东莞城市更新三旧改造政策详析
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东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2013.08.16•【字号】东府办[2013]126号•【施行日期】2013.08.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》的通知(东府办〔2013〕126号)各镇人民政府(街道办事处),市府直属各单位:《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》业经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2013年8月16日东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法为贯彻实施《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级若干意见》(东府办〔2012〕114号),鼓励和规范旧厂房用地整合改造,发展产业类项目,促进产业转型升级,根据有关法律、法规及政策,制定本办法。
第一章总则第一条年度实施计划管理。
“三旧”改造产业类项目实行年度实施计划管理,只有纳入“三旧”改造产业类项目年度实施计划(以下简称“年度实施计划”)的项目才能享受东府办〔2012〕114号文的优惠政策。
年度实施计划由各镇(街道)申报,市“三旧”办会有关职能部门编制,市政府审定和印发实施。
第二条产业准入目录管理。
申请纳入年度实施计划的产业类项目需符合本办法规定的产业准入目录。
产业准入目录包括工业制造业和生产性服务业两部分。
(一)工业制造业。
除《产业结构调整指导目录(2011年本)》(国家发改委2011年第9号令)淘汰类以外的工业制造业。
(二)生产性服务业。
在原有建筑物基础上进行改建的生产性服务业项目按照本办法办理,拆除重建的生产性服务业项目须符合控规,按市政府关于产业基地的政策办理。
本办法所称的生产性服务业包括:1.现代物流业:快递、仓储、货代、运输、综合物流。
2.高技术服务业:研发设计、信息服务,软件开发应用、信息系统集成服务、互联网增值服务、信息安全服务和数字内容服务、地理信息、检验检测、知识产权和科技成果转化等科技支撑服务。
对东莞市2023年“三旧”改造新政的解读与思考2013年1月,东莞市政府印发了《关于聚集先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》的通知,作为新一轮“三旧”改造(城市更新)工作的纲领性文件,《通知》就近年来东莞市存在的博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题,从“总体要求,强化规划引领、重点改造、规则透明、机制创新、实施保障”等六方面提出了一系列的要求和方向性措施。
从开发商/前期服务商、拆迁户/村集体、镇府角度对新政做出如下思考:一、对于开发商/原前期服务商来说1.如何协调将意向项目划入大中小圈(考虑指标、用地规划等);如华润置地参与深圳片区统筹规划。
结合市场、资金流、成本和政策变化,要视新政(公开招引实施主体、地价计收、平衡系数、联动改造等具体要求)出台时间、具体内容研判项目可实施性,是否还扎钉“大中小圈”的优质项目或寻求服务合作。
国企和央企在政策和资金方面更具有优势。
2.镇府公开招引专业技术机构,具体要求如何?是打包招引或单项招引?专业对口的服务有哪些?费用如何结算(预计招拍挂成交后支付)?原前期服务商发展方向如何(会是多项业务融合成新的服务公司吗),业务和人员是否需要重新整合?3.要约收购时,拆迁户可能提出更高的补偿要求或变相补偿,与前期工作时镇府协商结果不符,倒逼收购方增加收购成本、重新算账、重新谈判。
4.开发商和政府的开发思路、算账方式有所差异,且若收购方开展权益要约收购时补偿成本与前期预期相差过大,可能影响项目落地实施时间和实施可行性(规划调整、重新算账问题)。
5.拆迁户若不接受新的补偿安置成本核算谈判,则项目实施难度大,结合目前市场情况,需要较长的时间过渡;待普遍实施度高时,可以降低补偿预期和开发成本。
6.解决了单元划定与后续控规调整不一致问题,加之审批制度的改革,减少了成本和时间,提高了效率。
7.提出了境外权益人签约及产权注销、下落不明权益人或无主房屋财产代管,公有资产处理的思路。
虎门镇“三旧”改造(城市更新)地价分配办法及实施细则(试行)第一章总则为进一步增强《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》(东府〔2017〕50 号)的可操作性,明晰相关事宜,现结合我镇的实际情况,特制定本办法及实施细则。
第一条本镇经批准的“三旧”改造项目,国有建设用地使用权以出让方式供应的,其改造地价的分配,适用本办法及实施细则。
第二条凡按本办法及实施细则实行改造地价分配的,均应遵循《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》的基本原则,即市场地价评估原则、公平公正公开原则、支持产业发展原则、促进利益共享原则。
