奥鹏大工15秋《房地产估价》在线作业3满分答案

房地产估价作业题与答案3房地产估价第三次形考作业讲评一、名词解释（每小题5分后）1．收益法：是收益还原法的简称，又称为收入资本化法或收益现值法，其计算原理是运用适当的还原利率，将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。

2．还原成利率：就是将房地产的年纯收益还原成为价格的利率，其实质就是一种投资收益率。

3．实际纯收益：是指待估价房地产在目前的使用状态下所取得的纯收益。

4．趋势法：就是长期趋势法的缩写，又称作时间序列分析法、历史延展法或外推法，它就是依据一系列未知房地产价格数据，运用一定的数学方法，对未来房地产价格展开推断和推论的一种估价方法。

5．加权平均法：就是根据对待估价房地产影响程度的不同，对不同时期的房地产价格赋予相应的权数，然后计算其平均值，以此作为待估价房地产价格。

6．深度指数：又称作深度百分率，充分反映则表示距离街道深度对土地价格的影响程度。

7．标准深度：路线价是指标准深度的单位价格。

标准深度的确定，直接关系到路线价的确定和深度指数表的编制。

标准深度的确定方法有两种，其一为以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准，其二为根据某一路线价区段内各幅土地的平均深度确定。

8．四三二一法则：又称慎格尔法则，它就是由j.a.zangerle在其所撰的《房地产估价原则》一书中明确提出，并在估价实践中最早采用的法则。

其含义就是，将标准深度为100英尺浅普通临街地分割成以街区平行的4等份，每份为25英尺浅，然后从临街方向已经开始，第一个25英尺土地的单位价格为路线价的40%，第二个25英尺土地的单位价格为路线价的30%，第三个25英尺土地的单位价格为路线价的20%，第四个25英尺土地的单位价格为路线价的10%。

二、论述题（每小题20分，涉及到具体概念的要给出定义）1．收益法的应用领域须要满足用户哪些条件？答：收益法的应用需要满足的条件包括（1）收益的可计量性；（2）收益的连续性；（3）收益的稳定性；（4）还原利率的可确定性；（5）风险的可衡量性。

大工20秋《房地产估价》离线大作业学习中心：学号：姓名：作业提交：大作业上交时文件名写法为：[姓名奥鹏卡号学习中心]（如：戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP）以附件word文档形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选择已完成的作业（注意命名），点上交即可。

如下图所示。

注意事项：独立完成作业，不准抄袭其他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。

（2）市场比较法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

题目二：收益法及其应用（1）收益法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。

（2）收益法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用收益法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用收益法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用收益法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用收益法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

题目三：成本法及其应用（1）成本法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍成本法的含义、成本法适用的估价对象和条件、成本法估价的操作步骤等。

（2）成本法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用成本法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用成本法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用成本法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用成本法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。

A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。

A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。

A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。

问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。

A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。

A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。

A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。

A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。

A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。

A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。

A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。

大工19秋《房地产估价》在线作业3-0001
试卷总分:100 得分:100
一、单选题 (共 5 道试题,共 40 分)
1.假设开发法应用过程中首先需要（）。

A.预测开发完成后的房地产价值
B.选择最佳的开发利用方式
C.调查待开发房地产的基本情况
D.估计开发建设期
答案:C
2.（）的理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

A.长期趋势法
B.路线价法
C.收益法
D.成本法
答案:B
3.假设开发法的理论依据与（）的相同。

A.长期趋势法
B.收益法
C.成本法
D.市场比较法
答案:B
4.房地产估价业务来源有三类，其中（）是指估价人员走出门去努力争取为他人提供估价服务。

A.被动接受
B.自有自估
C.主动争取
答案:C
5.（）又称为外推法、趋势法。

A.长期趋势法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
答案:A
二、多选题 (共 5 道试题,共 30 分)
6.在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。

