房地产调控政策变化历程

我国运用货币政策调控

房地产市场的历程与效果评价*

□杨刚杨涛姚玲珍

房改以来我国运用货币政策对房地产市场的调

控，大致可以划分为向上调控房价和向下调控房价

两种，其中既有经验也有教训。总的来看，向上调控

都取得了成功且效果显著，而向下调控效果较差且

教训甚多。目前在房地产市场出现较为明显分化的

情况下，需采用以数量型工具为主、价格型工具为辅

的货币政策工具组合，同时根据各城市的具体情况，

因地制宜地制定各种针对性更强的政策予以应对，

才能防范房地产金融风险，充分发挥房地产业拉动

内需的作用，促进宏观经济稳定可持续发展。

一、引言

房地产市场宏观调控，是指在房地产市场失灵

严重、量价波动幅度过大、影响国民经济稳定可持续

发展的情况下，政府综合运用各种政策工具，从宏观

上进行指导、调节、监督和控制，以促进供需的总量

均衡和结构优化，促进房地产市场发展的持续、健

康、稳定与繁荣。在经济衰退时期，通过房地产市场

调控可以带动国民经济发展；而在经济繁荣时期，通

过房地产市场调控可以抑制其非理性发展，此时的

调控目标要防止房价的过快或大幅上涨，避免泡沫

经济、金融风险的产生。

我国房地产市场存在的主要问题包括：一是宏

观经济方面的问题，如投资渠道不畅、土地财政依

赖、城市化进程快、住房改善性需求大等；二是金融

方面的问题，包括信贷、基础货币发行、利率、汇率、

税率以及民间借贷监管等；三是房地产市场本身以

及住房保障体系不完善所导致的一系列问题。因此，

我国房地产市场宏观调控是一个系统工程，必须综合运用货币政策、财政政策、房地产产业政策进行调

控，必要时还需使用行政、法律等系列政策组合进行

全方位的立体调控。本文将主要探讨我国运用货币

政策调控房地产市场的历程与效果，为进一步完善

房地产市场调控提供一些建设性意见。

二、我国运用货币政策调控房地产市场的四个

阶段

1998年7月3日，国务院印发《关于进一步深

化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，这标

志着我国房改正式启动，福利分房制度开始逐渐由

1分类调控

国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

点评：从2005年至2013年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。但这不意味着政府不调控，而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长，更加灵活机动的市场手段被融入其中，比如热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会宽松。

2 支持首套房贷

5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。

点评：今年初，很多城市的中小商业银行出现了停止放贷的现象。北京市场上房款放款时间拉长，导致不少购房交易停滞。央行“喊话”后，房贷审批流程缩短，对于首次置业人群来说是一大利好。

3 限购相继取消

从今年6月下旬呼和浩特发文取消限购以来，全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。

点评：今年以来，全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。在这背景下，各地方政府纷纷放松限购政策，以求可以提振市场士气，加快去库存。但造成成交低迷的因素复杂多变，并不是只靠政策松绑可以解决的。

4 “不动产登记”征意见

8月15日，《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》公布，规定将集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；宅基地使用权等纳入不动产登记范围中。而《条例》也对查询做出规定，要求民事主体去登记机构查询要说明目的。按照《物权法》规定，必须是权利人和利害关系人才可以进行查询。

点评：不少人将不动产登记制度误读为一种能够有效遏制高房价、反腐败等等问题的规章制度，从而使得这一条例牵扯甚广，并且背负了太大的社会压力。但如果只从功能来讲，不动产登记制度的目的其实还是在于建立信息库，从而消除信息孤岛。虽然在客观上能够有助于调查腐败案件、抑制投资性需求的作用，但毕竟作用有限，不应被赋予太多的希望。

ｌｌ上海房地　

房地产调控政策和政策调控　

文／李战军　

发端于２００３年的房地产调控，以商品房特别是商品　

住宅的市场价格为主要调控目标，动用政府各种资源，前　

后历经十年时间，其中不乏起起伏伏。房价何时能够达到　

调控的预期．回归到的　合理区间　？对一个产业坚持十　

年调控而始终未见成功和结束，这在我国经济史上是极为　

罕见的。此事也将成为经济学教科书上的经典案例。值得　

行业界人士和经济界学者认真学习和总结。　

如同贫困的哲学和哲学的贫困不一样，调控政策和政　策调控也是不一样的。房地产的调控政策出自于不同－￣ＢＩ＇３，　

各种政策大体又可分为行政的、经济的、法律的和警示的。　

政策调控体现政府的意志，通过特定的行政机构以文件形　式作用于房地产监管机构、房地产业、房地产市场和房地　

产企业。　

一、调控政策的评价　（一）调控政策是对原先的土地和住房制度改革作出　

的重大调整　

从２０世纪８０年代末到９０年代末，中国进行了为期　

十年的土地和住房制度改革　确立了市场化、商品化的基　

本方向，同时要求各级政府承担起对中低收入者住房保障　

的职责。　

而现行的房地产调控政策则建立在下列判断的基础　

上：房地产市场失灵　需要借助于政府的行政之手进行调　

控；房地产市场充满泡沫和投机．总体状况不健康：房地　产业应该回归到民生产业，住宅产品应该回归消费品的特　

性而不是投资品的特性　土地和住房制度改革导致了城镇　

劳动者对公共资源占有的不平等和贫富两极分化；土地财　

政扭曲了经济发展的模式。　

将个别视作～般，将表象视作本质，将支流视作主流．　

将局部问题视作全局问题，将经济问题视作政治道德问题，　

将家庭理财视作投机炒作。从一开始，房地产政策调控的　

出发点就建立在总体判断错误的基础之上。　

（二）调控政策条款不断重申、调整和重组　

房地产调控的各项政策条款经常被称为　新政”　甚　

至被设为“史上最牛、最严厉”的前置词。如果将一轮轮　的调控政策前后进行对比分析．就会发现每一轮的调控政　

分析房地产政策调控与房地产市场

摘 要 近来国家对房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段，在一系列房地产新政出台的背景下，房地产市场出现了“量跌价涨”的局面，本文分析了这一局面产生的原因，并提出相应的政策建议。

关键词 房地产政策 房地产市场 调控 政策建议

一、房地产新政与房地产市场表现

2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010年1-2月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。

二、房地产政策调控失效的原因分析 不可否认，此次房地产政策调控调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高都是史无前例的，这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在如此严厉的调控中，大中城市的房价为何不降反升，房地产政策调控失效的原因是什么，本文归纳了以下几点：

首先，“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定，国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰，而这些模糊的概念就是导致“国十条”实施效果欠佳的一个重要的原因。例如“国十条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出“房价过高、上涨过快”的界定标准，也没有公布哪些城市出现“过高过快”，应属于被打击地区。再者，“国十条”规定，“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格”，但对什么是“哄抬房价、捂盘惜售”，也未有清晰界定标准，其次，“国十条”中普遍被视作打击炒房者最有效的一条——“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”（也就是房地产特别税和收益税），至今不见踪影。“国十条”对开发商最有效的制约手段——对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查”，也停留在一句口号上。