第二章地价计收分配第一节政府主导改造第三条镇人民政府主导改造的项目,地价款计提轨道交通建设发展专项资金、农业土地开发资金后依申请拨付给镇人民政府。
第四条通过征收农村集体建设用地后进行经营性开发的,土地出让纯收益按60%的比例返还出让金,其中返还土地出让金纯收益的30%可依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织被征地农民原有生活水平的补贴支出。
政府主导的改造项目,收回镇政府或其下属公司名下公益事业项目的国有建设用地使用权后规划为住宅或商服用途出让的,其中返还的土地出让纯收益的30%可依照有关规定返还给原农村集体经济组织,专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社估保障支出以及农村集体设施建设支出等。
上述的,“土地出让纯收益”是指土地出让收入扣除税费以及既定的改造成本或补偿价格后剩余的部分;“税费”是指按规定计提的农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金和住房保障资金、市土地统筹收入以及土地收储、出让过程中发生的税费。
第五条集体经济组织自行收回集体建设用地使用权、完成地上建筑物及附着物拆迁补偿并申请转为国有建设用地后,交由政府收储后出让的,政府可以按照土地出让纯收益5:5 的比例计算收储补偿费用。
政府也可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算收储补偿费用,“基础补偿”按公告的收储补偿标准计算,“增值共享”按土地出让纯收益60%的比例计算。
东莞市整村统筹“三旧”改造片区统筹规划研究——以东莞市樟木头镇官仓社区改造为例摘要:在中国快速城镇化进程中,超大特大城市的城中村改造一直备受关注,东莞市将城中村改造视为全市空间革命的重要抓手,而拆除新建类的城中村改造是融合社区、政府、企业重点关注的改造类型之一,本文以樟木头镇官仓社区为例,首先通过基础评估摸清社区现状底图底数并通过评估结果判断片区改造必要性、改造愿景和改造策略;其次通过改造统筹规划做好片区谋划、单元细分,平衡好片区内保护与开发利用,重塑政府、市场、村集体、权利人等利益格局,确保改造片区连片实施,提高土地集约利用效益;最后通过研究控规调整可行性及城市设计要素管控,做好片区统筹与法定规划的衔接及地块深度的精细化管控,保障片区见山、望水、显特色的公众利益不受损害。
关键词:城中村改造、整村统筹、片区规划、控规调整、城市设计一、研究背景城中村改造政策背景。
2023年7月21日,国务院办公厅发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,会议指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
指导意见核心是改善村居环境,目的是全面提升,推动发展方式转变。
东莞市城中村改造方式。
依据《东莞市城中村改造编制指引》城中村改造分为三种类型,分别是拆除新建类、整治提升类、拆整结合类,其中拆除新建类方式按东莞市“三旧”改造政策实施,整治提升类按编制“一村一策”报告实施。
整村统筹规划编制情形。
属于拆除新建类的城中村图斑若位于“三旧”改造城镇空间改造大圈范围内的,可编制片区统筹规划和单元规划,最后落实至控规;若城中村图斑不在“三旧”改造城镇空间改造大圈范围内的,则需要编制整村统筹规划,再编制单元规划和控规调整报告。
二、整村统筹编制内容参考《东莞市“三旧”改造(城市更新)片区统筹规划编审指引(试行)》中关于片区统筹规划的内容,一般包括基础评估、改造统筹、城市设计、规划调整、其他论证等环节。
东莞“三旧”改造实施细则2024年合同目录第一章:总则1.1 改造目的与原则1.2 改造范围与条件1.3 改造的法律依据第二章:改造主体与参与方2.1 改造主体资格2.2 参与方的权利与义务2.3 参与方的资格审核第三章:“三旧”改造项目申报3.1 项目申报条件3.2 项目申报程序3.3 项目申报材料第四章:改造规划与设计4.1 规划编制原则4.2 设计审查与批准4.3 规划与设计的变更第五章:土地使用权处理5.1 土地使用权确认5.2 土地使用权的收回与补偿5.3 土地使用权的出让第六章:改造实施程序6.1 改造方案制定6.2 改造方案审批6.3 改造施工管理第七章:资金管理与使用7.1 资金来源与筹措7.2 资金使用规定7.3 资金监管与审计第八章:改造成果的验收与交付8.1 验收标准与程序8.2 交付条件与流程8.3 质量保证与责任第九章:争议解决与法律责任9.1 争议解决机制9.2 违法改造的法律责任9.3 违约责任第十章:附则10.1 合同生效与备案10.2 合同的解释权10.3 其他补充规定签字栏改造主体(甲方)签字:____________参与方(乙方)签字:____________签订日期:____年____月____日签订地点:东莞市____________附件清单:____________(注:附件应包括改造项目批准文件、土地使用权证明等相关文件)合同编号___________第一章:总则1.1 改造目的与原则本细则旨在规范东莞市“三旧”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造活动,提升土地利用效率,促进城市可持续发展。
