近年来我国房地产价格调控政策的演变

《中国物价》2011．02

住房是人们日常生活的必需品之一，房地产

市场是社会主义市场经济的重要组成部分，2003

年，国务院18号文件中明确提出：“房地产业关

联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产

业”。作为国民经济支柱性产业的房地产业，对于

国民经济的持续稳定发展和人民生活水平的提高

有着重要的影响，而房地产的价格更是直接影响

到千家万户的实际利益，影响到和谐社会的建设。

然而近几年来，除2008年受金融危机的影响房地

产的价格略有降温外，我国房地产的价格是一路

攀升。为遏制房价过快上涨，国家出台的政策不

可谓不少，措施不可谓不严，决心不可谓不大，

但收效甚微，房价一边调控一边上涨，陷入了一

个越调越涨的怪圈。

同日益上涨的房价相对应的是求供缺口的加

大，住房的供给远远无法满足人们的需求。房地

产作为人们日常生活的一种必需品，涉及到人们

的切身利益，过高的房价既加重了人们的购房负

担，影响到人们住房条件的改善，也不利于金融

安全和社会的稳定，迫切要求政府进行调控，以

抑制过快增长的房价。

一、我国房地产价格调控的序幕

2003年之后，我国的房价出现了连续两年的

两位数高增长，面对这种严峻的形势，单纯依靠市场调节是不现实的。从2004年底开始，党中

央、国务院开始把对房地产价格的调控作为一项

重要内容，并针对房地产市场这些年累积起来的

突出问题，采取了一系列措施。2004年8月，国

务院颁布了8.31土地政策，从源头上规范土地市

场。2004年10月29日，央行提高商业银行存贷

款利率，第一次明确地表明国家坚定地通过经济

手段来调控房价的决心。

2005年3月26日，国务院下发了《国务院

办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（以下简

称旧国八条），在旧国八条中，明确指出：“各

地区、各部门要充分认识房地产业的重要性和住

房价格上涨过快的危害性，高度重视，加强领

导，把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏

观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住

房价格过快上涨”，将房价问题提高至政治高

度，明确表示要将追究地方主要领导的责任，表

明了房价必需降下来的决心，并针对我国房价增

长过快的原因，提出了“高度重视稳定住房价格

工作、切实负起稳定住房价格的责任、大力调整

和改善住房供应结构、严格控制被动性住房需

求、正确引导居民合理消费预期、全面监测房地

产市场运行、积极贯彻调控住房供求的各项政策

措施、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查”

八条意见。这八条意见言简意赅，从房价、供应近年来我国房地产价格调控政策的演变

孙莹高芳菲

摘要：近年来，我国的房地产的价格持续走高，求供缺口日益增大，住房的供给远远无法满足人们的需求。房地产作为人们日常生活的一种必需品，涉及到人们的切身利益，过高的房价既加重了人们的购房负担，也不利于社会的稳定，迫切要求政府进行价格调控，以抑制过快增长的房价。本文回忆分析了近几年来国家针对房地产价格过高调控的过程。关键词：房地产价格调控

