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逼定要做到以下几点：1、逼定时要面带微笑，亲和力强，要注意语气、语速、语言的流利；2、逼定时要干脆（短平快）时间短，态度平和，动作快（收钱）要有紧迫感；3、逼定时要善于淡化问题（大事化小，小事化了）；4、学会转移话题（站起来倒杯水或转话题）；5、逼定时用眼睛盯着客户看着说（没有问题今天就定下来———这样才能逼出问题，逐一解决）；6、逼定时要敢于向客户开口要钱，敢于讲没有问题就定下来（至少说三次）；7、逼定时：第一时间问没留钱的客户出门就死掉，回来的几率很小，不要相信客户的话，没有带钱。
如何成交：介绍完户型，第一时间拿出预约书“假设成交”。
房子看的这么好没有问题就定下来，然后开始在协议上写房号，客户说什么都不要理，写完要客户签字。
客户第一时间不会签，会提出更多问题，就把问题（反对意见）一一列出，逐一解决，每解决一到两个问题就逼定一次。
逼定的语言每天练习，每句要练（三天）到说的贴切、自然、时机适当。
例一：1、没有问题那我们就把房子定下来；2、这房子现在不定明天或你走后就没有了；3、麻烦您在这里签个字，这个房子就属于您；4、您要相信自己的眼光，您的选择一定不会错的，您满意您家人也会满意；5、这个房子很快就涨价（价格表都已调好，就等老总签字了，三天或五天）。
例二：收钱：顽强、敢要1、您带了多少钱？那您今天可以交多少？2、（我没有带钱）那一定带卡了（第一时间收首付款）3、（确定首付款没有带齐）先交一、两万的定金4、（一、两万没有，卡也没有带）交2000元的定金——必须申请成功率与交钱有关，交钱多成功率就大。
例三：没有带钱（那一定带卡了）——带钱不方便，一般都带卡签协议交首付款——领证、办酒席签协议、交定金——领结婚证未办酒席交保留金（保留）——定婚未留钱——谈恋爱例四：如何谈大客户？1、不卑不亢2、不让介绍的客户——不介绍，晾一会3、放他一会再介绍高明谈客户：一流：吊起客户自己要求买二流：逼定三流：详细介绍，一切由客户来定最高谈判是综合优点去谈。
逼定都有哪些小技巧？很多客户喜欢拖拖拉拉，或者性格原因，导致在到底要不要买房的时候犹豫不决，而到了这个时候，就需要你逼一把了。
要知道很少有客户会主动提出购买，你不逼以下，可能就要失去一个客户。
往往逼定这一步走得对，那客户都可以当场做决定！1、逼定的前提在逼定之前肯定要先确认是否有逼定的环境和氛围，总不能客户一来，刚听完房源的介绍，你就开始催着客户下定，那估计客户除了走人之外不会有其他的反映。
所以在逼定之前必须确定客户已经充分了解到了房源的优缺点，对房子有很强的购买欲望，并且对你也有信任感，体验到了你的服务，愿意和你继续交易下去。
如果客户满足了这几点要求，那完全可以放心大胆的逼定了！2、逼定的环境要对客户进行逼定，那就要有一个能够让双方谈判的氛围和环境，比如环境好的咖啡厅、茶馆等，或者直接在门店的会议室，都是很不错的选择。
环境对聊天的影响也是很大。
毕竟嘈杂的环境客户可能连你说话都听不清，就更别说还有心情和你谈判了！3、逼定的准备首先要对自己、对房子、对公司、对客户和对成交有充分的信心。
所以保持热忱很重要。
另外有会被客户拒绝的心理准备，毕竟不可能所有谈判都会成功，提前给自己打个预防针。
然后还要时刻注意客户神情，如果当聊到某一点的时候客户表现出非常大的热情，那就赶紧逼定！3、逼定的方法逼定也就是一个说服过程，给客户一个购买的理由。