1.2 改造范围与条件“三旧”改造适用于东莞市规划区内需更新改造的区域,应符合城市规划和土地利用总体规划。
1.3 改造的法律依据本细则依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规制定。
第二章:改造主体与参与方2.1 改造主体资格改造主体应为具有独立法人资格的单位,具备相应的资金实力和改造能力。
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市推进“三旧”改造工作方案》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2009.08.13•【字号】东府办[2009]113号•【施行日期】2009.08.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市推进“三旧”改造工作方案》的通知(东府办〔2009〕113号)各镇人民政府(街道办事处),市府直属各单位:《东莞市推进“三旧”改造工作方案》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
二○○九年八月十三日东莞市推进“三旧”改造工作方案为深入贯彻落实国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》、省委省政府《关于争当实践科学发展观排头兵的决定》及《关于加快建设现代产业体系的决定》,完成全省节约集约用地和“三旧”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造试点市的“先行先试”工作任务,进一步加快推进全市产业结构调整和转型升级,现结合我市实际,制定本工作方案。
一、加快推进“三旧”改造的重要性和紧迫性“三旧”是以往粗放用地方式的历史产物,也是在新增建设用地资源有限的条件下,拓展用地空间的重要资源。
省委省政府高度重视,把“三旧”改造作为全省深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》、争当实践科学发展观排头兵和加快建设现代产业体系的重要工作来部署,明确各市人民政府是本行政区域内推进“三旧”改造工作的执行主体,各市人民政府主要负责人是第一责任人;从2009年起,各市人民政府须每年向省人民政府专题报告“三旧”改造工作情况;对推进“三旧”改造工作规范认真、成效显著的地级市,省人民政府将给予表扬,并在分配下一年度新增建设用地指标时予以倾斜。
省即将出台的“三旧”改造政策,规定各类历史用地手续工作须在三年内完成。
国家和省赋予我市“三旧”改造“先行先试”的政策探索任务,为我市实事求是解决历史遗留用地问题提供了政策机遇。
虎门镇“三旧”改造拆迁补偿安置办法为加快落实我镇“滨海国际商城”战略,积极实施和稳步推进“三旧”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造,合理兼顾全社会与各拆迁当事人的总体利益,保障改造项目的顺利进行,根据《东莞市“三旧”改造房屋拆迁补偿安置工作指导意见》和有关规定,结合本镇实际,制定本办法。
第一章拆迁补偿安置的实施一、经批准的本镇辖区范围内“三旧”改造项目,其拆迁补偿安置适用本办法。
二、镇人民政府“三旧”办和房屋拆迁管理机构负责本镇辖区范围内“三旧”改造项目中拆迁补偿安置的指导、组织、协调、监督和管理工作,应切实履行职责,确保拆迁补偿安置工作依法、有序、稳妥进行。
镇规划、建设、国土、房管、综合执法、宣传、财政、工商、经贸、税务、维稳等部门和单位应当按照镇人民政府的统一部署,认真履行各自职责,共同促进“三旧”改造项目拆迁补偿安置的落实。
资产管理、电信、供电、广播电视、自来水、燃气等单位应根据设施权属和项目实际等,积极支持和主动参与拆迁工作。
三、根据“三旧”改造项目的实施主体,确定拆迁人。
(一)政府主导或由政府负责拆迁的项目,拆迁人为镇人民政府“三旧”办和房屋拆迁工作机构。
(二)社会资金参与改造并通过招标、竞投等方式由企业取得拆迁资格的项目,拆迁人为中标企业。
(三)集体经济组织自行改造的项目,拆迁人为集体经济组织;集体经济组织与他人合作开发建设的项目,拆迁人依双方约定可确定为其中一方或双方。
(四)原土地使用权人自行改造的项目,拆迁人为原土地使用权人。
四、社区居委会应根据属地负责的原则,负责组织和协调实施本辖区内拆迁补偿安置的具体工作。
政府主导或社会资金参与改造的拆迁人应履行与社区居委会按本办法协商确定拆迁补偿安置的具体事项和落实补偿安置资金等责任,社区居委会应履行组织实施拆迁补偿安置工作的责任。
经拆迁人与社区居委会协商,可由社区居委会对拆迁补偿安置实行包干负责。
五、具体改造项目实施拆迁前,应根据本办法和有关规定编制项目的具体拆迁补偿安置方案。