A.隐含的估价对象范围不同
B.选用的估价方法不切合估价对象
C.参数选取不合理。

大工15秋《房地产估价》在线作业3
一、单选题（共5 道试题，共40 分。

）
1. （）的理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

A. 成本法
B. 收益法
C. 路线价法
D. 长期趋势法
————选择：C
2. （）又称为外推法、趋势法。

A. 成本法
B. 收益法
C. 假设开发法
D. 长期趋势法
————选择：D
3. （）适用的对象是价格无明显季节波动的房地产。

A. 成本法
B. 收益法
C. 市场比较法
D. 长期趋势法
————选择：D
4. 假设开发法的理论依据与（）的相同。

A. 成本法
B. 市场比较法
C. 收益法
D. 长期趋势法
————选择：C
5. （）也称为剩余法、预期开发法。

A. 成本法
B. 市场比较法
C. 假设开发法
D. 长期趋势法
————选择：C
大工15秋《房地产估价》在线作业3
二、判断题（共15 道试题，共60 分。

）
1. 房地产估价估价业务来源有以下三类：（1）被动接受、（2）主动争取、（3）自有自估。

A. 错误。

大工15秋《房地产估价》在线作业1
一、单选题（共5 道试题，共40 分。

）
1. （）是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。

A. 估价对象
B. 估价原则
C. 估价假设
D. 估价目的
——选择：D
2. 房地产估价是指专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在（）的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。

A. 估价时点
B. 估价程序
C. 估价原则
D. 估价方法
——选择：A
3. 房地产区位状况的描述不包括（）。

A. 建筑物实物状况描述
B. 位置描述
C. 交通描述
D. 外部配套设施描述
——选择：A
4. 房地产价格影响因素的分类中，（）包括土地面积、土地形状、地形地势、土壤地基以及土地开发程度等。

A. 建筑物实物因素
B. 土地实物因素
C. 区位因素
D. 人口因素
——选择：B
5. 按房地产实体存在形态划分，房地产价格不包括（）。

A. 租赁价格
B. 土地价格
C. 建筑物价格
D. 房地价格
——选择：A
大工15秋《房地产估价》在线作业1。

大工15秋《工程估价》在线作业1 满分
答案
大工15秋《工程估价》在线作业1
本次在线作业共有15道单选题，总分为60分。

1.按照我国现行规定，二次搬运费不属于直接工程费，其他选项包括人工费、施工机械使用费和材料费。

2.在我国工程造价管理中，一般认为初步设计阶段对造价的影响程度最大。

3.按照我国现行规定，国产设备的原价通常指设备制造厂的交货价。

4.工程估价的计价过程具有多次性的特征，其中应进行预算造价的阶段是施工图设计阶段。

5.在世界银行工程造价的构成中，应急费包括未明确项目
的准备金和不可预见准备金两个部分。

6.根据《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2003]206号）文件规定，对构件和建筑安装物进行一般鉴定和检查所发生的费用列入材料费。

7.属于建筑安装工程直接工程费的是人工费。

8.按照我国现行规定，劳动保险费属于企业管理费。

9.根据“建筑安装工程费用项目组成”（建标[2003]206号）文件的规定，大型机械设备进出场及安拆费应计入措施费。

10.单项工程通常具有独立的设计文件，且建成后可以独
立发挥生产能力或效益。

11.如果以一所学校为一个建设项目，那么教学楼工程可
以理解为单项工程。

12.根据《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2003]206号）文件的规定，直接工程费中人工费的生产工人包括劳动保护费。

删除了开头的题目和答案，以及重复的题目编号。

同时，对每段话进行了简单的改写，以使其更加清晰易懂。

大工19秋《房地产估价》在线作业2-0001
试卷总分:100 得分:100
一、单选题 (共 5 道试题,共 40 分)
1.（）是求取待估房地产（估价对象）在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