所以客户是否会买就取决于房子是否物有所值，甚至物超所值，而放弃购买就是因为资金不到位、对房子不满意。
所以呢，就要对于不同的情况运用不同的逼定方法。
（1）自信断言式如果这房子客户很满意，也的确符合客户的需求，那你完全可以用十分自信的语气告诉客户这个房子绝对物超所值，然后再一次分析下房子的优势和卖点，按照总-分-总的说话方式来给客户介绍，会让客户更有购买欲。
（2）价值说服式不直接和客户谈价格，而是分解房子的价值，让客户更好的体会房子的价值所在，而不是被房子的价格所吓到。
（3）给客户一定的思考时间不要只顾着自己拼命介绍和逼定而不顾及客户的想法和思考，所以在交流的过程中，可以介绍完一个优势后，给客户一定的对比和思考的时间，减少客户“被逼”的感受，让客户觉得是自己做的决定，下面的交易就会更顺利点。
逼定技巧教学重点---了解逼订的意义和掌握逼订的基本技巧一、逼定的意义–所谓“逼订”是房地产销售中的专门术语。
顾名思义，就是逼使对方付定金;它是将产品介绍转化为实际买卖的关键步骤。
任何产品的销售过程这个步骤是必不可少的，而且它是衡量销售前期介绍优劣的标志现场所有的产品介绍，销售道具的运用和一切SP动作，都是在为成交做准备。
而正象足球比赛中的“进球”离不开“射门”一样，房产销售中的“逼订”也是“成交”前关键的一步。
对于业务部的同仁来讲，把房子卖掉是一项最基本的工作，而评判一名业务员的能力,很大一部分是从他所取得的业绩上来看的。
现场任何一种形式的SP动作，最终的目的就是为销售创造条件，如果用一个形象的比喻来解释，销售就象以场足球赛，进攻方把球从后场传过中场，到达前场，这其中用了许多方法，最终在前面的攻方队员得球后，找准时机射门，如果临门一脚的功夫到位的话，那么球进去；如果欠缺的话，那整个过程的努力都白费了，一切只能从头开始，今天我在这里要向大家讲的就是销售上的“临门一脚”――逼订。
大家都已知道，现场会尽力一切全力为销售制造气氛，而客户在经过产品介绍后，确实对产品发生兴趣，也有购买冲动，这时怎么让这种冲动变为现实，也就是让客户最终下单，这是我们要掌握的。
如果在气氛很好的现场都不能使客户下单，那么，再找同样的机会将变得非常困难，而且对于一个销售过程来讲，下预约单是为补足和签约打好基础，因此他的作用就显得非常重要。
二、逼定的前提1、有兴趣（既对项目和你的认可）2、有预算（购买能力和是否可以支付定金）3、有决定权（不受他人制约其决定）三、逼定的要点1、要了解客户最关心的是什么？也就是他真正的需求在哪里。
这个方面在同客户做接触的时候，就应通过提问，以及自己的判断得出来，是房型、楼层、付款方式、价格或其它，只有了解客户的真实需求，我们才能对症下药。
2.要让客户知道他掏钱下订对他有什么好处，若对他没有任何好处，反而有被套牢的危险，那客户是无论如何都不会下订的。
房地产逼定方法房地产逼定方法1. 引言在房地产行业中，逼定（negotiation）是指买卖双方通过协商达成价格和其他交易条件的过程。
逼定的成功与否不仅直接影响到交易的成败，还关系到买卖双方的利益。
本文将介绍几种常见的房地产逼定方法，帮助读者在房地产交易中取得更好的结果。
2. 知己知彼：了解市场和对方在进行逼定之前，了解市场情况和对方的情况是非常重要的。
通过研究市场走势和了解当地经济发展情况，可以更好地判断房价的合理范围。
而对方的情况包括对方的动机、底线以及其它可能影响逼定结果的因素。
通过了解这些信息，可以更有把握地进行逼定。