城市更新政策解读市自然资源局2019年9月一、《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引(试行)》解读目 录04 工作流程 02 名词解释03 主要内容01 起草背景 05调整退出06特殊情形标图建库专项规划年度计划单元划定确认主体1+N总体实施方案实施监管单一主体挂牌招商单元实施前必先完成单元划定工作专项规划批准后才受理2019年单元划定方案总体工作流程提高准入明确条件 加强统筹简化建筑量计算方式,加快审批效率,为后续挂牌招商明确设立条件适当提高准入门槛,鼓励产业改造、连片改造,杜绝“圈地囤地,吃肉留骨”联合多部门集中审查,加强统筹谋划,提升更新单元整体改造效益是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下,按照相关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素,划定具有一定面积、相对成片的改造区域,作为城市更新规划、建设、监管的基本单位更新单元传统产业类更新单元:规划为普通工业用地(M1、M2)和仓储用地(W1)的更新单元 新型产业类更新单元:规划为新型产业用地(M0)及其相关配套用地的更新单元产城融合类更新单元:规划为产业(含M0)用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元 居住类更新单元:规划为居住用地的更新单元根据规划功能主要可分为以下七类:① ② ③ ④商住类更新单元:规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元 综合类更新单元:规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元 公益类更新单元:规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元⑤ ⑥ ⑦命名规则xx 镇/街道/园区+xx 社区/村+特征词+功能类型+更新单元不应出现“改造”、“项目”或标图建库号等文字表述三、主要内容一、方案概况二、大型片区统筹三、区位和范围四、现状使用情况六、更新模式五、单元细分八、用地贡献和公共配套设施七、更新方向九、建设容量计算十、控规调整说明十一、其他十二、图集及附表主要章节•更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内•超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10%•工业(不含M0和产业转型升级基地)或仓储用途不受比例限制三、主要内容区位和范围•以道路、河流、山体等为界,结合权属和行政界线修正,保证边界相对规整 •一般以道路中心线为界,需实施道路的以道路红线为界,将规划道路纳入单元 •改造(实施)需求迫切的旧村庄和规划公共设施,原则上应纳入单元统筹考虑 •现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围•单元面积原则上在150至500亩之间,大型改造片区面积不超过1500亩 •莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低 •政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制空间要求边界要求规模要求三、主要内容现状使用情况土地利用现状土地权属信息建筑安全质量周边道路设施历史使用情况改造必要性对拆除重建区、“三地”和超标“三地”区范围内不符合土规的地块,园区、镇街应出具承诺函,承诺在更新单元划定方案获批之日起半年内完成所有土规调整工作,提供土规调整初步方案(含土规调整位置示意图),并注明调整面积拆除重建区生态修复区历史文化保护区整治活化区三地和超标三地区现状道路区其余用地区现状保留区单元外拆除区细分区域•拆除重建区:符合“三旧”改造标图建库•生态修复区:生态控制线和高速公路中心线两侧70米范围•三地和超标三地区:符合“三地”(超标“三地”)政策要求,无法单独出具规划涉及条件•其余用地区:不符合标图建库和“三地”要求,但确需纳入单元一并实施•现状道路区:24米及以上道路•单元外拆除区:单元范围切割现状建筑物细分理由8 + 1三地和超标三地区现状道路区 其余用地区 现状保留区单元外拆除区拆除重建区生态修复区 拆除范围整治活化区历史文化保护区非拆除范围☐可纳入•现状已建且地类为建设用地☐酌情纳入•现状已建但地类为非建设用地或现状已拆除但地类为建设用地☐不应纳入•现状未建且地类为非建设用地☐应纳入•与规划道路的线型或宽度不一致的,规划道路中现状为建成区的部分 •因道路、河流等因素需对现状建成区进行清理的区域 •单元内城市重要道路沿线和改造需求迫切的旧村庄、旧城镇如何判别是否纳入拆除范围030102优 化 路 径纳入“三地”和超标“三地”区的新增用地和空地必须符合“三地”(含超标“三地”)标准,分析各地块面积以及占拆除重建区面积比例,并重点说明能否单独出具规划设计条件按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区,规划为其他用途的新增用地和空地原则上不纳入单元范围实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地,优先考虑纳入“三地”和超标“三地”区。
东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》的通知正文:----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》的通知东府〔2017〕50号各镇人民政府(街道办事处),市府直属各单位:现将《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。