A.长期趋势法
B.成本法
C.市场比较法
D.假设开发法
答案:B
2.市场比较法的适用范围包括（）。

A.没有房地产交易的地方
B.普通商品住宅
C.教堂
D.寺庙
答案:B
3.采用（）求得的房地产价格又称比准价格。

A.长期趋势法
B.成本法
C.市场比较法
D.假设开发法
答案:C
4.（）特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。

A.收益法
B.成本法
C.市场比较法
D.假设开发法
答案:B
5.应用市场比较法估价时，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）倍范围内。

A.0.5—2
B.2—3
C.1—4
D.1—3
答案:A
二、多选题 (共 5 道试题,共 30 分)
6.关于重新购建价格的说法，正确的有（）。

A.重新购建价格相当于账面价值
B.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出。

大工秋《房地产开发与经营》在线作业1试卷总分: 100 测试时间: -- 试卷得分: 100一、单项选择题（共 5 道试题, 共 20 分。

）得分：201. 下列有关各类用地最高出让年限说法不对旳旳是()。

A.居住用地70年B.教育用地50年C.综合用地40年D.工业用地40年满分: 4 分得分: 42. 契税旳纳税义务人为()。

A.房地产旳发售人B.房地产旳购置人C.房地产旳使用权人D.房地产旳出租人满分: 4 分得分: 43. 《都市房屋拆迁管理条例》规定, 货币赔偿金额根据被拆迁房屋旳区位等区素以()确定。

A.重置价格结合成新B.市场指导价C.基准地价D.房地产市场评估价格满分: 4 分得分: 44. 某宗地居住建筑用地面积1200平方米, 其上建有一幢6层住宅楼, 该楼各层旳建筑面积均为900 平方米, 该宗地旳居住建筑密度为()。

A.0.75B.3.75C.4.5D.5满分: 4 分得分: 45. 房地产开发旳程序重要分为()四个阶段。

A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售D.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售满分: 4 分得分: 4二、多选题（共 5 道试题, 共 40 分。

）得分: 401. 房地产市场定性预测措施包括()。

A.集体判断法B.简朴平均数法C.专家会议法D.专家征询法满分: 8 分得分: 82. 在房地产市场调查措施中, 搜集一手资料旳措施有()。

A.文案调查B.访谈调查C.问卷调查D.实地调查E.. 调查满分: 8 分得分: 83. 下列建设用地旳土地使用权可以采用行政划拨方式获得旳有()。

A.豪华住宅用地B.非国家重点扶持旳交通项目用地C.军事用地D.经济合用住房建设用地满分: 8 分得分: 84. 新区开发与旧区改造相比, 有()特点。

A.土地费用高B.受周围环境制约少C.拆迁安顿赔偿费低D.都市规划限制条件苛刻满分: 8 分得分: 85. 房地产泡沫产生旳成因包括()。

大工21秋《房地产估价》在线作业3
试卷总分:100 得分:100
1.运用（）的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐，有可供使用的科学合理的深度指数表。

【A.项】成本法
【B.项】路线价法
【C.项】假设开发法
【D.项】长期趋势法
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成
【正确-答案】:B
2.评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越小，评估出的价格会（）。

【A.项】越高
【B.项】越低
【C.项】不变
【D.项】难说
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成
【正确-答案】:B
3.（）适用于城市商业街道两侧土地的估价。

【A.项】成本法
【B.项】路线价法
【C.项】假设开发法
【D.项】长期趋势法
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成
【正确-答案】:B
4.假设开发法应用过程中首先需要（）。

【A.项】调查待开发房地产的基本情况
【B.项】选择最佳的开发利用方式
【C.项】估计开发建设期
【D.项】预测开发完成后的房地产价值
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成
【正确-答案】:A
5.房地产估价业务来源有三类，其中（）是指估价人员走出门去努力争取为他人提供估价服务。

【A.项】主动争取
【B.项】被动接受
【C.项】自有自估
【解析】本题难度中等，请按照大工课程学习要求完成
【正确-答案】:A。