3. 设定明确的目标在逼定过程中，设定明确的目标是非常重要的。
目标可以是关于价格、交易条件或其他方面的要求。
在设定目标时，需要考虑到市场的实际情况和双方的底线，确保目标既有挑战性又是可实现的。
4. 寻找共同利益逼定并不是一场零和游戏，双方寻求共同利益是逼定成功的关键之一。
通过发现双方的共同利益并达成共识，可以提高逼定的成功率。
例如，买卖双方可以通过协商一些附加条件或者灵活的交易条款，在满足各自需求的情况下共同达成目标。
5. 采用有效的沟通技巧逼定过程中的沟通技巧对于取得成功非常重要。
在沟通过程中，要注意语气、表达方式以及非语言交流。
避免使用攻击性的言辞或态度，而要以积极、合作的方式进行沟通。
另外，要善于倾听对方的观点，理解对方的需求，并通过适当的回应展示自己的观点和考虑。
6. 灵活运用策略逼定过程中需要根据具体情况灵活运用不同的策略。
常见的逼定策略包括：争取时间优势，通过创造竞争对手来增加自身优势；提出多个选择，引导对方在有限的选择范围内做出决策；逐步逼近对方底线，通过小步逼定来达成最终协议等。
7. 注意逼定的时间和地点逼定的时间和地点也会对逼定结果产生影响。
选择一个适当的时间和地点，可以创造一个积极、合适的逼定环境。
避免在紧急情况下进行逼定，因为此时容易产生紧迫感和冲动行为。
逼定的基本要求与技巧一、逼定的基本要求1、心态要保持平常客户掏钱时会紧张、敏感，销售代表一定要放松，而且在心中给自己一个信念：即客户买房前肯定要提出一些出格的理由。
2、对客户心理揣摩要到位意向大不大，想买，你钱少了，给也收，想不买，50元也要下定。
若客户回家后与家人商量时，会自己找楼盘优点说明自己下定金的原因。
判断客户是否真的有购买意向，问他不愿下定的原因。
3、把握成交时机，不要怕提出成交抱一次成交的信念，若客户当时不下定，就有可能永远失去了。
要求，就象追女朋友，不提就有可能失去机会了，不要再说：“曾经有一个非常有意向的客户摆在我的面前，我没有去珍惜------。
4、逼定时张驰有度，不要穷追猛打客户若是紧追猛打而紧张，出现低头、侧坐，目光乱瞟时，不要逼定了，让其回去考虑。
5、让客户注意力集中于一点，不要随便介绍其它房源。
二、成交的时机：1、肢体动作方面：(1)扬起眉毛，看他的同伴。
(2)咬嘴唇(3)低头、搔着(4)对你说的优点点头，表示赞同(5)揉拭下巴或后脑勺(6)以手指敲桌面(7)露出沉思表情(8)满意地微笑(9)身体前倾、显示兴趣(10) 拿起或握住推销资料(11) 问己经问过的问题(12) 自己核算房款(13) 详细问税费(14) 谈中介费2、场景方面：(01)、客户对产品无疑义，询问付款方式时(02)、表示对产品满意，要求更多优惠时(03)、话题渐渐集中在某房源时(04)、看现场、客户感觉很好时(05)、客户由少言寡语突然变得详细询问房屋细节时(06)、客户犹豫不决要求你参谋的时候(07)、客户多次来现场，表示满意(08)、客户突然带亲友来参谋(09)、客户受现场热销气氛影响兴奋不己(10)、客户表示带得钱不够交定金时(11)、现场有两组客户同时洽谈一套房子的二、逼定的一般技巧1、断言的方式用自己的气势影响对方，当客户犹豫时，避免让步行为“定房是件大事，我想-----。
”“正因为购房是一件大事，所以我认为您更应该定一下房子，因为-----。
逼定篇【什么是逼定】当客户对所推荐的物业发生兴趣和意向时，应在最短的时间内促成买卖双方达成交易并付定金，这就是我们通俗的“逼定”过程。