东莞市人民政府2017年6月19日东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)第一章总则第一条为适应土地市场变化,完善差别化的“三旧”改造地价激励政策,发挥地价杠杆对“三旧”改造的推进作用,根据《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016〕147号)、《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》(东府〔2009〕144号)及有关法律、法规和政策规定,制定本办法。
第二条本市经批准的“三旧”改造项目,国有建设用地使用权以出让方式供应的,其改造地价计收和分配,适用本办法。
第三条“三旧”改造地价计收和分配遵循以下基本原则:(一)市场地价评估原则,以第三方专业评估确定的区片市场评估价作为“三旧”改造地价计收体系基础。
(二)公平公正公开原则,“三旧”改造地价计收体系经专家评审、公开征求意见、集体决策等程序后对外发布实施,并报省国土资源厅备案,抄送市审计局。
(三)支持产业发展原则,鼓励盘活存量用地建设产业转型升级基地和科技企业孵化器项目,支持科技创新和加工贸易转型升级。
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2023.03.29•【字号】东府办〔2023〕5号•【施行日期】2023.05.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》的通知东府办〔2023〕5号各镇人民政府(街道办事处),市府直属各单位:现将《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》印发给你们,请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2023年3月29日目录第一章总则第二章非住宅类物业改造核算标准第三章住宅类物业改造核算标准第四章其他第五章附则东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引第一章总则第一条为进一步深化创新改革,明确“三旧”改造(城市更新)区片容积率和区片地价计收补偿安置成本,打造“三旧”改造(城市更新)阳光工程,激发“三旧”改造(城市更新)生机活力,助力项目提速、提质、增效,根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》(广东省人民政府令第279号)《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号)等规定,结合本市实际,制定本指引。
第二条本指引遵循政府引导、市场参与、尊重历史、公平清晰的理念与原则,按照“基础补偿+增值共享”的思路,设定全市统一、公开透明、简明易行、科学合理的补偿安置成本核算标准。
第三条本指引适用于全市“三旧”改造(城市更新)区片容积率和区片地价计收补偿安置成本核算,具体包括全市采用政府主导模式和公开招引实施主体模式实施的“三旧”改造(城市更新)项目。
本指引不适用于国有土地上房屋征收与补偿,国有土地上房屋征收按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)和《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》(东府〔2022〕41号)执行。
汇报时间:2020年06月01政策沿革概述02三类改造操作流程03关键政策梳理04案例参考CONTENTS目录01政策沿革概述东莞城市角色国际制造业名城广深科技走廊投资热土城市更新新风口东莞投资新时代总体情况鼓励起步规范管理加强统筹2009-2013年2014-2017年2017-至今☐培育市场:政府让利,鼓励改造☐规范管理,推动连片改造☐工作机构:17年城市更新局成立☐引入实力企业,推进高品质建设品质提升导向:数量——质量——高质量截至2019年第一季度,东莞市共完成改造约3.12万亩其中:旧厂2万亩旧村0.86万亩旧城0.26万亩直接拉动投资约1131亿元社会资金投入1030亿元✓东莞具备更新潜力的区域面积达46-66万亩✓至2020年纳入标图建库面积达25万亩数据来源:市自然资源局政策解读资料面积准入门槛提高旧办法新办法✓最小单元面积是1公顷✓拆除重建无要求✓标图建库无要求✓实施改造等无要求✓最小单元面积是10公顷✓拆除重建占比50%✓标图建库占比60%✓实施改造占比70%改造模式“一减一增”旧办法✓政府主导✓权利人自改✓村企合作新办法✓取消村企合作改造模式✓增加单一主体挂牌招商模式(主要改造模式)审批流程批次计划(前期研究报告)控规调整改造方案征地收地收储供地旧办法新办法单元划定挂牌招商“1+N ”方案报批(前期研究报告、改造方案、征地、收地、收储、供地)控规调整签订土地出让合同02三类改造操作流程模式一:政府主导类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果市土地储备中心或镇街政府组织开展不动产权益核查与确认、土地及建筑物评估市土地储备中心或镇街政府开展收储补偿协商、签订补偿协议1、土地储备市属土地整备开发公司与属地镇街、村集体、权属人协商谈判,组建项目公司项目公司协助镇街政府开展不动产权益核查与确认,土地及建筑物评估2、土地整备开发3、镇村开发项目公司开展拆迁补偿协商,签订补偿协议村集体与镇街政府签订收储合作协议村集体协助镇政府开展不动产权以核查与确认、土地及建筑物评估村集体组织协助拆迁补偿协商,签订补偿协议镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门集中审查(包括专家评审和征求各部意见)市政府审议并出具批复土地出让:属于土地储备和镇村合作的,采用招拍挂出让,属土地整备的,可协议出让给项目与公司镇街政府申请控规调整(如涉及)镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后,到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与模式二:权利人自行改造类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门联合审查(包括专家评审和征求各部意见)市政府审议并出具批复改造主体签订土地出让合同,缴交土地出让金镇街政府申请控规调整(如涉及)镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后,到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与取得集体经济组织同意1、出让、划拨1、土地权利人自行改造2、集体流转土地权利人支付征地补偿款项(如涉及)3、涉及完善历史征地手续2、集体经济组织自行改造土地权利人支付征地补偿款项(如涉及)模式三:单一改造主体挂牌招商类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果镇街政府自行实施或委托服务商开展挂牌招商前期工作实施单一主体挂牌招商确认成交镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门联合审查(包括专家评审和征求各部意见)市政府审议并出具批复改造主体签订土地出让合同,缴交土地出让金镇街政府申请控规调整(如涉及)镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后,到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与单一改造主体与镇街政府签署监督协议前期工作实施挂牌实施方案编报产权注销土地供应及入库实施监管编报更新单元划定方案核查和确认不动产权益征询不动产权益人意愿拟定拆迁补偿方案确定政府(集体)综合收益编报挂牌招商方案委托挂牌公告和挂牌报名和资格审核政府(集体)综合收益报价确定成交方不动产权益要约收购招引前期服务商招引前期服务商具体流程《关于深化改革全力推进城市更提升城市品质的意见》指出,前期工作主要由镇街政府承担,根据需要也可以通过公开方式招引前期服务商。
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方:XXX乙方:XXX2024东莞“三旧”改造实施细则本合同目录一览第一条:合同主体及定义1.1 甲方名称及定义1.2 乙方名称及定义1.3 丙方名称及定义第二条:改造项目范围与内容2.1 改造项目地点2.2 改造项目范围2.3 改造项目内容第三条:改造实施步骤与时间3.1 项目前期准备3.2 项目立项审批3.3 项目规划设计3.4 项目施工建设3.5 项目验收与交付第四条:改造投资估算与资金筹措4.1 改造总投资估算4.2 各方投资比例4.3 资金筹措方式第五条:改造项目权益分配5.1 土地使用权变更5.2 改造项目收益分配5.3 改造项目风险承担第六条:合作方式与责任分工6.1 合作方式6.2 甲方责任与义务6.3 乙方责任与义务6.4 丙方责任与义务第七条:合同的履行与监督7.1 合同履行主体7.2 合同履行期限7.3 合同履行监督第八条:违约责任与争议解决8.1 违约行为及责任8.2 争议解决方式第九条:合同的变更与终止9.1 合同变更条件9.2 合同终止条件第十条:保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 违约保密责任第十一条:合同的生效、修改与解除11.1 合同生效条件11.2 合同修改条件11.3 合同解除条件第十二条:法律法规与政策遵循12.1 遵守法律法规12.2 遵循政策规定第十三条:其他约定13.1 甲方其他义务13.2 乙方其他义务13.3 丙方其他义务第十四条:合同附件14.1 附件一:改造项目规划设计方案14.2 附件二:投资估算明细表14.3 附件三:权益分配协议14.4 附件四:合作方责任分工表14.5 附件五:保密协议第一部分:合同如下:第一条:合同主体及定义1.4 改造项目:指位于东莞市镇(街道)的“三旧”改造项目,包括但不限于旧厂房、旧村庄和旧城镇的改造。
1.5 “三旧”改造:指旧厂房改造、旧村庄改造和旧城镇改造的简称。