重庆省房地产估价师《理论与方法》：假设开发法适用的估价对象考试试卷

重庆省房地产估价师《理论与方法》：假设开发法适用的估价对象考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、若引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用的是__。

A．建筑造价指数或变动率B．建筑人工费指数或变动率C．一般物价指数或变动率D．房地产价格指数或变动率2、房地产交易管理的核心是对房地产交易__的管理。

A．对象B．行为C．价格D．秩序3、供给价格弹性系数是的比值。

A：供给与价格B：供给量与价格量C：供给量变动率与价格变动率D：需求量变动率与供给变动率E：执行层的组织协调4、房地产抵押登记属于__登记。

A．占有权B．使用权C．他项权D．收益权5、某置业投资者以10000元／㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是。

A：0.21B：1.23C：2.01D：3.23E：借款合同6、地租-市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是__提出的。

A．亚当·斯密B．威廉·配弟C．大卫·李嘉图D．马尔萨斯7、假设某类住宅的价格从3000元／㎡下降到2800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。

(过时)A：-1.33B：-0.66C：0.66D：1.53E：工业用地的监测点评估价格8、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式B．房地产交易顺序C．购买房地产目的D．房地产类型9、某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按顺序清偿。

A：贷款合同签订的先后B：贷款数额的大小C：各银行起诉的先后D：抵押登记的先后E：执行层的组织协调10、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。

该宗房地产的现时单一价为元／㎡。

A：1 200B：1 250C：1 270D：1 800E：工业用地的监测点评估价格11、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。

王某取得该房的土地使用年限是年。

(2008年试题)A：33B：35C：38D：40E：房地产估价机构必须加盖公章12、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格B．最高价格C．平均价格D．成交价格13、路线价法实质是一种。

A：经济法B：权益法C：市场法D：比价法E：工业用地的监测点评估价格14、中国目前主要有所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权．其中，属于自物权，其余属于他物权。

A：地役权B：抵押权C：所有权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格15、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为__。

A．温差效应B．绿岛效应C．温压效应D．热岛效应16、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由决定的。

A：房地产的历史价格资料B：房地产的未来价格资料C：房地产的现实价格资料D：估价师选取的现时和未来的价格资料E：工业用地的监测点评估价格17、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡．可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万㎡，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。

该市2008年住宅市场吸纳率为。

A：71.11％B：88.89％C：91.67％D：93.33％E：借款合同18、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。

要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目策划B．项目方案的设计C．可行性研究D．成本收益分析19、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。

A．净经营收入=有效毛收入-经营费用B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税20、对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为__。

A．7.5%B．3.5%C．2.2%D．1.2%21、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。

A：确定估价时点在先，得出评估价值在后B：得出评估价值在先，确定估价时点在后C：确定估价时点与得出评估价值同时进行D：确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以E：工业用地的监测点评估价格22、按国家规定，征收10hm2基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为__万元。

A．50B．90C．100D．15023、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请__登记。

A．他项权B．转移C．初始D．变更24、《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设以上的，不征收土地闲置费。

A：3个月B：6个月C：9个月D：一年E：房地产估价机构必须加盖公章25、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2。

建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比__。

A．甲等于乙B．甲大于乙C．甲小于乙D．难以判断二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产市场也存在空间市场和两个层面。

A：资产市场B：资本市场C：信托市场D：证券市场E：借款合同2、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。

A．风险较大B．收益率较高C．流动性较好D．投资回收期较长3、反映企业长期偿债能力的指标是。

A：流动比率B：速动比率C：资产负债率D：存货周转率E：执行层的组织协调4、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。

A：直接费B：间接费C：规费D：税金E：企业管理费5、开发商的主要合同关系通常包括（）等。

A．保险合同B．分包合同C．销售合同D．勘察设计合同E．加工合同6、房地产市场分析可以帮助开发商__。

A．选择合适的项目位置B．寻找投资合作伙伴C．确定满足市场需求的产品类型D．判断租买时机E．进行土地使用权出让决策7、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是。

A：专业性B：各异性C：不可移动性D：适应性E：借款合同8、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。

A：住宅小区建筑容积率在2．0以上B：住宅小区建筑容积率在1．0以上C：单套建筑面积在140以下D：单套建筑面积在120以下E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下9、属于房地产项目价格不确定性因素的是。

A：租金B：售价C：最高销售量D：最高工程费用E：最高购买价格10、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。

A．开发期+经营期B．开发期+运营期C．开发期+经营期-前期-建造期D．开发期+运营期-前期-建造期E．前期+建造期+经营期11、根据客观性原则，下列表述正确的是。

A：会计核算应当真实反映企业的财务状况、经营成果，保证会计信息的真实性B：会计工作在收集、加工、处理和提供会计信息的过程中，应当考虑各方面的信息需求，要能够满足各方面具有共性的信息需求C：会计工作应当正确运用会计原则和方法准确反映企业的实际情况D：要求企业严格按照国家统一的会计制度的规定选择会计政策E：会计信息应当能够经受验证以核实其是否真实12、公开市场价值是指在下列__交易条件下最可能实现的交易价格。

A．交易双方自愿地进行交易B．交易双方掌握必要的市场信息C．交易双方有较充裕的时间D．交易双方有必要的专业知识E．交易双方都对要交易的房地产感兴趣13、的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。

A：抵押贷款直付债券B：抵押贷款传递债券C：抵押贷款支持债券D：抵押贷款担保债务E：借款合同14、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。

A．图书馆B．钢铁厂C．空置的写字楼D．单纯的建筑物E．加油站15、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。

(2008年试题)A：房地产估价机构具有一、二级资质B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D：有固定的经营服务场所E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全16、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。

A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款17、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。

A：使用者地位B：购买动机C：对渠道的信赖度D：对价格的敏感程度E：借款合同18、下列属于房地产估价机构各资质等级通用标准的是。

A：机构名称要求B：法定代表人或者执行合伙人要求C：专职注册房地产估价师人数要求D：专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求E：估价报告质量要求19、__是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。

A．成本利润率B．投资利润率C．资本金利润率D．偿债备付率20、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。

该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为__%。

A．40B．60C．50D．6721、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括三种形式。

A：房地产转让B：房地产抵押C：房屋租赁D：房地产权属E：房地产经营22、资本金的出资方式包括__。

A．货币或实物B．工业产权C．专利技术D．债权E．土地使用权23、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有。