【该出手时就出手】掌握主动权:婴儿想吃奶的时候,就会嗷嗷大哭;孩子想玩玩具的时候,就会主动请求爸爸妈妈给买,甚至还会采取撒娇等手段以达成心愿.可见,只有会开口要求的人才是赢家.在我们的行业里,很多经纪人他们总是不敢主动开口要求想要和需求的东西,而是幻想着客户自己和你说:“OK,这房我定了,下定。
”至于不敢逼定原因,不外乎以下几种:★害怕拒绝很多经纪人之所以不敢主动向客户提出成交要求,主要是害怕遭到客户的拒绝.但是,要知道,你主动了,你就可能会有机会;如果你不主动,客户很可能就会因此而犹豫下去,甚至放弃了,那么你将会失去机会.其实被客户拒绝是很正常的.既然你选择了房地产经纪这个职业,你就要做好被拒绝的准备.如果你害怕拒绝,那么还是改行好了,看看哪个职业永远不会受到拒绝,恐怕还没有,求职会遭到拒绝,加薪会遭到拒绝,甚至追女朋友也可能遭到拒绝.你总不会因为害怕遭到拒绝而一辈子不找老婆不嫁人吧?★心情紧张购买彩票的时候,大家通常不会紧张;开彩的时候,大家却会紧盯屏幕,紧张得直冒汗,大声地喊着:“15、11、25……”也就是说,越临近结果,大家就会越紧张。
紧张是人之常情,毕竟这已经到了关键时刻。
其实,紧张最主要的就是因为你太在意成败。
没有必要,通过你的主动尝试,你还能更好地了解客户为什么拒绝,据此采取相应的措施,从而能加快成功的步伐。
★守株待兔有些经纪人认为,购买决定权在于客户,我所要做的工作就是帮助客户找房子,带客户去看房,解答客户的问题和疑虑。
至于最后买不买,就全看客户的了。
如果客户真的想买,他自己就会提出来。
这种想法表面上看起来无可厚非,事实上却是大错特错。
“守株待兔”的故事人人都懂,但很多时候,你却还是不可避免地会患上这种“守着树桩,让动物自己去撞死”的错误。
没错,绝对权是在客户,经纪人不能替客户做主,但你同样有建议的权利,甚至可以说:建议是你的一项义务。
客户之所以找你,是因为客户认为你比他更专业,你是业内人士,如果你不懂得为客户衡量利益得失,不懂得帮助客户把握机会,那你的服务又有多大意义呢?再者,客户在做最后的购买决定时,往往会由于某些方面的顾虑,而表现出犹豫不决的态度,这时,他就需要借助他人的意见,以促使自己下决心,也就是说,很多时候,客户没有主动要求购买,其实并不是他们没有需求或不想要这套房子,而是他们需要经纪人提出意见,促使和推动他们做出最终的决策。
因此,你不敢主动交易,只会白白失去机会。
★没有信心缺乏信心也是经纪人不敢逼定,不敢主动建议客户购买的一个重要原因,有些经纪人自己都对房源没有信心,从而在客户面前“底气不足”,甚至自己都犹豫不决;这套房子真的适合客户吗?让客户购买这样的房子,是不是在欺骗客户?这套房子并不完美,其他地方的房子比这一套好等等。
没有一套房子是十全十美的,客户的喜好也是不一样的,你看不上的房子客户不一定就看不上。
只要你没有故意隐瞒房子的缺点,你就可以大大方方地把房子的优点和缺点都摆在台面上,让客户自己进行选择,你不能替客户决定,而是只能建议!要避免发生这种情况发生,最重要的是你要做好匹配工作,你要向客户推荐最合适他的房源,这样,你在向客户推荐时就有有信心,而不至于因为缺少信心导致说话无力、不专心、反映迟钝,等等---这样客户自然对你没信心。
