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。
2011年土地增值税清算工作对象目标明确HWUASON LAWYERS 达到土地增值税清算标准但不清算的2010年至2011年，税务机关在税务机关在土地增值税征收方面土地增值税征收方面土地增值税征收方面的工作的工作的工作逐渐加强逐渐加强逐渐加强。
通过2010年的清查年的清查，，税务机关掌握了各地区的项目开发情况税务机关掌握了各地区的项目开发情况，，为全面清算做好基础算做好基础。
2011年及2012年，税务机关将重点清算以往应清算而没有清算的项目税务机关将重点清算以往应清算而没有清算的项目。
目标明确 HWUASON LAWYERS 加强预征力度重点清算达到重点清算达到土地增值税清算标准但土地增值税清算标准但不清算不清算的项目的项目第二部分 拖延土地增值税清算的风险HWUASON LAWYERS一、清算条件 二、普遍问题 三、法律风险 四、税务风险HWUASON LAWYERS一、清算条件国税发〔 国税发〔2006〕187号 〕 号 企业申请清算 项目全部竣工、完成销售的 项目全部竣工、完成销售的 全部竣工整体转让未竣工项目的 直接转让土地使用权的 其他国税发〔 国税发〔2009〕91号 〕 号 税务机关主动清算已竣工验收且符合销售比例 竣工验收且符合销售比例 且符合 预售三年未完成销售 预售三年未完成销售 三年 税务注销HWUASON LAWYERS二、普遍问题消极处理预售后拖延 项目工期不符合 清算条件保留一定比 例开发产品拖延清算HWUASON LAWYERS完成清算的房地产企业统计未进行清算已清算完成清算的项目 不足三分之一HWUASON LAWYERS评价这些手段可能确实能够实现延缓清算的目 但是由此可能会影响企业的经营， 的，但是由此可能会影响企业的经营， 甚至可能产生法律和税务上的风险。
甚至可能产生法律和税务上的风险。
HWUASON LAWYERS三、法律风险1.项目公司难以注销 2.项目公司难以转让 3.债权债务关系无法清理 4.合同履行受阻 5.刑事责任风险HWUASON LAWYERS1、项目公司难以注销 、一般的经营模式 母公司项目公司A 项目公司A 项目A 项目A项目公司B 项目公司B 项目B 项目BHWUASON LAWYERS拖延清算的结果母公司项目公司A 项目公司A 项目A 项目A项目公司B 项目公司B 项目B 项目B 项目公司越来越多HWUASON LAWYERS未进行清算无法注销 《税收征管法》 税收征管法》 第十六条规定：企业在向工商局办理注销前，需要进行税务注销。
第十六条规定：企业在向工商局办理注销前，需要进行税务注销。
《税收征收管理法实施细则》 税收征收管理法实施细则》 纳税人在办理注销税务登记前，应当向税务机关结清应纳税款、 纳税人在办理注销税务登记前，应当向税务机关结清应纳税款、滞 纳金、罚款，缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。
纳金、罚款，缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。
HWUASON LAWYERS开发资质管理混乱项目公司3、项目公司难以转让HWUASON LAWYERS 欠税可能无法转让从购买方角度分析增加调查成本代为受过成本更少HWUASON LAWYERS 重新设立经营成本高另一方面加剧了恶性循环另一方面加剧了恶性循环，，项目公司越来越多项目公司越来越多。
3、债权债务关系无法清理项目公司母公司股东HWUASON LAWYERS 债务人债权人项目公司在完成项目后项目公司在完成项目后，，其母公司其母公司（（或股东或股东））一般很少对其进行管理，而由于没有注销所以一直存续而由于没有注销所以一直存续。