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结构、消费观点、市场监测等多方面切入，意在

稳住房价。

之后不久，2005年5月13日，建设部、国

家发展改革委等七部委又出台了《关于做好稳定

住房价格工作的意见》（以下简称新国八条）。

新国八条认为“保持房地产市场持续健康发展，

事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小

康社会目标的实现”，而“当前一些地区存在房

地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供

应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问

题”，因此有必要进一步加强对房地产市场的引

导和调控，“切实稳定住房价格，促进房地产业

的健康发展”。同时提出了八条意见：“强化规

划调控、改善住房供应结构，加大土地供应调控

力度、严格土地管理，调整住房转让环节营业税

政策、严格税收征管，加强房地产信贷管理、防

范金融风险，明确享受优惠政策普通住房标准、

合理引导住房建设与消费，加强经济适用住房建

设、完善廉租住房制度，切实整顿和规范市场秩

序、严肃查处违法违规销售行为和加强市场监

测、完善市场信息披露制度”。新八条意见是对

旧八条意见的解释与细化，重在落实与完善，并

将调控措施具体化。

两个八条的相继出台，直接针对房价涨幅过

快的问题，显示了中央政府调控楼市的决心，标

志着我国正式拉开了房地产价格调控的序幕。

二、我国房地产价格调控的发展

新旧八条出台之后，除上海的房价曾出现过

短暂的下降外，北京、广州等地的房价不但没有

下降，反而继续上升，供不应求的局面依然存在，

稳定和下调房价的目标并没有实现。

2006年5月24日，在《国务院办公厅转发

关于调整住房供应结构稳定稳定住房价格意见的

通知》（以下简称国六条）中，又提出了六条针

对性措施，其具体内容如下：“1.切实调整住房

供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商

品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具

体比例要求。2.进一步发挥税收、信贷、土地政

策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政

策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度

调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定

房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，

制止囤积土地行为。3.合理控制城市房屋拆迁规

模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。4.进

一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开

发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交

易、囤积房源和哄抬房价行为。5.加快城镇廉租

住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发

展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收

入家庭的住房困难。6.完善房地产统计和信息披

露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及

时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论

导向。”相比2005年的两个“国八条”，“国六

条”开始从国家整体战略的角度着眼，不再仅仅

局限于眼前一段时间内的状况，在大范围的指导

性上更进了一步，但国六条仍然只是提出了大的

思路和框架，缺乏量化和可行性的方案，本身不

具有执行性，需要地方对其做出细化规定后方能

真正发挥宏观调控的作用。

国六条的出台使得2006年的房价增幅略有下

降，但到2007年，市场经过一段观望之后，再度

出现房价的大幅上涨。房价太高，住房保障制度

的不完善，使得大部分人不可能通过市场解决住

房，因此，如何让房价回归到合理涨幅，并通过

保障住房让大多数人住上房子就成为迫切需要解

决的问题。2007年8月7日，在国务院总理温家

宝主持召开的国务院常务会议上，为帮助解决低

收入家庭住房问题，讨论并原则通过了《国务院

关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

（以下简称《意见》）。《意见》要求“以城市低收

入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制

度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、

旧住宅区改造力度，力争到‘十一五’期末，使

低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其

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他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善”，

要“继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政

策措施的落实。各地区、各有关部门要在认真解

决城市低收入家庭住房困难的同时，进一步贯彻

落实国务院关于房地产市场各项宏观调控政策措

施。”经过新一轮的调控，房地产市场秩序有所

好转，但住房供应结构调整总体进展较慢，部分

城市房价涨幅较高等问题依然突出。

2008年，由于受金融危机的影响，房价出现

回落，房地产业成为中国抵御全球经济危机冲击，

拉动内需，力保增长的关键一环。

三、我国房地产价格调控的强化

从2009第二季度开始，房地产在经过2008

年的低潮期后，再度进入疯涨期，商品房的平

均价格增幅高达到23.6%，2009年12月14日，

在国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议

上，再提“遏制部分城市房价过快上涨的势

头”，并研究了完善促进房地产市场健康发展的

政策措施，要求“按照稳定完善政策、增加有

效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，

继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强

和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政

策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建

设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分

城市房价过快上涨的势头”，并提出了四条措

施。（以下简称国四条）其主要内容为：“1.

要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中

低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房

用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证

质量前提下，加快普通商品住房建设。2.继续

支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投

机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切

实防范各类住房按揭贷款风险。3.要加强市场

监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产

市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制

度。加强房地产信贷风险管理。4.要继续大规

模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的

住房问题。”国务院常务会议推出的四项举措，

总体而言是投资、消费与平抑房价缺一不可。

紧接着，在2010年1月10日，为解决部

分城市出现的房价上涨过快等问题，国务院又

下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场平

稳健康发展的通知》（以下简称称国十一条）。

国十一条主要重申和细化了“国四条”，然而其

措辞明显比后者严厉，抑制性的内容远多于支

持性的内容。其主要内容为：“1.加快中低价

位、中小套型普通商品住房建设。2.增加住房

建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用

效率。3.加大差别化信贷政策执行力度。4.继续

实施差别化的住房税收政策。5.加强房地产信

贷风险管理。6.继续整顿房地产市场秩序。7.进

一步加强土地供应管理和商品房销售管理。8.

加强市场监测。9.力争到2012年末，基本解决

1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。10.

中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，

适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标

准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调

动地方积极性，确保资金使用效果。11.进一步

健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭

住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县

人民政府抓落实的工作责任制。”

可见，此房地产价格调控的总体思路是既要

遏制房价的高涨，又要稳定房地产的发展势头，

又要平抑房价，既要防左也要防右，既要防止房

地产泡沫危机，也要防止由于刺破房地产泡沫而

导致经济下跌的惨相。

参考文献:宋勃，《房地产价格波动：特征、效应与调控》，《现代经济探讨》，2010.11。杨玉珍、文林峰，《抑制房价过快上涨宏观调控政策实施效果评价及建议》，《管理世界》,2005.6。.胡晓，《收入差距与中国房地产价格:理论与实证———兼论当前房地产调控的有效性》，《财经科学》，2010.12。（作者单位：中国人民大学财政部离退休干部局）责任编辑：李铁军

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