★不能坚持向客户提出一两次成交建议,遭到客户拒绝后,有些经纪人就会因此而放弃,这种放弃的结果就是导致前功尽弃.之前的努力全都白费了,每一次谈判都要有坚持到底的结果,就像烧开会,水没开之前,都在为谁开做准备,你不会因此以为水不会开了.你要坚持水一定会开! 【逼客户下定的理由】★紧逼的销售期限（引出争夺性、时间有限制）★价钱有改动（特发性的减价）★数量有限欲购从速（特显房子的稀有性）★环境条件改变（涨价、交通、环境、配套有所改善）★我们要主导客户，不能让客户牵着鼻子走，要留意客户的“一时冲动”。
胆大、心细、脸皮厚、抓紧时机那拿到意向金的机会就大大提高。
【把握最佳的时机】：“花开堪折直须折,莫待无花空折枝”.这句诗告诉我们,要想摘到花就要在花开得最美的时候摘,等它谢了就只剩下枝可以摘了。
成交的时机随时都有可能出现,但往往稍纵即逝,必须善于发现并及时地捕捉到,否则就会延长签单期限或者永远错失签单机会,使前期的工作付诸东流。
★语言信号●客户表示他有能力支付时。
●客户仔细询问付款及细节时。
●客户表示你的看法和他一致时。
●客户一再询问别人的购买情况时。
●客户对你的敬业精神加以肯定和赞赏时。
●客户开始讨价还价,一再要求中介费打折时。
●客户反复提出已经答复过或者已经弄清的问题时。
●客户说出“喜欢”、“的确能解决我这个困扰”时。
●客户经过反复比较挑选后,话题集中在某套房源时。
●客户将业主提出的交易条件与竞争对手的交易条件相比时。
●客户进一步压低价格,即使价格已经合理他也仍然坚持压价。
●客户要求做出某些保证,如“你们保证按时交房吗”。
●客户开始询问家人同伴意见,与家人同伴低语商量时。
●客户询问“我需要开收入证明吗”等有关交易事项时。
●客户详细询问相关办理手续、水电结算等具体交易事项时。
●客户表达一个直接的异议,如“如果不能按时交房,应该怎么处理”。
●客户使用与购买相关的假设句型,如“假如一次性付款,能优惠吗?”●客户提出附加条件,如“有没有赠送什么东西’“里面家具家电能赠送吗?”●客户不断提出顾虑,比如“没问题吧”“如果我改变主意,不想买了怎么办?”“如果以后真有事,能找到你吗?”“你如果以后不干了怎么办?”“在付款方式上可不可以再商量一下”“你们能确保在合同签完一个月内我们就可以入住吗?”等等。
★表情信号●客户嘴唇开始抿紧,似乎在品位、权衡什么时。
●当经纪人说明有关细节和付款方法时,客户显出认真的神情。
●客户的面部表情从冷漠、怀疑、深沉变为自然大方、随和、亲切时。
●客户的眼神转动由慢变快、眼神发亮而有神采,从若有所思转向明朗轻松时。
●客户向同伴使眼色,彼此相互对望,或者眼神里传递着“你的意见怎么样”这种深情。
★行为信号●客户离开了又再次返回时。
●客户翻来覆去地查看相关资料时。
●客户认真地再三实地查看房子有无瑕疵时。
●客户多次前来与你详谈或多次邀请业主见面沟通时。
●客户姿态由前倾转为后仰,身体和语言都显得轻松时。
●客户十分关注经纪人的动作和语言,不住点头时。
●客户使用计算器或在纸上试算,翻阅日历或记事本思考时。
●客户反复、认真翻阅有关资料(比如交易流程、税费表单)时。
●客户出现放松姿态,身体后仰,擦脸拢发,或者做其他放松舒展等动作时。
●客户突然用手轻声敲桌子或身体某部分,以帮助自己集中思路,最后定夺。
●客户靠在椅子上,左右相顾突然双眼直视你,那表明一直犹豫不决的人下了决心。
总而言之,当客户的表情、态度与先前不同,或者是说话的口气改变时,通常表示客户有了购买兴趣。
只要你善于利用细致的观察去发现和把握这种变化,你就可以捕捉到促成的最佳时机。
【促成的方法】→推定承诺法即将顾客当作已接受我们的建议来行动。
A. “先生，我看三楼那一套好了；”B. “订金伍万元，先生是付现金吧。
”→二选一法此法是推定承诺法的引导，即视顾客已接受房子，而提出二个条件由客户任选其一，如：A.“你是喜欢A单元还是B单元；”B.“房子登记时落谁的名。
”→反复陈述优点法当顾客提出反论时，经纪人应坚持不懈，克服并一而再、再而三的提出我们商品的优点，并带动顾客，让其亲自操作或触摸，使其身临其境，终至忘我境界。
→聚焦法当客人对物业发生兴趣，可能要求再次查看物业时，说明客人以有疑虑抓不定主意，此时，在带客再看的同时，可以约另一个也有意向的客户同时间看，或是叫人扮客户，这种方法有点象二级市场的现场解筹，营造场面哄抢气氛，逼使客户下定主意，一般客人都会认为，别人也想要的，我为什么让给他。
→拾到大便宜法通常适用于业主急售下，运用语气要果断、急促、肯定，要让他觉得，过了这个村就没有那个店了。
例如：陈生，下午2点如果不定下来，就没了，你现在马上带钱过来等！→狼狈为奸与业主合作，达成统一战线，在看房或在摆台时，叫人猛打电话给业主，说：“我这个价根本不愁卖，你们考虑一下吧，XX时候我就要去XX公司签合同了。
”1.解决方法（1）试探了解真相，如客户说的是实话，那你就介绍一些别的价格较低的产品；（2）把费用分解、缩小、以每年、每月甚至每天计算；（3）掌握让价方法2.处理拒绝的方法：（1）间接法：“您说得很有道理，但……”“先生说得不错，目前交通是差一点，但关于在这地方建一路公交车站的听说政府已定下来了。
”“先生认为东西向的房子不好，较喜欢南北向的，的确大家都这么认为，但我个人认为这应与周边环境配合以及与自然环境的搭配来讲。
东西向的房子阳光较充足且湿气易消除，我们这里属亚热带湿润气候，湿气重。
如西向反而可保持室内干燥，也不会患风湿、关节炎等。
就地理风水而言，向东的房子最先到太阳，紫气东来，前途无量，朝西则有“赚钱无人知”的意义，且西晒的墙也可以用建筑材料来克服。
→理由质询法“先生认为价太贵，请教您认为什么价格合适”“您说要考虑，这是应该的，我做这行很有经验，能否告诉我，我帮您参考一下。
”→比较法既以同类型、同区域等有可比性的产品比较，可以差异性突出我们的产品。
→避重就轻法任何产品都不是十全十美的，将劣势大化小，小化无，多强调房子的其他优点。
→迂回法将正在交谈的主题暂搁在一边不谈，将话题转换到与正事无关的地方，直至于顾客对抗较缓时再转回主题。
“我得和我丈夫（或妻子）商量商量”（包括类型的话，如“我得和我的合作伙伴讨论讨论”，“我要和我的律师分析分析”“我得让我的会计估算估算”等等）。
解决方法：搞清楚谁是真正的决策人或鼓动在场的人自己做主。
“我有一位好朋友也在做这种生意”“我只想四处转转（随便看看）”“我没有带钱”当客户说这话的时候，说明他的需求尚未明确，所以我们就问愿意买什么样的房。
解决方法：顾客只会考虑对自己是否有利，他们不会因为朋友而掏钱买次品，但不要攻击其朋友，可引导客户还价之前的准备【如何引导客户还价及收取定金】当客户决定购买时,经纪人应及时要求收取定金。
毕竟,如果没有收取定金,客户反悔的可能性会更大。
因为没有下定金,其违约成本是很小的。
及时收取定金有时候,及时客户决定购买了,但当你要求客户交定金时,客户却会告诉你:“我没有带足现金,明天吧。
”如果你过于相信客户的“甜言蜜语”,就这样乖乖让客户走了,那么近在眼前的业绩很可能就跑了。
原因很简单,因为客户可能回家以后就改变了主意反悔了,或者又接到别的地产公司推荐的其他房源。
所以,为了保险起见,最好的办法就是及时让客户下定金。
